房地产通用版产品线建设方案100PPT

1、住宅产品线建设方案 关于住宅产品线建设工作的说明 设计标准 施工技术标 准 材料和设备选 用标准 平均利润目 标 品牌价值传 递目标 企业 分类品牌产品线 市场分类需求 企业品牌价值点 运营管理和物业 服务标准 目录 第一部分：市场分类需求 l住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素 l建立住宅产品线的方法-价值点分类组合法 l目标产品线类别和其价值特征 第二部分：地产企业品牌的价值点 第三部分：产品线建设工作计划的分解和数据库工作建立指引 附件：产品线的特征模版 第一部分：住宅产品市场的分类需求 1-住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素 2-建立住宅产品线的方法-价值点分类组合法 3-目标产

2、品线类别和其价值特征 1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素 l复合地产 l旅游地产 l创意地产 l高科技地产 l文化地产 开发的复合价值 模式分类 l新城镇建设 l郊区休闲养生 l郊区旅游度假 l城市便捷生活 l城市综合商务生活 1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素 产品描述的生活 方式分类 产品研究的不同类别细分价值点-研究内容 loft建筑空间和生活方式 小户型青年公寓建筑空间和生活方式 70/90产品建筑空间和生活方式 精装修公寓风格和品质质量 老年公寓建筑功能和服务配置 独立厨卫的加工和工业生产产品模块的工业化标准、成本 花园洋房建筑艺术形式、空间形式、生活方式

3、 住宅产业化经济性、效率、质量、建筑空间和形式 品牌产品线规划特征、建筑风格、品质质量、建筑空 间形式、服务标准 1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素 产品价值点细分 的研究 l住宅产业化-经济性好、效率高、能耗低，质量稳定 l技术成熟和市场接受认可度提升 -规模化成产； -对传统建造开发流程的压力； 1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素 住宅产业化发展 的趋势 l形成对中低端住宅产品的覆盖 l综合土地开发（商务地产、复合地产、新城镇建设等） -考验资源整合能力-开发企业的专业化程度 l综合开发模式-土地价值的更大发掘和利用 l综合开发-地产开发商向地产服务商转变 1-

4、住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素 开发综合服务能 力提高的需求 l生态环保、绿色健康生活的需求 l传统文化价值和生活习惯的尊重和保护 l对城市生活方式改良的努力 l旅游休闲融入现代生活的消费观 l社会人口结构的变化 l家庭构成结构的变化 1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素 社会文化和社会 结构的变化因素 l快速城市化和节约土地 l节约能源、能耗的国策 l房地产的市场化供应和政府保障供应 1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素 政策的倾向 l提高企业的生产效率 建立开发流程的参考标准 有效控制开发环节的资金成本和时间成本 l项目品质保障-品牌价值传递 对开发模

5、式、设计、材料使用、施工工艺、配套服务 等内容，建立参照标准； 2-建立住宅产品线的方法 产品线建设的目的 l借鉴各种开发模式的利弊和适用性 l与地产企业文化和品牌建设相结合 l形成明确的指导性和参考规范 l易于管理、操作和学习 l易于维护和更新 2-建立住宅产品线的方法 产品线建设的原则 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 2-建立住宅产品线的方法 价值点组合 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 市区 市郊区 市远郊区 商务区 成熟居住区 公园、水体区 高校，文化场所 车站、码头 旧城改造区 2-建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用 资源价值

6、 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 市区 市郊区 市远郊区 城市主要功能规划 拓展方向 近郊人文资源、环 境资源保护区域 近郊新的城市功能 核心区 2-建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用 资源价值 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 市区 市郊区 市远郊区 基于原有镇的新城 镇 旅游功能区域的居 住用地 自然景观资源区域 的居住用地 2-建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用 资源价值 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 200万平方以上的城市综合功能开发 50万以上的大型社区 50万以下的小型居住区 小规模居住项目

7、 25万方以上的综合体项目 25万方以下的小型综合体项目 2-建立住宅产品线的方法 土地自身具备的资 源整合力 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 容积率2.5以上，高层为主的住区 容积率1.82.5，高层混合住区 容积率11.8，小高层为主的住区 容积率0.61.2，多层为主的住区 容积率0.31.0，花园洋房、连排别墅、 叠加别墅为主的社区 容积率0.30.8，house独幢住区 容积率0.3以下，villa住区 2-建立住宅产品线的方法 产品的形态因素 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 基本保障类产品：廉租房、经济适用房、 限价房、回迁房

