桃源居大型商业物业招商专业技术方案

1、桃源居 大型商业物业招商方案 深圳中原物业顾问有限公司 2006 年 3 月 第一部分宝安商业概况 型商业物业概况 、宝安宏观经济状况 、大 .14 1、物业 基本资料.15 1、宝安简介 业技术参数.16 .32、各物 2、主要经济数据分析 .4 .17 业前景分析 3、小结 .61、商业 现状分析.17 .72、概 、宝安城市基础设施规划 述 .18 1、路网建设概况 招商定位 .19 .7第三部分 2、宝安未来城市发展规划 分析 3、小结 周边未来规划及商业现状分布 第二部分桃源居商业简介 现有商业业态汇总 一、桃源居介绍 .9一、前期 .19 .111、项目 .19 122、社区 .2

2、0 12 二、招商 .21 分析 1、 社区特色 1三、拟定 业态定位22 2、 社区交通 .13 3、 社区配套 .13 .13 4、概述 第一部分宝安商业概况 、宝安宏观经济状况 1、宝安简介 宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区之一，地处东经113 52，北纬 22 35。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。宝安南接深圳经济特 区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是未来现代化经济中心城 市一深圳的工业基地和西部中心 。宝安作为深圳的六区之一，经济实力位居全 市第二，但工业、出口、利用外资、财政出入都位居全市第一 1=常住总人口（人）户籍人口（人）常住总人口年增长

3、率 户籍人口年增长率 2、 主要经济数据分析 2000000 2000000 宝安区人口情况 宝安区人口情况 1827302 16.00% 1600000 1600000 1441143 1441143 1400000 1400000 1200000 1200000 1000000 1000000 800000 800000 600000 600000 400000 400000 200000 200000 1236059 1236059 1263119 42281 42281 1997 1263119 1297110 1297110 1352228 1352228 1606154 16061

4、54 1998 1999 2000 275495 75495 2001 2002 2003 330889 330889 2004 14.00% 14.00% 12.00% 12.00% 10.00% 10.00% 率 8.00% 长 增 8.00% 长 6.00% 6.00% 4.00% 4.00% 2.00% 2.00% 0.00% 0.00% 宝安区2003年常住人口 口为33.1万，自建区起 900 786.16 宝安区人均工资水平 口人均工资水平（元）年增长率 19971998199920002001200220032004 宝安区社会消费品零售总额 过往8年的宝安区的人均 工资为人币

5、25,368元， 总的趋势来看，宝安居民 可支配收入和居民人均消 宝安区金融机构存款余额 I金融機構各項存款餘額（億元人民幣）年增长率 2004年宝安国民经济继 额达民币149.2亿元，增1 2004年，金融机构存 22.3%。宝安金融机构 增长以及居民收入提高 3、小结: 通过以上对宝安宏观经济数据的分析可见，无论是宝安经济或者居民的收入 以及消费水平和消费档次都在进一步提高，宝安区将是未来深圳消费额主要 的增长空间。 在各种利好政策的带动下，宝安商业己成为关内众多零售商家的焦点，而宝 安居民的消费能力也是商家进驻的信心保障之一 宝安经济在过去的多年中增长强劲，虽然零售总额与全市各区比较明显

6、偏 低，但经济数据显示零售市场仍然存在庞大的发展空间，可以说是深圳市各 区中发展潜力最大的行政区。 、宝安城市基础设施规划 1、路网建设示意图 評 107国道 量非常大 $ 巾 14 宝安大道 线公 地铁1号线 向主干道：深南大道二滨海 I大道、北环大道1 国家 香港特区的 公路通道 J耳也广 接广“ 通主 线维建丄秆後跖图 由罗湖口岸至宝安机场，有 公里在宝安境内，初步设计的 个车站中肴7个在宝安区二 -A 4r怜戊庶 -、 口 宝安滨海大道东起南头与 深圳湾滨海大道和深港西 深圳湾滨海大 通道相接，并与东莞 镇相连 U 滨海大道 龙华 新客站 市圈的联系 絆窝便略為咼呂图 圈;加强深圳乃至

