平江新城商业项目策划定位报告

1、平江新城商业项目平江新城商业项目 策划定位报告策划定位报告 工作方法和服务范围工作方法和服务范围 项目整体研究思路项目整体研究思路 区域规划及经济环境区域规划及经济环境 研究研究 相关物业市场研究相关物业市场研究 潜在消费者深度访谈潜在消费者深度访谈国内外成功案例研究国内外成功案例研究 区域地块条件分析区域地块条件分析 区域竞争项目分析区域竞争项目分析 项目发展策略建议项目发展策略建议 提出若干项目发展策提出若干项目发展策 略的备选方案略的备选方案 对各个方案进行财务对各个方案进行财务 可行性分析可行性分析 项目发展最优方案项目发展最优方案 项目所处的市场环境项目所处的市场环境 分步骤工作流程

2、分步骤工作流程 经济产业及区域研究经济产业及区域研究相关物业市场研究相关物业市场研究成功案例和消费者研究成功案例和消费者研究发展建议和投资评估发展建议和投资评估 p宏观经济环境研究宏观经济环境研究 经济, 人口及休闲产 业分析 房地产宏观市场分析 土地市场及相关政策 分析 政府重大规划研究分 析 重大项目发展对本项 目的影响 p相关物业市场研究相关物业市场研究 优质商业市场研究 高星级酒店市场研究 写字楼市场研究 优质公寓市场研究 p竞争项目分析竞争项目分析 p国内外成功案例研究国内外成功案例研究 国内外类似项目研究 成功经验和失败教训 总结 p消费者调查研究消费者调查研究 优质商业经营者深访

3、 酒店经营企业深访 商业消费者问卷调查 甲级写字楼租户深访 公寓买家深访 p基地条件研究分析基地条件研究分析 p项目发展方案建议项目发展方案建议 项目主题定位 项目档次定位 项目产品定位 发展内容组合建议 平面布局规划建议 设计规划亮点建议 产品深化建议 p项目财务收益评估项目财务收益评估 条件假设 现金流分析 投资收益分析 (irr;npv;backyear) 敏感性分析 研究方法和范围研究方法和范围 1. 1. 宏观经济环境研究宏观经济环境研究 n经济经济, ,人口及产业分析人口及产业分析 人口总量,人口构成及人口增长趋势 gdp构成及其增长 固定资产投资及其增长 社会零售品总额及其增长

4、fdi及其增长 经济产业结构 支柱产业发展状况极其对项目可能产生的影响 其他可能影响地块长期发展的限制因素 n 房地产宏观市场分析房地产宏观市场分析 房地产投资额及其增长 房地产竣工面积及其增长 房地产施工面积及其增长 房地产销售面积及其增长 n 土地市场及相关政策研究分析土地市场及相关政策研究分析 n 政府重大规划对本项目可能产生的影响政府重大规划对本项目可能产生的影响 研究方法和范围研究方法和范围 2. 2. 相关物业市场研究分析相关物业市场研究分析 n优质商业 n高星级酒店 n甲级标准写字楼市场 n酒店式公寓 n高端住宅 对于相关物业市场, 我们将主要从以下几个方面进行研究: 项目市场定

5、义 物业发展概况(总体规模及分布状况) 供应状况(历年供应;未来供应) 需求状况(历年吸纳率) 需求特征(租户国别,所处行业,租用面积,具体需求及期望等) 价格及租金(历年价格及趋势) 未来发展趋势 研究方法和范围研究方法和范围 3. 3. 竞争市场研究竞争市场研究 对于竞争区域整体市场状况, 我们将主要从以下几个方面进行研究: 竞争区域及竞争项目届定 区域内总体供应及需求状况 对于主要竞争项目,我们将从以下几个方面作深入研究分析: 项目地理位置 项目规模 项目发展概念 项目市场定位 目标客户群 主要竞争力因素 市场表现 价格策略 与本项目的竞争力评价 研究方法和范围研究方法和范围 4. 4.

