杭州千岛湖地产项目策划专题研究

1、千岛湖地产项目策划专题研究 旅游地产专题旅游地产专题 杭州购房市场需求特征分析 千岛湖房地产供给现状 规划区建设条件分析 规划区地产发展建议 案例借鉴 规划区产品策划地产类型建议 布局研究与建议 旅游地产专题旅游地产专题 杭州购房市场需求特征分析 千岛湖在杭州人面前打开了居住、旅游、休闲90分钟生活圈。地理区位 目标市场购房需求目标市场购房需求 本案 1.5小时车程 本案在千岛湖的位置 n 交通设施与环境：交通设施与环境：便捷的交通为千岛湖房地产加速 发展提供了可行性。杭千高速建成通车，千岛湖大 桥、南浦大桥、昌文公路一期完工，淳开公路淳安 段进展顺利，千岛湖已经完全融入1.5小时经济圈。 长

2、三角领跑中国经济，杭州是长三角的经济重地经济背景 n 长三角年长三角年gdp总量总量6.55万亿元，在全国三大经济区中排名第一。万亿元，在全国三大经济区中排名第一。 从2008年看来，长三角仍为中国综合实力最强的“金三角”，25 城市gdp达到65185.07亿元，占全国gdp的比重为21.68%。超过了 珠三角与京津冀两个经济区的总和。 n 杭州经济在长三角中位居前列，在浙江省首屈一指。杭州经济在长三角中位居前列，在浙江省首屈一指。 长三角25个城市中杭州城市gdp排名第三，仅次于上海、苏州。 居民可支配收入排名第三，仅次于上海、宁波， n 长三角年长三角年gdp总量总量6.55万亿元，在全

3、国三大经济区中排名第一。万亿元，在全国三大经济区中排名第一。 杭州近年来经济发展态势良好， gdp增速保持在10%以上。 杭州正在成为地产发展的一线城市社会背景 2009年，杭州被评为中国最具幸福感城市中国最具幸福感城市 2007年，杭州获“国际旅游联合会”颁给的“国际旅游金星奖国际旅游金星奖”，成为 获此殊荣的第一个也是唯一一个中国城市。 2007年至2004年，杭州市连续四次在福布斯“中国大陆最佳商业城中国大陆最佳商业城 市榜市榜”中荣登榜首中荣登榜首。 2006年，杭州被“世界休闲组织”授予“东方休闲之都东方休闲之都”称号。 2006年，杭州被“国家旅游局”与“世界旅游组织”联合授予当年

4、“中中 国最佳旅游城市国最佳旅游城市”称号 。 2004年，杭州加冕由中央电视台评选的“中国十大最具经济活力城市中国十大最具经济活力城市”。 n 近年来杭州地价、房价上涨幅度较快，企业投资信心近年来杭州地价、房价上涨幅度较快，企业投资信心 剧增；剧增； n 住宅需求旺盛，市场规模不断扩大楼市出现井喷行情住宅需求旺盛，市场规模不断扩大楼市出现井喷行情 n 2009年杭州卖地总收入排到了全国第一，超过上海、年杭州卖地总收入排到了全国第一，超过上海、 北京。北京。 2009.102010.03杭州房价均价走势 杭州早已进入成熟的休闲度假时代，度假地产的发展也欣欣向荣地产发 展形势 2008年杭州人均

5、年杭州人均gdp为为10199美元美元 早已进入成熟的休闲度假旅游时期早已进入成熟的休闲度假旅游时期 n 杭州早已进入成熟的休闲度假旅游时代。杭州早已进入成熟的休闲度假旅游时代。 n 度假地产作为旅游产品中的新生产品，在满足居民高层次的度假地产作为旅游产品中的新生产品，在满足居民高层次的 精神需求方面，有其特有的优势。精神需求方面，有其特有的优势。 n 杭州市旅游业蓬勃发展的势头为杭州市旅游房地产的开发提杭州市旅游业蓬勃发展的势头为杭州市旅游房地产的开发提 供了广阔的市场空间。供了广阔的市场空间。 n 杭州旅游地产起步较早，这与杭州的道路建设、私家车的拥杭州旅游地产起步较早，这与杭州的道路建设

