1月漯河房地产市场调研分析报告

1、郑州盛励房地产营销策划有限公司 2011.12-2012.1 盛励机构 谨呈 2012年1月 漯河房地产市场调研分析报告 郑州盛励房地产营销策划有限公司2 调研时间:2012年1月4日下午-1月6日下午（2天半）； 调研目的：通过调研分析，为本项目目前面临的2大问题提供科学客观的解决方案，其 中2大问题分别是：项目建筑形态与业态的界定（住宅与商业哪个才是本项目真正的发展 利润方向，这两个业态又该如何合理分配？怎样才能做到“鱼与熊掌、益可兼得“）和 项目推售方向（先从哪一区域启动，用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利 润最大化原则） 调研区域：以漯河市郾城区项目为核心重点区，调研范围涵盖

2、郾城区、召陵区、汇源区 ，住宅部分共调研了康桥水岸、汾河上的院子、建业壹号城邦、双汇欧洲故事、天明第 一城、博睿国典、上城公馆、银河湾、帝景城、昌建外滩等二十多个项目，商业部分调 研了联合一百广场项目和部分住宅项目的底商。 前言：前言： 郑州盛励房地产营销策划有限公司3 一、漯河市整体市场分析（2011.12-2012.1） 二、住宅项目分析（2011.12-2012.1） 三、商业项目分析（2011.12-2012.1） 四、本项目发展模式分析（建筑形态与业态配比、推售方向） 目录：目录： 郑州盛励房地产营销策划有限公司4 土地市场土地市场 2011年1月-11月土地成交量 n 至2011年

3、11月份漯河土地总成交量 为160宗，总面积325.4273公顷，其中普通商品房住宅用地91宗，面积 138.1042公顷占总成交量的42.2%。 n 从漯河普通商品房用地的成交量可以看出2012年的市场投放量较大，市场竞争将异常激烈。新一批的经济 适用房和廉租房也将加入明年的市场，分享一部分市场份额。 20112011年土地成交主要集中在前三季度，普通住宅用地占总成交的年土地成交主要集中在前三季度，普通住宅用地占总成交的42%42%，住宅市场竞争，住宅市场竞争 将日益加剧。将日益加剧。 数据来源：中国土地市场网 一、一、2011-20122011-2012年漯河市整体市场分析年漯河市整体市场

4、分析 郑州盛励房地产营销策划有限公司5 土地市场土地市场20112011年下半年已成交土地均价在年下半年已成交土地均价在108108万万/ /亩左右；亩左右； 一、一、2011-20122011-2012年漯河市整体市场分析年漯河市整体市场分析 土地成交均价：土地成交均价： 69.97+45.97+280280+97+63.2+91.4= 647.52万/6=107.92万 注：面积偏小的项目暂不纳入土地成交均价计算 范围之内 地区（地块）编号地区（地块）编号用地位置用地位置面积（公顷）面积（公顷）土地用途土地用途出让年限出让年限成交价成交价受让单位受让单位 411100000 金山路西侧 0

5、.524 其他普通商 品住房用地 70年550万 漯河市恒基置业有限公司 411103040801300 太行山路 3.046368 其他普通商 品住房用地 70年 2100.79万 漯河市君安房地產開發有 限公司 2011-582011-58金山路金山路10.700076310.7000763住宅用地住宅用地7070年年 4495044950万万漯河昌建中融置业漯河昌建中融置业 2011-56人民路北侧0.401133住宅用地70年582万漯河正邦金运肉食品公司 2011-57人民路北侧0.478726住宅用地70年 446万漯河正邦金运肉食品公司 2011-63 燕山路与珠 江路交叉口 西

6、北角 0.3557批发零 售用地 40年 480万 河南漯河石油分公司 郑州盛励房地产营销策划有限公司6 土地市场土地市场 20112011年尚未成交的土地（体量偏大，地价偏高，未来市场竞争将会愈年尚未成交的土地（体量偏大，地价偏高，未来市场竞争将会愈 演愈烈）演愈烈） 一、一、2011-20122011-2012年漯河市整体市场分析年漯河市整体市场分析 郑州盛励房地产营销策划有限公司7 商品房市场商品房市场 20112011年前三季度住宅完成投资及房屋新开工、竣工量，同比均有所降低，宏观政策一定年前三季度住宅完成投资及房屋新开工、竣工量，同比均有所降低，宏观政策一定 程度上影响了开发步骤。程

7、度上影响了开发步骤。 2011年前三季度累计完成投资23.9亿元, 比去年同期增长17.7%；其中住宅完成投 资16.5亿元，同比降低4.6%，占全市房地 产开发总投资的69%;非住宅完成投资7.4 亿元，同比增长了146%，占全市房地产开 发总投资的31%。 2011年1-3季度，房屋新开工面积147.9 万平方米，竣工98.5万平方米，其中住宅 新开工135.5万平方米，竣工89万平方米。 从上述数据可以预期明年的市场投放量巨 大，竞争非常激烈。 2011年19月份漯河市存量商品房成交 套数6754套，同比增长27.8%。成交面积 81.7万平方米，同比增长12.5%；成交金 额10.2亿

8、元，同比增长34.2%。 存量商品房今年19月份单套成交面积为121.0，略大于新建商品房平均单套成交面积，从逐月单套平 均成交面积走势来看，波动剧烈， 8月份为162，9月份下降为102.1。 一、一、2011-20122011-2012年漯河市整体市场分析年漯河市整体市场分析 郑州盛励房地产营销策划有限公司8 商品房市场商品房市场 20112011年前三季度成交量及成交额同比整体攀升，价格出现跌宕。新增预售较去年同期增年前三季度成交量及成交额同比整体攀升，价格出现跌宕。新增预售较去年同期增 长长3.33.3；整体推售节奏加快。；整体推售节奏加快。 n 前三季度累计办理商品房预售许可75件，

