房地产开发企业会计核算与纳税申报实务

1、房地产开发企业会计核算与纳税申报实务房地产开发企业会计核算与纳税申报实务 圣圣 才才 财财 务务 sant & talent 主讲人：尹颖主讲人：尹颖 mbe-mail: 2021-5-81厚积薄发，成会计英才厚积薄发，成会计英才 第一模块：会计科目设置与税种第一模块：会计科目设置与税种 一、房地产开发业务范围与特点 业务种类 土地使用权的转让、买卖与租赁 房屋的开发、销售与出租 住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房 业务特点 开发周期长 风险高 产品为不动产，位置固定 投资额大 单价高 产品具有多样性 2021-5

2、-8厚积薄发，成会计英才2 二、房地产企业经营业务流程二、房地产企业经营业务流程 2021-5-8厚积薄发，成会计英才3 公司注册 获取土地 使用权 房地产开 发与建设 转让房地 产 持有房地 产 三、房地产会计核算体系与科目设置三、房地产会计核算体系与科目设置 房地产企业会计核算制度的演进房地产企业会计核算制度的演进 19831983年底前年底前 基本建设简易会计制度基本建设简易会计制度 1984.1.1 1988 1984.1.1 1988年底年底 国营建设单位会计制度国营建设单位会计制度 - - - - 会计科目和会计报表会计科目和会计报表 1989.1.1 1989.1.1 国营城市综

3、合开发企业会计制度国营城市综合开发企业会计制度 - - - - 会计科目和会计报表会计科目和会计报表 1992 1992 企业会计准则企业会计准则和和企业财务通企业财务通 则则，分行业会计制度与分行业分行业会计制度与分行业 财务制度财务制度即两则两制即两则两制 1993.1.7 1993.1.7 房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度 1 1998.1.27998.1.27 股份有限公司会计制度股份有限公司会计制度 - - - - 会计科目和会计报表会计科目和会计报表 2021-5-8厚积薄发，成会计英才4 2001.1.1 2001.1.1 企业会计制度企业会计制度 2006.2.25

4、 2006.2.25 基本会计准则及基本会计准则及3838项具体准则项具体准则 目前，房地产企业可能执行的是目前，房地产企业可能执行的是企业会计准则企业会计准则 （20062006）、企业会计制度企业会计制度或或房地产开发企房地产开发企 业会计制度业会计制度。 房地产企业会计科目设置房地产企业会计科目设置 除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产 企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目： 2021-5-8厚积薄发，成会计英才5 一、存货类 材料采购材料采购 在途材料在途材料 原材料原材料 材料成本差异材料成本差

5、异 开发产品开发产品 分期收款开发产品分期收款开发产品 委托加工物资委托加工物资 周转房周转房 二、非流动资产类二、非流动资产类 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 2021-5-8厚积薄发，成会计英才6 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 长期应收款长期应收款 在建工程在建工程 工程物资工程物资 三、成本类三、成本类 开发成本开发成本 开发间接费用开发间接费用 工程施工工程施工 工程结算工程结算 四、两个成本类二级明细科目四、两个成本类二级明细科目 成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归

6、集房地产行业的产品开发成本，具体如下：集房地产行业的产品开发成本，具体如下： 2021-5-8厚积薄发，成会计英才7 房屋开发成本房屋开发成本- - - - -土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 - - -前期工程费前期工程费 - - - - - - 基础设施费基础设施费 - - - - - - 建筑安装工程费建筑安装工程费 - - - - - - 公共配套设施费公共配套设施费 - - - - - - 开发间接费开发间接费 开发间接费开发间接费 - - - - - - 人工费人工费 - - - - - - 折旧费折旧费 - - - - - - 办公费办公费 - - - - - - 水电费