6、、私家车的拥 有量、中产阶层的较早形成及作为全国极具代表性的有量、中产阶层的较早形成及作为全国极具代表性的“休闲休闲 之都之都”的定位密不可分密切相关。的定位密不可分密切相关。 代表项目：早期的以开元度假村、天清岛度假村、凤凰 旅游资源：西湖、千岛湖等。 建筑形态：高层、小高层、多层花园洋房、联排别墅、双拼别墅、叠 拼别墅、独栋别墅都有为主。 景观需求：结合景区特色，以生态自然为主。 建筑风格：中式、欧式、现代都有。 户型：一房一厅特别受欢迎，面积在150m2200m2的小型联排别墅也 相对好销。 杭州居民投资购房和改善购房需求强烈本地居民购 房目的 n被调查人群中，中产家庭以上的人群占28%

7、， n购房用途上，投资购房和改善购房的比例合计为42%，其中，中产家庭的此类需求必然尤为强烈。 n可见：针对中高端人群的改善、投资类房产的市场空间巨大。 根据中国指数研究院（杭州分院） 2009年3季度杭州消费者购房需求调查报告显示: 杭州富裕家庭的消费特征为时尚享乐、自信进取 克而瑞（中国）研究中心依托易居会以及重点城市 客户地图，对当前上海、苏州、杭州、南京、宁波 、长沙六城市的高端客户需求及心理做了详细剖析 。 本地富裕阶 层消费特征 杭州富裕家庭最显著的特点就是对高品质生活的强烈 追求，时尚、享受生活都成为杭州人的代名词 n 时尚享乐型：追逐时尚、讲究吃穿，最大限度的享 受生活是他们的

8、人生哲学 n 自信进取型：为了创造更美好的生活，总是不断奋 斗，相信一分耕耘一份收获 p 追求地位型：通过不断的努力获得身份上的认同， 认为地位是身份的象征 p 内敛安逸型：满足于现有的生活，缺乏快刀斩乱麻 的冲劲，乐于享受现有的精致生活，不将激情奋斗 作为实现人生价值的唯一方式。 p 率真安逸型：个性直率，安于享受现有的生活 p 传统理性型：思想行为偏于保守和传统，缺乏开拓 创新的思想和勇气 p 低调求进型：讲规矩但不张扬，凡事有计划地进行， 勇于进取拼搏，耻于安家守业 p 现代理性型：为人处世更加讲究个人效率，认为人 活着就该敢于追求和奋斗，同时也有充满智慧和谋 略 来杭购房者主要为投资、

9、度假、养老、教育之用 n 以浙商为主的投资人群 据调查在杭州购房的外地人中，主要以浙中的金华、义乌、 绍兴以及温台地区和浙南丽水人为主。 n 长短期居住的度假人群 度假购房者纯粹是出于对杭州自然、人文环境的向往而在杭 州购房的 “第一次观光，第二次度假，第三次来买房” n 颐养天年的养老人群 中国老年人口总数接近1.6亿，占到总人口12%，浙江省老 年人口已超过700万。 n 为子女来杭读书的的教育投资人群（义乌等地） 义乌投资客来千岛湖买房，同时获得子女在杭州市接受良好 教育的机会。 外来者购房 目的 来杭购房者注重生活享受、投资价值、适用面积、人文情节、 消费超前 外来者购房 消费特征 注

10、重环境品质，追求休闲质量与生活享受 以高雅的环境与品位，上乘的休闲与设施为追求目标；以身心的 舒适和全新的享受为体验目标。 家庭居住模式为主，户型需求偏大 异地置业者一般处于上有老下有小的年龄，家庭度假的出游方 式和注重享受的消费观念决定了户型需求的面积不可能太小。 具有投资价值 普通房产和旅游房产都具有投资的价值，特别是杭州常年房价一 路走高。 或多或少具有人文情节 杭州是著名的历史文化名城。自古文风炽盛，有众多的文士骚 客，生于或履职与此，是一个“浪漫的让人销魂的城市”。 接受能力强，消费观念超前 异地中高端房产置业者呈现年轻化趋势，随着杭州“住在杭州” 和“创业在杭州”品牌战略的实施，随