7、珠三角都市 圈与京津塘都市圈、二长三角都E *1. 一批重大 区与深圳 贸更加繁 大铲湾码头 2、概述 宝安地处广州、深圳与香港之间，有着重要的经济地理位置，随着交通网络 的不断完善，使宝安区与其他区域的往来更加便利，蕴涵着巨大的商机，将 会带动整个宝安的房地产及商业发展，展望未来，宝安城市新中心组团定位的落实，宝安大道的通车以及地铁一号线延长线的贯穿，将对项目的兴建起 到正面的影响，为其成功开发创造了有利的环境。 城市化进程推动宝安商业与住宅房地产的发展，众多零售商家的进驻预示着 未来高质素的零售设施供应也将快速增长，这将导致商业市场竞争渐趋激 烈。 宝安公路网的建设，将使宝安区域间连接更为

8、紧密，交通通达更为便利，对 本项目商业辐射将是有力支持。 综述：宝安已经建立搭起了成熟便捷的立体交通网络，城市飞速发 展指日可待。 3、宝安未来城市发展规划一一“一中心、两轴线、四组团” 一个中心：宝安中心区 从整体规划 上，宝安中心 区的定位是深 圳市西部的城 市次中心（二 级中心），也 是宝安区的政 治、经济、文 化、体育、信 息中心，是宝安的花园式滨海城区，是政府未来 3年重点规划的建设区 域。根据法定规划图则，整个地块呈扇贝型分布，将沿两条轴线、三个 层圈： 中央绿轴和发展主轴以中心广场、中央公园、海滨广场为主线， 两侧为文化娱乐和会议展览设施。 以购物广场、步行街为主线两侧，标志性商

9、业建筑酒店和商务办 公写字楼依次排开。 第一核心层的行政、文化、商业、金融建筑以高层为主。 第二圈层的小高层混合商住区。 第三圈层的商住区以多层建筑为主体。 0 西部轴线 中部轴线 两个轴线： :新安-西乡-福永-沙井-松岗 已经为制造业和高新技术产业密集的区域之一，在深圳乃至 全国都有重要的地位。 :龙华观澜 是未来深圳最重要的国际物流业基地、高新技术产业基地之 四大组团： 新安中心组团：新安-航空城-福永（以本项目为核心） 重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高 科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、 经济、商贸、金融和文化中心。新安中心组团“现代化 经济中心城市”的

10、定位，预示着新安、西乡片区商业前 景广大，将带动商业、酒店、写字楼等房地产的飞速发 展。 沙井西部组团：沙井一松岗 以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、 机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。 龙华东部组团：龙华-观澜 重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三 产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。 光明中部生态组团：石岩一光明一公明 保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、 高科技产业、生态及旅游观赏农业。 4、小结 纵观宝安商业，总体商业格局正在发生变化，新安湖商圈与前进路商圈并驾 齐驱，西乡商圈后劲十足、新中心区商圈异军突起的新格局正在形成。 同时，

11、 宝安的商业网点数量、商业物业规模以及档次正在迅速提高，宝安商业将随 着宝安经济、社会的快速发展而迎来新的历史阶段。 零售商业集中在宝安主流及传统商业区域内。 零售商业未来发展集中在新中心区、前进路及新安湖片区、西乡片区。 片区零售商业存在较大市场空白点，零售商业的未来发展存在巨大空间。尤 其是西乡片区缺乏集中一站式的品牌商业， 诸如一些标志性餐饮、居家装饰、 文化中心、家电商务等有待形成统一完整的商业体系 宝安未来的城市规划，使宝安从一个工业密集的乡镇转变为集商务 -旅游-观 光-文化为一体综合现代化城市。且发展速度惊人，在与龙岗、盐田以及罗 湖、福田、南山的竞争格局中，宝安是最具发展潜力的

12、富饶土地集中所在。 第二部分桃源居商业简介 一、桃源居介绍 桃源居位于深圳宝安西乡，位于107国道与洲石公路的交汇处，属于宝安中 心组团。桃源居自1992开始规划，总占地近116万平米，总建筑面积180万平 方米，规划人口 5万人。经过近13多年的发展，目前开发面积已超过100多万, 入住人口 3万多人。 1、社区特色 经过多年的发展，桃源居形成“以商业为龙头，以环境为依托、以教育为特 色、以文化内涵”的发展思路。 社区环境 在占地面积116万平方米、总建筑面积180万平方米的桃源居社区里， 拥有绿化面积45万平方米，绿化率达到40%。 社区文化 在桃源居，居民围绕桃花进行摄影、书法、作诗比赛