9、涉及预售项目共38个，预售面积110.6万平方米,比去年同期增 长3.3；其中住宅预售套数7803套，预售面积100.6万平方米；非住宅预售套数249套，预售面积10万平方 米。 2011年1-9月份，漯河市商 品房成交总面积151.8万 ，较去年同期上涨9.7%；成 交金额23.4亿元，较去年同 期增长25.6%。 2011年1-9月份漯河市新建 商品房平均单套成交面积 110，成交仍以中等面积 三房为主。 右表数据来源漯河住房保障 和房屋管理局，均价中包含 了经济适用房、保障房等， 因此低于市场商品房的普遍 售价。 一、一、2011-20122011-2012年漯河市整体市场分析年漯河市整

10、体市场分析 郑州盛励房地产营销策划有限公司9 整体市场总结（目前行情）整体市场总结（目前行情） 从漯河普通商品房用地的成交量可以看出2012年的市场投放量较大，新一批的经济适用房和廉租房 也将加入明年的市场，分享一部分市场份额，市场竞争将异常激烈。 房地产投资力度的加大，项目大量的开竣工情况，特别是住宅市场的大力度投放必然会加剧市场的 竞争。 前三季度商品房销售量（新建商品房、存量商品房）较去年同期有所增长，但从8月份之后销售量 开始下滑。存量商品房、新建商品房及明年预期会投入市场的商品房将使得房产销售市场面临更加 严重的局势。 从商品房成交套型可以看出，漯河置业客户对空间户型舒适度要求较高，

11、成交面积以中等三房为主。 所以明年的市场，开发商可以根据此种情况进行创新以满足客户更深层次的要求，更大限度的抢占 市场份额。 一、一、2011-20122011-2012年漯河市整体市场分析年漯河市整体市场分析 郑州盛励房地产营销策划有限公司10 整体市场总结（未来形势预判）整体市场总结（未来形势预判） 未来半年调控政策力度不再加大，将出现中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈局面。未来半年调控政策力度不再加大，将出现中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈局面。限贷政策对 2011年的漯河房地产市场产生了一定的影响，第四季度成交量整体惨淡，但未来漯河市场仍将以刚性需求为主， 政策力度不会再

12、度加大。 铁东、沙北是未来重点发展方向。铁东、沙北是未来重点发展方向。中心区由于土地供应有限。铁东、沙北在2012年将有长足的发展，将以满 足周边居民改善型需求为主；未来以沙北区域未来以沙北区域（本项目所在区域）（本项目所在区域）为重点发展方向为重点发展方向。 未来将出现至少半年的过冬期。未来将出现至少半年的过冬期。整体推盘节奏或会加快，成交总量同比将略显下降，开发商品牌营销和产品 品质的竞争将日益明显。 未来房价将出现基本面稳定，优惠加大，局部下降的态势。未来房价将出现基本面稳定，优惠加大，局部下降的态势。随着国家频繁推出新政，虽然从漯河楼市的基础 面看，所受影响相对较小，但购房者观望情绪渐

13、浓，成交量从八月份开始下滑，漯河明年的房价会少许下滑或 基本与今年持平。 一、一、2011-20122011-2012年漯河市整体市场分析年漯河市整体市场分析 郑州盛励房地产营销策划有限公司11 本次调研项目重点集中在郾城区（本项目所在区域），未来该区域是也是漯河房地产市场的重要 热点区； 二、住宅项目分析（分布）二、住宅项目分析（分布） 郑州盛励房地产营销策划有限公司12 1 1、康桥水岸、康桥水岸 项目地址：漯河市黄河路桥东20米路南 推售产品（多层）：均价3700元，剩余20套房源； 推售产品（高层）：均价3600元，剩余房源较多，目前客流稀少； 2 2、建业壹号城邦、建业壹号城邦( (

14、二期二期) ) 项目地址：淞江新区会展中心北邻 推售产品：26层高层（89-162平米），均价4500元 ；均价：4500元（仅剩80套房源，目前客流稀少）； 3 3、博睿国典、博睿国典 项目地址：召陵区汾河路与韶山路交汇处 推售产品：一期130-140平米的三房，均价3100-3300元，目前客流稀少； 4 4、银河湾、银河湾 项目地址：黄河路与金山路交汇处 推售产品：a组团10栋，总户数372户，先期取得预售许可证的为6栋，共224套。目前推售高层1栋，均价3800元，即 将推售1栋小户型公寓（30-60平米），目前客流稀少； 二、住宅项目分析（目前销售状况）二、住宅项目分析（目前销售状况

15、） 郑州盛励房地产营销策划有限公司13 1 双汇双汇. .欧洲故事欧洲故事 二、住宅项目分析（个案分析：郾城区）二、住宅项目分析（个案分析：郾城区） 项目名称：昌建欧洲故事开发商：漯河昌建地产有限公司 二期总户数：702户地址：松江新区科教文化艺术中心北临 占地：21万 总建面：30万 容积率：1.5绿化率：53% 建筑形式： 多层、小高层 建筑风格：欧式工程进度：已封顶 目前在售房源：二期剩余20 余套 销售率：95%当前售价：均价4300元/ 推广手段： 单张、折页、户外。 12月份日来电来访量：日来访4-5组，来电3-4组 售楼部氛围：清盘人气不足主推户型： 169四房 营销活动（优惠）

