有效物业管理要素能源管理与资源经营

1、-之一之一有效物业管理的基本要素有效物业管理的基本要素 o选出你们的队长！选出你们的队长！ o起好你们的队名！起好你们的队名！ o 你认为要有效的开展物业管理服务工作有哪你认为要有效的开展物业管理服务工作有哪 些要素些要素(关键的条件）？关键的条件）？ o 请对你们归纳的要素中找出三个最重要的分请对你们归纳的要素中找出三个最重要的分 析它们要怎样的条件才能做支撑？析它们要怎样的条件才能做支撑？ 4 10 20 30 40 50 陈述问题分解问题 (问题树) 去掉所有非关 键问题(漏斗法) 制定详细的 工作计划 进行关键分析综合调查结果， 并建构论证 讲述来龙去脉：在 沟通文件中将数据 及论证联

2、系起来 一周解答， 然后再来 ？ 步骤步骤1步骤步骤2步骤步骤3步骤步骤4 步骤步骤5步骤步骤6步骤步骤7 5 淘汰的问题 问题陈述问题陈述 问题问题1 问题问题2 问题问题3 经常反复推敲过程中的第 一步 假设/理论及数据之间的 来回穿梭 使用80/20的思考方式 重点努力解决最重要的问 题 不仅要常问“那又会怎 样”.而且还要问你忘了什 么 进行一项较困难的研究分 析时淘汰非关键性问题是掌 握合理生活方式的关键问题问题4 6 类型类型描述描述推论的成份推论的成份 首先定义问题， 再将问题分成不同 的部分 先给出解决问题的 假设方案，然后举出 所需的充足原因来验 证或推翻这个假设 列出关键问

3、题，使 之能用是或否 来回答，然后按照需 采取之相应行动的逻 辑顺序排列 推论推论 以假设以假设 为主为主 问题图问题图 利用推论及假设为 主的逻辑树来找出 问题 逻辑树的末梢以问 句形式结束 利用问题图来找出 选择方案，通常在 项目后段程序使用 行动、主 张、标准、 问题、话题 原因 ？ ？ 什么什么/ 如何如何 原因原因 是是 否否 有效物业有效物业 管理要素管理要素 1 1.11.21.3 1.3.11.3.21.3.3 1.3.3.11.3.3.21.3.3.3 2 2.12.22.3 3 3.13.23.3 分拆到三、四级结构分拆到三、四级结构 后就交给下属去做！后就交给下属去做！

4、下属做不了，就不要下属做不了，就不要 让他做你下属了！让他做你下属了！ 1、要解决这个问、要解决这个问 题需要处理那几个题需要处理那几个 问题？问题？ 2、这几个问题处、这几个问题处 理后，这个问题是理后，这个问题是 否就解决了否就解决了 群雄逐鹿，智者为王群雄逐鹿，智者为王 o 韩信？！韩信？！ o 萧何！萧何！ 把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资 源和生产要素，包括人、财、物、知识产权源和生产要素，包括人、财、物、知识产权 等有形资产和无形资产，都作为可以经营的等有形资产和无形资产，都作为可以经营的 价值，通过对这些价值的综合运营，达到价值，通过对

5、这些价值的综合运营，达到 。 资源经营 建筑物本体及场建筑物本体及场 地上的相关供配电、供排地上的相关供配电、供排 水、供气、供冷水、供气、供冷(暖暖)及运输系统、弱电系统及运输系统、弱电系统 等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋 建筑实体的有机组成部份建筑实体的有机组成部份。 n 房屋建筑 n 物业设备组成 n 停车场配套 n 其它配套设施 o 暖通、卫生设备、设施暖通、卫生设备、设施 o 电气设备、设施电气设备、设施 o 辅助设备、设施辅助设备、设施 管理者应具备的素质管理者应具备的素质 o有超前意识和忧患意识；有超前意识和忧患意识； o有良好服务意