13、；社区组建了老人 艺术团、少儿艺术团、青年艺术团、腰鼓队等十余支文艺团体，在场地宽大、 设施完备的社区文化中心、市民广场、广场大舞台上，天天有活动，定期有 “大戏”。在全民参与的业余文化活动中，共同家园意识渐渐浓郁，社区共 同价值观、归属感渐渐凝聚。 社区教育 桃源居除了引入清华实验学校、晶晶幼儿园建立了完善的学校教育体系 夕卜，还设立了涵盖老人、妇女、儿童课外的社区教育体系，其教育体系的特 点是终身性和全员性。在全国妇联下属的中国妇女发展基金会的顾问和指导 下，在深圳宝安区教育局的直接领导下， 由区社区教育中心具体承办的社区 女子学校，开创了全国社区妇女教育的先河。 2、社区交通 桃源居社区

14、现有东西向主干道4条、南北向干道5条。为了完善社区车 辆管理，实行了人车分流，充分保障了行人与车辆的安全。由于市政道路前 进路横穿桃源居东西两大区块，开发商为此投入近500万修建了两座横跨市 政道路的人行天桥，极大方便了社区居民交通之便。 造型精美似城市之舟的 人行天桥同时也成为社区标志性建筑之一。 3、社区配套 桃源居社区井然有序地开发了一所名校（清华实验学校）、两个市民广 场（文化休闲广场及文化商贸广场）、三个公园（森林体育公园、山体别墅 公园、生态休闲公园）、四个功能组团（居住区、教育区、旅游区和商住区）、 五个场所（老人会所、儿童中心及泛会所、女子学校、文化艺术中心、体育 会所）。 4

15、、概述 桃源居开发至今已有14年时间，社区各方面条件业已成熟。优雅的社 区环境，浓厚的教育韵味，四通八达的交通网络，频临机场的特殊地理位 置。坐拥5万居民和周边企业居住人员以及来往机场这些稳定的教育、商 业、旅游、商务消费人群， 使桃源居的功能不仅是个住宅片区，更加是个 集教育、文化、旅游、商务、观光为一体的综合性大社区。同时，社区商 业的发展将带动整个片区的经济发展，在这里，大品牌、有特色、互补性 商业业态的发展潜力将会是巨大的。 、大型商业物业概况 1、物业基本资料 人人乐商场负1层 位于前进路与 区，面向不久前开 8913.05怦。物业 2号综合楼： 位于贯通宝安 源居7区，整座建 一层

16、为停车场。 |22294.68 心单 1号综合楼： 整座建筑正对 号综合楼隔路相望 | 物业的负一层。本 14395.66怦，单层 8729.11 m2o 2、各物 业技术参数 1号综合楼 项 目 名 楼 层 每层面 积（M2） 总建筑面 积（M2） 层咼 （米） 综 合 楼 层 2769.59 23124.76 （竣工） 5 层 2617.98 5 层 3221.61 5 四 层 3221.61 5 五 层 2564.87 5 电 梯 品 rF.rrt 牌 停车 位 电 梯 数 量 电梯载 重量及 现状 楼面荷载 奥 的 斯 地下 车位 63 个，地 上车 位93 个 5部 客 梯 1000

17、 公斤 （四部 由 1-13 楼的电 梯已安 装完 装兀 成；1-5 层的一 部客梯 地下车库 4.0KN/M2 , 商场、餐厅 3.5KN/M2 , 住宅、办公 2.0KN/M2。 2号综合楼 项 目 名 楼 层 每层面 积（M2） 总建筑面 积（M2） 层咼 （米） 2号 综 合 楼 层 3998.56 22294.68 6.5 层 4117.19 5 层 4756.42 5 四 层 4867.75 5 五 层 4554.76 5 电 梯 品 rF.rrt 牌 停车 位 电梯 数量 电梯载 重量及 现状 楼面荷载 奥 的 斯 地面 停车 位9 个，地 下停 车位 96个 8部 客梯、 2部