8、 安居类产品：中小户型、中等品质商品 房 舒适类产品：中高等品质 享受生活类产品 顶级产品 2-建立住宅产品线的方法 居住需求的不同层 面和不同阶段 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 朝9晚5的普通工薪族，居家生活 soho人士，以家为工作场所的生活方式 企业主、高管、职业经理人、娱乐及体 育界高收入群体、政府高官，第一居所， 居家生活 财富阶层、高级官员的休闲生活第二 居所 长期出差的商务人士，投资或第二置业 2-建立住宅产品线的方法 生活方式不同带来 的需求差异 地段 建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成 单身青年：0居室、1居室 丁克家庭：1居室

9、、2居室 和未成年子女一起的两代人：2居室、 2+1居室、3居室 三代人同室：3居室和更多功能间 婚恋二人：1居室、2居室 空巢老人：1居室、2居室 家庭度假类的：2居室及以上 城市商务类的：0居室及以上 2-建立住宅产品线的方法 家庭结构演变带来 的需求差异 特定地段特征 + 建设规模 目标消费人群 - 生活状态+家庭发展状况 分类的目标生活特征产品线特征 2-建立住宅产品线的方法 产品的价值含义 l市场容量大：存在大量、持续的需求； l共性特征强：宜于建立标准化参数和流程； l相对利润率高； l政策风险小：结合在正常的市场秩序之下的真实需求；并顺应 社会的政策变动倾向； 2-建立住宅产品线

10、的方法 产品线的研究方向 选择原则 l不具备优势地段资源的城市规划区； 待改造旧城区，传统贫民区； 有噪音、空气污染或其他不利于高品质生活因素的地块； 临近车站、码头等人流集中区域，环境受到外部冲击比较大的地块； 尚未发展成熟配套的区域； 3-目标产品线的类别和价值特征 城市中档住宅 地段特征 l50100万平方的复合住区开发； l50万平方以下的居住社区项目开发； 城市中档住宅 规模和形态特征 l容积率在2.5以上的高层住宅 l容积率在1.82.5的高层、小高层混合住宅 l二线城市还包括1.01.8的小高层住宅 l三线城市包括市区、近郊区的多层住宅 3-目标产品线的类别和价值特征 l城市中低

11、收入人群； l朝九晚五的普通工薪阶层； l第一居所的功能需求；过渡性住房； l单身青年、新婚家庭、三口之家、老人住宅 l家庭结构： l0居、1居、2居、2+1居，小3居；经济性户型 城市中档住宅 客户群特征 3-目标产品线的类别和价值特征 生活方式： l公交和轨道交通连接城市主要功能区； l便捷的日常购物环境； l倾向于户外活动和交往； l不同类别的人群，覆盖各年龄段和阶层； l电影类文化娱乐和休闲需求； l常规的物业服务； l托儿所、小学校等教育机构配置； l生活形式和居住环境多样化，内容丰富； l覆盖对中档住宅需 求的人群； l配套设施以基础的 居家生活需求为出发 点； l综合社区和居住区

12、 l大规模开发 城市中档住宅 产品类别细分1-康居社区 3-目标产品线的类别和价值特征 生活方式： l公交和轨道交通连接城市核心区； l便捷的日常购物环境； l与朋友聚会； l电影类文化娱乐和运动场地需求； l常规的物业服务； l托儿所、小学校等教育机构配置； l现代风格；简单、简洁，内容丰富； l快节奏和多变的氛围 l以年轻人为主要目标 购房群体； l在配套设施设置、建 筑功能设计、风格选 择倾向等方面以年轻 人的生活习惯为模版 l对2035岁阶段的成 长型家庭订制 城市中档住宅 产品类别细分2-城市白领社区 3-目标产品线的类别和价值特征 生活方式： l公交和轨道交通连接城市核心区； l便