11、着金融业和业的发展， 以及中国加入了和“天堂硅谷”的创建，该领域的从业人员正 在成为新一代的富裕阶层，这些“新贵”的基本特征是年轻、 接受能力强、消费观念领先、注重生活品质，有望成为新一代 中高端地产的主人。 注：统计数据截止到2009年6月30日 2009.102010.03杭州房价均价走势 旅游地产专题旅游地产专题 千岛湖房地产供给现状 天捓独栋别墅 曾被评为“中国十大豪宅”的顶级别墅，反映了高端群体的需求。天屿占地23.6公顷， 规划有国际五星级度假酒店和80多幢北美佛罗里达风情度假大宅，多为450800平方米的 庄园式大别墅，独享8002000平方米私家泳池花园。 目标市场购房需求目标

12、市场购房需求 高端豪宅市场前景广阔，供不应求。千岛湖房地产 供给现状 物业类别 ：别墅 项目特色： 水景地产 开盘时间： 2009-10-1 入住时间 ：2009-05 容 积 率： 0.22绿 化 率： 41.17% 物业公司： 淳安天屿投资管理有限公司物 业 费 ：7.50元/平方米月 开 发 商 ：杭州龙盛千岛湖实业投资有限公司 记录时间最高价均价最低价价格描述 2010-02-222600万元/套 1600万元/套 售价在1600-2600万元/ 栋 2010-01-19 2000万元/套 2009-12-292600万元/套 1600万元/套 n配套设施： 天屿为业主提供国际顶级度假

13、酒店、6.2万平方米专属岛屿、游艇码头、3千米 专属盘山道路及3个半山观景平台等配套设施，并打造国内最先进的家居智能控制 系统。 n销售状况： 天屿千岛湖山顶度假别墅目前在售仅10余套独栋别墅，户型面积在700-900 （地上+地下），售价在1600-2600万元/栋，价格始终未跌。 千岛湖本地案例千岛湖本地案例主打产品主打产品类型类型相关指标相关指标目标市场目标市场特色特色价格（万元）价格（万元） 主力户型主力户型 （平米）（平米） 天屿山顶别墅天屿山顶别墅山顶别墅度假酒店+独栋别墅 容积率： 0.22 绿化率：41.17 国内最高端客户群 体 北美风情顶级豪宅，精装修，智 能家居系统，千岛

14、湖制高点 16002600 （20082010） 450900 本地中产阶级对千岛湖度假地产十分亲睐。 千岛湖阳光水岸度假公寓千岛湖阳光水岸度假公寓 千岛湖房地产 供给现状 全部为一线湖景房。其中排屋套均售价超过1000万元，精 装修的高层酒店式公寓卖到23000元/平方米，已推出的房源接 近售罄。 售楼处人员表示，下一批推出的酒店式公寓将卖到28800 元/平方米。 阳光水岸一线湖景房2007-2009价格走势 千岛湖本地案例千岛湖本地案例主打产品主打产品类型类型相关指标相关指标目标市场目标市场特色特色价格（万元）价格（万元） 主力户型主力户型 （平米）（平米） 阳光水岸阳光水岸小户型公寓精

15、装度假公寓 容积率： 1.28 绿化率：50.00 本地中产阶级小户型湖景度假公寓 19500 元/平米 （2009.10） 5080 高端酒店+别墅的模式中，高端酒店也可以成为卖点 楼盘位置： 千岛湖镇以西，中心湖区半岛 楼盘规模： 总建筑面积68550平方米 其中： 酒店：32954平方米 别墅：35596平方米 别墅类型：548平方米 3栋 376平方米 69栋 285平方米 28栋 建筑指标： 容 积 率：0.34 建筑密度：12% 杭州千岛湖开元度假村杭州千岛湖开元度假村 2006，“中国十大最具魅力酒店” 2007，中国金枕头奖十大最受欢迎 度假酒店 千岛湖房地产 供给现状 千岛湖