6、识和技术素质；有良好服务意识和技术素质； o有全面计划管理意识；有全面计划管理意识； o有全面质量管理意识。有全面质量管理意识。 通过对设备通过对设备(设施设施)的维修管理，使物业使用的维修管理，使物业使用 人人感感舒适安全；舒适安全； 设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，设备的运行、维护保养应按相关的规程实施， 其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏 忽，保证设备无故障可靠运行。忽，保证设备无故障可靠运行。 加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额 管理管理； 合理安排人力、物力、财力，务求

7、少花钱多保合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保 养，要制定详细的维修计划和方案；养，要制定详细的维修计划和方案； o看看 设备、设施外观有否异常；设备、设施外观有否异常； o听听 设备、设施运行声音；设备、设施运行声音； o闻闻 设备、设施有否异味；设备、设施有否异味； o摸摸 设备、设施运行温感、震感；设备、设施运行温感、震感； o测测 设备、设施各种参数；设备、设施各种参数； o查查 设备、设施运行标准；设备、设施运行标准； o比比 设备、设施运行数据的差异；设备、设施运行数据的差异； o记记 设备、设施巡检检查的情况。设备、设施巡检检查的情况。 1. 初期故障期； 2. 偶发故障期；

8、 3. 磨损故障期。 设备故障率曲线设备故障率曲线 故 障 率 使 用 年 数 磨损故障期 偶发故障期 初始故障期 。在设备开始运行的初期，由于设备设计制。在设备开始运行的初期，由于设备设计制 造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造 成，因此故障率较高，这个时期大概是成，因此故障率较高，这个时期大概是12年。经过年。经过 一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了 解决，这样就进入正常运行阶段，解决，这样就进入正常运行阶段， ，这一时期的故障较少，大概是，这一时期的故障较少，大概是5

9、8年的时年的时 期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的 ，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给 予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。 ，由于设备经过初期的运转，大部分零件已，由于设备经过初期的运转，大部分零件已 经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要 进行设备的大修或更新。进行设备的大修或更新。 故障 可预 见性 故障 处理 总结 发现 故障 “先兆” 及时 处理 故障 运用现代化先

10、进科技综合管理运用现代化先进科技综合管理 统计设备、设施运行记录、分析数据；统计设备、设施运行记录、分析数据； 合理编排设备、设施运行时段；合理编排设备、设施运行时段； 不断改良设备、设施技术状况；不断改良设备、设施技术状况； 提高设备、设施运行效率。提高设备、设施运行效率。 公共能源消耗分析公共能源消耗分析 建筑物平均负荷参数建筑物平均负荷参数 (kwh/m2) 综合楼写字楼别墅高层住宅多层住宅 运行节能制度运行节能制度 节能改造措施节能改造措施 o 节能管理中首先应注重节能计划的制定节能管理中首先应注重节能计划的制定,较为较为 科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的科学的方法是把各物业上

11、年同期能源消耗数的 95%作为本年同期能源使用的计划数作为本年同期能源使用的计划数,通过每通过每 月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的 执行情况进行量化统计和分析执行情况进行量化统计和分析,其目的有两个其目的有两个: 一是找出能源消耗中的异常情况一是找出能源消耗中的异常情况,并进行原因分并进行原因分 析析,制定整改措施予以消除制定整改措施予以消除;二是对节能管理做二是对节能管理做 得较好或值得推广和学习的地方得较好或值得推广和学习的地方,进行细化总结进行细化总结 ,并积极在其他的商业物业的管理中进行推广并积极在其他的商业物业的管理中进行推广, 以达到

12、用好能、节好能的效果。以达到用好能、节好能的效果。 o 日常管理中日常管理中,可通过各种方式和途径可通过各种方式和途径,加强对员工节能加强对员工节能 意识的教育和培训意识的教育和培训,让节能管理成为员工的自觉行为。让节能管理成为员工的自觉行为。 通过日常的巡视和对用水设备的检查通过日常的巡视和对用水设备的检查,消除系统设备运消除系统设备运 行中的跑、冒、滴、漏等现象行中的跑、冒、滴、漏等现象,杜绝无人灯、长流水和杜绝无人灯、长流水和 无人空调无人空调;在条件许可的情况下在条件许可的情况下,还可以适度降低座便器还可以适度降低座便器 水箱水位水箱水位,适时调节延时水龙头适时调节延时水龙头,更换座便