16、：一次性3个点、按揭1个点 欧洲故事 欧洲故事欧洲故事该项目属该项目属2 2期尾盘销售，年前无新推售计划。对市场基本无影响。期尾盘销售，年前无新推售计划。对市场基本无影响。 郑州盛励房地产营销策划有限公司14 2 大河花园大河花园 项目名称：大河花园开发商：漯河大河置业有限公司 总户数：1000余户 ， 一期570余套 地址：嫩江路与太行山交叉口西北 占地：108亩 总建面：15万 容积率：1.79绿化率：35% 建筑形式：多层 小高 层 商铺 建筑风格：欧式 建筑 工程进度：即将封顶，2012年6月份 交房 目前在售房源：一期 570余套 销售率：12月17 日认筹 当前售价：未开盘 推广手

17、段：单张、折 页 12月日来电来访量：日来访3-4组，来电3-4组 售楼部氛围：布置圣 诞，咨询氛围良好 主推户型：两室两厅一卫86，三室两厅一卫107，三 室两厅两卫123，四室两厅两卫165 营销活动（优惠）：缴1万抵1.3万、缴3万抵3.6万、缴5万抵6万；每月增值0.5% （每延迟开盘一月增值优惠0.5%、两个月优惠1%）；享受房展会期间赠送的1000元 房卡优惠；享受开盘当天的优惠。认筹客户抽奖活动 大河花园大河花园该项目共有多层和小高层住宅建筑该项目共有多层和小高层住宅建筑2323栋，栋，20112011年年1212月月1717号开始集中认筹，目前尚号开始集中认筹，目前尚 未开盘。

18、未开盘。 二、住宅项目分析（个案分析：郾城区）二、住宅项目分析（个案分析：郾城区） 郑州盛励房地产营销策划有限公司15 3 广广鑫鑫. .帝景城帝景城 项目名称：广鑫帝景城开发商：广鑫房产 总户数：5000户地址：漯河市黄河路与金山路交汇处 规模：总占地：406亩 总建面：72万 容积率：3.2绿化率：35% 建筑形式：高层 建筑风格：新 古典主义风格 工程进度：已封顶，明年年底 交房 目前在售房源：一期1#、2#、 3#、4#约500套，6月18日开 盘；目前剩余100套左右 销售率：82% 当前售价：均价3800元/，最 低3600元/、最高4200元/ 推广手段： 单张、折页、户外 12

19、月日来电来访量：日来访2-3组，来电2-3组 售楼部氛围：整体冷清、售 楼人员不专业，无销售热情 主推户型：两室两厅一卫100、三室两厅一卫 110、三室两厅两卫129-136 营销活动（优惠）：凡老客户介绍新客户购房成功，均赠送老客户3000元装修礼 包（可在交房时折换现金），新客户在原有购房基础上，额外获得1%优惠。一次 性4个点、按揭1个点。 广鑫帝景城广鑫帝景城该项目利用系列的优惠活动及报纸广告的大量投放暖场，该项目利用系列的优惠活动及报纸广告的大量投放暖场，1111月销售月销售7 7套，效果未达到预套，效果未达到预 期，期，20122012年无明确推售计划。年无明确推售计划。 二、住

20、宅项目分析（个案分析：郾城区）二、住宅项目分析（个案分析：郾城区） 郑州盛励房地产营销策划有限公司16 4 滨河颐景园滨河颐景园 项目名称：滨河颐景园开发商：方圆置业 总户数： 751套 地址：太行山路与沙北路交叉口 总建面：18万容积率：3.4绿化率：35% 建筑形式：高层花园 洋房 建筑风格：art- deco风格 工程进度：在建 目前在售房源：750 套左右 销售率：未开盘当前售价：预估均价在4600左右 推广手段： 单张、折页 12月日来电来访量：日来访4-5组，来电3-4组 售楼部氛围： 售楼处较隐蔽。销售 氛围一般 主推户型：两房：103，三房：145，四房：150 营销活动（优惠

21、）：无 滨河颐景园滨河颐景园该该项目沿沙河北项目沿沙河北岸，体量相当，由高层与两栋复式组成，整体居住环境相对较好；目前岸，体量相当，由高层与两栋复式组成，整体居住环境相对较好；目前 暂未开盘销售，性价比较高。暂未开盘销售，性价比较高。 二、住宅项目分析（个案分析：郾城区）二、住宅项目分析（个案分析：郾城区） 郑州盛励房地产营销策划有限公司17 5 坤恒坤恒金色华府金色华府 金色华府金色华府该项目地块所在地为部队原属地，因拆迁未谈成迟迟未入市，目前售楼处已建成，销售该项目地块所在地为部队原属地，因拆迁未谈成迟迟未入市，目前售楼处已建成，销售 人员已进场。但销售人员对未来产品也未知。人员已进场。但

22、销售人员对未来产品也未知。 项目名称：坤恒金色华府开发商：坤恒置业 地址：黄河路与崂山路交汇处30米路西（原部队医院） 总建面：10万平米（集高层豪宅、黄金商街、商务酒店等融合的沙北10万平 方米城市综合体 ） 建筑形式：高层工程进度：拆迁未谈成 在售房源：未定销售率：未入市当前售价：无 推广手段：单张12月日来电来访量：日来访2-3组，来电2-3组 售楼部氛围：销售人员急躁等待项目入市 营销活动（优惠）：目前商街正在招商咨询中 二、住宅项目分析（个案分析：郾城区）二、住宅项目分析（个案分析：郾城区） 郑州盛励房地产营销策划有限公司18 1 巴黎都市巴黎都市 二、住宅项目分析（个案分析：源汇区

