合肥信地城市广场项目商业战略定位

1、本报告是严格保密的。 1 谨呈： 香港信地房产开发有限公司 战略定位战略定位 (2)通过干线直接将货物送达货运站、码头,通过专用线将货 物直接送达工矿企业、仓库或者反方向的运出; (3)将货物由外部干线运输转入城市内部运输线路,或者相反 方向的接运; (4)对各种交通运输方式运营(接运、发送、编组),为车、船 等运输工具的周转与检修提供各种技术服务; 因此为人流、物流提高了效率，便于商品的集中和分散，因此为人流、物流提高了效率，便于商品的集中和分散， 从而流动人口较多，区域的外延能力较强从而流动人口较多，区域的外延能力较强 本报告是严格保密的。 2121 形成集散型商圈的后天条件？形成集散型商

2、圈的后天条件？ 交通枢纽型商圈交通枢纽型商圈 集散型商圈集散型商圈 交通的便利性交通的便利性 产品、资源、交易机会产品、资源、交易机会 的集中的集中 本报告是严格保密的。 2222 加工型产品集散商圈：加工型产品集散商圈： 南通南通( (家纺之乡家纺之乡) )、 海宁海宁( (皮毛之乡皮毛之乡) )、义乌之乡、义乌之乡( (小商品海洋小商品海洋) )、惠州、惠州( (日化之乡日化之乡) ) u南通家纺城南通家纺城 u惠州日化产品交易中心 u义乌小商品交易市场 u海宁皮革城 本报告是严格保密的。 2323 原料型产品集散商圈：原料型产品集散商圈： 太原（煤炭）、亳州（中药材）、深圳华强北（电子元

3、器件）太原（煤炭）、亳州（中药材）、深圳华强北（电子元器件） 本报告是严格保密的。 24 肆肆 四四项目整体发展战略项目整体发展战略 战术设定战术设定: : 合肥站前商圈合肥站前商圈-特性分析特性分析 1 1安徽出口啥最多安徽出口啥最多 2 2单一专门业态市场，还是综合业态市场单一专门业态市场，还是综合业态市场? ? 1 1有市场吗有市场吗? ?有需求吗有需求吗? ? 2 2结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定 本报告是严格保密的。 25 战术设定战术设定: 合肥站前商圈合肥站前商圈-特性分析特性分析 外向型业种考虑外向型业种考虑: 1安徽出

4、口啥最多安徽出口啥最多 2单一专门业态市场，还是综合业态市场单一专门业态市场，还是综合业态市场? 3外向型商圈的成立，有其必要性与特殊性外向型商圈的成立，有其必要性与特殊性 内需型市场的存在必要性内需型市场的存在必要性 1有市场吗有市场吗?有需求吗有需求吗? 2结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定 3内需的定位也能支持，有其必要性但须将对内对外完美融合内需的定位也能支持，有其必要性但须将对内对外完美融合 本报告是严格保密的。 26 2009年1-9月安徽省部分行业投资增长贡献率变化情况安徽省部分行业投资增长贡献率变化情况 单位 % 行业行业

5、贡献率贡献率 20092009年年 1-91-9月月 20082008年年 1-91-9月月 差值差值 制造业40.4122.6517.76 六大高能耗行业4.858.51-3.66 钢铁-0.65-2.261.61 水泥6.215.071.14 石化0.040.76-0.72 有色0.530.57-0.04 化工3.041.651.39 电力-4.332.74-7.07 电力、燃气及水的生产和供应业-3.534.29-7.82 交通运输、仓储和邮政业5.212.153.06 房地产业16.3735.2-18.83 水利、环境和公共设施管理业13.18.364.74 教育、文化、卫生6.422

6、.733.69 公共管理和社会组织2.910.692.22 民间投资68.6565.832.82 0909年安徽的行业投资增长率贡献：制造业、房地产业、民间投资年安徽的行业投资增长率贡献：制造业、房地产业、民间投资 思考问题思考问题1 1：安徽的重要支撑行业及出口业：安徽的重要支撑行业及出口业 本报告是严格保密的。 27 2009年年1-9月安徽省重点工业行业贡献率及变化情况月安徽省重点工业行业贡献率及变化情况 单位：% 位次位次 行行 业业2009年年1-9月行业贡献率月行业贡献率比比2008年年1-9增减幅度增减幅度 1电气机械及器材制造业16.25 9.76 2交通运输设备制造业10.9

