博鳌房地产投资项目可行性分析报告

1、博鳌房地产投资项目可行博鳌房地产投资项目可行 性分析报告性分析报告 目目 录录 第一篇第一篇 海南房地产概况海南房地产概况 博 鳌 海 口 三 亚 万 宁 一、海南房地产市场变迁一、海南房地产市场变迁 上世纪九十年代初，海南迎来了第一次开发潮，虽然带来了海南房地产业的短 期繁荣，但也将无数烂尾楼留在了这个热带岛屿。 两年前，众多开发商又重新进入海南，在这个号称“健康岛”、“生态岛”、 “阳光岛”的东南西北各个方向的海滨上，掀起了新一轮的开发热潮。 富力地产、 万科、和记黄埔、天津泰达、广东雅居乐、北京首创在海口滨海取得了大量的土地 开发权，华润集团、中信集团投入巨资兴建五星级的度假酒店。 海南

2、第二次开发潮，众多巨头的着眼点不再是海南自身的房产消费能力，而是 纷纷打造“度假房产”。 四年前海口市的外销比例只有百分之十几，而现在一下子猛增到了70%；三亚 的外销比例更是高达85%，就是省内二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产也 是被岛外人士所购买； 2008年，海南房地产的发展趋势年，海南房地产的发展趋势 一、财富及资本抢滩海南，海南变得越来越“贵气”，海南的房地产将 呈现升级换代的发展趋势。 二、海南商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速不减 海南房地产成长空间大，近年来，不少国内外实力雄厚的大型企业 集团来琼寻求商机，海南房地产开发投资保持持续平稳的发展态势。 今年以来海南各地商

3、品房价格持续稳步上涨，上半年全省各地平均涨幅今年以来海南各地商品房价格持续稳步上涨，上半年全省各地平均涨幅 在在1520%不等，不等，1-7月份全省房地产销量同比增长月份全省房地产销量同比增长1.23倍；倍； 三、小户型旺销小户型旺销，大中户型成为海南本土居民的新宠。 2008年以来，海南本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐年提 高，各大发展商开始重视大中户型的配置。小户型一直是外来购房者 的宠儿，小户型产品在海南房地产中占绝对的比重。 四、竞争空间激烈，产品类型全面开花； 五、旅游度假地产成产海南地产的主流产品旅游度假地产成产海南地产的主流产品。 1-7月海南省住宅销售额同比增长月海南省住宅

4、销售额同比增长1.23倍倍 焦点海南房地产网 2008年08月22日09:13 海南经济报 徐晓梅 沈彤中 投资扩大，消费升级，房屋市场供需两旺，是经济升温的三个突出表 现。记者近日从省统计局有关部门采访了解到，今年1-7月，我省房地产 开发共完成投资99.53亿元，同比增长66.5%。其中，住宅建设投资占 84.2%，达83.85亿元，同比增长81.6%；住宅累计销售120.38亿元，同比 增长123.6%，销远大于产。 销大于产不但体现在销售额，同样体现在销售面积。在今年过去的7 个月里，我省住宅竣工面积为103.05万平方米，同比增长27.6%，而销售 面积累计高达215.91万平方米，

5、同比增长70.2%。 省统计局有关部门同时介绍，我省今年以来住宅建设的突出特点是 90平米以下住宅因市场需求走俏而成倍增长，7个月累计投入建设资金 30.4亿元，占全部住宅投资的36.3%，比去年同期增长3.1倍。 海南将新增五指山等海南将新增五指山等3个民用机场个民用机场 http:/news.qq.com 2008年03月10日18:50 新华网 新华网海口月日电 （记者 赵叶苹）海南省将新增琼海、琼海、五指山、东 方三个民用机场，年前开工建设。届时，海南东、西、南、北、中分别 都有一个民用机场。这是记者从海南省发改厅获悉的。 据海南省发改厅交通能源处有关负责人介绍，最新的全国民用机场布局