7、水电费 - - - - - - 劳保费劳保费 - - - - - - 其他其他 2021-5-8厚积薄发，成会计英才8 房地产企业税种与税率房地产企业税种与税率 一、主要税种 营业税营业税 房产税房产税 土地增值税土地增值税 企业所得税企业所得税 城镇土地使用税城镇土地使用税 耕地占用税耕地占用税 印花税印花税 契税契税 城建税城建税 教育费附加与河道管理费教育费附加与河道管理费 2021-5-8厚积薄发，成会计英才9 二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率 第一阶段：企业设立阶段第一阶段：企业设立阶段 税种税种 计算依据计算依据 1. 1.权利与许可证照权利与许可证照 5 5元元/ /件件

8、2.2.记录资金的账簿记录资金的账簿 ( (实收资本实收资本 印花税印花税 + +资本公积资本公积) )* *0.50.5,其他其他5 5元元/ /件件 3. 3.土地使用权转让与出让使用合同土地使用权转让与出让使用合同, , 合同金额的合同金额的0.50.5 契税契税 1. 1. 自有房产投入本人独资经营，免税自有房产投入本人独资经营，免税 2. 2.接受以土地使用权等不动产出资。接受以土地使用权等不动产出资。 按照土地使用权出让、出售及房屋按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的买卖价的3%- -5%3%- -5% 2021-5-8厚积薄发，成会计英才10 第二阶段：获取土地阶段第二阶段：

9、获取土地阶段 税种税种 计算依据计算依据 印花税印花税 同上同上 契税契税 同上同上 耕地占用税耕地占用税 1.1.获取土地使用权，符获取土地使用权，符 合耕地条件的，根据面合耕地条件的，根据面 积和税额一次性缴纳；积和税额一次性缴纳； 2. 2.不合条件，不缴纳。不合条件，不缴纳。 第三阶段：开发建设阶段第三阶段：开发建设阶段 2021-5-8厚积薄发，成会计英才11 税种税种 计算依据计算依据 印花税印花税 据各类合同的据各类合同的0.3-0.5 0.3-0.5 城镇土地使用税城镇土地使用税 从取得的红线图次月起，从取得的红线图次月起， 据实际占用面积与定额据实际占用面积与定额 税率计算税

10、率计算 第四阶段：转让及销售阶段第四阶段：转让及销售阶段 税种税种 计算依据计算依据 营业税营业税 5%5% 城建税城建税 7%7%、5%5%、1%1% 2021-5-8厚积薄发，成会计英才12 教育费附加教育费附加 营业税的营业税的3%3% 土地增值税土地增值税 查账征收：查账征收：1.1.项目全部项目全部 竣工结算前，转让房地竣工结算前，转让房地 产收入，预征；产收入，预征；2.2.待项待项 目全部竣工且办理结算目全部竣工且办理结算 后进行清算，多退少补后进行清算，多退少补 核定征收核定征收 印花税印花税 同上同上 企业所得税企业所得税 查账征收：查账征收：1.1.销售未完工销售未完工 产

11、品取得收入，按预计产品取得收入，按预计 计税毛利率，计算毛利额，计税毛利率，计算毛利额， 2021-5-8厚积薄发，成会计英才13 项目完工后计算实际毛利，项目完工后计算实际毛利， 调整以前毛利合并到其他调整以前毛利合并到其他 项目计入当年损益计算纳税项目计入当年损益计算纳税 2. 2.销售完工。税率销售完工。税率25%25% 核定征收核定征收 印花税印花税 同上同上 第五阶段：房产持有阶段第五阶段：房产持有阶段 2021-5-8厚积薄发，成会计英才14 税种税种 计算依据计算依据 营业税营业税 租金的租金的5%5% 城建税城建税 7%7%、5%5%、1%1% 教育费附加教育费附加 营业税的营