18、 货梯、 1部 扶梯 客体 1000 公斤、 货梯 3000 公斤（8 部客 梯、2 部货梯 完成安 装；扶 梯未 装） 地下车库 4.0KN/M2， 商场、餐厅 3.5KN/M2， 住宅、办公 2.0KN/M2。 人人乐商场-1层 项 目 名 楼 层 每层面 积（M2） 总建筑面 积（M2） 层咼 （米） 电 梯 品 rF.rrt 牌 停 车 位 电梯 数量 电梯载 重量及 现状 楼面荷载 10 区 商 场 地 下 层 8913.05 26483.69 5 奥 的 斯 首 层 地 面 停 车 位 28 个 3部 客梯、 2部 货梯、 4部 扶梯、 3部 人行 走道 梯 客梯 1000 公 斤

19、、货 梯 2000 公斤 （各种 电梯已 全部安 装） 地下车库 4.0KN/M2， 商场、餐厅 3.5KN/M2， 三、商业前景分析 1、商业现状分析 商业环境分析： 桃源居商业环境存在以下几方面需要借势或解决的问题： 可以借势于宝安其他五个商业圈优势，形成以桃源居为主的商业片区 桃源居周边得原住居民较为富裕，大型企业较多，是潜在的集体式消费 群体 周边缺少大型集中式商业网点，尚不能最大化利用社区的资源，这是商 家在此发展的良机 社区公园、旅游景点、学校等机构资源是桃源居发展集中式商业的先决 条件 社区居家氛围较浓，需求以日常用品为主，商业档次有待挖掘 宝安百货、电子、装饰、电子等专业市场已

20、成行成市，与他们相比，桃 源居要在互补行业或区域性商业上争取优势 消费力水平： 桃源居目前已入住7000多户，人口 3万多人，已具备了相当的消费力, 随着片区不断的开发，商机被普遍看好 清华实验学校目前师生已有 6000多人，形成了一个较大的消费群细分 市场 桃源居周边以原住居民为主、大型企业相对集中，消费力有待发掘 随着桃源居后续的开发，桃源居的消费人群将进一步扩大根据宝安中心 组团的规划，未来将加大机场东部地区的福永中心区和西乡北部地区的 改造力度，高标准建设成为未业综合服务中心和物流基地。这将进一步 带动本地经济发展，促进本区消费力水平的提升 特色： 桃源居集中式商业主要集中107国道、

21、洲石公路、前进路三条城市主干 道边，具有良好的昭示性。虽然目前人流尚未充分聚集，但若能增加社 区导示系统，规划好路面停车便利性，增强商业的外立面包装，会对商 业招商产生有力的促进。 桃源居先后获得了“国际花园城市”、“全球人居理想社区”等大奖，已 经成为了一个国际化的大社区。通过多年的探索，桃源居形成了独特的 社区文化，也建全了社区可持续性发展的模式，这些对于社区商业未来 的经营都是有力的保证。 2、概述 桃源居商业面临的区域竞争很大，本身劣势较为明显，因此业态选择要 注意避免与周边商圈雷同。 要充分利用桃源居学生消费群，及社区交通、文化特色，对商业进行差 异化定位。 桃源居商业规模较大，社区

22、内消费人群无法满足需要。因此要充分挖掘 周边的消费人群，开展特色商业服务。 、前期分析 第三部分招商定位 1、项目周边未来规划及商业现状分布 骨口 序号 物业名称 序号 物业名称 1 松宝大家私 10 天虹百货 2 苏宁电器 11 都之都大酒店 3 恒丰海悦酒店 12 宝晖商务酒店 4 好又多超市 13 万佳百货 5 永安南城百货 14 顺电电器 6 好运来家私 15 国美电器 7 天虹商场 16 福永家居博览 8 沃尔玛超市 17 福永香江家居 9 海雅百货 18 福永家私城 2、社区现有零售商业业态汇总 18 TXlIj FFiLtflf 地 工厂区 商业用地 深圳市中华商贸城(桃源居)规划卄氛 仃区 餐 饮 13区 A 货 杂 J 居 豕 中 介 店 药 14区 9区 家装建材 美容美发 图 51 8 I性宅 Lift BI :底忌沖酉 I翳