16、本地案例千岛湖本地案例主打产品主打产品类型类型相关指标相关指标目标市场目标市场特色特色价格（万元）价格（万元） 主力户型主力户型 （平米）（平米） 开元度假村开元度假村 酒店度假村，半岛 别墅（88栋） 度假酒店+ 独栋别墅 容积率： 0.34 绿化率： 不详 本省及周边高端地 产消费市场，和旅 游度假市场 美国夏威夷风格，超 五星级酒店，2007年 荣获中国金枕头奖十 大最受欢迎度假酒店。 241290 8000元/平米 （20032004） 337.46 301.60 365.53 进贤湾大型旅游综合体项目的落户千岛湖，将提升千岛湖的 投资价值。 “华联进贤湾国际旅游度假区”旅游综合体项目

17、，位于千岛湖大桥北侧， 省级旅游度假区进贤湾区块内。 项目范围：13.6平方公里 陆地面积：9.8平方公里 建设周期：6至8年 投资规模：70亿元 开工时间：2009.09 建设内容： 国内规模最大的湖湾国际会议中心，国内规模最大的湖湾国际会议中心， 国内最高端的国际健康管理中心、国内最高端的国际健康管理中心、 国内首个五星级精品酒店群落、国内首个五星级精品酒店群落、 千岛湖首个全天候亲水性水公园、婚庆古堡、佛禅文化园、千岛夜景、湖 畔风情小镇、游艇俱乐部、山地体育公园、生态休闲公园等多个高端子项目； 此外项目高度重视对生态环境的保护，立足生态、健康、科技的设计开发 理念，将建设太阳能电站、森

18、林观测站、生物垃圾处理站、污水处理站以及气 象观测站等环保和生态监测保护设施。 千岛湖第一个大型旅游综合体项目千岛湖第一个大型旅游综合体项目 千岛湖房地产 供给现状 千岛湖本地案例千岛湖本地案例主打产品主打产品类型类型目标市场目标市场特色特色价格（万元）价格（万元） 进贤湾度假区进贤湾度假区 “一谷两心三岸四园，会议中 心，健康管理中心，度假小镇、 生态与运动公园等 “大型旅游综合体” 会议、酒店公园、住宅 等一体化的度假区 本省及周边商务会议，休 闲度假市场，国际旅游度 假市场 生态、健康、科技的设 计开发理念，打造健康 环保社区 不详（2009年底开始 建设） 千岛湖本地案例千岛湖本地案例

19、主打产品主打产品类型类型相关指标相关指标目标市场目标市场特色特色价格（万元）价格（万元） 主力户型主力户型 （平米）（平米） 总结总结 天屿山顶别墅天屿山顶别墅山顶别墅 度假酒店+ 独栋别墅 容积率： 0.22 绿化率：41.17 国内最高端客户 群体 北美风情顶级豪宅 ，精装修，智能家 居系统，千岛湖制 高点 16002600 （20082010） 450900 产品和相关配套设施按国际顶级 标准打造，曾被评为“中国十大 豪宅” 阳光水岸阳光水岸小户型公寓 精装度假公 寓 容积率： 1.28 绿化率：50.00 本地中产阶级 小户型湖景度假公 寓 19500 元/平米 （2009.10） 5

20、080 投资自住两相宜，实现中低端购 买千岛湖度假公寓梦想，特别适 合本地消费市场 开元度假村开元度假村 酒店度假村，半 岛别墅（88栋） 度假酒店+ 独栋别墅 容积率： 0.34 绿化率： 不详 本省及周边高端 地产消费市场， 和旅游度假市场 美国夏威夷风格， 超五星级酒店， 2007年荣获中国金 枕头奖十大最受欢 迎度假酒店。 241290 8000元/平米 （20032004） 337.46 301.60 365.53 进入较早，是千岛湖中高端度假 酒店的代表作 进贤湾度假区进贤湾度假区 “一谷两心三岸 四园，会议中心， 健康管理中心， 度假小镇、生态 与运动公园等 “大型旅游 综合体”

21、 会议、酒店 公园、住宅 等一体化的 度假区 容积率： 绿化率： 本省及周边商务 会议，休闲度假 市场，国际旅游 度假市场 生态、健康、科技 的设计开发理念， 打造健康环保社区 不详（2009年 底开始建设） 号称千岛湖第一个大型旅游综合 体项目，突破酒店+地产复合模 式，侧重千岛湖旅游产品开发 千岛湖本地项目案例分析 启示：启示： n 1、千岛湖旅游地产发展趋势良好，但特色不明显，产品形态单一，与海南地产并无二致，缺乏千岛 湖特色，或杭州特色； n 2、无论是别墅还是酒店，高端市场前景良好； n 3、千岛湖度假市场从中产白领到千万富豪都有所涵盖，必须细分市场，从而找到有针对性的户型。 n将做

