城规原理课件第四章居住区规划技术经济分析

1、城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 技术经济分析的主要内容： 用地分析、技术经济指标的比较、造价估算 技术经济分析的意义： 提高土地的利用效率与价值 充分发挥投资效果 从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 概念回顾：概念回顾： 居住区用地居住区用地(R)(R) 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地住宅用地(R01)(R01) 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地( (含宅间绿地和

2、宅含宅间绿地和宅 间小路等间小路等) )的总称。的总称。 公共服务设施用地公共服务设施用地(R02)(R02) 一般称公建用地一般称公建用地, , 是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务 和使用的各类设施的用地和使用的各类设施的用地, , 应包括建筑基底占地及其所属场院、应包括建筑基底占地及其所属场院、 绿地和配建停车场等。绿地和配建停车场等。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 第四章 居住区规划的技术经济分析 概念回顾：概念回顾： 道路用地道路用地(R03) 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居住区道

3、路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地居民汽车地面停放场地。 公共绿地公共绿地(R04) 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集集 中绿地中绿地, 包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 其它用地其它用地(E) 规划范围内除居住区用地以外的各种用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地, 应包括应包括非直接为本区居民配非直接为本区居民配 建建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。的道路用地、其它单位用地、保留的自然村

4、或不可建设用地等。 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 v 概念回顾：概念回顾： 城市规划对建筑设计的要求：城市规划对建筑设计的要求： v 搞清楚城市道路中心线、道路红线、绿化控制线、用地界线、建搞清楚城市道路中心线、道路红线、绿化控制线、用地界线、建 筑控制线。筑控制线。 建筑与城市道路、交通的关系建筑与城市道路、交通的关系 v 建筑物一般均不得超出建筑控制线。如有允许超出道路红线的建建筑物一般均不得超出建筑控制线。如有允许超出道路红线的建 筑突出物筑突出物,必须按规定执行。必须按规定执行。 v 道路红线道路红线：城市道路（含居住区级道路）

5、用地的规划控制线。：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 v 建筑线建筑线：一般指建筑控制线，是建筑基底位置的控制线。一般指建筑控制线，是建筑基底位置的控制线。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 居住区用地平衡表 第四章 居住区规划的技术经济分析 项目 现状规划 面积 （h） 每人平均 （/人） 比重 （%） 面积 （h 每人平均 （/人） 比重 （%） 居住区总用地 居 住 用 地 住宅用地 公共服务设 施用地 道路用地 公共绿地 其他用地 一、用地平衡

6、表 1、用地平衡表的内容用地平衡表的内容 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 第四章 居住区规划的技术经济分析 2、用地平衡表的作用用地平衡表的作用 （1）对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划）对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划 的依据之一。的依据之一。 （2）进行方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合）进行方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合 理性。理性。 （3）审批居住区规划设计方案的依据）审批居住区规划设计方案的依据 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 3、各项用地界限划分的技术性依据、各项用地界限划分的技术性依据 （1）居住区用地范围的确

7、定）居住区用地范围的确定 当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区级道路当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区级道路 或自然分界线时，以道路中心线或自然分界线为界；或自然分界线时，以道路中心线或自然分界线为界； 与其他用地相邻时，以用地边界线为界；与其他用地相邻时，以用地边界线为界； 居住区内的非居住用地或居住区级以上的公建用地应扣除。居住区内的非居住用地或居住区级以上的公建用地应扣除。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 3、各项用地界限划分的技术性依据、各项用地界限划分的技术性依据 （2）住宅用地的范围）住宅用地的范围 以居住

8、区内部道路红线为界，宅前宅后小路属于住宅用地； 如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通常在住宅 的长边方向以住宅的1/2高度计算，住宅的两侧一般按安36米计算； 与公共服务设施相邻的，以公共服务设施的用地边界为界；如公共 服务设施无明确界限时，则按住宅的要求进行计算。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 3、各项用地界限划分的技术性依据、各项用地界限划分的技术性依据 （3）公共服务设施用地范围的确定）公共服务设施用地范围的确定 有明确用地界限的公共服务设施按基地界线划定，无明确界限的可按 建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界

9、线。 底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积应按下列规定确定： （1）按住宅和公建 各占该建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入 住宅用地和公建用地。 （2）底层公建突出于上部住宅或占有专用场院或因公建需要后退红 线的用地，均应计入公建用地。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 3、各项用地界限划分的技术性依据、各项用地界限划分的技术性依据 （4）道路用地范围的确定）道路用地范围的确定 按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面 积，外围道路不计入； 城市道路一般不计入居住区的道路用地，居住区道路作为居住区的 用地界线时，以道路红线的一半计

10、算； 居住区（级）道路，按红线宽度计算； 小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，其中包括人行便道； 公共停车场、回车场以设计的占地面积计入道路用地； 宅前宅后小路不计如道路用地； 公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路用地计算，属 于公共服务设施专用的道路不计入道路用地。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 3、各项用地界限划分的技术性依据、各项用地界限划分的技术性依据 （5）公共绿地范围的计算：）公共绿地范围的计算： 宅旁宅旁( (宅间宅间) )绿地绿地 v 宅旁宅旁( (宅间宅间) )绿地面积计算的起止界应符合本规范附录绿地面积计算的起