13、器橡皮旋塞等更换座便器橡皮旋塞等 方法来消除各类能源使用中的浪费源头。方法来消除各类能源使用中的浪费源头。 o 每天抄录水、电、油、气消耗读数每天抄录水、电、油、气消耗读数,其优点就在于其优点就在于: 第一第一,积累原始数据积累原始数据,为统计分析提供第一手的分析资料为统计分析提供第一手的分析资料 ;第二第二,能及时发现能源使用中的异常情况能及时发现能源使用中的异常情况, 发现及时发现及时,避避 免造成大的浪费。免造成大的浪费。 o 现今商业物业多采用中央空调系统现今商业物业多采用中央空调系统,而中央空调系统而中央空调系统 能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备能源消耗最大的设备主要

14、是空调主机、水泵和末端设备 ,所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管束对铜管束 内壁水垢进行通炮内壁水垢进行通炮,并清洗各温度探测器并清洗各温度探测器,对冷冻水、冷对冷冻水、冷 却水系统进行水质处理却水系统进行水质处理,对变风量、风机盘管机组翅片对变风量、风机盘管机组翅片 进行清洁等进行清洁等,就显得十分重要。因为上述工作做好了就显得十分重要。因为上述工作做好了,不不 仅能够确保系统和设备的正常运行仅能够确保系统和设备的正常运行,更关键的是能够提更关键的是能够提 高主机和末端设备的热交换效率高主机和末端设备的热交换效率,从而能够最大限度地从而能够最

15、大限度地 发挥设备的使用效能。发挥设备的使用效能。 o 对卖场温度状况每天多次进行监控对卖场温度状况每天多次进行监控 抄录抄录, 对每层按多处固定测温点进对每层按多处固定测温点进 行温湿度记录行温湿度记录,并将所测温湿度及并将所测温湿度及 时反馈给空调班时反馈给空调班,操作人员则根据操作人员则根据 反馈温湿度状况及时进行空调出水反馈温湿度状况及时进行空调出水 、回水温度的修正设定、回水温度的修正设定,调整温度调整温度 循环水泵开启台数循环水泵开启台数,并对末端设备并对末端设备 及新风、回风的开启进行调节及新风、回风的开启进行调节,以以 达到既能保证卖场的舒适度达到既能保证卖场的舒适度,又能又能

16、 最大限度地降低能源消耗。最大限度地降低能源消耗。 o 理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对计划对计划 性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关 系搞不清系搞不清,不仅最终的统计数据不准确不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成损而且还会造成损 失和浪费失和浪费,甚至还会出现甚至还会出现“别人用能别人用能,你来买单你来买单”的状况的状况 。 o 日常管理中日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的 逻辑关系逻辑关系,还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽

17、量还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量 计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用 几年后几年后,计量误差较大计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更换通常采取的有效方法是逐步更换 ,虽然会发生一些费用虽然会发生一些费用,但经验告诉我们但经验告诉我们,这种投入是非这种投入是非 常值得的。常值得的。 o 每天夜间时段内每天夜间时段内,商场都处于停止营业的状态商场都处于停止营业的状态,所以这个所以这个 时段各楼层时段各楼层(应急应急)照明亮度应降至最低照明亮度应降至最低,即以满足卖场即以满足卖场 主通道和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。主通

18、道和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。 通常情况下通常情况下,商业物业会利用夜间时段进行专柜调整商业物业会利用夜间时段进行专柜调整 、系统设备维护和改造、系统设备维护和改造,以确保其形象和功能的完善以确保其形象和功能的完善,所所 以夜间对施工用电的管理就显得十分重要以夜间对施工用电的管理就显得十分重要,具体管理中具体管理中 特别要避免一个施工点作业特别要避免一个施工点作业,整层楼面通亮的状况。夜整层楼面通亮的状况。夜 间值班电工要加强巡视间值班电工要加强巡视,及时关闭多开的灯具及时关闭多开的灯具,必要时可必要时可 采用移动照明的方式来减少照明电量。采用移动照明的方式来减少照明电量。 o 变压器