23、）二、住宅项目分析（个案分析：源汇区） 总户数：1200户，一期推220 户 开发商：漯河荣凯置业 占地：120亩 总建面：16万，一期推2.8 万 地址：太行山路与柳江路交汇处向南100米 建筑形式：多层、高层、小 高层。 容积率：2.0 绿化率：35% 建筑风格：法式新古典雅派 开盘时间：一期2011年7月。 二期无推售计划 工程进度：一层封顶 推盘情况：目前一期处于2批次销售。3批次欲推出 16#、17#（11层、一梯两户） 在售房源：8#、9#共72户销售率：20% 当前售价：均价3300元/， 最低2400元/、最高3800元 / 推广手段：单张、折页12月日来电来访量：日来访2-3

24、组，来电2-3组 售楼部氛围：冷清、销售人 员士气低落 主推户型：两室两厅一卫97、三室两厅一卫108、 三室两厅两卫127-1287 营销活动（优惠）：无活动硬销;最低一万订房 巴黎都市巴黎都市该项目该项目1111月销售月销售5 5套，套，20122012年首推年首推16#16#、17#17#（1111层、一梯两户）。面对冷淡的市场，无层、一梯两户）。面对冷淡的市场，无 积极的营销推广计划。积极的营销推广计划。 郑州盛励房地产营销策划有限公司19 2 华东华东. .温哥华温哥华 二、住宅项目分析（个案分析：源汇区）二、住宅项目分析（个案分析：源汇区） 项目名称：华东温哥华开发商：华东房地产开

25、发有限公司 总户数：5栋，一期2栋 370户 地址：滨河路与泰山路交叉口向东100米 占地：8628.1绿化率：36% 建筑形式：高层 建筑风格：北 美风格 工程进度：1#建至10层，2#已封顶。 在售房源：1#（30层）、 2#（20层）共300余套， 10月22日开盘，目前剩余 37套 销售率：87% 当前售价：均价4250元/；最低价 4000元/，最高价4700元/。 推广手段：单张、折页、 报纸、网络 12月日来电来访量：日来访4-5组，来电3-4组 售楼部氛围：售楼部小、 咨询氛围一般。 主推户型：三室两厅两卫128-139；四室两厅两卫 143-144；复式一室一厅一卫61 营销

26、活动（优惠）：一次性8个点、按揭5个点。一年内无理由退房，95折 华东华东温哥华温哥华该项目在市场上较为活跃；年前无新推盘计划，该项目在市场上较为活跃；年前无新推盘计划，3#3#、4#4#、5#5#将于将于20122012年年初年年初 开始拆迁。开始拆迁。 郑州盛励房地产营销策划有限公司20 3 苏荷公寓苏荷公寓 二、住宅项目分析（个案分析：源汇区）二、住宅项目分析（个案分析：源汇区） 项目名称：苏荷公馆开发商：漯河浩宇置业有限公司 总户数：一期总共396 户 地址：长江路金都大酒店东侧 占地：一期占地20亩 总建面： 4万 容积率：3左右绿化率：40% 建筑形式：高层 建筑风格：欧式建 筑

27、工程进度：开始打地基 在售房源：4栋高层396 户接受咨询 销售率：未公开当前售价：未公开 推广手段：单张、折页、 户外、报纸 12月日来电来访量：日来访10组左右，来电6-7组 售楼部氛围：沙盘未进 驻售楼处，整体咨询氛 围良好 主推户型：两室两厅一卫85-86；三室两厅一卫99-124 （书房及阳台半封送8）；三室两厅两卫140（送 入户花园11） 营销活动（优惠）：筹备圣诞节活动；启动老带新活动 苏荷公馆苏荷公馆该项目入市较受关注，该项目入市较受关注，1212月月2020号左右开始排号。首期产品以号左右开始排号。首期产品以高层入市，高层入市，主推创新户型。主推创新户型。 郑州盛励房地产营

28、销策划有限公司21 4 昌建外滩昌建外滩 二、住宅项目分析（个案分析：源汇区）二、住宅项目分析（个案分析：源汇区） 项目名称：昌建外滩开发商：河南昌建房地产开发有限公司 一期总户数： 566户 地址：漯河交通路与滨河路交汇处 规模：占地：5.2万 总建面：18万 容积率：3.46绿化率：35% 建筑形式： 高层、沿街商业 建筑风格： art-deco风格 工程进度：5#、6# 目前在售房源：5#、6#10 月份开盘，共488户，目 前剩余70套（小面积）左 右 销售率：85% 当前售价：写字楼（住宅产权）均 价6000元/，公寓5600元/，住 宅均价6000元/、最高6800元/、 最低55

29、00元/ 推广手段：单张、折页、 报纸 12月日来电来访量：日来访4-5组，来电4-5组 售楼部氛围：较以往冷淡 但销售人员士气不减。 主推户型：两室两厅一卫89、三室两厅两卫125-137 营销活动（优惠）：1#、2#5月份开盘，现已售完；5#、6#10月份开盘；一次性3个 点、按揭无优惠 昌建外滩昌建外滩该项目住宅、写字楼、小公寓配合销售该项目住宅、写字楼、小公寓配合销售, ,面对市场压力无降价行为；面对市场压力无降价行为；1111月销售月销售1212套左右；套左右； 20122012推出住宅推出住宅7#7#、8#8#、9#9#共共732732户，约户，约7.77.7万。万。 郑州盛励房地

30、产营销策划有限公司22 5 兰乔迪亚兰乔迪亚 二、住宅项目分析（个案分析：源汇区）二、住宅项目分析（个案分析：源汇区） 项目名称：兰乔迪亚开发商：漯河金土地置业 总户数：1500户地址：建设路泰山路交叉口东 规模：占地：80亩 总建面：18万 容积率：3.1绿化率：42% 建筑形式：小高层、高层 建筑风格： 新欧式 工程进度：一期已建至6层、二期 已动工；2013年整体一起交房 在售房源：2011年8月底一 期开盘，共708套目前剩余 300多套。 销售率：55% 当前售价：均价4100元/，最高 4500元/，最低3800元/ 推广手段：单张、折页、报 纸、电视飞播、户外 12月日来电来访量