6、规 划已于日前获得国务院批准出台。根据规划，到年，我国民航运输机 场总数将达到个（不含港澳台地区），在年的基础上新增个， 其中海南省将新增琼海、五指山、东方三个机场。届时，中国民航将形成北方、 华东、中南、西南、西北五大区域机场群。（新华网 ） 琼海博鳌机场选址取得初步成果琼海博鳌机场选址取得初步成果 确保确保2010年建成年建成 中央政府门户网站 2008年07月03日 来源：海南日报 5月8日，国家民航局副局长王昌顺率规划司、机场司、中南地区管理局、中南空 管局、海南省安监办、民航新时代机场设计研究院等负责人，对琼海博鳌机场场 址进行了初步调研，现场踏勘了现有直升机起降点和三处预选场址。

7、6月24日至27日，民航新时代机场设计研究院项目组又到琼海周边跑了三天， 选定7处预选址。据了解，一般机场建设从选址到建设完成需6年时间，其中前期 工作就需3至4年。但琼海博鳌机场前后建设仅两年时间。 海南南北交通大动脉轻轨将于 2010年全面开通， 到时海口到三亚只 需80分钟。 轻轨开通后，博鳌到海口只要30 分钟，到三亚只要40分钟 第二篇第二篇 博鳌基本情况博鳌基本情况 一、地理人文概况一、地理人文概况 博鳌镇博鳌镇位于琼海市东部，万泉河与南海交汇处，地理坐标为北纬19.51东经110.30。 东临南海、南与万宁市交界，西与琼海市朝阳、上甬两乡相邻，北与潭门镇接壤。 距琼海县城加积镇约

8、距琼海县城加积镇约18公里，距海口市约公里，距海口市约134公里，距三亚约公里，距三亚约217公里公里。 现有土地面积约4.6万亩（约31平方公里），其中耕地面积约1.1万亩，荒地及其他 地约1.5万亩，园林地约1万亩，水面0.8万亩。农业总人口9294人，非农业人口1295人， 现有行政机关、企事业单位31人，6个村民委员会，66个村民小组。总人口10589人， 为半渔半农集镇。 博鳌镇地处万泉河入海口，拥有独特而丰富的旅游资源，万泉河口风光秀美，景色宜 人，南海气势恢弘，海水清澈，海域平缓，黄金海岸长达8.5公里，是旅游度假理想之地。 琼海市政府已于1992年在这里规划建设“万泉河口海滨度

9、假区万泉河口海滨度假区”。这里的度假区占地15 平方公里，区仙融江、河、湖、海、山、岛屿于一体，集椰林、沙滩、奇石、田园于身。 东部海滨狭长的河洲玉带滩把河水、海水分隔，在万泉河、九曲江、龙滚河汇合处的 水域中，有东屿岛、鸳鸯岛、沙坡岛三个岛屿，河水、海水相汇便见博鳌港，西部有三岭： 龙潭岭、文阁岭、田贡岭。三河、三岛、三岭、一港与南海浑然一体，被外国专家称为世 界河流入海口自然环境保存最完美的地方。 二、发展现状二、发展现状 2000年10月，在亚洲论坛主要倡议人：澳大利亚前总理霍克、菲律宾前总统拉 莫斯的倡导下，博鳌被选为为亚洲论坛的永久性会址。论坛的成立获得了亚 洲各国的普遍支持，并赢得

10、了全世界的广泛关注。博鳌不但成为了中国的焦 点,也正在成为亚洲乃至世界的焦点.从2002年开始，论坛每年定期在中国海 南博鳌召开年会。 经过多年的投入与建设，博鳌已成为国内知名的、集酒店住宿、国际会议接待、 旅游观光、高尔夫运动、温泉度假于一体，通讯畅通、交通发达的国际会议、旅游 风景区。截至目前，海南省政府和地方政府、企业共为此投入了40多亿元人民币的 础设施及配套设施的建设投入。 博鳌已建成了五星级的博鳌金海岸温泉大酒店、四星级锦江温泉大酒店、蓝色海 岸别墅群、亚洲唯一的全岛型林克斯风格高尔夫球场以及别墅、专家楼、休闲娱乐 等设施,博鳌索菲特国际连锁酒店及高尔夫球场也即将开业。 作为博鳌亚