13、捷的日常购物环境； l与家人聚会； l医院； l老人社区保障服务； l针对老人活动的设计； l老人户内外健身活动场； l室内公共交流娱乐休闲活动功能； l以退休老人为主要客 户群体的项目； l购买力中等的养老社 区； l提供老人交往活动、 丰富生活、安度晚年 的居住环境 城市中档住宅 产品类别细分3-中档老年人公寓 3-目标产品线的类别和价值特征 l建设资金成本低； l建设技术难度小，销售速度快、成本回收快； l宜于标准化； l利润集中在开发建设带来的价值增值，平均利润率低； l不易于塑造产品品牌； l政策和市场风险度低； 城市中档住宅 开发特征 3-目标产品线的类别和价值特征 l开发成本控制

14、：与目标客户相匹配的 材料标准设备工艺 技术； l品质控制：社区风格、景观特征、社区服务标准化，设备配置选 用、材料选用和施工工艺标准化；户型平面和功能的标准化； l商业和配套、物业服务标准化；维护和运营的管理成本的控制； 经营业态的选择和利润目标设定； 城市中档住宅 产品主要控制点 3-目标产品线的类别和价值特征 l园区的规划形态要素：道路、灯具、植物、水景观系统、垃圾回 收管理、运动交往空间标准、配套商业、安全系统、停车管 理 l建筑的形态要素：风格要素、户型单元、功能空间、舒适性（光、 热、声音）；材料和设备设施标准；主要技术工艺标准； l软件要素：视觉环境要素、认同感的诉求形式、服务标

15、准 城市中档住宅 产品线控制要素 3-目标产品线的类别和价值特征 城市康居社区-no.1 市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； 涵盖各类别中等收入人群； 开发规模较大； 以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征； 技术难度小，分期开发，建设速度快，回收资金快； 平均利润低，品牌价值低 主要研究类别选取 3-目标产品线的类别和价值特征 市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； 针对年轻的家庭构成； 开发规模较小；或者是大规模开发中的局部； 以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征； 技术难度小，建设速度快，回收资金快

16、； 平均利润低，品牌价值低 城市白领社区-no.2 主要研究类别选取 3-目标产品线的类别和价值特征 拥有稀缺地段价值资源的地块； l中央居住区cld l城市景观居住-靠近公园、景观水体； l城市人文居住社区-临近高校、传统文化保护资源的居住用地； l传统高档社区-在成型的高级居住生活圈里的项目； 3-目标产品线的类别和价值特征 城市高档住宅 地段特征 l中小规模，50万以下； l多种建筑形态； l以满足舒适、享受生活为标准的品质塑造要求； l高收入群体；第一居所； 3-目标产品线的类别和价值特征 城市高档住宅 规模和其他特征 l财富阶层 l高级管理人员 l企业主 生活方式： l便捷的出行酒店

17、、会馆、办公楼、机场； 便捷的出入高级购物消费及文化休闲场所； l与朋友和客户便利交往的场所； l方便快速的信息接受； l便利的生活服务：洗衣、购物、接送、预订 各类远程服务； l开敞大气、高雅华丽； l注重材料、品牌、品质、形象 城市高档住宅 产品类别细分1-城市商务住宅 3-目标产品线的类别和价值特征 l财富阶层 l政府高级官员 l其他高收入者 生活方式： l安静优雅的内外部环境； l私密性 l与自然的接触和交流空间； l注重家庭生活和邻里的关系； l关心品质、质量、品位； l提供便利的生活和高品质服务； 城市高档住宅 产品类别细分2-城市景观住宅 3-目标产品线的类别和价值特征 l财富阶

18、层 l艺术家、学者 l文艺界高收入人士 l高级官员 生活方式： l具有特定属性的人群集结； l特定的价值认同； l特定的生活方式认同； l私密、独享、低调； l周到尊贵的服务、俱乐部生活； l注重品质、细节 城市高档住宅 产品类别细分3-城市人文住宅 3-目标产品线的类别和价值特征 l开发投入成本高； l开发平均周期长；获得认知的时间长，销售周期长； l要求资源整合力强； l平均利润高； l易于塑造和形成品牌； l市场和政策风险大； 城市高档住宅 开发特征 3-目标产品线的类别和价值特征 l对周边环境资源的充分发掘和利用； l对可调用地产配套资源的整合； l建筑与非建筑形式的和谐统一，与建筑风