31、：日来访5-6组，来电3-4组 售楼部氛围： 开发商直销，4个销售员， 销售气氛不活跃 主推户型：两室两厅一卫94、三室两厅一卫115、 三室两厅两卫121-131 营销活动（优惠）：一次性一个点，按揭无优惠 兰乔迪亚兰乔迪亚该项目凭借开发商品牌，无特别花样促销活动；虽然该项目凭借开发商品牌，无特别花样促销活动；虽然1111月销售月销售9 9套，但整体处于被动销套，但整体处于被动销 售状态且销售团队不专业，未来若无针对性的营销推广活动，销售情况堪忧。售状态且销售团队不专业，未来若无针对性的营销推广活动，销售情况堪忧。 郑州盛励房地产营销策划有限公司23 1 泰威泰威. .中央公园中央公园 二、

32、住宅项目分析（个案分析：召陵区）二、住宅项目分析（个案分析：召陵区） 项目名称：泰威中央公 园 开发商：河南泰威房地产开发有限公司 总户数：4000余 ，一期 718户 地址：黄河路与中山路交汇 占地：200亩 总建面：42万 容积率：3.2绿化率：35% 建筑形式：多层、小高层 建筑风格：北美建 筑风格 工程进度：多层即将封顶，小高层建至6 层 目前在售房源：一期一批 次剩90余套；一期2批100 余套12月月初排号，目前 排10余个号 销售率：56% 当前售价：多层3300-3400元/；小高层 3400-3500元/ 推广手段：单张、折页、 户外、报纸、网络 12月日来电来访量：日来访5

33、-6组，来电5-6组。 售楼部氛围：布置圣诞、 人员相对专业 主推户型：两室两厅一卫82-94，三室两厅一卫103-117，三 室两厅两卫132-135 营销活动（优惠）：阶段性推出特价房与底价坊活动；在开盘当日签订认购书或者商品房买 卖合同，可享受1000元诚意金抵用9999元购房款的优惠；一次性9.7折，按揭9.9折；老带新 优惠 中央公园中央公园一期共一期共1313栋，栋，6 6栋不带电梯多层，栋不带电梯多层，7 7栋栋1212层；层；1111月销售月销售9 9套左右；目套左右；目前一期前一期2 2批交批交10001000元诚元诚 意金排了意金排了2020几个号；几个号；1212月月17

34、17日百万抽奖活动；圣诞节活动布置售楼处。日百万抽奖活动；圣诞节活动布置售楼处。20122012年将推售年将推售700700余套。余套。 郑州盛励房地产营销策划有限公司24 2 凤凰城凤凰城 二、住宅项目分析（个案分析：召陵区）二、住宅项目分析（个案分析：召陵区） 项目名称：凤凰城开发商：漯河中润房地产投资有限公司 总户数：，一期570户地址：衡山路与赣江路交汇 总建面：19 万容积率：2.0绿化率：35% 建筑形式：多层、小 高层、高层 建筑风格：欧式风 格 工程进度： 目前在售房源：一期剩 余约25套，二期1月份 开盘 销售率：一期90% 当前售价：均价3100元/， 最低2700元/，最

35、高3600元/ 推广手段：单张、折页、 报纸 12月日来电来访量：日来访5-6组左右，来电4-5组 售楼部氛围：咨询氛围 良好，销售人员专业 主推户型：三室两厅一卫89，两室两厅一卫75 营销活动（优惠）：一次性2个点、按揭1个点 凤凰城凤凰城该项目总体规划两栋小高层、六栋高层，该项目总体规划两栋小高层、六栋高层，2424栋多层，栋多层，20122012年推出二期小高层与高层。年推出二期小高层与高层。 郑州盛励房地产营销策划有限公司25 3 天明第一城天明第一城 二、住宅项目分析（个案分析：召陵区）二、住宅项目分析（个案分析：召陵区） 项目名称：天明第一城开发商：漯河天明地产有限公司 总户数：

36、一期464 套，二期816套 地址：召陵区淞江路与中山路交汇处（双气社区） 占地：160亩 总建面：18万 容积率：1.76绿化率：36.6% 建筑形式：11层小高 层、多层 建筑风格：意大 利地中海风情 工程进度：二期部分封顶 目前在售房源：主推 一批多层剩余房源和 21#、26#、31#共250 余套 当前售价：均价 3500元/、一层 5300-5600元/ 推广手段：单张、折页、举牌、外销 人员 售楼部氛围： 气氛火爆 12月日来电来访量：日来访7-8组、来电5-6组 主推户型：三室两厅一卫96（三房变四房） 营销活动（优惠）：交1000元排号；入会享总房款3%优惠且送旅游门票；天天抽

37、奖； 到访送礼品 天明第一城天明第一城1111月销售月销售2020套，套，1212月月1 1日开始排号，日开始排号，1212月月1818日开盘；该项目营销手段较丰富。日开盘；该项目营销手段较丰富。 郑州盛励房地产营销策划有限公司26 4 汾河上的院子汾河上的院子 二、住宅项目分析（个案分析：召陵区）二、住宅项目分析（个案分析：召陵区） 项目名称： 汾河上的院子 开发商：漯河家祥置业有限公司 总户数：912户地址：黄河路与中山路东北角 占地：72.4亩 总建面：13万 容积率：2.6绿化率：42.8% 建筑形式：多层、小高层、 高层 建筑风格：英 式建筑风格 工程进度：建到三四层 目前在售房源：