12、业税的3%3% 城镇土地使用税城镇土地使用税 同上同上 房产税房产税 自用：计税余值自用：计税余值 * *1.2%1.2% 出租：租金的出租：租金的12%12% 2021-5-8厚积薄发，成会计英才15 第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算 自本模块开始，结合房地产企业业务特点，自本模块开始，结合房地产企业业务特点， 系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前， 请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业- - 万万 科科20102010年的年报。年的年报。 之后，我们将系统讲解案

13、例：之后，我们将系统讲解案例：设立阶段设立阶段 获取土地阶段获取土地阶段 开发与建设阶段开发与建设阶段 转转 让与销售阶段让与销售阶段 持有阶段持有阶段 投资性房投资性房 地产地产 合作开发房地产合作开发房地产 利润形成与利润形成与 分配分配 所得税汇算阶段所得税汇算阶段 纳税筹划纳税筹划 2021-5-8厚积薄发，成会计英才16 一、公司注册法规要求与出资方式一、公司注册法规要求与出资方式 房地产企业注册成立是需满足以下法规房地产企业注册成立是需满足以下法规 公司法公司法 城市房地产管理法城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例 出资方式出资方式 货币出资货币出

14、资 30% 30%的注册资金的注册资金 非货币财产非货币财产 实物实物 知识产权知识产权 非专利技术非专利技术 工业产权工业产权 土地使用权土地使用权 2021-5-8厚积薄发，成会计英才17 非货币出资的程序：非货币出资的程序： 如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理：理： 房地产资质：房地产资质：1 1、2 2、3 3、4 4共四个等级，经营范共四个等级，经营范 围，资质年检围，资质年检 2021-5-8厚积薄发，成会计英才18 货币出资公司注册成立财产评估 办理产权转移 手续 审计验资营业执照变更 二、设立阶段纳税案例二、设立阶段纳税案例 案

15、例一：上海发达房地产公司于案例一：上海发达房地产公司于20122012年年1 1月月1 1日日 设立了一房地产开发企业，注册资金设立了一房地产开发企业，注册资金50005000万，万， 其中其中20002000万为甲股东以土地使用权出资。会计万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本开设账本1010个，总账记账资金，其他明细账本个，总账记账资金，其他明细账本 与日记账与日记账9 9个，于个，于1 1月月3131日获取营业执照。此外日获取营业执照。此外 ，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花 税一共缴纳多少？（契税在下章）税一共缴纳多少？（契税在下章）

16、答案：（答案：（5000 5000 万万+2000+2000万）万）* *0.50.5+(9+1+2)+(9+1+2)* *5 5 元元=35000+60=35060=35000+60=35060元元 2021-5-8厚积薄发，成会计英才19 三、设立阶段账务处理案例三、设立阶段账务处理案例 此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务：此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务： 案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由 甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设 立，三股东分别持股比例为立，三股东分别持股比例为50%50%、3

17、0%30%、20%20% 。20122012年年1 1月月1 1日，三个股东以货币资金一次性日，三个股东以货币资金一次性 缴足款项，工商已办好营业执照。缴足款项，工商已办好营业执照。 财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一 将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验 资，根据验资报告和公司章程等工商注册。资，根据验资报告和公司章程等工商注册。 2021-5-8厚积薄发，成会计英才20 开立临时验资户：开立临时验资户： dr: dr: 银行存款银行存款- - -验资户验资户 10 000 00010 000 000

18、cr: cr:实收资本实收资本- - -甲公司甲公司 5 000 0005 000 000 - - - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 - - - - 张凯张凯 2 000 0002 000 000 原始凭证：原始凭证：现金缴款单现金缴款单、银行进账单银行进账单、公司章程公司章程等等 基本户开好后临时验资户资金转入基本户：基本户开好后临时验资户资金转入基本户： dr: dr: 银行存款银行存款- - -工商银行工商银行8976 10 000 0008976 10 000 000 cr: cr:银行存款银行存款- - -验资户验资户 10 000 00010 000 000

