【广告策划PPT】母亲节、父亲节活动策划

1、 一、活动背景 二、活动时间 三、推广流程 四、线下活动 五、宣传资源 六、效果预估 七、商家收益 黄金周、母亲黄金周、母亲 节、父亲节节、父亲节 各路媒体的大各路媒体的大 肆报道肆报道 推广需求现状：推广需求现状： 推广策略：推广策略： 活动背景 乐于分享与家乐于分享与家 人的欢乐合照人的欢乐合照 黄金契机高度关注网友参与 pconlinepconline 自身权威媒体传播优势 厂家厂家 产品推广、品牌曝光 共同打造一档五月特别策划 线上征集精彩游踪照片、 与爸爸妈妈的珍贵合照 引发网友热议引发网友热议 l专题上线l活动结束 6月24日 论坛宣传同步开始 照片征集结束 感动照片征集 结果公布

2、 在专题里面嵌入照片征集专栏网友票选最佳照片 6月17日5月5日 活动时间 推广流程 “五一出游精彩照片大放送” 1、前期预热论坛话题炒作 制造论坛话题，制造论坛话题，创造时下流行送爸妈的创造时下流行送爸妈的it礼物集锦，礼物集锦， 引出欢乐合影照片征集活动引出欢乐合影照片征集活动 母亲节没空，好在我有（厂家品牌）陪妈妈 论坛话题： 为厂家产品推广造势，为厂家产品推广造势，增强活动及产品曝光率，增强活动及产品曝光率， 带动产品销量。带动产品销量。 产品体现： 爸，你累了！休息下吧 2、专题报道 推广流程 广告焦点图照片征集 活动规则 合影照片展示及投票区 广告半通栏 送爸爸的it礼物集锦 商家

3、logo简介展示 广告半通栏 送妈妈的it礼物展示 厂家产品展示区厂家产品展示区 合影照片合影照片 主题：主题： 我的父亲母亲，感动瞬间我的父亲母亲，感动瞬间show l简介：简介： 专题配合论坛炒作，征集专题配合论坛炒作，征集 1 1、与父母亲合影的感动照片、与父母亲合影的感动照片 2 2、与家人的旅游精彩照片、与家人的旅游精彩照片 展示欢乐合影照片，支展示欢乐合影照片，支 持网友票选持网友票选 推荐时下流行送爸妈的推荐时下流行送爸妈的 itit礼物，大幅展示厂家礼物，大幅展示厂家 产品，呼应论坛活动产品，呼应论坛活动 推广流程 广告焦点图照片征集 活动规则 精彩照片展示及投票区 广告半通栏

4、 送爸爸的it礼物集锦 商家logo简介展示 广告半通栏 送妈妈的it礼物展示 厂家产品展示区厂家产品展示区 厂家品牌露出厂家品牌露出 主题：主题： 我的父亲母亲，感动瞬间我的父亲母亲，感动瞬间show l亮点：亮点： 活动以情动人，强势吸引网友关注，活动以情动人，强势吸引网友关注， 提升品牌知名度，同时强化产品的提升品牌知名度，同时强化产品的 好感度和认知度，带动产品销量。好感度和认知度，带动产品销量。 推荐的推荐的itit礼物由礼物由 pconlinepconline权威编辑对厂权威编辑对厂 家产品功能点评家产品功能点评 通栏展现厂家广告通栏展现厂家广告 厂家广告露出厂家广告露出 头部展现

5、厂家冠名信息头部展现厂家冠名信息 首屏焦点图展现厂家首屏焦点图展现厂家itit 产品产品 厂家冠名厂家冠名 论坛征集，网友发布：论坛征集，网友发布： 1、与爸妈合影的感动照片、与爸妈合影的感动照片 2、与家人的旅游精彩照片、与家人的旅游精彩照片 3、论坛活动 推广流程 3、以本期推荐产品作为奖品，、以本期推荐产品作为奖品， 我的父亲母亲，我的父亲母亲， 感动瞬间感动瞬间show 推荐栏目厂家产品推荐栏目厂家产品 活动亮点：活动亮点： 以以pconline论坛为宣传平论坛为宣传平 台，用户覆盖量巨大而台，用户覆盖量巨大而 集中，厂家曝光率高集中，厂家曝光率高 节日气氛推动，前期节日气氛推动，前期

