青海乐都老城区保护与更新发展途径探析

1、青海乐都老城区保护与更新发展途径探析 摘要：随着我国城市化进程的快速推进，许多城市在进行新区建设的同时也面临着老城区保护与更新的困境。本文以青海乐都老城区为研究对象，在分析其现状特征的基础上，从城市格局、古城风貌、功能整合、交通组织、拆迁安置、开发强度等方面提出相关措施与方法，试图找到一条因地制宜的保护与更新发展途径。 关键词：老城区；保护与更新；青海乐都；发展途径 中图分类号：tu98 文献标识码： a 1 引言 我国现代城市大多依托老城区发展而来，老城区作为城市“根”与“魂”，它既保存了某个历史阶段的城市生活，又保存着城市发展的历史信息，是城市物质遗产和精神文明的核心载体。目前，在我国高速

2、城市化的浪潮下，城市新区急剧扩张，而老城区较高的人口密度和不堪的居住环境与周边的发展形成较大反差，其自身矛盾日益突出，老城区的保护与更新已迫在眉睫。老城区的保护与更新，“保护”强调的是历史性与传统形态，它所代表的价值取向是历史价值和文化价值；“更新”强调的是时代性与城市功能，它所代表的是现代文明与进步1。 2 国内外老城保护与更新的经验与问题 西方发达国家的老城保护与更新经过不断的研究和实践，现在已发展得相当成熟。西方发达国家在老城保护与更新中具有很强的文物保护意识，重视对现状环境的深入研究和充分利用，反对简单的推倒重建，同时，更加注重人的尺度和人的需要，强调居民和社区参与更新过程的重要性。规

3、划与设计从单纯的物质环境更新规划转向社会、经济发展规划和物质环境改善规划相结合的综合人居环境发展规划，强调规划的过程和规划的连续性，制定相应的政策和法规。 当前，国内随着老城更新规模的不断扩大，很多项目逐渐演变成一种大规模的房地产开发项目，这种开发方式以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益。在诸多旧区改造项目中，未对现存老街、古宅仔细甄别鉴定就采取推倒重建的方式，使历史街区被夷为平地2，忽略城市内部组织结构的调整，破坏城市的传统风貌和特色，城市整体环境难以得到有力改善。总体来看，我国的老城保护与更新在理论研究和实践上存在种种不足，与西方发达国家相比还需要很长的路要走。 3 青海乐都老城区概况

4、 3.1 研究背景 乐都区位于青海省东北部，为海东市政府所在地。乐都为河湟文化重要的组成部分，区域内独具特色的历史文化资源与自然生态资源为乐都城市旅游经济发展奠定重要的基础条件，同时也为城市空间环境品质的提升与景观形象塑造提供重要的要素支撑。乐都老城区为总规中确定的区级行政中心组团与老城商业组团，范围东至东大街、西至繁荣东街、南至滨河北路、北至兰青铁路南侧，用地面积约1.9平方公里。老城区乐都历史文化精髓所在地，为乐都历史文化名城核心彰显区与代表，对乐都城市文化特色塑造及河湟文化复兴起到关键作用。 3.2 现状特征 3.2.1 保护与发展并进，矛盾突出 目前乐都城区建设活动主要集中在老城区，而

5、老城区历史文化资源多年来一直未得到重视，破坏较严重，保护效果不显著。同时，城市建设用地紧张又需要用地的高强度开发，因而，城市的历史文化保护与现代化建设发展面临博弈。 3.2.2 土地资源不足、中疏外扩难度较大 老城区建设活动几近饱和，用地较为零碎，土地开发效益整体不高，一方面，老城区高密度的人口和高强度的开发建设不利于城市更新发展与功能外疏；另一方面城区外围用地不足，城市外扩发展难度较大，将对于城市功能结构、土地利用形式及土地开发效益提出更高的要求。 3.2.3 功能布局零碎、配套设施欠缺 老城功能混杂，地块破碎化严重，急需进行整合改造。各类用地相互穿插，未形成完整的用地规模，社会空间网络连贯