19、的运行会产生电损变压器的运行会产生电损,在中央空调停用在中央空调停用 和相关条件许可的情况下和相关条件许可的情况下,停用空调运行专停用空调运行专 用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运 行成本行成本,减少电能的损耗。一般情况下减少电能的损耗。一般情况下,一台一台 1600kva的干式变压器的干式变压器1年的空载损耗高年的空载损耗高 达达3万度电量。万度电量。 o 对商业物业公共区域和物对商业物业公共区域和物 业亮化照明实施开关钟控业亮化照明实施开关钟控, 能够避免人为因素造成的能够避免人为因素造成的 浪费现象。商业物业的所浪费现象。商业物业的所 有公共区域

20、包括楼道地下有公共区域包括楼道地下 车场以及外围亮化照明等车场以及外围亮化照明等 全部采用了钟控开关全部采用了钟控开关,且一且一 年四季随天气的变化适时年四季随天气的变化适时 调节。调节。 o 公共照明设施改造（案例）公共照明设施改造（案例） o 公共用水的节约方式（案例）公共用水的节约方式（案例） o 电梯运行改造（案例）电梯运行改造（案例） o 空调设备改造（案例）空调设备改造（案例） o 确定品牌经营思路确定品牌经营思路 o 建立品牌经营机构建立品牌经营机构 o 品牌经营的实施品牌经营的实施 n 连锁经营 n 品牌作价 n 品牌租用 n 品牌联合 n 品牌扩张 【停车场经营汽车业务的种类

21、停车场经营汽车业务的种类】 1 1汽车精品汽车精品 o汽车精品经营：汽车精品经营： n括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。 o汽车模型经营汽车模型经营 2 2汽车美容汽车美容 n双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；焦油、沥青无痕去除；虫尸、鸟粪专双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；焦油、沥青无痕去除；虫尸、鸟粪专 业去除；树脂、油脂本色去除；漆面飞漆、驳壳虚印去除；各种氧化层去除；业去除；树脂、油脂本色去除；漆面飞漆、驳壳虚印去除；各种氧化层去除； 轮胎增亮、增艳翻新处理；金属件去污去垢、除锈、翻新处理；内

22、饰增亮增轮胎增亮、增艳翻新处理；金属件去污去垢、除锈、翻新处理；内饰增亮增 艳；汽车桑拿；艳；汽车桑拿； 划痕修复。划痕修复。 3 3汽车养护汽车养护 n轮胎修补翻新处理；更换机油三滤；发动机止漏；喷油嘴免拆清洗；油轮胎修补翻新处理；更换机油三滤；发动机止漏；喷油嘴免拆清洗；油 封密封增效处理；发动机抗磨修复处理；变速箱免拆清洗；润滑系免拆清洗；封密封增效处理；发动机抗磨修复处理；变速箱免拆清洗；润滑系免拆清洗； 燃油系免拆清洗；冷却系免拆清洗；车辆快速维修。燃油系免拆清洗；冷却系免拆清洗；车辆快速维修。 4 4汽车装饰汽车装饰 o1)1)坐舱类：坐舱类： n铺地胶；加装桃木内饰；座套定制；定

23、制真皮座椅；真皮座椅翻新；铺地胶；加装桃木内饰；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻新； 真皮内饰修补翻新；开汽车天窗。真皮内饰修补翻新；开汽车天窗。 o2)2)电器类：电器类： n安装中控锁；安装防盗器；安装倒车雷达；安装安装中控锁；安装防盗器；安装倒车雷达；安装g ps(g ps(全球定位系统全球定位系统) )； 安装语音导航系统；个性喷涂；安装安装语音导航系统；个性喷涂；安装v c dv c d、cdcd；加装碟盒；加装音响；加装碟盒；加装音响； 加装低音炮。加装低音炮。 o3)3)其他类：其他类： n底盘装甲；整车贴膜；隔音工程。底盘装甲；整车贴膜；隔音工程。 【会所经营的种类会所经营的