7、9 7.17 3农副食品加工业8.07 2.00 4电力、热力的生产和供应业7.76 0.75 5专用设备制造业7.50 4.01 6非金属矿物制品业5.28 0.68 7通用设备制造业3.51 -3.84 8黑色金属冶炼及压延加工业3.00 -8.03 9工艺品及其他制造业2.95 2.45 10化学原料及化学制品制造业2.72 -3.29 11饮料制造业2.61 1.00 12有色金属冶炼及压延加工业2.60 -1.21 13金属制品业2.48 -1.82 14煤炭开采和洗选业2.44 -9.47 15纺织业2.31 1.02 16黑色金属矿采选业2.28 -0.41 17纺织服装、鞋、帽

8、制造业2.26 0.85 从统计结果来看，汽车、纺织业、工艺品是安徽的重要行业兼高出口量从统计结果来看，汽车、纺织业、工艺品是安徽的重要行业兼高出口量 思考问题思考问题1 1：安徽的重要支撑行业及出口业：安徽的重要支撑行业及出口业 本报告是严格保密的。 28 思考问题思考问题2 2：单一的专门业态市场，还是综合市场？：单一的专门业态市场，还是综合市场？ 二三级城市商业的发展模式探讨二三级城市商业的发展模式探讨 城市人口带来的商业格局变化：城市人口带来的商业格局变化： 本项目属性：三级城市向二级城市的进级化本项目属性：三级城市向二级城市的进级化 第三层级：第三层级： 二级城市，市区人口在二级城市

9、，市区人口在100100万万-500-500万之间，主要是地级城市。万之间，主要是地级城市。 第四层级：第四层级： 三级城市，市区人口在三级城市，市区人口在5050万万-100-100万之间万之间 县级城市或大型镇级城市。县级城市或大型镇级城市。 本报告是严格保密的。 29 思考问题思考问题2 2：单一的专门业态市场，还是综合市场？：单一的专门业态市场，还是综合市场？ 二三级城市商业的发展模式探讨二三级城市商业的发展模式探讨 城市人口聚集带来的商业格局变化：城市人口聚集带来的商业格局变化： 本项目属性：省会城市向城市国际化的迈进本项目属性：省会城市向城市国际化的迈进 第三级流动形式：区域性城市

10、中心化第三级流动形式：区域性城市中心化 地级城市人口流向：地级城市人口流向： 省会城市省会城市 原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心 省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。 本报告是严格保密的。 30 二、三级城市商业格局的发展特点：二、三级城市商业格局的发展特点： 本项目属性：大规模集成式中心商业圈本项目属性：大规模集成式中心商业圈 1.1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心商业中心比较集中，且只有一个商业中心规模规模 2.2.商业面积供求关系比较容易达到饱和商业面积供求关系比较容易达到饱和面积面积

11、3.3.商业位置很敏感商业位置很敏感位置位置 4.4.租金收入与投资回报不相符租金收入与投资回报不相符租金租金 5.5.商铺投资人往往有着很好的投资判断商铺投资人往往有着很好的投资判断商圈商圈 6.6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间售价售价 思考问题思考问题2 2：单一的专门业态市场，还是综合市场？：单一的专门业态市场，还是综合市场？ 二三级城市商业的发展模式探讨二三级城市商业的发展模式探讨 本报告是严格保密的。 31 思考问题思考问题3 3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？ 本案本案 u

12、安徽本身的产业特性：纺织品、工艺品的大量出口 u 地理位置的特殊性站前商圈 u 大规模集成100万方 u 交通枢纽集合式 u 幅射范围合肥市、城市外来型聚集 集合式外向型商圈集合式外向型商圈 本报告是严格保密的。 32 思考问题思考问题4 4：内需是否有市场有需求？：内需是否有市场有需求？ 合肥现商业格局：多足鼎立，各为棋主合肥现商业格局：多足鼎立，各为棋主 以老城区（淮河路步行街、鼓楼、商之都）为中心的商圈 以元一时代广场、红星美凯龙为主体的新火车站商圈，人流物流并重以元一时代广场、红星美凯龙为主体的新火车站商圈，人流物流并重 以百大cbd和国购为领跑的三里庵商圈，聚集人气，矗立于合肥城西