11、止界应符合本规范附录A A第第A.0.2 A.0.2 条的规定条的规定； v 绿地边界对宅间道路、组团路和小区路算到路边绿地边界对宅间道路、组团路和小区路算到路边； v 当小区路设有人行便道时算到便道边当小区路设有人行便道时算到便道边； v 沿居住区路、城市道路则算到红线沿居住区路、城市道路则算到红线； v 距房屋墙脚距房屋墙脚1.5M1.5M； v 对其它围墙、院墙算到墙脚对其它围墙、院墙算到墙脚； 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 3、各项用地界限划分的技术性依据、各项用地界限划分的技术性依据 （5）公

12、共绿地范围的计算：）公共绿地范围的计算： 道路绿地：道路绿地： v面积计算以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算面积计算以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算； 院落式组团绿地：院落式组团绿地： v面积计算起止界应符合本规范附录面积计算起止界应符合本规范附录A A第第A.0.3 A.0.3 条的规定条的规定: : v 绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1M1M； v当小区路有人行便道时当小区路有人行便道时, , 算到人行便道边算到人行便道边； v 临城市道路、居住区级道路时算到道路红线临城市道路、居住区级道路时算到道路红线; ; 距房屋墙脚距房屋墙脚1.5

13、M1.5M。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 3、各项用地界限划分的技术性依据、各项用地界限划分的技术性依据 （5）公共绿地范围的计算：）公共绿地范围的计算： 开敞型院落组团绿地开敞型院落组团绿地 v面积计算面积计算应符合本规范表应符合本规范表7.0.4-27.0.4-2要求要求； v至少有一个面面向小区路至少有一个面面向小区路, , 或向建筑控制线宽度不小于或向建筑控制线宽度不小于10M10M的组团的组团 级主路敞开级主路敞开, , 并向其开设绿地的主要出入口和满足本规范附录并向其开设绿地的主要出入口和

14、满足本规范附录A A第第 A.0.4A.0.4条的规定条的规定； 其它块状、带状公共绿地其它块状、带状公共绿地 v面积计算的起止界同院落式组团绿地。面积计算的起止界同院落式组团绿地。 沿居住区沿居住区( (级级) )道路、城市道路、城市 道路的公共绿地算到红线。道路的公共绿地算到红线。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 3、各项用地界限划分的技术性依据、各项用地界限划分的技术性依据 （6）其他用地面积的计算：）其他用地面积的计算： v 规划用地外围的道路算至外围道路的中心线规划用地外围的道路算至外围道路的中

15、心线; ; v 规划用地范围内的其它用地规划用地范围内的其它用地, , 按实际占用面积计算。按实际占用面积计算。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 二、技术经济指标 v 居住户数（户）、居住人数（人）居住户数（户）、居住人数（人） v 人口毛密度（人口毛密度（人人/h ）、人口净密度）、人口净密度 （人人/h ） v 总建筑面积（万总建筑面积（万 ）、住宅建筑面积（万）、住宅建筑面积（万 ）、平均层数（层）、平均层数（层） v 住宅建筑净密度（住宅建筑净密度（%）、住宅建筑面积净密度（）、住宅建筑面积净密度（万万/h ）、住）、住 宅建筑面积毛密度宅

16、建筑面积毛密度万（万（/h） v 容积率、绿地率、总建筑密度容积率、绿地率、总建筑密度 v 每公顷土地开发费用（万元）、单方综合投资（万元）、拆建比每公顷土地开发费用（万元）、单方综合投资（万元）、拆建比 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 二、技术经济指标 住宅平均层数：住宅平均层数： 住宅总建筑面积与住宅基底面积的比值（层）。住宅总建筑面积与住宅基底面积的比值（层）。 人口毛密度：人口毛密度： 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/h）。）。 人口净密度：人口净密度： 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（

17、人每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/h）。）。 住宅建筑套密度（毛）：住宅建筑套密度（毛）： 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套/h）。）。 住宅建筑套密度（净）：住宅建筑套密度（净）： 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/h）。）。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 二、技术经济指标 住宅建筑面积毛密度：住宅建筑面积毛密度： 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万/h）。）。 住宅建筑面积净密度：住宅建筑面积净密度

18、： 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万/h）。）。 住宅建筑净密度：住宅建筑净密度： 住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（%）。）。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 二、技术经济指标 建筑面积毛密度（容积率）：建筑面积毛密度（容积率）： 每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万 /h）或以居住区总建筑面积（万）与居住区用）或以居住区总建筑面积（万）与居住区用 地（万）的

19、比值表示。地（万）的比值表示。 建筑密度：建筑密度： 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地 面积的比率（面积的比率（%）。）。 第四章 居住区规划的技术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 城规原理课件第四章居住区规划技 术经济分析 第四章 居住区规划的技术经济分析 二、技术经济指标 绿地率：绿地率： 居住区用地范围内各类绿地居住区用地范围内各类绿地面积面积的总和占居住区用地的总和占居住区用地 面积的比率（面积的比率（%）。）。 绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所 属绿地、道路绿地，其中包括属绿地、道路绿地，其中包括满足当地植树绿化敷土满足当地植树绿化敷土 要求、方面居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地要求、方面居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地， 不包括其他屋顶、晒台的人工绿地。不包括其他屋顶、晒台