11、洲论坛永久会址所在地，博鳌的会展产业已初具规模。完整的大型 国际会议的服务运作模式，专业的国际会议服务人才，良好的宣传推广平台，每 年为博鳌带来了百余场大型的国内外的高端会议。博鳌已建成的有日接待能力超 过1000人的酒店别墅客房和高尔夫球场、游艇码头、旅游景点、文化娱乐场所等， 每年到此旅游的国内外游客超过200万人次。 三、未来预期三、未来预期 近期中远发展博鳌开发公司决定再次投入亿美元兴建“博鳌亚州论坛二期 工程”。这将为美丽的博鳌水城再增添一大批具有现代化气息的国际会 展设施。 未来的两年内，博鳌控股投资公司还将为博鳌水城建设一批高等级公路、桥博鳌控股投资公司还将为博鳌水城建设一批高等

12、级公路、桥 梁等基础设施，并对梁等基础设施，并对“博鳌亚洲论坛博鳌亚洲论坛”会展中心所在地东屿岛进行全面会展中心所在地东屿岛进行全面 的的“生态型生态型”开发开发。据透露，岛上还将建设一座五星级国宾馆、一个民 用机场、一个充满水乡特色的高尔夫球场和三个山水别墅群；同时，在 玉带滩兴建一个大型海滨浴场、一个河海相望的高尔夫球场和一座五星 级海滨温泉酒店。 博鳌现已经成为全中国的投资热点。 预计未来几年内，每年接待的游客量将以每年接待的游客量将以30%的速度快速增长，在的速度快速增长，在2010年年 当年接待游客量将达到当年接待游客量将达到500万。万。 四、博鳌地产市场现状四、博鳌地产市场现状

13、海南市政府对博鳌的定位： “突出国际会议与旅游度假两大功能，突出国际会议与旅游度假两大功能， 建设一流的国际会议中心与国际水准的的度假旅游目的地建设一流的国际会议中心与国际水准的的度假旅游目的地” 根据此定位，博鳌目前的地产市场以旅游度假地产为主打，地产市场以旅游度假地产为主打， 业态以度假型别墅、产权式酒店为主。业态以度假型别墅、产权式酒店为主。 第三篇第三篇 项目项目 篇篇 大博鳌打造一流滨海旅游区 省政府近日就琼海市、万宁市人民政府上报的关于恳请批准博鳌亚洲论坛特别 规划区总体规划（修编）的请示作出批复,原则同意博鳌亚洲论坛特别规划 区总体规划修编（2005-2020）（以下简称总体规划

14、），明确博鳌亚洲论 坛特别规划区属于省第一批重点景区、沿海重点区域省第一批重点景区、沿海重点区域。 博鳌亚洲论坛特别规划区将打造7个一流：一流的国际会议中心；一流的会 展中心；一流的高尔夫；一流的购物中心；一流的旅游度假区；一流的教育基地； 一流的不夜城。 项目基本情况：项目基本情况： 占地面积：占地面积：258亩亩 容积率容积率: 1 土地性质：旅游用地土地性质：旅游用地 地理位置：博鳌镇万泉河旅游开发区，万泉河入海口地理位置：博鳌镇万泉河旅游开发区，万泉河入海口 预计销售价格：预计销售价格： 别墅：别墅：12000元元/平方米平方米 公寓：公寓：8000元元/平方米平方米 周边配套齐备：周

15、边配套齐备： 海滩、酒店、会所、高尔夫球场一应俱全，周边有博鳌亚州论坛、 五星级索菲特温泉大酒店、中信集团的博鳌水城、上海宝钢的宝莲城、 大庆石油宾馆、玉带滩景点、红色娘子军纪念馆、博鳌禅寺、东方文 化苑、博鳌高尔夫球场、中远集团的训练基地(冬季回中国国家队都 到这里冬训)等等。 项目优劣势分析项目优劣势分析 优势（优势（s）：）： 一线沿海地，海景资源不可替代； 项目位于万泉河入海口至邮轮码头的万泉河开发区内，成片规划配套 好，有多家五星级酒店即将入住； 项目位于海南东海岸上， 是海南房产旅游最活跃的区域，随着三亚 湾、亚龙湾、海堂湾、香水湾.,博鳌、文昌清澜港、海口东海岸的 开发，海南东部