22、到极致满足本地富裕阶层的消费诉求 n人文艺术的打文化主题牌在千岛湖别墅市场中脱颖而出 n细分市场的针对不同客户量身订做户型 n时尚浪漫的气质度假设施与的匹配 通过主要消费群体和千岛湖的市场供给现状分析，我们开发的产品必须是: 旅游地产专题旅游地产专题 规划区建设条件分析 基地内地形复杂坡度较大，可建设区域较少。 千岛湖gis现状分析 生态资源现状： 分布丰富的水资源、自然湖岸线、山体林地等。岛内道路为 原始土路，对外交通不畅。水上航道通畅 基地现状分析 发展模式 生态保护 片区个性 如何以更新的标准开发度假资如何以更新的标准开发度假资 源源 ? 如何在如何在 生态保护的前提下对其生态保护的前提

23、下对其 特有的景观资源加以科学利用特有的景观资源加以科学利用 ? 如何在如何在 生态保护与生态安全的生态保护与生态安全的 大前提下进行高效低耗的度假大前提下进行高效低耗的度假 区开发区开发 ? 哪种开发模式更适合？哪种开发模式更适合？ 如何以点带动片区以及怎如何以点带动片区以及怎 样适应高端地产发展？样适应高端地产发展？ 如何高标准发掘区域特色更具有如何高标准发掘区域特色更具有 可操作性？可操作性？ 规划需要解决的问题？ 集群发展，以点带面集群发展，以点带面文化、艺术文化、艺术开发强度，开发规模开发强度，开发规模 利用现有生态资源，提炼基本结构 特征，构筑“集群发展，以点带面” 的发展模式 。

24、 岛内呈支状交通，水上呈环状交通， 岛外水陆互动，形成交通综合体。 开发模式开发模式 提炼文化精髓，策划独特地产产品， 创造异于周边地块的文化片区。 交通组织交通组织 个性塑造个性塑造 空间布局形态 在对基地交通、布局、周边地产业态比较等多方面进行空间模式研究的基础上，结合 自然生态安全和旅游地产业态几大因素，确定整体空间布局形态。 明确岛与湖的联系 岛与岛的联系 岛与岸的联系 融入自然 互生景观 再生景观 依托互利 相融相生 对话共存 直线型 串联型 星群型 通过地产市场、供求分析，与基地现状叠加得出基地用地布 局。 基地用地布局 酒店设施酒店设施 生态林地生态林地 居住、度假设施居住、度假

25、设施 娱乐、配套设施娱乐、配套设施 码头、交通设施码头、交通设施 居住、度假居住、度假 设施设施 展览、配套展览、配套 设施设施 重点开发区域：重点开发区域：开发和保护相结合，强调生态恢复理念，强调开发主次。包括（居住、度假设施、酒店设 施、娱乐配套设施、展览配套设施和码头交通设施）等。 次级开发区域次级开发区域：主要设置一些景观小品、游憩步道等，开发强度较小，给重点开发区域起到缓冲的作用。 （游憩林地） 禁止开发区域禁止开发区域：强调减少人为干扰，最大化维护自然。强调保护地理景观，维护自然资源。（生态林地） 游憩林地游憩林地 方案一： 方案二： 重点开发区域：重点开发区域：开发和保护相结合，

26、强调生态恢复理念，强调开发主次。包括（居住、度假设施、酒店设 施、娱乐配套设施、展览配套设施和码头交通设施）等。主要开发中心水域,形成内湖,作为酒店设施. 次级开发区域次级开发区域：主要设置一些景观小品、游憩步道等，开发强度较小，给重点开发区域起到缓冲的作用。 （游憩林地） 禁止开发区域禁止开发区域：强调减少人为干扰，最大化维护自然。强调保护地理景观，维护自然资源。（生态林地） 酒店设施酒店设施 生态林地生态林地 娱乐、配套设施娱乐、配套设施 码头、交通设码头、交通设 施施 居住、度假居住、度假 设施设施 展览、配套展览、配套 设施设施 游憩林地游憩林地 居住、度假居住、度假 设施设施 旅游地