13、以明发广场为中心的北部商圈，凭专业运营优势，借五百强的名声于合 肥城北 以世纪金源为主体的滨湖商圈，现代、前卫，雄踞于巢湖之滨 本报告是严格保密的。 33 优越的地理位置优势，人流饱有量并重优越的地理位置优势，人流饱有量并重 但要避免重叠的格局化经营但要避免重叠的格局化经营 1、地理位置优越，但规划格局欠考虑，集市商业 2、雷同的开发模式、建设重复，空置率带来的高风险 3、商业的后期管理不足所带的风险不可控 思考问题思考问题4 4：内需是否有市场有需求？：内需是否有市场有需求？ 本报告是严格保密的。 34 合肥这个城市，陈旧而郁闷，商业氛围平淡而无奇商业氛围平淡而无奇 虽说是省会城市，可老天似

14、乎对合肥特别地不公平 所有先进、时尚的东西似乎都离合肥很远 连看个大片也要比别人晚三四天 点线面的三点模式成了大部分合肥人生活的全部，每天生活相对枯燥 他们内心无比希望合肥能像深圳、上海一样快速地发展起来 带给他们更精彩的明天 洞察：渴望享有先进洞察：渴望享有先进、有點兒意思有點兒意思的生活方式的生活方式 思考问题思考问题5 5：读白消费者心声：读白消费者心声 本报告是严格保密的。 35 我们的定位是什么？我们的定位是什么？ 本报告是严格保密的。 36 伍伍 五五同策的定位观点同策的定位观点 高度高度: :大盘改造区域大盘改造区域 青岛李沧区定位青岛李沧区定位& &上海闸北区定位上海闸北区定位

15、 方向方向: :台湾台北车站台湾台北车站 台北车站的一体两面台北车站的一体两面内外通吃，是最佳借鉴内外通吃，是最佳借鉴 小结小结: : 国内案例总结国内案例总结以交通枢纽带动板块以交通枢纽带动板块 本报告是严格保密的。 37 思考问题思考问题2 2：单一专门业态市场或综合市场？二三级城市商业的发展模式探讨：单一专门业态市场或综合市场？二三级城市商业的发展模式探讨 思考问题思考问题1 1：安徽的重要支撑行业及出口业：安徽的重要支撑行业及出口业 问题问题1 1结果：制造业、房地产、民间投资是在结果：制造业、房地产、民间投资是在20102010年后具有很强的发展实力年后具有很强的发展实力 汽车、纺织

16、、工艺品等是安徽主要的出口支撑产业汽车、纺织、工艺品等是安徽主要的出口支撑产业 问题问题2 2结果：大规模、综合性、集合式商业中心圈结果：大规模、综合性、集合式商业中心圈 思考问题思考问题3 3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？ 问题问题3 3结果：集合式外向型商圈结果：集合式外向型商圈 外外 需需 内内 需需 思考问题思考问题4 4：内需是否有市场有需求？：内需是否有市场有需求？ 问题问题4 4结果：地理位置优越、人流饱有量大，避免重叠的格局化经营结果：地理位置优越、人流饱有量大，避免重叠的格局化经营 思考问题思考问题5 5：消费者的想法读白

17、？：消费者的想法读白？ 问题问题5 5结果：先进的、有点意思的生活方式结果：先进的、有点意思的生活方式 回顾回顾战略定位：合肥站前商圈特性分析战略定位：合肥站前商圈特性分析 本报告是严格保密的。 38 项目定位项目定位 关键词： 体量：100万方 物业类型：商业+办公的综合体项目 位置：站前商圈 商业形态：综合性商业中心圈 功能幅射范围：内需+外向型结合 关键词：窗口、产业链的带动发展、幅射更广关键词：窗口、产业链的带动发展、幅射更广 本报告是严格保密的。 39 论据支撑：论据支撑： 1 1、打破区经济、发展区域经济；、打破区经济、发展区域经济； 省会经济圈以合肥为核心，六安、巢湖为核心层，向

18、周围更广阔的空间扩展， 进一步辐射到沿江沿淮城市群 2 2、产业带动的商业地产发展；、产业带动的商业地产发展； 十一五计划中重点产业的对外服务窗口，会展汽车、装备制造、家用电器、 化工及橡胶、轮胎、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药、食品、农副食品 3 3、国贸中心，办事处的对外联络点、国贸中心，办事处的对外联络点 4 4、展览中心、展览中心+ +对外服务点对外服务点 合肥市的城市名片合肥市的城市名片 本报告是严格保密的。 40 “一体两面一体两面”的站前百万商业旗舰的站前百万商业旗舰 一体：一体：商业+办公，产业链的发展带动的业态 作为展示、窗口、对外联络点、驻安徽办事处、 依托经济圈