24、种类】 o个性会所个性会所 o专业会所专业会所 o生活会所生活会所 【会所经营的模式会所经营的模式】 o会员制会所会员制会所 o委托经营式会所委托经营式会所 o独立运营式会所独立运营式会所 o加盟运营型会所加盟运营型会所 【其他模式其他模式】 o7+17+1模式模式 o泛会所概念泛会所概念 o主题体验式会所主题体验式会所 o联合式会所联合式会所 o外联式会所外联式会所 1 1电梯广告电梯广告 2 2屋顶及外墙广告屋顶及外墙广告 3 3厅堂广告厅堂广告 o 液晶显示液晶显示 o 杂志架、广告架杂志架、广告架 o 壁挂广告壁挂广告 o 声音媒体广告声音媒体广告 o 物品展示物品展示 4 4停车场广

25、告停车场广告 o停车场出口、入口处。停车场出口、入口处。 o停车场管理人员岗亭。停车场管理人员岗亭。 o直接放置到地面的灯箱。直接放置到地面的灯箱。 o喷涂在地面的文字及图案。喷涂在地面的文字及图案。 o地下停车场的墙壁、天顶、立柱。地下停车场的墙壁、天顶、立柱。 o在停车场悬挂气球、灯箱等广告载体。在停车场悬挂气球、灯箱等广告载体。 o其他停车场设施设备。其他停车场设施设备。 o停车场管理人员散发平面广告。停车场管理人员散发平面广告。 5 5宣传栏广告宣传栏广告 6 6企业形象展示广告企业形象展示广告 o艺术雕塑形式艺术雕塑形式 o花、草、树、木形式花、草、树、木形式 o伞类伞类 o休闲椅休

26、闲椅 o户外健身器材户外健身器材 o户外垃圾桶户外垃圾桶 7 7社区路灯广告社区路灯广告 8 8公益性广告公益性广告 o指路牌或社区示意图指路牌或社区示意图 o触摸屏触摸屏 【1 1】业主需求资源业主需求资源( (多彩生活多彩生活） 【2 2】业主财产资源业主财产资源 n业主固定财产资源业主的物业。 n业主流动财产资源 汽车、家具、 家电等。 n业主货币资源 有价证券、有色金 属、银行存款等。 【3 3】业主无形资产资源业主无形资产资源 n业主知识资源 n业主社会关系资源 （一）包租转租模式（一）包租转租模式 （二）出租代理模式（二）出租代理模式 （三）委托管理模式（三）委托管理模式 o 租赁

27、活动的管理，包括租约签订前、租约执行租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行 过程中、租约期满时共三个阶段。过程中、租约期满时共三个阶段。 租约签订前： 1.制定租赁方案与策略 2.租户选择 3.租金确定 4.租约谈判与签约管理 租约期满时： 1.租金结算 2.租约续期 3.房屋空间回收管理 租约执行过程中： 1.房屋空间交付 2.收取租金 3.租金调整 4.租户关系管理 o 1 1需求阶段需求阶段 o 2 2处理阶段处理阶段 n “二手家电经营”、“二手汽车市场”、“书 画作品交易”、“古玩市场”，等等。 1 1业主货币资源经营的原则业主货币资源经营的原则 o1)1)不可违法经营，须在我国银

28、行、金融、证券等法律法规的范围内进不可违法经营，须在我国银行、金融、证券等法律法规的范围内进 行经营活动，行经营活动， o2)2)必须保证业主的资金安全。必须保证业主的资金安全。 o3)3)慎重进行业主货币资源经营。慎重进行业主货币资源经营。 o4)4)避免选择投机项目。避免选择投机项目。 2 2业主货币经营的方法业主货币经营的方法 o1)1)联合成立投资实体联合成立投资实体 n与业主联合成立投资实体，专业经营物业小区内的商业项目。 o2)2)吸引业主投资：吸引业主投资： n物业管理企业寻找较好的商业项目，通过制订可行性投资方案吸引业主投 资。 o3)3)向业主融资向业主融资 n通俗的说法是向业主贷款借钱。 o 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的 目标，综合利用目标，综合利用 o 物业管理（物业管理（property managementproperty management）、）、 o 设施管理（设施管理（facilities managementfacilities management）、）、 o 房地产资产管理（房地产资产管理（real estate assets