27、产专题旅游地产专题 案例借鉴 产品与规模：产品与规模： 香水湾1号，迎海座列142栋一居至四居别墅，两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋spa等等配套设施。一期a区私人别墅度假酒店占地100 亩，拥39座别墅。没有高层，全是独栋别墅，每个都带游泳池，一个五星级酒店。 占地面积别墅总数 别墅类型 一居别墅二居别墅总统别墅1座 一期100亩39座 27座11座1座 172平米套260平米套约1000平米 二 期29座- 区位与环境：区位与环境： 香水湾1号距三亚65公里，50分钟车程，位处中国海南陵水县东部。周围著名景点有：分界洲岛、 南海猴岛、吊罗山森林公园、大海、南山寺、枫山、鹿回头、七仙岭、郑和下西

28、洋、妈祖庙等。 一、二期共 68套别墅约25000平方米,至2009年底已销售80%，其中300平米独栋别墅卖得最好。 香水湾海上的中国庭院 突出资源优势，面向高端消费群体主打景观别墅 同类项目案例 物业名称：香水湾1号 开盘时间：2008-12-5 入住时间：2008-12-30 开盘均价：500万 所在区域：海南三亚 物业地址：海南 / 陵水县 建筑类别：联排 装修状况：精装修 开 发 商：海南香水湾海滨假日 酒店有限公司 楼盘性质:海景房 起价:33000元/平方米均价:36000元/平方米 容 积 率:0.23绿 化 率:60% 占地面积:600亩建筑面积:9.2万 建筑密度:15.7

29、%总 户 数:142户 目标市场购房需求目标市场购房需求 大华西溪风情展现杭州旺销地产类型 占地1200余亩，建筑面积逾50万平米，大型纯排屋别墅社区。3000余平米会所、23000平米国 际化商业街区。 配套：50余万平米规模社区实现品质生活全配套。 一期：水岸茗苑 占地面积 别墅总数 别墅类型 联排排屋 230亩364套座 364套每套面积 450套套192-248平方米 二期：水榭茗邸 占地面积 别墅总数 别墅类型 联排排屋叠排排屋 180亩347套 218套每套面积129套每套面积 490万元/套210-260平方米400万元/套 223-260平方米 三期：水榭香堤 占地面积 别墅总

30、数 别墅类型 联排排屋叠排排屋独立别墅 220亩312套 187套每套面积96套每套面积29套每套面积 500万元/套220-390平方米600万元/套 230-390平方米 700万元/套 1000平方米 四期：瀚宫 占地面积 别墅总数 别墅类型 联体别墅 100亩130套 130套面每套积 700-1200万元/套280-400平方米 五期：悦宫 占地面积 别墅总数 别墅类型 联体别墅 200余亩50套 50套每套面积 800万元/套以上300平方米以上 2008年10月开盘，销售均价 28000元/平方米，房源约60套， 2009年3月单月销售额近3亿元； 2003年1月开盘，销售均 价

31、4000元/平方米，房源 364套，销售周期4个月； 2003年11月开盘，销售均价 7200元/平方米，房源347套， 销售周期3个月； 2005年5月开盘，销售 均价13000元/平方米， 房源295套，销售周期 12个月； 2007年9月开盘，销售均价24000 元/平方米，300多人排队，首批 108套房源开盘当日售謦； 大华西溪风情概况 同类项目案例 dellis cay 7位著名建筑师设计“世界上最罕见的私人住宅 和别墅群”成为全球首屈一指的度假胜地。 由国际地产开发集团 opc的总裁kinay博士 策划 7位著名建筑师设计 “世界上最罕见的私 人住宅和别墅群” zaha hadi

32、d david chipperfield piero lissoni kengo kuma shigeru ban carl ettensperger chad oppenheim 将将“2121世纪带有东方魅力的奢华世纪带有东方魅力的奢华 带给全带给全 世界的上层客户，在世界上最生动的景世界的上层客户，在世界上最生动的景 点满足他们寻求终极奢华和私密的愿望。点满足他们寻求终极奢华和私密的愿望。 同类项目案例 拉古那海滩 laguna beach每个岛屿规划为一个酒店组团规划设计案例研究 拉古纳海滩是豪华酒店 区，包括5家酒店： laguna beach resort allamanda la