19、，幅射整个安徽 两面：两面：内需+外向型商业相结合 内需：满足合肥本地的需求 外向：靠产业带动，幅射整个合肥经济圈，形成 并带动省会经济圈的发展 本报告是严格保密的。 41 参考案例：台北车站参考案例：台北车站 案例参考选定原则： 1、国内的站前商圈能做得出彩、并能提供我们借鉴的并不多； 2、能借鉴成熟、有长期可持续性发展的规划格局好的商业案例； 本报告是严格保密的。 42 营销观点：回归项目本身营销观点：回归项目本身 思考思考1 1：站前商业的客群？：站前商业的客群？ 思考思考2 2：后站商业的客群？：后站商业的客群？ 商业地产的投资者商业地产的投资者50%50% 当地生意人，经营者当地生意

20、人，经营者50%50% 行业的企业主占行业的企业主占80%80% u外向型商业：外向型商业： u内需型商业：内需型商业： u配套商业：配套商业： 批发批发+ +零售：服装、食肆、住零售：服装、食肆、住 零售零售+ +展示为主：会展展示为主：会展+ +汽车制造业汽车制造业 + +家用电器家用电器+ +电子信息及软件电子信息及软件 站站 前前 商商 业业 后后 站站 商商 业业 可能会有少量行业交叉可能会有少量行业交叉 本报告是严格保密的。 43 台北车站平面图台北车站平面图本项目对照效果示意图本项目对照效果示意图 站前站前外向型商业：外向型商业： 具产业发展链带动的业态具产业发展链带动的业态 功

21、能类型：功能类型： 零售零售+ +展示展示+ +形象窗口形象窗口 后站后站内需型商业：内需型商业： 衣、食、住、行衣、食、住、行 功能类型：功能类型： 批发批发+ +零售零售 立体的交通通道、大厅、车站立体的交通通道、大厅、车站 便民服务、停车场便民服务、停车场 “一体两面一体两面”的规划格局的规划格局 本报告是严格保密的。 4444 国贸型产品集散商圈：上海、义乌国贸型产品集散商圈：上海、义乌 本报告是严格保密的。 4545 商圈固定配套：商圈固定配套： 武汉江汉路商圈商业（基本款）、深圳人民南商圈商业（升级款）武汉江汉路商圈商业（基本款）、深圳人民南商圈商业（升级款） 无论是交通枢纽型商圈

22、或是集散型商圈其中的无论是交通枢纽型商圈或是集散型商圈其中的 吃、住、乐、行吃、住、乐、行构成了商圈的固定配套构成了商圈的固定配套 u武汉江汉路武汉江汉路有“楚天 第一街”美誉，在武 汉近百年的发展史上，商业地位至尊。经过几十年时光 雕琢，江汉路成为汉口最繁华的区域之一，近30个行业 的店铺星罗棋布，单是老 字号就有90多家。 u人民南商业中心是深圳档次最高的商业中心区。人民 南商业中心区多年来一直是深圳商业发展的龙头和窗口， 街区内高楼林立，商业设施恢弘壮观，购物环境优雅舒 适，中外名牌商品荟萃一堂，是境内外游客和深圳高收 入阶层的首选购物场所。 本报告是严格保密的。 46 赵赵 钢钢（第一

23、区域事业部总经理）（第一区域事业部总经理） 个人学历个人学历 上海对外贸易学院 国际贸易及市场营销 工作经历工作经历 莲花物业咨询有限公司 98年6月99年12月 上海同策房产咨询股份有限公司 99年12月至今 工作职责工作职责 赵钢先生从事地产营销代理事业十余年，曾服务和参与几十个房地产项目，熟悉房地产项目 运作全过程，掌控风格稳健，擅长房地产整合营销策略制定和目标管理控制。 赵刚先生现为上海事业一部总经理，主要负责上海地区营销代理项目管控，分管项目十余个 ，项目产品类型丰富。 项目操作团队人员项目操作团队人员 本报告是严格保密的。 47 经典个案经典个案 发展商发展商：上海东上海联合置业有

