小港汽车购物公园项目策划案1

1、开发区招商局开发区招商局 2021-5-12 前 言 2007年初北仑区委区政府提出了 “中提升、南加速、东拓展、西联动西联动”的 整体发展战略，明确了西片区与宁波东部新城、镇海新城、北仑中心区等周边组 团的空间和功能关系，着重突出了大力发展商业及现代服务业大力发展商业及现代服务业的功能定位，通过 品牌房地产项目和其他商业、娱乐类地产品牌项目商业、娱乐类地产品牌项目的带动，改变西片区的居住商 贸环境、景观形象和心理距离，再现商业活力。本案正是基于此战略，针对国内 市场发展状况及宁波本土发展现状，于小港陈山西路以西、通途路以北约600亩 用地规划打造以浙江首家汽车主题汽车主题文化休闲商业广场及奥

2、特莱斯奥特莱斯商城为核心的综 合性商业娱乐中心商业娱乐中心。 目 录 2 项目概况 1 项目背景 3 项目分析 1.1.1 商业需求 1.1.2 发展需求 1.1 区位需求 1 项目背景 1.2.1 国内市场 1.2.2 宁波市场 1.2 汽车市场 1.3.1 发展条件 1.3.2 发展要素 1.3 奥特莱斯 1 项目背景 1.3.3 发展前景1.2.3 北仑机会 1.1.3 战略需求 1.1 区位需求 1.1.2 发展需求发展需求 1.1.3 战略需求战略需求 1.1.1 商业需求商业需求 北仑人均北仑人均gdp15186美美 元，城镇居民人均可支配元，城镇居民人均可支配 收入收入4012美

3、元，常住人口美元，常住人口 80万，有坚实的消费需求万，有坚实的消费需求 2009中国汽车产销破千中国汽车产销破千 万，乐观预计万，乐观预计5年内冲年内冲 2000万，汽车销售市场机万，汽车销售市场机 会多多会多多 品牌消费持续升温，宁品牌消费持续升温，宁 波地区大型奥特莱斯缺位波地区大型奥特莱斯缺位 北仑工业基础发达，商北仑工业基础发达，商 业相对落后业相对落后 大力发展商业，改变大力发展商业，改变“ 北仑赚钱，市区花钱北仑赚钱，市区花钱”格格 局局 依托紧邻东部新城及北依托紧邻东部新城及北 仑中心区的地理优势，打仑中心区的地理优势，打 造宁波城市商业副中心造宁波城市商业副中心 带动小港及北

4、仑地区商带动小港及北仑地区商 业及住宅地产发展业及住宅地产发展 “西联动西联动”战略战略着重突着重突 出了大力发展商业及现代出了大力发展商业及现代 服务业的功能定位，通过服务业的功能定位，通过 品牌房地产项目和其他商品牌房地产项目和其他商 业、娱乐类地产品牌项目业、娱乐类地产品牌项目 的带动，改变西片区的居的带动，改变西片区的居 住商贸环境、景观形象和住商贸环境、景观形象和 心理距离，再现商业活力心理距离，再现商业活力 。 1.2.1 国内汽车市场 数据来源：中汽协 80%旧车置换市场空间旧车置换市场空间 2015预计超预计超2000万万 2009产销破千万，超美国产销破千万，超美国 1.2.

5、2 宁波汽车市场 环城北路，规模较大，老城区较拥挤环城北路，规模较大，老城区较拥挤江北江北 庄市等，后起之秀，高端品牌庄市等，后起之秀，高端品牌镇海镇海 段塘、环城西路等，分布较散，城区较段塘、环城西路等，分布较散，城区较 拥挤拥挤 海曙海曙 30多家多家4s，鄞州大道、下应等，规模，鄞州大道、下应等，规模 较大，设施较新较大，设施较新 鄞州鄞州 环城南路等，汽车城模式，服务业发达环城南路等，汽车城模式，服务业发达江东江东 条件条件 地理条件：充分 利用脱离闹市但交 通便捷的近郊区位 市场条件：汽车 个性化时代到来 基础基础 产业基础：吉利 为龙头的整车制造 及汽配业基地 消费基础：北仑 及宁

6、波地区强大的 购车、换车欲望 优势优势 全新规划，配套 齐全 蓄力市场空白行 业 政府支持，品牌 打造 土壤土壤 空气空气 阳光阳光 1.2.3 北仑的机会 品牌消费初级阶段品牌消费初级阶段/发展阶段发展阶段 发展条件发展条件 中等价位-高档品牌的奥特莱斯 具备高档产品的消费冲动具备高档产品的消费冲动不具备高档产品的消费能力不具备高档产品的消费能力 1.3.1 奥特莱斯-发展条件 临近高收入消费群临近高收入消费群 发展要素发展要素 临近高速的近郊型奥特莱斯 避免与市区品牌正价商品竞争避免与市区品牌正价商品竞争 郊区相对高性价比租金郊区相对高性价比租金 充足的购物、娱乐、停车空间充足的购物、娱乐