33、guan dusit laguna sheraton grand laguna banyan tree 特点特点： 商业气氛弱化，强调休闲度假氛 围。 酒店占据优势景观，增强美感。 设施针对高端客户，少量高质， 注重精品效益。 区域内高端设施完善，如高尔夫、 顶级spa。 五家酒店特色不一，拥有各自的 消费群。 规划设计：规划设计： 统一规划，布局合理，共同发展。 引入海水形成内湖，增加景观亮 点。 五家酒店由一条主干道相连接， 酒店内交通自成体系，分别设置基 础配套设施。 旅游地产专题旅游地产专题 规划区产品策划地产类型建议 目标定位 千岛湖特色的高端建筑艺术主题地产 市场定位 杭州、上海市

34、高级白领的短期度假居所 浙江省内的私营业主的会所、第二、三居所 有海外生活经历的归国人士的居所 外省市引进的高级人才的居所 创业新贵的度假场所 投资客的保值投资产品 主打产品 水主题酒店 + 新概念别墅住宅 产品类型 建筑师走廊（定制会所、豪宅庄园） +五星级度假酒店 +艺术家村（艺术主题居所 ） 相关指标 绿化率：50% 容积率：0.3-0.7 特色 千岛湖水文化豪华主题酒店 建筑师走廊新概念高端豪宅 艺术主题精装豪华居所 建议价格 水主题酒店 每晚2500以上 建筑师走廊 7-10万元/平米 艺术家村别墅 4-6万元/平米 主力户型 建筑师走廊定制会所：15002000平米 建筑师走廊豪宅

35、庄园：7501000平米 五星级度假酒店（水下景观客房）：2045平米 艺术家村主题居所： 170450平米 打造具有千岛湖特色的，国内顶尖新概念艺术主题社区规划区产品策划 主题酒店建筑师走廊 艺术藏品馆 私家会所 别墅 高端别墅 分时度假别墅 度假酒店 艺术家村 园艺园 项目框架项目框架 私家游艇码头 旅游地产策划 建筑师走廊建筑师走廊 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 面积构成比例（面积构成比例（%）主要针对市场主要针对市场 企业定制会所1000200010 1、千岛湖旅游商务度假市场； 2、企业公司固定资产投资市场； 3、企业高层及成功人士商务度假市 场。 建筑师工作室35060060

36、 豪宅庄园750100030 板块一、旅游商务地产建筑师走廊旅游地产策划 企业定制会所建筑师工作室 豪宅庄园 有远见的企业可以将会所作为宣传自己企业文化的一个载体，从中寻求员工和客户对企业文化的认 同。会所是能让业主受益终身的日常生活配套，其中运动、餐饮和娱乐设施，是最普遍的会所内容。 企业定制会所旅游地产策划 楼顶露天餐吧露天酒吧吧台 健身中心室内泳池健身中心瑜伽房健身器械中心 会所露天酒吧 会所健身中心 建筑师工作室旅游地产策划 “建筑师工作室”以收藏当代建筑艺术为目标，中间过程总要调动商业社会对收藏品的欲望， 一旦被视为收藏品后，炒作起来亦不难成为富人的囊中物。 n 打造千岛湖的新概念住

37、宅：打造千岛湖的新概念住宅： 以简约、节能、环保理念为主题，邀请国内外著名设计师设计以简约、节能、环保理念为主题，邀请国内外著名设计师设计 概念型别墅建筑，并为其命名。概念型别墅建筑，并为其命名。 危机下逆势攀升的豪宅庄园旅游地产策划 n 美国豪宅不跌反涨美国豪宅不跌反涨 根据福布斯的最新报道，美国爆发的次贷危机导致楼市持续下跌，但豪宅市场却不跌反升，且仍具持 续上涨势态。 n 北京豪宅项目剧增北京豪宅项目剧增 国内也传来类似的消息，在普通住宅销售低迷的北京，第二季度超过40000 元/ 平方米的项目有7 个，而 第一季度仅为3 个；第二季度在30000 元/平方米以上的项目达到了23 个，而