16、沿海大有连片开发的趋势； 随着博鳌会展业的发展，博鳌城市知名度的提升，博鳌的土地价值也 大大提升； 劣势（劣势（w）：）： 万泉河开发区尚处于开发中，配套设施 不够完善； 周围尚有大片待开发土地，区域不够成熟 机会（机会（o）：）： 海南省致力于打造旅游、度假之都； 海南轻轨将于2009年底开通，博鳌至海口仅30分钟，至三亚只要40分钟； 博鳌民用机场将于2010年建成使用，快捷的交通将会有大量的岛外购房者 至博鳌购房； 博鳌正在成为亚洲最主要的会展中心，会展业的发展带来大量的旅游度假 人群必将拉动博鳌旅游地产的发展； 威胁（威胁（t）：）： 各大地产商大量的圈地，今后几年即将推出的楼盘比较多

17、； 全国性的房地产衰退大大打击购房者的信心。 海南岛东部海岸线上，北起海口，南至三亚，绵延595公里的蔚蓝色 海岸线上这条黄金海岸线上，罗列了一串动辄几十亿上百亿的旅游地 产项目：海口美丽沙，文昌铜鼓岭，琼海博鳌水城，万宁石梅湾、神 州半岛，陵水香水湾、清水湾、土福湾，三亚海棠湾， 汇集了海南最精华的旅游资源。 已经有超过120公里长的岸线正在开发， 这些项目计划总投资超过1000亿元， 其中约有30%岸线为港资企业主导 开发，主要建设旅游房地产、 度假酒店、公共配套设施等项目。 海南东线沿海岸地产海南东线沿海岸地产 博 鳌 海 口 三 亚 万 宁 “东线轨道”的“造城姿态” 开始把沿线单一的

18、地产营销模 式变成整体营销模式 文昌市文昌市位于海南岛东北部，是海南拥有海岸线最长，拥有沿海旅游 景点最多的城市。文昌市海洋资源丰富，是发展水产养殖和海洋牧场的 良好场所。沿海天然港湾众多，大小港湾36个，港口资源颇丰富。 中国航天中心落户文昌之后，当地房价开始迅速上涨，目前，文城镇 的房价已突破每平方米3000元，而清澜开发区海景房的销售均价达到 每平方米6000元。文昌市政府甚至一次性挂牌出让清澜高隆湾23.8万 多平方米的一线海景地。 阳光海岸惊艳东岸四县市地产板块飘红 在香港举行的2008海南（香港）经贸活动周，文昌、琼海、万宁、 陵水等东部沿海市县四县市，首次以“阳光海岸”的整体形象

19、亮相，展 示四地的资源优势。 文昌文昌 中南中南 . 森海湾森海湾 开发商：开发商：文昌中南房地产开发有限公司 地址地址：海南省文昌市高隆湾 建筑面积建筑面积：50万平方米 主要产品主要产品：度假公寓、别墅 销售价格：销售价格：公寓6000元/平方米 50万海湾公园,50万平米的梦幻交响曲畅响高隆湾，东、南、北三面临 海。居于高隆湾湾心，环抱珍稀海底草原珊瑚带。西班牙多层、小高层风 情公寓，联排、独幢水岸别墅，南国风情商业和水上嘉年华构勒出海南无 与伦比的海湾公园人居。 陵水香水湾陵水香水湾 富力湾富力湾 开发商：广东富力地产股份公司 地址： 陵水县香水湾旅游度假区 占地面积：2500亩 建筑