38、 一期1#、2#、4#、5#约 145户 当前售价：3400元/ 推广手段：折页、单张、 漯河晚报特刊 12月日来电来访量：日来访3-4组，来电3-4组 售楼部氛围：售楼部小， 销售氛围一般 主推户型：两室两厅一卫变三室95；三室两厅一卫变 四室114；三室两厅两卫变四室124 营销活动（优惠）：一次性5个点，按揭1个点 汾河上的院子汾河上的院子该项目共该项目共1515栋，目前一期暂未拿到预售证，上半年以来该项目报纸广告投放频繁，栋，目前一期暂未拿到预售证，上半年以来该项目报纸广告投放频繁，1212 月月1010日一期解筹选房活动相对成功，接受率达日一期解筹选房活动相对成功，接受率达90%90

39、%。 郑州盛励房地产营销策划有限公司27 5 香槟国际香槟国际 二、住宅项目分析（个案分析：召陵区）二、住宅项目分析（个案分析：召陵区） 项目名称：香槟国际开发商：漯河万盛置业有限公司 总户数：478户地址：人民路和燕山路交汇处西南 占地：40余亩 总建面：50998 容积率：2.2绿化率：35% 建筑形式：高层、商住 建筑风格：法 式建筑风格 工程进度：全部建至5层 目前在售房源：8月初住 宅开盘4#、5#剩顶层复 式10套左右；2#、3#、 6#共150余套 销售率：60% 当前售价：均价3450元/；最高3800 元/；商业9000-10000元/ 推广手段：单张、折页、 报纸、电视飞播

40、 12月日来电来访量：日来访8组；来电4-5组 售楼部氛围：人员相对 专业，咨询氛围良好， 销售氛围一般 主推户型：两室两厅一卫77，三室两厅一卫108，三 室两厅两卫125（户户送面积，层层送花园 ） 营销活动（优惠）：进店送精美礼物；“降价补差”行动；12月月底开盘。vip一万 抵15000；天天有特价房；每周六、周日抽奖1000-5000代金券；3人以上团购额外优 惠；一次性3-5个点，按揭1-2个点。 万盛万盛香槟国际香槟国际该项目每月均有系列的优惠暖场活动，且推出户型创新。该项目每月均有系列的优惠暖场活动，且推出户型创新。1111月销售月销售1111套，套，20122012年推年推

41、售售1#1#、8#8#。在未来市场上颇具竞争力。在未来市场上颇具竞争力。 郑州盛励房地产营销策划有限公司28 6 东郡华府东郡华府 二、住宅项目分析（个案分析：召陵区）二、住宅项目分析（个案分析：召陵区） 项目名称：东郡华府开发商：漯河大众房地产开发有限公司 总规模：一期共6栋多层建筑(每栋6 层)，二期共5栋（其中7#、8#为11 层小高层，9#为16层高层，10#、 11#为18层的高层） 地址：桐柏山路与滦河路交汇处 占地：30亩 总建面：5万 容积率：2.7绿化率：37% 建筑形式：多层 高层 建筑风格：新古 典主义 工程进度： 目前在售房源：11月22号6栋多层开 盘，共140余套；

42、目前剩余60余套左 右。 销售率：57% 当前售价：均价3400元/ 、最高4000元/ 推广手段：单张、折页、漯河广播 电视报周刊 12月日来电来访量：日来访6-7组，来电5-6 组。 售楼部氛围：咨询氛围良好，销售 人员不专业 主推户型：两室两厅一卫92、三室两厅一 卫110-113、三室两厅两卫122 份营销活动（优惠）：住宅买房送5000元装修基金；商铺咨询排号单层8万抵10万、 多层7万抵9万 东郡华府东郡华府1212月底二期月底二期7#7#、8#8#、9#9#高层开盘，高层开盘，1111月开始排月开始排3030多个号；多个号；20122012年推出年推出7#7#、8#8#（1111

43、层），层）， 9#9#（1616层）共约层）共约11.511.5万。万。 郑州盛励房地产营销策划有限公司29 7 上城公馆上城公馆 二、住宅项目分析（个案分析：召陵区）二、住宅项目分析（个案分析：召陵区） 项目名称：上城公馆开发商：帝和置业 总户数：1100户地址：召陵区汾河路与中山路交汇处 规模：占地：120亩 总建面：12万 容积率：1.76绿化率：36.6% 建筑形式：11层小高层、 多层 建筑风格：简欧 工程进度：小高层现房、未做绿化、在 按门窗 目前在售房源：29#、 30#、31#共170套；目 前剩余15套左右 销售率：92% 当前售价：住宅：3000-3200元/；商 铺：55

44、00元/，金角6000余元/，银 边5800元/ 推广手段：单张、折页、 内刊、户外 12月日来电来访量：日来访3-5组，来电3-4组 售楼部氛围：3个销售 员。售楼氛围一般 主推户型：三室两厅一卫124，复式四房三厅两卫190（送 60露台） 营销活动（优惠）：清盘活动，每套总价减3万 上城公馆上城公馆该项目该项目1111月销售月销售2 2套，目前剩余约套，目前剩余约1010套住宅，套住宅，5 5套商铺。对市场竞争已无影响力。套商铺。对市场竞争已无影响力。 郑州盛励房地产营销策划有限公司 住宅调研总结住宅调研总结 二、住宅项目分析（总结）二、住宅项目分析（总结） 本次调研的项目中有4个项目未