38、在第一季度为16 个。 n 避险资金青睐豪宅议价能力避险资金青睐豪宅议价能力 n 稀缺资源支撑豪宅价值稀缺资源支撑豪宅价值 n 建筑之奢满足生活方式建筑之奢满足生活方式 无论是从供应，还是从价格走势上看，高端物业豪宅，在今年的楼市阴霾中，都保持着一枝独秀 原因： 产品主要是一居至四居独栋别墅，总容积率控制在0.30.6之间。 独栋别墅每户都临大面积的水域，可送一艘澳洲进口的游艇，配备游艇码头。 板块二、旅游住宅地产艺术家村旅游地产策划 精装迷你豪宅花园式别墅总统豪宅 功能分区功能分区产品名称产品名称 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 建筑面积比建筑面积比 （%） 面积构成比例面积构成比例 （

39、%） 主要针对市场主要针对市场 艺术家村 一居别墅170220 45 40 1、本地及周边省市企业高 层、艺术界人士、海归派人 士 2、本地中高端人群 3、本地及邻近地区市场 二居至三居别墅22035050 四居以上别墅3505006 艺术藏品馆2000-30004 艺术园艺园 艺术园艺园 住宅产品住宅产品产品分类产品分类户型面积（平米）户型面积（平米） 数量构成比例数量构成比例 （%） 主要针对市场主要针对市场 独栋别墅 一居别墅17023040 1、本地及周边省市企业高 层、艺术界人士、海归派 人士 2、本地中高端人群 3、本地及邻近地区市场 二居至三居别墅22035050 四居以上别墅3

40、50100010 产品主要是一居至四居独栋别墅，总容积率控制在0.30.6之间。 独栋别墅每户都临大面积的水域，可送一艘澳洲进口的游艇，配备游艇码头。 板块二、旅游住宅地产艺术家村旅游地产策划 精装迷你豪宅 一居精装迷你豪宅花园式别墅总统豪宅 酒店产品分类酒店产品分类类型或规格类型或规格面积构成比例（面积构成比例（%）主要针对市场主要针对市场 度假酒店五星级50 1、千岛湖旅游度假市场； 2、别墅人群及其相关配套服务 市场。 3、“第二居所”固定资产投资 人群 产权式酒店公寓户型面积9023030 房船酒店公寓户型面积8017020 相关配套设施 婚礼草坪及教堂 spa会馆 板块三、酒店地产“

41、高星级度假酒店+别墅(公寓)”旅游地产策划 度假酒店水上酒店配套水疗设施 水上酒店公寓 创意设想水下客房旅游地产策划 n 水下能见度高，水下生物种类繁多，适合打造水下景观。水下能见度高，水下生物种类繁多，适合打造水下景观。 千岛湖178亿立方米的湖水，平均34米深，能见度915米，蕴藏淡水鱼类88种。 新建立的千岛湖国家级水产种质资源保护区总面积7667公顷，主要保护对象为黄尾密鲴、 细鳞斜颌鲴，其他保护物种包括翘嘴红鲌、蒙古红鲌、光唇鱼等。 水下酒店客房 n 启示：水下客房启示：水下客房一级水质的一级水质的“深度深度”体验体验 打造体现千岛湖水质的水下客房，实现千岛湖的迪拜梦想。 千岛湖实景

42、 n 建设方案：陆上安装，水下拼接建设方案：陆上安装，水下拼接 水泡式的水下树脂玻璃套房，与湖底的鱼水同欢。水下客房可采用预制“沉仓”，沉到水下进行拼装的方 法，大量减少水下作业，房间固定在预先搭建的水下平台上，不触碰湖底。建完后再进行水下景观打造。 功能分区功能分区产品名称产品名称 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 建筑面积比建筑面积比 （%） 面积构成比例面积构成比例 （%） 主要针对市场主要针对市场 建筑师走廊 企业定制会所10002000 25 10 1、千岛湖旅游商务度假市 场； 2、企业公司固定资产投资 市场； 3、企业高层及成功人士商 务度假市场。 建筑师工作室35060060 豪宅庄园750100030 艺术家村 一居别墅170220 45 40 1、本地及周边省市企业高 层、