19、格、社区风貌和社区精 神特征的一致； l积极的空间；身心健康的要素；舒适度； l塑造社区文化的要素的管理：颜色、符号、形式和功能； l材料-设备-技术-工艺的管理； l户型； l配套和服务 城市高档住宅 产品线的基础 3-目标产品线的类别和价值特征 l园区的规划形态要素：道路、灯具、植物、水景观系统、垃圾回收、 运动交往场所、配套商业、安全系统、停车管理 l建筑的形态要素：风格、户型单元、功能空间、舒适性（光、热、 声音）；材料和设备设施标准；技术工艺标准； l软件要素：视觉环境要素、归属和认同感的心理需求、服务标准； l新材料新技术和新理念的应用； 城市高档住宅 产品线的控制要素 3-目标产

20、品线的类别和价值特征 市区中高密度住宅建设项目； 以高层公寓为主，多层住宅或花园洋房的混合形态； 开发规模在50万平米以下； 开发增值+文化附加价值增值+服务增值； 中等面积、大面积户型； 技术复合度高，建设速度相对较慢，回收资金慢； 利润高，品牌价值高 城市高级公寓-no.3 主要研究类别选取 3-目标产品线的类别和价值特征 市区或近郊的低密度住宅建设项目； 以联排、高密度独栋、或者叠加别墅为主； 开发规模在20万平米以下； 开发增值+文化附加价值增值+服务增值； 大户型； 技术复合度高，建设速度相对较慢，回收资金慢； 利润高，品牌价值高； 城市别墅-no.4 主要研究类别选取 3-目标产品

21、线的类别和价值特征 l城市远郊区，依托于相对独立的生活配套和市政工程； l50万平米以下的居住区开发；独立或从属于新城镇； l有优良的自然资源； l容积率在0.51.0的开发项目，以花园洋房和联排、叠加别墅为主 的项目； l容积率在0.5以下的house项目； l容积率在0.3以下的villa项目； l高品质建设； l目标人群：企业主、高级管理人员、高级官员； 3-目标产品线的类别和价值特征 郊区别墅 项目特征 l与市区有快速路连接，能够便捷到达 城市核心区 l有较好的景观或环境资源 l以联排、叠加、叠拼等形式为主，兼 有高密度的独栋等形态 以家庭居住为主要目的 第一居所 高端客群 3-目标产

22、品线的类别和价值特征 郊区别墅 产品类别细分1-郊区house l离市区较远 l有优良的自然景观资源或人文资源 l以独栋或者双拼别墅为主 山地别墅 海景或海岛别墅 河景或湖泊景观别墅 高尔夫别墅 以家庭居住为主要目的 第二居所 3-目标产品线的类别和价值特征 郊区别墅 产品类别细分2-郊区villa l依托于旅游资源 l有统一的酒店或度假村管理和提供服务 l多种产权所有形式 温泉度假村 滑雪度假村 游艇俱乐部 避暑胜地度假村 以旅游休闲度假为主要 功用 分时使用，短期居住 投资 3-目标产品线的类别和价值特征 郊区别墅 产品类别细分3-度假村别墅，旅游用地 郊区house,与城市别墅有很大共性

23、，归为一类研究-no.4 离市区较近的低密度住宅建设项目； 有便捷的交通与市区连接； 以联排、高密度独栋house、或者叠加别墅为主； 开发规模在20万平米以下； 开发增值+文化附加价值增值+服务增值； 大户型； 技术复合度高，建设速度相对较慢，回收资金慢； 利润水平中，品牌价值高； 主要研究类别选取 3-目标产品线的类别和价值特征 l开发周期：筹备时间弹性大，周期长； l成本：投入成本大，技术难度高，回收速度慢； l品牌价值高，市场培养接受和认可的需求时间长； l市场和政策风险大； 郊区别墅 产品线的特征 3-目标产品线的类别和价值特征 l对景观和自然环境资源的发掘和利用； l基础设施 l与

24、客群相匹配的建筑风貌和社区风貌选择； l影响社区文化的要素定制：色彩符号形式和功能； l设计质量，建造质量、材料工艺以及设备选用的标准； l户型及装修； l配套建设和提供的服务标准； 郊区别墅 产品线控制点 3-目标产品线的类别和价值特征 l园区规划形态要素：道路、灯光、植物、景观水系统、垃圾回收、 活动交往、会所、停车 l建筑形态要素：风格、户型单元、功能空间、增加舒适度的技术、 材料和设备、工艺和技术标准 l产品软件附加要素：环境视觉、服务 l新材料和新技术的应用 郊区别墅 产品线控制要素 3-目标产品线的类别和价值特征 l拆迁项目里的回迁住宅、政府指定开发的保障用房项目（廉租房 、限价房