7、、停车空间 满足市区中产阶级、有车族需求满足市区中产阶级、有车族需求 方便外地游客购物休闲一日游方便外地游客购物休闲一日游 1.3.2 发展要素 单纯的过季折扣卖单纯的过季折扣卖 场、工厂直销店场、工厂直销店 市中心逛街购物市中心逛街购物 1.3.3 发展前景 生活方式的改变生活方式的改变 郊区休闲、旅游、购物郊区休闲、旅游、购物 商业模式的转变商业模式的转变 休闲、娱乐、购物为主休闲、娱乐、购物为主 题的脱离城市又紧邻城题的脱离城市又紧邻城 市的生活公园市的生活公园 2.1.1 地理位置 2.1.2 区域辐射 2.1 选址 2 项目概况 2.2.1 功能主题 2.2.2 区域规划 2.2 规

8、划 2.3.1 定位 2.3.2 目标 2.3 前景 2 项目概况 2.2.3 项目介绍 小港陈山小港陈山 绕城与通途路交叉口绕城与通途路交叉口 一期规划约一期规划约600亩亩 2.1.1 地理位置 2.1.2 区域辐射 20km 10km 北仑中心区 镇海城区 宁波中心区 镇海新城 鄞州中心区 滨海新城 东部新城 本案本案 商务酒店商务酒店 休闲娱乐休闲娱乐 汽配流通汽配流通汽车租赁汽车租赁 二手车市二手车市 imax影院 影院 主题餐饮主题餐饮 展览会务展览会务 电玩城电玩城 奥特莱斯奥特莱斯 汽车电影汽车电影 motel 汽车旅馆汽车旅馆 汽车文化汽车文化 4s名车廊 名车廊 试驾中心试

9、驾中心 卡丁车卡丁车 俱乐部俱乐部 2.2.1 功能主题 美容维修美容维修 集聚、配套发展集聚、配套发展 主题性、地标性主题性、地标性 综合性综合性 商业中心商业中心 两大主题两大主题 一期计划引入4s店810家， 规划面积约150亩，总投 资约2亿。打造宁波地区 最集中的4s社区。 打造宁波及浙江地区首家 大规模纯正奥特莱斯，用 地约100亩，商铺58万m2， 投资约1.5亿 计划引入imax影院、 卡丁车俱乐部、电 玩城、餐饮、酒吧 等，用地约50亩， 总投资约1亿 2.2.2 区域规划 a区区 4s e区区 综合商务综合商务: 主题酒店、特色餐饮、 娱乐会所、展览会务、 公共服务等。 用

10、地约200亩 b区区 奥特莱斯奥特莱斯 d区区 汽车售后汽车售后： 金融、租赁、保险、 二手、美容/保养/维修、 配件流通等。 用地约100亩 c区区 休闲娱乐休闲娱乐 2.2.3 项目介绍a区，4s名车廊 规划宁波地区唯一的专用试驾中心，为入驻规划宁波地区唯一的专用试驾中心，为入驻 销售商及终端客户提供安全、专业的试乘试销售商及终端客户提供安全、专业的试乘试 驾体验（业余赛车场）驾体验（业余赛车场） 全新打造宁波地区产业最集中、交通最便捷全新打造宁波地区产业最集中、交通最便捷 、配套最齐全、服务最先进的高、中端、配套最齐全、服务最先进的高、中端4s店店 集聚区集聚区 2.2.3 项目介绍b区

11、 主题区域：国际大牌、知名品牌、运主题区域：国际大牌、知名品牌、运 动休闲、儿童馆、生活馆等动休闲、儿童馆、生活馆等 特色鲜明、主题突出的商旅一体化购特色鲜明、主题突出的商旅一体化购 物街区物街区 整体规划，租售结合，一体招商整体规划，租售结合，一体招商 定位定位 规划规划 模式模式 imax影院：影院： 浙江首家浙江首家imax厅厅 810个普通厅个普通厅 2.2.3 项目介绍c区 汽车影院：汽车影院： 宁波高私车保有量宁波高私车保有量 培育汽车文化，聚揽人气培育汽车文化，聚揽人气 配套餐饮住宿等赢利点配套餐饮住宿等赢利点 电玩城：电玩城： 宁波最大电玩娱乐城宁波最大电玩娱乐城 目标客户成年

12、人目标客户成年人 北仑北仑/宁波年轻时尚基地宁波年轻时尚基地 卡丁车俱乐部：卡丁车俱乐部： 宁波首家娱乐型室内卡丁车宁波首家娱乐型室内卡丁车 安全、刺激的飙车体验安全、刺激的飙车体验 普及赛车文化，塑文体大区普及赛车文化，塑文体大区 主题主题/特色餐饮休闲特色餐饮休闲 2.2.3 项目介绍d区 二手车市场：二手车市场： 参照欧美成熟市场，中国二手参照欧美成熟市场，中国二手 车市场发展空间巨大车市场发展空间巨大 整合宁波小、乱、杂市场现状整合宁波小、乱、杂市场现状 打造规范化、集中化、服务化打造规范化、集中化、服务化 的二手车市的二手车市 美容改装美容改装/维修保养：维修保养： 专业连锁，集聚效