6、it礼礼 物炒作，强势吸引网友关物炒作，强势吸引网友关 注，协助厂家产品推广注，协助厂家产品推广 论坛中描述产品功能特点，论坛中描述产品功能特点， 有效推广产品，提升产品有效推广产品，提升产品 曝光曝光 活动主题：活动主题： 活动内容：活动内容： 活动奖品：活动奖品： 利用利用it及摄影部落论坛的及摄影部落论坛的 知名度，增强活动公信力知名度，增强活动公信力 论坛宣传照片征集，硬广论坛宣传照片征集，硬广 显露活动入口显露活动入口 宣传方式：宣传方式： 论论 坛坛 紧紧 扣扣 专专 题题 1、照片以传递温馨感动，欢乐愉悦，、照片以传递温馨感动，欢乐愉悦， 积极向上的精神为前提；积极向上的精神为前

7、提； 2、与爸妈的合照与爸妈的合照: 顾名思义，照片中顾名思义，照片中 的人物需包括你和爸爸、妈妈，并注的人物需包括你和爸爸、妈妈，并注 明照片拍摄的时间，关于照片发生的明照片拍摄的时间，关于照片发生的 感人温情的故事叙述；感人温情的故事叙述； 与家人的与家人的旅游照片旅游照片: 需同时呈现景色需同时呈现景色 和多人物（照片中只有人物或只有景和多人物（照片中只有人物或只有景 色的照片为不合格照片），并注明旅色的照片为不合格照片），并注明旅 游地点、时间，人物关系，关于照片游地点、时间，人物关系，关于照片 拍摄之时发生的故事叙述；拍摄之时发生的故事叙述； 3、获胜照片通过网络票选产生、获胜照片通

8、过网络票选产生. 3、论坛活动 推广流程 活动规则：活动规则： 推广流程 4、后期跟踪 “最感动照片最感动照片” “最有故事照片最有故事照片” “最可爱笑脸照片最可爱笑脸照片” “最触动我心照片最触动我心照片”等等 网友票选获奖照片：网友票选获奖照片：奖品：奖品： 照片获奖者：照片获奖者： 厂家推荐栏目产品厂家推荐栏目产品 投票网友：投票网友： 随机抽奖随机抽奖3名名 获奖规则：获奖规则： 照片获奖者：照片获奖者： 网友票选网友票选6名名 投票网友：投票网友： 厂家指定厂家指定it产品产品 show出你的感动瞬间出你的感动瞬间 再次强化厂家产品宣传再次强化厂家产品宣传 线下活动结合 1、分布在

9、广州不同区的6家商场传单派发 2、广州各大报刊媒体硬广宣传 3、50万条会员短信发送 4、宣传物料及现场背景板厂家logo露出 5、活动当天现场摊位，展示厂家产品 摩登百货线下资源支持 主题：主题：“拥抱母亲30秒”爱心活动 时间：时间：5月8日母亲节 内容：内容：主持人互动配搭歌舞表演、模特走秀； 邀请现场母女、母子上台拥抱30秒拍照留念， 免费提供照片打印作为母亲节纪念品。 备注：备注：pconline提供相关设备 摩登百货线下活动 活动目的：突破传统it产品 宣传传播的方式，冲击喜好 潮流数码又较少逛it商场的 时尚白领一族。 线下推广计划：（方案一）线下推广计划：（方案一） 黄金周+母

10、亲节=异业结合+互动行销 亮点：亮点： 1、pconline联合摩登百货，将线上落地到线下女性百货卖场。联合摩登百货，将线上落地到线下女性百货卖场。 据统计，女性消费大多为冲动型，而据统计，女性消费大多为冲动型，而it产品在她们眼中不是必备品，而是消产品在她们眼中不是必备品，而是消 费品，借助针对女性宣传的母亲节热点时机，产品通过现场展示，直接进入费品，借助针对女性宣传的母亲节热点时机，产品通过现场展示，直接进入 女性的视线，能有效引起关注，提升购买欲望。女性的视线，能有效引起关注，提升购买欲望。 2、母亲节当天现场召集商场人流，拍摄与母亲合影的感人照片，将活动报道、母亲节当天现场召集商场人流