45、开盘；2个项目12月10日认筹选房（汾河上的院子、联合一百城市广场）；3 个项目处于阶段性清盘（上城公馆、欧洲故事2期、温哥华）。其余项目处于常规性销售中。 12月份有7个项目有积极明确的销售促进活动计划。优惠措施除了常规性的年底抽奖活动、特价房和底价房 活动、购房送维修基金等活动，中央公园、联合一百城市广场、大河花园、香槟国际、华东温哥华等项目采用 多样营销手段结合来挑旺消费者信心；其中有3个项目在付款方式上加大了优惠幅度（汾河上的院子、华东温 哥华、帝景城）。 12月份漯河市场也出现外销的不正常销售方法。除了天明第一城以外，博瑞国典、上城公馆频频模仿采用。 2012年各项目推售情况部分目标

46、不明确，但仍有40%左右的楼盘预备积极地面对未来市场，主动营销抢夺市 场份额。2012年的营销竞争将进入白炽化阶段。 郑州盛励房地产营销策划有限公司 住宅调研总结住宅调研总结 1、在售项目多，体量都偏小，大型规模化社区较少；整体项目档次有待提升，大规模社区必将受到市场追捧； 2、价格区域间差别较大，从27005200元/；地段导向性明显； 3、建筑形态主要以小高层和高层为主，随着地价上涨以及城市用地紧张，城市规划的需要，多层建筑逐渐将退出 市场； 4、主推户型面积在120-140（三房），其次为85-95 的二房，85以下和140 以上住宅市场供应量小，但 是随着房价上涨和经济的发展，40-5

47、0平公寓等投资型产品已经在市场上出现；需要更多的投资性产品的出现引 导消费者投资。 5、房地产市场的“狂风骤雨”已经从一线城市蔓延到了漯河，从调研走访的情况来看，从11月份开始，漯河市各 个楼盘的去化量明显呈下跌趋势，特别是近期，客流来访量明显偏少，绝大部分楼盘客户稀少，在严峻的形势下 ，争抢客户资源（如天明第一城外销截流）和降价促销（如帝景城、康桥水岸）已悄然拉开了战幕。 未来高品质未来高品质/ /高性价比产品、低于市场预期入市价格和高优惠幅度的价格产品高性价比产品、低于市场预期入市价格和高优惠幅度的价格产品 将会在漯河市房地产市场占据主导地位。将会在漯河市房地产市场占据主导地位。 二、住宅

48、项目分析（总结）二、住宅项目分析（总结） 郑州盛励房地产营销策划有限公司 三、商业项目分析三、商业项目分析 住宅社区底商住宅社区底商 1 1、天明第一城、天明第一城 项目地址：召陵区淞江路与中山路交汇处 商铺：二期未售（2层），一期销售完毕（单层），商铺进深10-12米，开间5-13米，层高3.6米，均价7000-8000元 ； 2 2、博睿国典、博睿国典 项目地址：召陵区汾河路与韶山路交汇处 商铺：二期商铺未开始销售（2层），一期商铺一层层高4米，二层3.6米，进深10-13米，开间5-12米，均价5000- 6000元； 3 3、建业壹号城邦、建业壹号城邦( (二期二期) ) 项目地址：淞

49、江新区会展中心北邻 商铺：170-260平米（2层捆绑销售），均价120000-130000元；开间15米，进深8米，一层层高5.2米，二层层高4.5 米。 4 4、昌建外滩、昌建外滩 项目地址：交通路与滨河路交汇处 商铺（沿交通路）：2层捆绑销售，均价20000-30000元，面宽7-10米，进深3-20米；其中高层公寓下面商铺1-2层 层高均为4.8米，写字楼下面商铺一层层高5米，二层层高4.5米； 郑州盛励房地产营销策划有限公司 项目名称： 联合一百城市广场 开发商：漯河市郾城区人民政府市场发展服务中心 总户数：一期142余户地址：邙山路中段西侧（西华路口往北走500米路西） 占地：22

50、6亩绿化率：无规则绿化 建筑形式： 多层 高层 商铺 公寓 建筑风格： 现代主义 工程进度：基础工程 目前在售房源： 2011年12月10日开盘 9#、10#共约140户 销售率：62% 当前售价：（优惠后）多层2900-3200元 /；小高层2700-3000元/；商铺（表 价）8100-8600元/ 推广手段：单张、折页、报 纸、电视飞播、户外 12月日来电来访量：日来访3-4组，来电3-4组 售楼部氛围：看盘当日销售 氛围良好 主推户型：两室两厅一卫89、三室两厅一卫109、三室 两厅两卫118-121 营销活动（优惠）：12月10日认筹优惠，开盘当天排号5000抵一万，5天内签合同时，

51、一 次性每平米优惠100元、按揭优惠50元。 联合一百城市广场联合一百城市广场该项目整体居住环境一般，采用低价入市，一期该项目整体居住环境一般，采用低价入市，一期1212月月1010日认筹，目前剩余日认筹，目前剩余5050余余 套。二期套。二期1 1月份推出月份推出2 2栋高层约栋高层约2.52.5万万. . 三、商业项目分析三、商业项目分析 联合一百城市广场联合一百城市广场 郑州盛励房地产营销策划有限公司 郑州盛励房地产营销策划有限公司35 一期产品：食品城、商业街、住宅区、百货商场、产权式酒店（已销售完毕）一期产品：食品城、商业街、住宅区、百货商场、产权式酒店（已销售完毕） a区：食品城，