19、 原始凭证：原始凭证：银行转账凭证银行转账凭证、验资报告验资报告复印件等复印件等 2021-5-8厚积薄发，成会计英才21 案例三：发行股票融资案例三：发行股票融资 长虹房地产股份有限公司发行普通股长虹房地产股份有限公司发行普通股20 000 20 000 000000股，每股面值为股，每股面值为1 1元，发行价格为元，发行价格为6 6元。股元。股 款款120 000 000120 000 000元已经全部到位，发行过程中发元已经全部到位，发行过程中发 生的相关税费生的相关税费60 00060 000元。如何处理此笔业务？元。如何处理此笔业务？ 解析：计入股本金额解析：计入股本金额20 000

20、 00020 000 000* *1=20 000 0001=20 000 000 元，计入资本公积的金额元，计入资本公积的金额= = （6-16-1）* *20 000 000-60 000=99 940 00020 000 000-60 000=99 940 000元元 dr:dr:银行存款银行存款- -* * *银行银行 119 940 000119 940 000 cr: cr: 股本股本- - -普通股普通股 20 000 00020 000 000 资本公积资本公积- - -股本溢价股本溢价 99 940 00099 940 000 2021-5-8厚积薄发，成会计英才22 案例三

21、：以货币与实物财产混合出资案例三：以货币与实物财产混合出资 甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有 限责任公司，注册资本限责任公司，注册资本10 000 00010 000 000元，甲、乙元，甲、乙 以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价 值为值为2 100 0002 100 000元。元。20112011年年9 9月月2020日，东方房地日，东方房地 产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项，产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项， 丙于丙于20112011年年5 5月月6 6日办妥财产转移手续。如何做日办妥

22、财产转移手续。如何做 账？账？ 解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入临时验资解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入临时验资 户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资 报告：报告： 2021-5-8厚积薄发，成会计英才23 dr:dr:银行存款银行存款- - -银行银行 8 000 0008 000 000 cr: cr: 实收资本实收资本- - -甲公司甲公司 5 000 0005 000 000 - - - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 第二步：第二步：1.1.聘请资产评估事务所评估

23、资产聘请资产评估事务所评估资产 2. 2.办理财产转移手续办理财产转移手续 3. 3.财产清单财产清单 dr: dr: 固定资产固定资产 - - - - -设备设备 2 100 000 2 100 000 cr: cr: 实收资本实收资本 - - - - -丙公司丙公司 2 000 0002 000 000 资本公积资本公积 - - - - - - 资本溢价资本溢价 100 000100 000 案例四：以货币资金和出资土地使用权案例四：以货币资金和出资土地使用权 2021-5-8厚积薄发，成会计英才24 甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公 司，注

24、册资金司，注册资金10 000 00010 000 000元，甲、乙、丙持股元，甲、乙、丙持股 比例分别为比例分别为50%50%、30%30%、20%20%。甲以土地使用。甲以土地使用 权出资，土地使用权的公允价值为权出资，土地使用权的公允价值为5 000 0005 000 000元元 ，乙、丙以货币资金出。，乙、丙以货币资金出。20112011年年3 3月月2020日，新日，新 注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货 币资金出资，甲公司于币资金出资，甲公司于20112011年年5 5月月6 6日办理了财日办理了财 产转移清单、资产评估和使用权转移手续

25、。产转移清单、资产评估和使用权转移手续。 解析：第一步：乙、丙货币出资解析：第一步：乙、丙货币出资 dr: dr: 银行存款银行存款- - -银行银行 5 000 0005 000 000 cr: cr:实收资本实收资本- - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 - - - -丙公司丙公司 2 000 0002 000 000 2021-5-8厚积薄发，成会计英才25 第二步：土地使用权出资第二步：土地使用权出资 dr: 开发成本开发成本 - -土地开发土地开发 5 000 000 cr: 实收资本实收资本- -甲公司甲公司 5 000 000 备注：如果土地是用来出租，则使