25、、经济适用房）； l主要针对中低收入群体和回迁居民； l项目多在偏远或者不具备资源优势的区域； l利润低，品牌效应低； l控制配置标准、材料选用标准、施工工艺，以期使开发有适当的 性价比； l控制成本是建设各环节的关键因素； 3-目标产品线的类别和价值特征 中低端住宅 项目特征 新城镇建设： l独立于原有城市之外的城市功能建设； l5万人以上的居住规模；200万方以上开发量； l包括一级土地规划开发和二级土地开发两个阶段； l多种土地功能属性；自身功能配套完善； l包括多种类别住宅，吸引不同层次的人群，以多样化形态和生活 方式形成有活力和吸引力的新城市生活； l遵循新城市主义是指导新城镇建设的

26、原则； 3-目标产品线的类别和价值特征 新城镇建设和新 农村建设 城市康居社区-no.1 城市白领社区-no.2 城市高级公寓-no.3 城市别墅和郊区house-no.4 3-目标产品线的类别和价值特征 4类常规目标产品 线 第二部分：地产企业品牌的价值点 1-住宅市场常见的品牌价值类型 2-地产的品牌价值分析 3-地产企业价值品牌产品线的形成 l运动健康-倡导健康生活 l传统地域文化-弘扬地方文化的价值 l财富人生的价值观-追求赢得财富和尊重的生活态度 l创意和创新的价值观-以思维自由、存在自由、创意生活为自我 生活价值的生活态度 l家庭生活-以家庭和睦、体验家庭亲情为生活态度 l尊重自然

27、和他人-与自然接触、热爱自然的体验式生活态度 l 1-住宅市场常见的品牌价值类型 生活元素及人文 价值 l绿色建筑 采用低能耗生产的材料、原生材料； 采用生产过程无污染或者低污染的产品设备 采用无污染低污染的工艺流程；使用低污染能源； l环保生活 节能建筑-低能耗建筑，保温性能好 节水建筑-提高水的使用率 低排放-减少二氧化碳气体的排放 采用了减少使用维护成本的技术，使建筑运营过程中经济效益强 l高舒适度环境 采用高技术设备，提升居住环境的安全性和舒适度，更健康。 1-住宅市场常见的品牌价值类型 高技派元素的居 住价值 建筑人的环境 居住舒适度 心理健康和情感需求 生活便利性 家庭的日常生活成

28、本 尊贵感自由私密性 邻里交往 安全感 2-地产企业品牌价值分析方法 l生活空间对光、日照的健康标准等级；对窗、阳台、户外空间的 设计标准； l生活空间空气质量的评判标准设定：室内的通风和加湿、恒温以 及过滤等措施；室外空气的净化和污染控制； l生活空间的温度舒适度标准：建筑保温、窗体及屋面保温，控制 室内适宜温度 l生活空间噪音标准的设定和控制； l生活用水的健康标准设定； l 2-地产企业品牌价值分析方法 居住舒适度 l出行：交通方式、道路空间、距离 l购物：种类、规模、档次、 l运动：类别、档次 l娱乐：种类、档次、平均成本 l 2-地产企业品牌价值分析方法 生活便利性 l降低建筑物的冬

29、夏采暖制冷成本； l降低物业管理维护成本的措施； l房屋的建设质量和设备设施使用年限的合理标准； -太阳能热水、太阳能路灯或其他绿色能源的使用； -中水利用；节水马桶等设备的选用；节能灶具； -不易老化损坏的材料和配件； -电梯节能技术； -易于养护的植物； -易于维护的景观水循环设计； -合理的物业配套设施运营计划； 2-地产企业品牌价值分析方法 日常生活成本 l提供不同交往空间；茶室、棋牌、游泳、户外休息、健身场；不 同年龄人的活动场：儿童、青年、老年人提供散步道、社区 商业街等空间； l根据不同等次社区提供不同类别的服务：订票、购物、洗衣、维 修、接送、保健、健身、养生 l社区兴趣活动组