20、面积：39万平方米 产品：公寓、别墅、酒店 销售价格：公寓 9000元/平方米 别墅14000元/平方米 富力湾富力湾项目位于海南东南部沿海陵水县香水湾旅游度假区，为依 山面海，自然风光资源极为优越的度假村，其总规划面积约2500亩，总 建筑面积约39万平方米，容积率为0.24，绿化率达62%。延绵近4.2公里 私属热带海岸、原生态的山峦风貌、蕴含浓烈人文气息的田园与村庄。 轻轨开通后，海口到富力湾约75分钟，富力湾到三亚只需15分钟；三亚 绕城高速公路建成后，富力湾到凤凰机场仅需45分钟；这里的海上航线 通畅，北临分界洲岛旅游码头，南距新村镇码头约20公里。 富力湾自北至南分为三个区域： 北

21、区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群。 中区：沙滩别墅群、独栋别墅群、联排别墅群、精品酒店、中心商业街 （青年旅馆、美食商业街、休闲会所、医疗会所）、沙滩娱乐区、海景 住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景别墅群。 南区:山体别墅群、五星级酒店。 香水湾香水湾1号号 开 发 商： 海南香水湾海滨假日酒店有限公司 地理位置： 陵水香水湾度假区a区西南部 占地面积：598亩 建筑面积：87750平方米 主要产品：独立别墅、酒店 海上的中国院子 预计销售价： 33000/ 香水湾香水湾1号号雄踞海南陵水著名旅游度假区香水湾a区西南部，背靠牛岭山脉， 面向浩瀚的中国南海，独享598亩奢华

22、领域，容积率0.22，建筑密度仅为14.9%， 绿化率高达60%。迎海座列142栋一居至四居别墅，两栋会所，一栋婚礼教堂和一 栋spa，被海景高尔夫球场和牛岭山地高尔夫球场所围绕，是高层人士度假的首 选之地。区内具有良好的生态环境景观，东南面海的方向有超过1公里长的天然 海滩，沙滩平坦洁净，海水清澈，温度适宜，终年可嬉水游泳。 “香水湾1号”分为精品酒店区、度假别墅两大区域。 随着海南海湾的一个个开发，使世人更加珍惜这样的优质资源。与亚龙湾、三亚 湾不同，“香水湾1号”将以度假生活为主，追求私密、休闲，让人们抛开噪音 和喧嚣，在纯自然的环境中得到彻底的休养。据悉，“香水湾1号”拥有1公里长 的

23、私属海滩，拥有海南第一个真正的一线海景纯别墅区。 博鳌本地楼盘博鳌本地楼盘 蓝色海岸蓝色海岸 开发商：北京红石实业有限公司开发商：北京红石实业有限公司（潘石屹的企业） 占地面积：占地面积：60万平方米万平方米 总建筑面积：总建筑面积：13.8万平方米万平方米 450栋别墅栋别墅 销售价格：销售价格：10000元元/平米平米（二年前已售馨） 博鳌论坛官邸别墅博鳌论坛官邸别墅 开发商：中远集团开发商：中远集团/海南中远发展博鳌开发有限公司海南中远发展博鳌开发有限公司 项目总共项目总共36栋别墅栋别墅 其中其中11套别墅于套别墅于2002年年10月月15日对外拍卖完毕。当时平均成交价为日对外拍卖完毕

24、。当时平均成交价为 400万元万元/栋，其中最高成交价栋，其中最高成交价1500万元。剩余万元。剩余25套由中远集团自营。套由中远集团自营。 玉带湾玉带湾 开发商：开发商：海南福川投资有限公司 项目地址项目地址：海南博鳌镇滨海大道 项目占地：项目占地：79800平方米 建筑面积建筑面积：42167.9平方米 主要产品主要产品：酒店公寓、别墅 销售价格销售价格：公寓 6000元/平方米 别墅12000元/平方米 销售状况销售状况： 已于2007年底全部售馨 玉带湾滨海国际度假海岸位于海南岛南海之滨博鳌，毗邻“博鳌亚洲 论坛”会议中心，高尔夫球场，索菲特、金海岸等数十家星级酒店，且因 紧连万泉河入