11、，拍摄与母亲合影的感人照片，将活动报道、 照片上传论坛，增强活动感染力，提升厂家品牌美誉度照片上传论坛，增强活动感染力，提升厂家品牌美誉度。 3、6家摩登百货卖场涵括了广州地区大部分的白领女性消费群体。家摩登百货卖场涵括了广州地区大部分的白领女性消费群体。 线下活动结合 pconline 关键词：男性、线上关键词：男性、线上 摩登百货摩登百货 关键词：女性、线下关键词：女性、线下 喜好潮流数码又较少逛喜好潮流数码又较少逛 it商场的时尚白领一族。商场的时尚白领一族。 it行业的王者，遍及行业的王者，遍及18-45 的消费群体，以男性为主。的消费群体，以男性为主。 创 新 时 机 线下推广计划：

12、（方案一）线下推广计划：（方案一） 线下推广计划：（方案二）线下推广计划：（方案二） 线下活动结合 太平洋数码广场门前， 日均人流量达10万，周 末人流量高达30万 号召网友携爸妈到店拍摄 感动瞬间，再把照片回传 线上，影响网友 活动时间 1-2天 太平洋数码广场二期门前 让线上带动线下， 让线下影响线上， 让网络充满温情， 让网友分享感动， 让大家感受幸福。 号召网友携爸妈到店拍摄 合影照片，展现感动瞬间 线下合照上传论坛，描述 体验经历，影响线上网友， 赢取送给爸妈的it礼物。 联动 线下 线上 线上线下联动 宣传资源 pconline|首页首页|banner|后弹出窗口后弹出窗口 pco

13、nline|首页首页|文字链点文字链点|产品资讯标题栏文字链产品资讯标题栏文字链+套红套红 pconline|首页首页|banner|宽屏焦点宽屏焦点 pconline|数码数码|首页首页|首页大焦点图首页大焦点图 pconline|数码数码|首页首页|首页通栏首页通栏 pconline|数码数码|各分栏目各分栏目|数码相机数码相机|首页右侧首页右侧 pconline|数码数码|各分栏目各分栏目|摄影部落摄影部落|首页通栏首页通栏 pconline|手机手机|首页通栏首页通栏 pconline|手机手机|首页右侧首页右侧 pconline|手机手机|各分栏目各分栏目|新品新品/评测评测/导购导

14、购|所有文章页面右侧所有文章页面右侧 pconline|笔记本笔记本|首页首页|首页通栏（左）首页通栏（左） pconline|笔记本笔记本|平板电脑平板电脑|首页右侧首页右侧 pconline|gps导航导航|首页首页|首页右侧首页右侧 pconline太平洋电脑网产品论坛太平洋电脑网产品论坛 全站置顶帖全站置顶帖 pconline太平洋电脑网产品论坛太平洋电脑网产品论坛 全站置顶帖全站置顶帖 资源总价值 500,000 效果预估 购买硬广露 出宣传 论坛帖子置 顶宣传 频道编辑配 合入口宣传 专题pv：800,000800,000 专题ip：300300，000000 参与人数：预计200

15、02000人 商家收益 套餐费用：套餐费用：200200，000000元元 专题资源专题资源 1 1感动照片征集、感动照片征集、itit礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 头部产品体现头部产品体现 2 2感动照片征集、感动照片征集、itit礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 首屏焦点图产品体现首屏焦点图产品体现 3 3感动照片征集、感动照片征集、itit礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 厂家品牌通栏广告厂家品牌通栏广告 4 4感动照片征集、感动照片征集、itit礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 厂家促销活动通栏广告厂家促销活动通栏广告 5 5感动照片征集、感动照片征

16、集、itit礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 五一出游装备推荐产品体现五一出游装备推荐产品体现 6 6感动照片征集、感动照片征集、itit礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 五一出游装备推荐链接厂家产品库五一出游装备推荐链接厂家产品库 7 7感动照片征集、感动照片征集、itit礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 母亲节母亲节itit礼物推荐产品体现礼物推荐产品体现 8 8感动照片征集、感动照片征集、itit礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 母亲节母亲节itit礼物推荐链接厂家产品库礼物推荐链接厂家产品库 9 9感动照片征集、感动照片征集、itit礼物推荐集锦专题首页