30、织：社区户外俱乐部、社区车友会、社区马会俱 乐部，社区高尔夫团体 l提供针对家庭问题的专门服务：宠物托管、子女照顾、老人照料、 心理咨询、教育 l社区形象建设和宣传 2-地产企业品牌价值分析方法 心里健康和情感 需求 l 城市康居社区： l 城市白领社区： l 城市高档公寓： l 城市别墅，郊区house： 以自然元素价值命名（共性品牌价值 ） 以人文元素价值命名（共性品牌价值 ） 以技术元素价值命名（共性品牌价值 ） 以地段或其他价值因素命名（特定元素品牌价值 ） 开发价值 品质质量 文化价值 塑造文化感受 服务价值 物业和管理 + + + + 品牌价值 3-品牌产品线的合成 产品线品牌命名

31、原则： l发音易读 l表意鲜明 l直观体现项目核心价值 l简洁明了 3-地产企业品牌价值分析方法 命名原则 l城市白领社区-no.2 l城市高级公寓-no.3 l城市别墅,郊区house-no.4 复制：产品的软硬件标准 复制：产品的软件标准及部分硬件标准 l城市康居社区-no.1 3-地产企业品牌价值分析方法 产品线的标准侧 重点 第三部分：产品线建设工作计划的分解和数据库建立 1-市场需求信息的分类和数据库建立 2-材料、工艺、新技术和成本数据库建设 3-品牌产品线控制体系组建 收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟踪 以年龄和家庭构成为基数，建立分类标准 年龄生活

32、状态 家庭 构成 教育、 职业 家庭收 入 生活态度和 消费观 针对产品的功能需求 1824 2435 3545 4555 5565 65以上 1-市场需求信息的分类和数据库建立 客户分类 l生活状态变化： 刚刚工作；成家立业-养育子女；事业上升期-事业有成；修身休养期-退休； 继续贡献；休养，安度晚年 l家庭构成变化：1-2-3-5-7-5-3-2-1 l教育职业： 初等教育技术人员、中等技能教育技术人员 高等技能教育技术人员 学者，文人、艺人、体育 私营业主、企业家、银行金融家、高级管理人员 初级公职人员、高级公职人员 l家庭收入水平根据区域经济和城市不同确定额度 通过贷款购房者：月收入水

33、平对月度还款额度的影响； 高收入阶层，对于第二次以上置业、投资的能力 l生活态度和消费观： 便捷、时尚、活力、聚会、娱乐、浪漫、进取、安居、舒适、体验、高科技、享乐、 简单、随意、环保、理想主义、人文、禅意、休闲、品味、分享、静心、自然 l需求：功能需求-舒适度需求-心理需求 1-市场需求信息的分类和数据库建立 套型功能单元使用方式功能要求配置标准和技术要求备注 客厅 起居室 门庭 餐厅 厨房 卫生间1、卫生间2 卧室1、卧室2 工作室 储藏间 洗衣间、佣人房 衣帽间 休憩阳台、工作阳台 其他 1-市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 建筑功能 园区配建功能需求使用方式服务特征和功能标

34、准备注 超市、菜市场 面包店、花店 影楼、邮局 卫生站 医院 银行 托儿所、幼儿园 小学、中学 会所 影院 书店 其他 1-市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 配套功能 园区环境要求功能需求和特征备注 主要景观特征 绿化率水环境或其他 老人活动区 儿童休息区 运动活动空间 交流活动空间 地面停车场 步行系统 其他 1-市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 社区环境 配套设施分类及特征标准和技术要求备注 电梯 供电系统 弱电系统 给排水 园区公共管理 机动车位 自行车位 其他 1-市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 设备设施 物业管理服务需求特征服务标准和服务队伍的建

35、立备注 家政服务 保安公共安全 公共区域维护管理 酒店式服务 老人救护 定制服务 其他 1-市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 物业服务 会所服务需求和使用特征运营和管理备注 书屋、酒吧 棋牌类 球类运动 养生、spa 美容、健身、游泳 俱乐部、社团 1-市场需求信息的分类和数据库建立 分类客户需求 会所功能 项目分类项目名称项目规模和区位项目目标客户项目产品特征 康居类 城市高级公寓 城市别墅 白领社区 宣传卖点产品类别和分期风格和文化配套设施 康居类 城市高级公寓 城市别墅 白领社区 产品特征 1-市场需求信息的分类和数据库建立 典型开发个案的 数据库资料 规格尺度材料标准工艺标