13、应专业连锁，集聚效应 4s与小修理铺间的市场与小修理铺间的市场 空白空白 汽配连锁：汽配连锁： 填补填补4s与汽配一条街间的与汽配一条街间的 之间的市场空白之间的市场空白 打造质量保障、价格透明打造质量保障、价格透明 的汽配连锁超市的汽配连锁超市 宁波行业空白宁波行业空白 汽车租赁：汽车租赁： 商务租赁，引入知名连锁企业商务租赁，引入知名连锁企业 旅游、婚庆租赁等旅游、婚庆租赁等 连锁连锁 2.2.3 项目介绍e区 主题酒店，商务旅馆；中等定位，错主题酒店，商务旅馆；中等定位，错 位竞争位竞争 休闲：休闲： 购物：购物： 餐饮：餐饮： 住宿：住宿： 商务休闲，娱乐会所，健身俱乐部等商务休闲，娱

14、乐会所，健身俱乐部等 大型超市，专业市场等大型超市，专业市场等 大型餐饮，特色餐饮，依托小港城区大型餐饮，特色餐饮，依托小港城区 ，面向北仑、江东、镇海，面向北仑、江东、镇海 市级商业特色街市级商业特色街 小港、北仑小港、北仑 商业中心商业中心 连接宁波城区东扩连接宁波城区东扩 的商业纽带的商业纽带 城市商业旅游城市商业旅游 名片名片 宁波商业副中心宁波商业副中心 2.3.1 定位 文体休闲中心文体休闲中心 2.3.2 目标 打造汽车城、商业城北仑新形象打造汽车城、商业城北仑新形象a 带动小港周边商业、服务业发展带动小港周边商业、服务业发展b 提升小港及北仑商业地位提升小港及北仑商业地位c 与

15、东部新城联动，融入城市大格局与东部新城联动，融入城市大格局d 3.1.1 开发模式 3.1.2 运作模式 3.1 开发模式 项目分析 3.2.1 s.w.o.t 3.2.2 收益预估 3.2 swot 3.3 结论 3.3 结论 3 项目分析 3.1.1 开发模式 选择选择1：整体出让，整体招商：整体出让，整体招商 选择选择2：分区出让，整体招商：分区出让，整体招商 选择选择3：分区出让，分区招商：分区出让，分区招商 土地出让土地出让 物业分割销售、租赁物业分割销售、租赁 ，整体招商，整体招商 物业租赁物业租赁 物业销售、租赁物业销售、租赁物业销售、租赁物业销售、租赁 3.1.2 运作模式 强

16、项强项 规划高起点，特色突出规划高起点，特色突出 多项市场空白：试驾场、主题酒多项市场空白：试驾场、主题酒 店、卡丁车、电玩城、店、卡丁车、电玩城、imax、汽、汽 车电影、汽配连锁等车电影、汽配连锁等 区位优势区位优势 机会机会 中国汽车业的持续发展中国汽车业的持续发展 品牌消费市场不断壮大品牌消费市场不断壮大 第三产业的区域发展重点第三产业的区域发展重点 本地市场发展整合本地市场发展整合 弱项弱项 汽车销售市场进入相对较晚汽车销售市场进入相对较晚 4s市场其他区域已形成规模市场其他区域已形成规模 威胁威胁 其他因素对汽车产业的影响（油其他因素对汽车产业的影响（油 价、环保、政府调控等）价、

17、环保、政府调控等） 市场竞争：多地开发奥特莱斯市场竞争：多地开发奥特莱斯 3.2.1 swot分析 s w ot 3.2.2 收益预估 主要项目投资回报预测主要项目投资回报预测 区块区块主题主题项目项目总投资（万）总投资（万） 投资回收期投资回收期(年）年） 乐观估计乐观估计一般估计一般估计悲观估计悲观估计 a4s 汽车汽车4s20000235 b奥特莱斯奥特莱斯 奥特莱斯奥特莱斯15000345 c休闲娱乐休闲娱乐 imax影城影城 3000345 卡丁车俱乐部卡丁车俱乐部10001.52.54 电玩城电玩城2000235 其他餐饮休闲其他餐饮休闲4000124 d汽车售后汽车售后 汽配连锁汽配连锁5000235 汽车美容保养维修汽车美容保养维修5000234 汽车租赁汽车租赁/二手车市二手车市5000234 e综合商务综合商务 特色餐饮特色餐饮6000123 娱乐会所娱乐会所8000123 主题酒店主题酒店15000234 本项目选址小港陈山通本项目选址小港陈山通 途路及宁波绕城交叉地块，途路及宁波绕城交叉地块， 利用交通便捷紧邻新城的近利用交通便捷紧邻