17、礼物推荐集锦专题首页 厂家简介及厂家简介及logologo露出露出 1010线下活动摩登百货线下活动摩登百货6 6加商场传单派发加商场传单派发 1111线下活动摩登百货宣传投放报刊硬广线下活动摩登百货宣传投放报刊硬广 厂家厂家logologo露出露出 1212线下活动摩登百货线下活动摩登百货5050条会员短信条会员短信 厂家厂家logologo露出露出 1313线下活动摩登百货现场制作物线下活动摩登百货现场制作物 厂家厂家logologo露出露出 1414线下活动摩登百货现场摊位线下活动摩登百货现场摊位 厂家产品展示（厂家产品展示（1 1天）天） 论坛宣传帖资源论坛宣传帖资源 1 1感动照片征

18、集活动论坛宣传帖感动照片征集活动论坛宣传帖 获奖产品露出获奖产品露出 2 2itit礼物推荐集锦论坛炒作帖礼物推荐集锦论坛炒作帖 推荐厂家产品推荐厂家产品 3 3感动照片征集论坛活动帖感动照片征集论坛活动帖 论坛置顶论坛置顶 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘

19、需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提 炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 概念，即指：针对某种特定物

20、业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 三个层次三个层次 区域市场、专业物业市场 、项目市场 两个方面两个方面 供给、需求 三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户

21、需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的 基本单位，具有完整的房地产市场特征的 范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产 市场处于何种发展阶段，找到影响房地产 市场变化的主要因素，对区域房地产发展 前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场 的供给和需求进行对比预测，从而揭示各 专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找

22、到项目 的机会点、预估项目的市场占有率。 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 区域经济区域经济 环境分析环境分析 区域房地产区域房地产 市场分析市场分析 （一）基（一）基 本内容本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本资（二）基本资 料的获得料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定资产 投资、新批三资企业人数、接待入境 旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业 人口结

23、构 3、水平指标：人均收入水平、消费水 平、人均居住面积、住宅消费支出水 平 4、城市经济发展计划、产业规划、城 市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面 积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积 、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、 空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和

24、环境和 市场分市场分 析析 （三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产 市场发展状况的指标市场发展状况的指标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展阶 段 启动阶段快速发展阶段 平稳发展阶 段 减缓发展 阶段 人均 gdp （美元 ） 800800 30003000 30003000 40004000 40004000 80008000 80008000以上以上 需求特 征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求为 主 改善需求 为主 宏观经济增 长 房地产业发 展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发

25、展 大于8%高速发展 异常异常 基本正基本正 常常 正常运正常运 行行 基本正基本正 常常 异常异常 房地产开房地产开 发投资额发投资额 增幅增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将 使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开房地产开 发投资发投资 /gdp/gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为 0.1-0.15 房地产开房地产开 发投资发投资 / /固定资产固定资产 投资投资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国 家的比例为20%-25% 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步第二步 区域经济环区域经济环 境和市场分境

26、和市场分 析析 （三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产 市场发展状况的指标市场发展状况的指标 第二步第二步 区域经济环区域经济环 境和市场分境和市场分 析析 （三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产 市场发展状况的指标市场发展状况的指标 消费类 型 恩格尔 系数 住房消费占 总消费性支 出的比重（ %） 恩格尔 系数 住房消费 占总消费 支出的比 重（%） 温饱型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 0.4 0.45 18.9 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩

27、格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北京 上 海 天津 重庆 成都 武汉 西 安 人均可 支配收 入 （元 ） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 第三步第三步 专业市场专业市场 分析（分析（ 住宅）住宅） 1 1、住宅类土地供应情况、成、住宅类土地供应情况、成 交情况、成交价格交情况、成交价格 2 2、住宅商品房供、住宅商品

28、房供给给总量、供总量、供 给结构分析（按面积进行划给结构分析（按面积进行划 分）分） 3 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产成交结构、产 品特点品特点分析分析 4 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析 5 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 第四步第四步 项目市场项目市场 分析分析 （微观层（微观层 面）面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件项目自身资