36、准规律 规划格局 道路 植物类别 活动空间 停车和管理 小品和文化设施 水景观系统 照明系统 安防系统 绿化率 建筑密度 建筑形态 其他指标 1-市场需求信息的分类和数据库建立 典型开发个案 园区环境 规格尺度材料标准工艺标准规律 户型及室内配置 户型配比 设备设施标准 大堂和公共区域 电梯 入口门庭 外立面材料 门、窗 五金件、电气配件 装修标准 其他 1-市场需求信息的分类和数据库建立 典型开发个案 建筑特征 功能配置标准建设标准规律 社区商业 物业服务 会所 销售状况和住户反应 1-市场需求信息的分类和数据库建立 典型开发个案 物业和会所 l基础建筑材料技术标准和适用规范； l成套设备产

37、品的技术标准、品质和成本分类； l常规工程节点、构件的工艺做法和技术标准工程图纸库； l园林植物种类、适用性及其养护的标准资料库； l新技术新材料新工艺的数据资料库 2-材料、工艺、新技术和成本数据库 l不同风格特征和相应的设计要素 l标准户型数据库 l标准居室功能配置图集 l不同服务公司、会所管理机构服务合作方式、效益，经济性和适用性资源 l设计公司、创意公司、策划公司的长期联合 l设备供应商、材料供应商的联合 l施工企业、制作企业的长期和作伙伴 l营销策划和品牌推广公司及媒介的固定通道 材料特点和适用性室内室外使用规范和技术标准 常见品牌及档次 砌体砖、面砖、铺地砖 天然石材、人造石 木材

38、、仿木材料 水泥、混凝土 涂料、合成材料 金属板材 陶瓷、玻璃 钢材 光源 防水材料 管材、线材 其他材料 建筑材料数据库 2-材料、工艺、新技术和成本数据库 分类特点和适用性技术要求价格和品质等级 建筑屋面系统、门、窗、幕墙产地 性能描述 适用范围 材料 技术标准 质量保证 安装及维护成本 电梯 五金件、卫浴 规划公共安全管理系统 公共垃圾回收系统 公共信息发布通知系统 公共照明系统 水景观的维护系统 车辆管理系统 给排水给水设备、表具； 污水处理、中水使用 供暖系统方式，设备系统标准 强弱电变配电设备，弱电设备 燃气系统设备标准 人防工程相关设备标准 成套设备数据库 2-材料、工艺、新技术

39、和成本数据库 分类做法分类特征和适用区域材料和施工技术要 求 品质等 级 建筑内外墙体设计标准图样做法特点： 适用范围 屋面 栏杆 阳台 台阶 卫生间 雨篷 楼梯间 凸窗 通风井 建筑构件和常规 节点标准做法 2-材料、工艺、新技术和成本数据库 分类做法分类特征和适用区域材料和施工技术 要求 品质等级 规划 车行道路断面和做法 设计标准 图样集 步行道做法 减速带、交通指示 围墙、大门 路牙、排水沟挡板 车库出入口 井盖、管沟 花池、路灯、草坪灯 无障碍设计要素 车棚、亭廊 水景观、 屋面种植、常规种植 灌溉系统 园区规划常规节 点标准做法 2-材料、工艺、新技术和成本数据库 分类植物名称气候

40、适应特征和生 长特征 技术要求价格和品质 等级 乔木速生千头椿适应区域 树型特点 生长习性 适应土质 适用场所 规格大小 迁移养护要求 植物成本、 养护成本 慢生 观赏类 果树 行道树 灌木 花草 常用植物数据库 2-材料、工艺、新技术和成本数据库 技术名称技术特点适用范围维护特点价格和维护成本 太阳能使用 户用吸尘系统 恒温恒湿系统 呼吸式幕墙系统 水循环使用 地源热 光伏电 风能 绿色建筑材料 新型保温材料 节水、节能材料 隔音降噪材料或做法 成熟技术、新材 料的数据库 2-材料、工艺、新技术和成本数据库 l基础数据信息+市场需求信息产品线分类特征模版； l品牌价值的技术元素+产品分类特征=品牌产品线标准； 组建方法 3-品牌产品线控制体系组建 l白领社区的项目主要特点 l白领社区产品标准化的目的 l白领社区的市场需求主要特征 l白领社区的开发建设经济性参考标准 l白领社区的景观和社区规划控制要素 l白领社区的户型和