25、海口及玉带滩而得美名，自然风光优美，环境怡人。项目规 划总占地面积79800平方米，总建筑面积42167.9平方米，容积0.53，绿化 率高达61%。项目建成后将是博鳌规模最大的集四星级标准酒店式公寓、 全装修海景美居、地中海风性独立别墅于一体的以休闲、观光、旅游、养 生为主题的国际滨海风情度假区。 金色港湾金色港湾 开发商：开发商：琼海中视地产开发有限公司 主力户型：主力户型：产权酒店、海景公寓、别墅 建筑面积：建筑面积：70000平方米 销售价格：销售价格：公寓8000元/平方米， 别墅尚未公开 开盘时间：开盘时间：2008年6月 金色港湾金色港湾 博鳌金色港湾项目是一个以环保、健康、舒适

26、、高品质为居住理念的低 密度高舒适度假社区。总建面7万多平米、容积率为1.0，楼间距宽，视觉 开阔。由一幢20层酒店式公寓、六幢住宅式公寓分别为12层、14层、16 层、10幢别墅和一幢三层3000多平米的旅游、休闲度假会所组成。 博鳌金色港湾户型设计以健康、舒适为出发点，户户朝东、户户海景。 酒店式公寓建筑面积从45-99平米，板式结构。住宅式公寓建筑面积从65- 96平米，可供多种需求客户随意选择。 周边配套齐备：海滩、酒店、会所、高尔夫球场一应俱全，周边有博鳌亚 州论坛、五星级索菲特温泉大酒店、中信集团的博鳌水城、上海宝钢的宝 莲城、大庆石油宾馆、玉带滩景点、红色娘子军纪念馆、博鳌高尔夫

27、球场、 中远集团的训练基地等 宝莲城宝莲城 开开 发发 商商：海南新弘大（博鳌）投资有限公司 （ 由上海宝莲投资(集团) 和上海宝钢两家股东出资成立） 项目地址项目地址：博鳌万泉河旅游开发区 项目占地项目占地：2043亩 总建筑面积总建筑面积：75万平方米 工程进展工程进展：一期两栋酒店式公寓已封项 预计销售价：预计销售价：酒店式公寓10000元/平方米 宝莲城将规划建设成为集旅游、度假、 娱乐、休闲、健身为一体的高品质的热 带滨海城。计划建设一家约6万平方米、 1000间客房的超五星级酒店，30万平方 米高层、小高层的产权式酒店公寓、娱 乐设施（含一座康体疗养院）、一座可 容纳200艘游艇的

28、码头，以及一个大型 的民族公园（大型露天游乐表演场）等。 第四篇第四篇 可行性评估篇可行性评估篇 一一、博鳌项目投资收益分析博鳌项目投资收益分析 占地面积占地面积258亩，容积率亩，容积率1 总建筑面积总建筑面积172000万平方米万平方米 销售预测销售预测 公寓销售平均价格公寓可销售面积+别墅销售平均价格 别墅可销售面积 = 8000元/ m2*137600平+ 12000元/ m2*34400平 = 110080万元万元 +41280万元 =151360万元 容积率1 ，度假公寓规划占80%，别墅占20% 支出预测支出预测 序号序号项目名称项目名称 单位成本单位成本 （元（元/ m/ m2

29、 2按按 建筑面积）建筑面积） 金额（万金额（万 元）元）备备 注注 一一 前期费用前期费用(2482) 11设计费用35602按17.2万m2计算 12土地平整12619按平均高度3米 13土地勘探1526 14监理费用172按建安成本的1%计算 15各类报建费1063 151城市配套费 516建安费的3% 152教育附加费16 153环境评价费1.220 154规划技术服务费234 155白蚁防治工程234 156劳保费 344建安费的2% 157质量监督费31建安费的1.8 158垃圾处理费1.525 159建筑施工图审查2.543 二二建筑安装成本建筑安装成本100017200 公寓按精装修公寓按精装修7009632公寓以精装修出售，别墅按毛坯房出售 三三基础设施配套费基础设施配套费50860 四四 小区环境（含园林小区环境（含园林 绿化小区道路等）绿化小区道路等） 801376 按绿化占地面积200元/m2计算 （按40%绿化率计算） 六六 公共配套（含消防、公共配套（含消防、 人防配套）人防配套） 9.