6、性较差。公共服务设施主要集中于新乐大街两侧，城市级别公共服务职能与一般生活性服务职能相互混杂，分级不明。同时，文化娱乐、体育休闲、旅游服务等用地较缺乏，不利于城市生活品质与文化品位提升，制约乐都作为区域性旅游服务基地的职能发挥。 3.2.4 景观环境基底良好，但特色彰显不足 乐都古城北依达坂山、南邻湟水河，处于南北达坂山与垃圾山形成的川道中，城市周边水田交错，整体形成独具特色的“山、水、田、城”空间格局，明之前乐都曾有“青山秀水之景，北国江南之境”的美誉。城市与自然环境共同构筑了“山城相融、水城相依、田城交错”的空间景观格局，极具成为西部山水文化名城的潜质，但并未形成相互间系统联系，城市山水田

7、园景观特色仍显不足。 4 青海乐都老城区保护与更新发展途径探析 本次规划充分遵循上层次各规划的定位，同时结合乐都区位条件、发展背景、资源条件、片区建设发展现状、资源特色等分析评价，将老城区功能定位为：“乐都历史文化名城的核心彰显区，以地域民俗体验、商贸综合服务、行政办公、居住职能为主的河湟文化旅游展示基地与旅游集散中心”。形象定位为：“河湟名都、山水圣境”。 4.1 营造“北山南水大气势、山田城河大气象”的空间景观 城市的地理特征和城市原有的空间形态也是地域特色的重要内容。在老城区保护与更新中，应充分体现城市的地理特征和原有的空间形态，才能真正实现城市的地域特色。城市的面貌和整体形象不仅仅取决

8、于一幢幢单独的建筑，而在于和谐的外部环境、建筑物之间良好的相互关系以及丰富的空间场所。现代城市不乏大量优秀的建筑，却无法弥补城市空间的却失，缺乏人们日常生活和创造自身文化特色的场所。 4.2 恢复古城风貌、重现历史格局 4.21 城墙 作为乐都古城历史见证的城墙，保存下来的只有部分北城墙和西城墙，且损坏严重，郭城已不复存在。从尊重历史、突出文化的角度出发，恢复乐都一中以北、城隍庙以西，东西两面城墙，以再现历史记忆。对于那些迫于现实压力而无法恢复的地段，可以采取保留城墙遗址、建设绿色廊道的手法，保留城墙的基址，两侧种植绿篱，保留城市的历史记忆，增强古城居民的历史认同感和地区自豪感。城墙的恢复考虑

9、景观与旅游的结合，城墙内外有绿地、游憩步道等设施，供居民日常休闲散步，同时在角楼、城楼等位置设台阶，可登上城楼远眺古城，形成环城墙的步行游览系统。 4.2.2 滨水空间 1945年以前乐都仍保留了清代所建碾伯城墙的格局，古城与湟水河之间留有包括同乐公园、大林、东林在内的大面积的绿化用地，但是随着城市的不断扩张，城市建成区已紧邻湟水河，滨河北路与湟水河之间只留有局促的绿化用地，且同乐公园与湟水河的联系被隔断。同时沿湟水河北侧用地现状多为三类居住用地，无论是从滨河景观的打造或者土地效益的发挥考虑都是不利的。 规划通过景观重塑和功能调整两方面着手，对湟水河沿线进行功能划分，予以特色定位：（1）文化段

10、：以自然、流畅、原生态为主基调，将河湟文化、乐都特色文化渗透到设计当中。（2）商业段：以简洁、明快、大气为主基调，商业类型以小型娱乐、特色购物为主。（3）休憩段：以亲水、趣味为主基调，提供给人们丰富的水体验空间。 4.2.3 视线通廊 现状城市最主要的视线通廊为高速下线口至蚂蚁山的南北向视线通廊，但是由于城市的无序建设，尤其是市民广场北侧的高层建筑严重影响了该景观廊道的通透性。其它如引胜路、西门路两侧现状多为三类居住，对城市南北向景观通廊的打造极为不利。 乐都景观通廊最大特点为滨水贯穿、两山通透，湟水河、南北部山体是认知城市的最佳驻足点，规划打通南北向主要道路，保证南北视线的通透，形成滨水望城