52、沿淞江路2层底商（捆绑销售），上面为10层公寓（均价3500元） b区：商业步行街和绿化景观带，商业街1-2层（6000-12000元），3-4层为仓库，均价3000-4000元，全款优惠10个点 （5套以上） c区：多层住宅（6层），均价2900元 d区：商业步行街（一次性优惠100元/米，按揭优惠50元/米）、沿街商铺（均价8000元，进深15米，开间10米，一层 层高3.9米，二层层高3.6米，3-4层层高均为3.6米）、产权式酒店、多层/高层住宅（均价2900元） 二期产品：百货商场、高层二期产品：百货商场、高层/ /多层住宅（目前推售）多层住宅（目前推售） 运营模式1（商业步行街）：

53、以较低的价格入市，同时实施五年返租（年租金收益9.2） 运营模式2（百货商场）：招商先行，后期以联合一百的名义进行托管； 运营模式3（沿街底商）：1-2层捆绑销售，3-4层物业自持（对外出租面积不小于200平米） 三、商业项目分析三、商业项目分析 郑州盛励房地产营销策划有限公司 商业调研总结商业调研总结 1、漯河市的住宅沿街商铺普遍为2层式建筑，一层层高多为4-5米，二层层高3-4米， 进深10-15米，开间10-13米，其销售模式为二层捆绑式销售； 2、商铺销售均价从5000-15000元不等，品质高端社区的楼盘商铺销售价格偏高； 3、联合一百作为漯河市首屈一指的综合性商业项目，其成功的运营

54、模式值得本项目借 鉴参考（前期以较低的市场预期价格吸引投资和经营者目光，同时以大幅度的优惠促 销政策吸引其他投资客户，从而牢牢把有限的经营者和投资客资源把握在了手里；” 项庄舞剑，意在沛公“，以商业为基点，带动住宅和酒店等核心增长物业的发展） 郑州盛励房地产营销策划有限公司 发展原则（快速去化与利润最大化原则）发展原则（快速去化与利润最大化原则） 四、项目发展模式分析四、项目发展模式分析 根据漯河商业市场情况,由于目前在项目周边不具备与项目类似的可比项目，所以我们的销售价格是以 项目周边商铺租金价格作为基准租金，再按照适当投资回报率来制定销售价格。 目前项目周边现有的铺面租金在10-25元/月

55、之间，处于市场较低水平。本项目我们暂按20元/月来 计算，按照商业地产的市场发展规律，三圈层城市的商业物业投资一般要12-15年左右收回成本，即年平均投 资回报率为6.7-8.3%之间，我们比较乐观的将项目的投资回报率定在7%，那么我们测算项目初期整体均价为： 3428元/平方米。 当租金水平为20元/平方米.月时，销售价格=租金*12/回报率=20*12/0.07=3428元/平方米 当租金水平为25元/平方米.月时，销售价格=租金*12/回报率=25*12/0.07=4285元/平方米 当租金水平为30元/平方米.月时，销售价格=租金*12/回报率=30*12/0.07=5142元/平方米

56、 问题一：（住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向，这两个业态又该如何合理分配？怎样问题一：（住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向，这两个业态又该如何合理分配？怎样 才能做到才能做到“鱼与熊掌、益可兼得鱼与熊掌、益可兼得“） 从以上推算来看，本项目商业前期价格低，而且短时间内难以达到高幅度的溢价标准，商铺高利从以上推算来看，本项目商业前期价格低，而且短时间内难以达到高幅度的溢价标准，商铺高利 润时代至少需要润时代至少需要2-32-3年的孕育；其次，本项目目前尚未形成生活区氛围，经营者和投资客户对本项目商业年的孕育；其次，本项目目前尚未形成生活区氛围，经营者和投资客户对本项目商业 相对

57、陌生，市场存在很大的抗性，销售面临一定的难度；因此，如果本项目先期以商业为核心切入点入相对陌生，市场存在很大的抗性，销售面临一定的难度；因此，如果本项目先期以商业为核心切入点入 市，则会面临销售上和利润上的双重压力，也不符合本项目的发展宗旨：快速去化与利润最大化原则。市，则会面临销售上和利润上的双重压力，也不符合本项目的发展宗旨：快速去化与利润最大化原则。 郑州盛励房地产营销策划有限公司 发展原则（快速去化与利润最大化原则）发展原则（快速去化与利润最大化原则） 四、项目发展模式分析四、项目发展模式分析 既然前期不能以商业发展为核心，那么我们不妨把目光转移到沿街住宅上，如果前期以沿街住 宅为核心

58、，本项目的发展情况又该如何呢？ 以住宅为核心（容积率以住宅为核心（容积率2.52.5）与以商业为核心（容积率）与以商业为核心（容积率1.81.8）销售总额数据对比（不）销售总额数据对比（不 含城中村项目）：含城中村项目）： 住宅（底商1层）：29400*2.5/7*3428+29400*2.5/7*6*3500=2，4389，4000（约（约2.42.4亿）亿） 住宅（底商2层）：29400*2.5/7*2*3428+29400*2.5/7*5*3500=2，5573，8000（约（约2.52.5亿）亿） 商业：3428*（29400*1.8）=1，8140，9760（约（约1.81.8亿）亿

59、） 本项目西侧总长约本项目西侧总长约13831383米，东侧总长米，东侧总长14161416米，进深暂按米，进深暂按1515米计算，总占地面积为（米计算，总占地面积为（ 1416+13831416+1383）* *15=4200015=42000平米，去除绿化面积（含各路口绿化广场，暂按平米，去除绿化面积（含各路口绿化广场，暂按30%30%计算），可销售占地面计算），可销售占地面 积为积为2940029400平米。平米。 目前本项目周边住宅价格在目前本项目周边住宅价格在3000-40003000-4000之间，我们按均价之间，我们按均价35003500元（本项目的中端产品定位决元（本项目的中端产品定位决 定），底商定），底商1-21-2层