6、 消费者调查研究消费者调查研究 高力国际将主要采用定性及定量的科学方法对潜在消费群体进行研究分析,以期望从消费者 角度出发,对项目市场定位提供更加科学可靠的市场依据, 主要研究方法包括以下几种: 适用人群适用人群 样本数量样本数量 单位费用单位费用 方法方法 消费者问卷 普通消费者 大 小 定量分析 小组座谈会 潜在目标消费群 小 中 定性分析 深度访谈 潜在目标消费群 小 大 定性分析 发展内容发展内容 产品细节产品细节 消费者需求消费者需求 调查问卷小组座谈会深度访谈德尔菲法 消费者研究方法消费者研究方法 研究方法和范围研究方法和范围 4. 4. 消费者调查研究消费者调查研究 12345

7、甲级标准甲级标准 写字楼租户深访写字楼租户深访 商业经营者深访商业经营者深访 酒店式酒店式 公寓租户深访公寓租户深访 酒店酒店 经营者深访经营者深访 商业商业 消费者访谈消费者访谈 潜在租户背景 选址考虑因素 对整体市场看法 租售考虑及原因 对硬件设施要求 对软件设施要求 对本项目看法 对本项目期望 对本项目合理建议 潜在租户背景 选址考虑因素 对整体市场看法 租售考虑及原因 对硬件设施要求 对软件设施要求 对本项目看法 对本项目期望 对本项目合理建议 潜在租户背景 选址考虑因素 对整体市场看法 租售考虑及原因 对硬件设施要求 对软件设施要求 对本项目看法 对本项目期望 对本项目合理建议 潜在

8、经营者背景 选址考虑因素 对整体市场看法 租售考虑及原因 对硬件设施要求 对软件设施要求 对本项目看法 对本项目期望 对本项目合理建议 潜在消费者背景 对整体市场看法 消费习惯及商业业 态偏好 对硬件设施偏好 对软件设施偏好 对本项目看法 对本项目期望 对本项目合理建议 研究方法和范围研究方法和范围 5. 5. 基地条件研究分析基地条件研究分析 基地条件基地条件 优劣势分析优劣势分析 可能解决的改善方案可能解决的改善方案 地块形状及地势分析 景观资源分析 地块通行情况分析地块周边配套设施 交通基建及未来规划区域功能规划 研究方法和范围研究方法和范围 6. 6. 成功案例研究成功案例研究 高力国

9、际将选取若干国际及国内典型成功案例进行深入的研究分析, 以期望能够从中总结出关键性的成功因素, 对项目开发理念,发展内 容组合,功能定位及经营主题定位都有所启示: 项目规模及分布 项目辐射范围 项目开发背景 地理位置 概念定位及目标客户群 发展内容组合 项目开发策略 (分期策略) 项目租售策略 项目成功因素总结 研究方法和范围研究方法和范围 7. 7. 项目发展方案建议项目发展方案建议 提出可选发展方案建议提出可选发展方案建议 项目整体定位建议项目整体定位建议 发展概念 目标客户群定位 档次定位 形象定位 项目发展内容组合 各发展内容开发参数 最优开发组合及开发时序最优开发组合及开发时序 各发

10、展内容的合理规模 各发展内容的功能分布 项目整体布局建议 相关配套设施建议 确定项目整体开发时序 开发进度控制 分期规模控制 产品建议产品建议 整体平面规划布局 功能区域划分 交通动线建议 规划亮点建议 产品深化建议(外观及内部) 物业管理及软件服务 研究方法和范围研究方法和范围 8. 8. 项目财务收益评估项目财务收益评估 国际通用的财务分析国际通用的财务分析 净现值 net present value 投资回收年限 payback 利润率 profitability 现金流分析 cash flow 内部收益率 irr 投资回报率 rate of return 1 2 3 4 6 投资收益评估投资收益评估 investment appraisal 5 项目初步设想项目初步设想 创建一个创建一个时尚的并与社会肌理协调时尚的并与社会肌理协调的滨海空间，通过发展时尚产业来的滨海空间，通过发展时尚产业来 拉动项目发展及创造区域的经济引擎拉动项目发展及创造区域的经济引擎 创建一个以水体和开放空间为支柱、生态可延续的城市，为居 住群体提供具有宜人尺度而又充满活力的生活环境 磁力吸引点演艺中心特色娱乐设施磁力吸引点演艺中心特色娱乐设施 项目核心发展物业商业居住项目核心发展物业商业居住 项目发展关键因素运营项目发展关键因素运营 文化、商业运营文化、商业运营 商业设施商业设施 居住设施居住设