11、、由城望山的优美景观。 4.2.4 院落布局 乐都民居具有独特的建筑风格与布局形式封闭的内向空间，高大的土筑围墙，院内靠墙建房；平面为正方形、矩形，以南北中轴线左右对称；内庭院形式：“”型、“凹”型、“口”型；屋顶形式为无瓦平屋顶。院落作为城市最基本的构成单元，是维系古城肌理、延续原住民传统生活习惯的基本物质载体，规划注重对乐都特色院落的保留及传承。 4.2.5文物建筑与历史建筑 城隍庙：拆除其西侧三类居住，建设公共绿地，将此处打造为联系城隍庙、古城墙、西砂沟、滨水商业街的重要节点，同时在古城大街对面开辟一小型广场，形成城隍庙的前区空间。并根据文献记载，恢复、拆除部分建筑，使整个院落布局尽量与

12、原有风貌吻合。划定紫线范围。 西来寺：通过对西来寺周边建筑的综合评定，确定拆除、保留、改造。拆除西来寺东侧三类居住，辟为绿地。保留西侧特色民居，打通西来寺南侧东西向道路，与西来寺共同构建历史街区。同时划定紫线范围，控制周边建筑体量、高度、色彩以及与西来寺的退让关系。 关帝牌坊：现状关帝牌坊位于古城大街北侧人行道上，用地局促，规划改造古城大街道路断面形式，减少北侧一车道，加宽古城大街北侧人行道。加强对关帝牌坊的保护措施，控制周围建筑高度以及后退距离。 4.3 促进功能多样、保留原有生活氛围 简.雅各布斯认为，“多样性是城市的天性”。在城市的发展过程中，城市功能的多样性是一个普遍存在的重要原则3。

13、在如何实现多样性的问题上，她认为城市多样性的基本要素是：城市功能混合；街道短，容易拐弯；保存老建筑；人口密度大4。 乐都老城区经过长期的发展演进，城市功能逐步多样化、复杂化，多种城市功能混合分布，相互渗透，尤其是古城大街和河西街两侧地块，沿街多为各类服务于生活的商铺，街道商住用地混合，充满活力。各类人群同城集聚，形成了人群的复杂化和多样化，从而维持了城市的人文气息和地域特色。针对乐都老城区的这一特色，笔者认为规划在用地功能划分上，应继承原有的混合用地特性，保留老城区自然和谐的生活氛围，避免因单一功能划分而造成的城市功能的分离、老城区风貌的丧失，以及诸如交通、安全及生活不便等各类社会问题。同时，

14、疏解人口压力的规定，将部分人口疏散到新区，合理安排老城区人口密度，在维持城市活力和生活多样性的同时，改善古城风貌。 4.4 改善交通系统、保护原有历史街巷 规划区由于位于城市中心，道路交通压力很大。现状道路等级不明确，且存在多处尽端路，支路缺乏、不成系统，影响公共交通的服务范围，导致内部出行交通和通过式交通绝大部分都依赖干路解决，上下班高峰期及节假日干路上经常车满为患。规划一方面，贯通古城大街至西关大街，形成通畅的东西向交通，同时加强南北向与滨河北路的交通联系，构筑较为完善的道路交通体系；另一方面，对现状保存的历史街巷进行更新改造，开辟有条件复建的历史街巷，以最大程度的保护古城格局。 4.5

15、妥善拆迁安置、增加建设用地供给 1、政府主导，推动老城区更新机制变革 在老城区更新过程中，政府充分发挥主导作用，通过提供各种优惠政策，吸引社会力量参与，引导与规范、管理房地产开发商参与更新项目。 2、“拆一补一”，使市民利益不受损失 在补偿安置方面，采取“拆一补一”方式，在广州猎德村改造中，此方式普遍被接受，在整个改造过程中没有出现因改造市民上访事件。 3、“卖地筹钱”，为老城区更新提供资金保障 对具有商业价值较高地块的土地使用权公开拍卖，经过公开竞价，为老城区更新提供雄厚的资金保障。 4、统筹规划，“倒推容积率”法确定建设量 采用“倒推容积率”的方法，根据拆迁安置需要确定复建房总建筑面积，考虑融资地块的市场价值确定该部分地块上的总建筑面积，最终确定整个更新项目的总建设量。 5 小结 与西方发达国家相比，我国老城区保护与更新的发展任重而道远。本文通过对青海乐都老城区保护与更新发展途径的探析，试图探索一条较为全面且具有可 操作性的路径，因地制宜地保护与更新各类历史文