29、源条件分析分析(swot分析分析) 竞争对手分析竞争对手分析 目标客户分析目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费 偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户 2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求 和偏好和偏好 3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市 场的机会点场的机会点 最终目标最终目标 s t o w 内部因素内部因素 外部因素外部因素 s/ws/w（优（优 势势/ /劣势劣势 ） 的价值要的价值要 素素 地段要 素 环境要 素 地块要 素 项目要 素

30、具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素 包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边 配套（商业/教育）/交通等（可总结为 便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社 会人文环境（噪音）等（可判定资源 的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经 济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利 用资源等 o/to/t（机会（机会/ /威威 胁）的价值胁）的价值 要素要素 宏观要素 经济形势（ 宏观政策）/ 重大城市变 革 中观要素 行业形势 （一、二、 三级市场）/ 城市规划（ 交通、市政 配套、开发 重点、热点 等）

31、 微观要素 市场竞争 （片区、楼 盘、户型）/ 客户流向 观点的判定很重要，它是 我们作出策略方向的基础。 在分析的过程中，我们强 调尽可能多地去考虑优势和 机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会这是我们 “挖掘物业价值”的要旨所 在。 我们的战略我们的战略 发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁 优势优势 s 机会机会 o 威胁威胁 t 劣势劣势 w 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视 项目差异性项目差异性 3。 过于

32、偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 房地产市场 是变化的， 因此市场分 析应贯穿于 整个项目开 发过程，根 据市场的变 化及时调整 战略。 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！ 数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），

33、 便于整理分析；便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问 题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。 excel表格示例1 excel表格示例2 理论部分 案例学习 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的

34、市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提 炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到

35、 哪些作用呢？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 三个层次三个层次 区域市场、专业物业市场 、项目市场 两个方面两个方面 供给、需求 三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争

36、供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的 基本单位，具有完整的房地产市场特征的 范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产 市场处于何种发展阶段，找到影响房地产 市场变化的主要因素，对区域房地产发展 前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场 的供给和需求进行对比预测，从而揭示各 专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析第四步：项

37、目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目 的机会点、预估项目的市场占有率。 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 区域经济区域经济 环境分析环境分析 区域房地产区域房地产 市场分析市场分析 （一）基（一）基 本内容本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本资（二）基本资 料的获得料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定资产 投资、新批三资企业人数、接待入境 旅游人数

38、2、结构指标：产业结构及布局、就业 人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水 平、人均居住面积、住宅消费支出水 平 4、城市经济发展计划、产业规划、城 市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面 积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积 、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、 空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访

39、谈 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和环境和 市场分市场分 析析 （三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产 市场发展状况的指标市场发展状况的指标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展阶 段 启动阶段快速发展阶段 平稳发展阶 段 减缓发展 阶段 人均 gdp （美元 ） 800800 30003000 30003000 40004000 40004000 80008000 80008000以上以上 需求特 征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求为 主 改善需求 为主 宏观经济增 长 房地产业发 展状况

40、小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 异常异常 基本正基本正 常常 正常运正常运 行行 基本正基本正 常常 异常异常 房地产开房地产开 发投资额发投资额 增幅增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将 使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开房地产开 发投资发投资 /gdp/gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为 0.1-0.15 房地产开房地产开 发投资发投资 / /固定资产固定资产 投资投资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国 家的比例为20%-25% 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步

41、第二步 区域经济环区域经济环 境和市场分境和市场分 析析 （三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产 市场发展状况的指标市场发展状况的指标 第二步第二步 区域经济环区域经济环 境和市场分境和市场分 析析 （三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产 市场发展状况的指标市场发展状况的指标 消费类 型 恩格尔 系数 住房消费占 总消费性支 出的比重（ %） 恩格尔 系数 住房消费 占总消费 支出的比 重（%） 温饱型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 0.4 0.45 18.9

42、 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北京 上 海 天津 重庆 成都 武汉 西 安 人均可 支配收 入 （元 ） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 第三步第三步 专业市场专业市场 分析（分析（ 住宅）住宅） 1 1、住宅类土地供应情况、成、住宅类土地供应情况、成 交情况、成交价格交情况、成交价格 2 2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供总量、供 给结构分析（按面积进行划给结构分析（按面积进行划 分）分） 3 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产成交结构、产 品特点品特点分析分析 4 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析 5 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 第四步第四步 项目市场项目市场 分析分析 （微观层（微观层 面）面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能