24、限公司 项目位置项目位置：浦东新区花木路世纪公园南侧 产品形态产品形态：公寓、别墅、商业、写字楼 操盘特点：该案操盘特点：该案高层公寓产品凭借世纪公园的景观优势及同策专业的销售策略， 单价22000元/平方米，远高于周边楼盘，实现了高溢价。 其它个案其它个案 阳光欧洲城四期 安亭新镇 世福汇 欧洲印象 写意春秋 上豪大厦 明珠东苑 龙柏城市花园 东方新座 浦联大厦 小富人家 永和新城 国际华城 新浦江城 环球翡翠湾 翡翠上南 招商依云郡 贝沙湾等 项目规模：总建面约60万平方米 产品线构成：住宅、办公、酒店 开发商： 上海昊川置业有限公司 操盘特点：操盘特点：本案凭借市中心、大体量、综合体三个

25、特点，成为区域标杆项目。 项目操作团队人员项目操作团队人员 本报告是严格保密的。 48 余余 浚浚（第一区域事业部主委）（第一区域事业部主委） 个人学历个人学历 上海铁道大学 投资经济管理 工作经历工作经历 经纬行置业 1999年2000年 上海同策房产咨询股份有限公司 2000年至今 工作职责工作职责 余浚先生从事地产营销代理事业近十年，市场研判能力强，从事项目类型多样，擅长全盘策略 推进及目标管理控制，特别对操作大型项目和高端项目经验丰富。 余浚先生现为上海事业一部主委，主要负责上海地区代理项目的掌控。 项目操作团队人员项目操作团队人员 本报告是严格保密的。 49 经典个案经典个案 总总

26、建：建：16万平方米 容容 积积 率：率：1.5 产品形态：产品形态：联体、小高层 销售时间销售时间：2005.52006.6 操盘特点：操盘特点：项目在05年宏观调控下开盘，开盘后5个月销售1000套，实现弱市 下的快速去化。 开发商：总泉置业 项目位置：松江九亭 项目规模：500000 产品线构成：联排，公寓，商业 操盘特点：操盘特点：同质化市场竞争中，区域标杆项目打造，实现区域内最高溢价。 其它个案其它个案 小富人家 莱阳生活赏 罗马假日 东方新座 万科旗忠项目 新街口等 项目操作团队人员项目操作团队人员 本报告是严格保密的。 50 袁袁 俊俊（第一区域事业部研展部经理）（第一区域事业部

27、研展部经理） 个人学历个人学历 同济大学 土地管理专业 工作经历工作经历 上海同策房产咨询股份有限公司 2003年3月-至今 工作职责工作职责 袁俊先生在房地产代理行业从事项目拓展工作已有六年，有几十个成功的项目拓展经验，曾服务于 全国多家房地产开发企业，熟悉不同类型的项目操作，擅长项目前期定位及市场研判，对上海及华 东地区房地产市场有深刻的洞察。 袁俊先生现为研展部经理，全面负责上海及江苏地区的项目拓展工作。 项目操作团队人项目操作团队人 员员 本报告是严格保密的。 51 经典个案经典个案 项目规模：占地1.8平方公里，一期建面34万方 产品线构成：商业，小高层公寓，独院、联排别墅 开发商：

28、华侨城，天祥 项目特点：项目特点：浦江镇为新开发片区，区域认知度低，通过项目定位，突破区域瓶 颈，顺利实现快速去化。 其它个案其它个案 环球翡翠湾 翡翠上南 圣骊澳门苑 上海风景 圣马利诺桥 阳光欧洲城 中海翡翠湖岸 无锡新都会 项目规模：总建面5.2万平方米 产品线构成：商业、办公、boutique服务式公寓 开发商：上海紫宝房地产开发有限公司 项目特点：项目特点：提出boutique酒店概念，引入日本最大的不动产管理品牌 apaman，强强联手，开创合作新模式。 项目操作团队人员项目操作团队人员 本报告是严格保密的。 52 汪晨汪晨（第一区域事业部企划部经理）（第一区域事业部企划部经理） 个人学历个人学历 上海工程技术大学 广告系 工作经历工作经历 上海国泰广告有限公司 文案指导 1996年2000年 上海新联康投资顾问有限公司 企划部襄理 2000年2007年 上海同策房产咨询股份有限公司 企划部经理 2007年至今 代表个案代表个案 上海春天花园、湖畔佳苑、花语墅、康诗丹郡随园、万科优诗美地、万科四季花城 北京北欧印象 重庆上海城 苏州大观名园 青岛新贵都 南京万科光明城市 项目操作团队人员项目操作团队人员 本报告是严格保密的。 53 thanks! 本报告是严格保密的。 54 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7i