26、用科目备注：如果土地是用来出租，则使用科目“投投 资性房地产资性房地产” 案例五：以债权出资案例五：以债权出资 20062006年年7 7月月1 1日，甲公司应收乙公司账款的账面日，甲公司应收乙公司账款的账面 余额余额60 00060 000元，由于乙公司发生财务困难，无元，由于乙公司发生财务困难，无 法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙 公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务 2021-5-8厚积薄发，成会计英才26 重组，假定乙公司普通股的面值为重组，假定乙公司普通股的面值为1 1元，乙公司元，乙公司 以

27、以20 00020 000股抵偿该项债务，股票每股市价为股抵偿该项债务，股票每股市价为2.52.5 元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2 0002 000 元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作 为长期股权投资处理。如何处理该笔业务？为长期股权投资处理。如何处理该笔业务？ 解析：解析：1. 1. 资本公积增加（资本公积增加（2.5-12.5-1）* *20 000=20 000= =30 000 =30 000元。元。 2. 2.债务重组利得债务重组利得=60 000- 2.5=60 000- 2.5* *20 0

28、0020 000 =10 000 =10 000元元 分录如下：分录如下： 2021-5-8厚积薄发，成会计英才27 dr: 应付账款应付账款 60 000 cr: 股本股本 20 000 资本公积资本公积- -股本溢价股本溢价 30 000 营业外收入营业外收入- - 债务重组利得债务重组利得 10 000 案例六：将资本公积转为实收资本或股本案例六：将资本公积转为实收资本或股本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册 资本为资本为1 0001 000万，甲乙丙分别出资万，甲乙丙分别出资500500万、万、300300 万、万、200200万。未来扩

29、大经营规模，经批准，东万。未来扩大经营规模，经批准，东 方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增 资本。该业务如何处理？资本。该业务如何处理？ 2021-5-8厚积薄发，成会计英才28 公司作出公司作出股东会决议股东会决议 会计师事务所审计验资，出具会计师事务所审计验资，出具验资报告验资报告 dr: dr: 资本公积资本公积 5 000 0005 000 000 cr: cr: 实收资本实收资本- - -甲甲 2 500 0002 500 000 - - - -乙乙 1 500 0001 500 000 - - - -丙丙 1 000 0001 000

30、000 案例七：将盈余公积转为实收资本案例七：将盈余公积转为实收资本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙 持股比例分别为持股比例分别为50%50%、30%30%、20%20%，20112011年年3 3 月月2020日，经股东会议决议审批，将盈余公积日，经股东会议决议审批，将盈余公积 500500万转增资本。如何处理此笔业务？万转增资本。如何处理此笔业务？ 2021-5-8厚积薄发，成会计英才29 dr: 盈余公积 5 000 000 cr: 实收资本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000 附件：附件

31、：1.1.股东会议决议股东会议决议 2. 2.验资报告验资报告 案例八：实收资本减少案例八：实收资本减少- - - - -减资减资 例例1 1：一公司注册资金：一公司注册资金100100万，实收资本万，实收资本5050万，根据万，根据公司法公司法 2 2年内必须出资完毕，年内必须出资完毕，2 2年快到期了，年快到期了，5050万因缺乏资金无万因缺乏资金无 法增资。怎么办？法增资。怎么办？ 答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财 务无需做任何账务处理。务无需做任何账务处理。 2021-5-8厚积薄发，成会计英才30 2.2.一公司注册资金

32、一公司注册资金10001000万，实际到位万，实际到位10001000万万 ，现经股东会议决议减少注册资金，现经股东会议决议减少注册资金500500万。万。 20112011年年8 8月月3030日所有手续办理完毕。如何处理日所有手续办理完毕。如何处理 该笔业务？该笔业务？ 解析：第一步：股东作出减资决议解析：第一步：股东作出减资决议 第二步：向工商局申请减资第二步：向工商局申请减资 第三步：税务备案并进行账务处理第三步：税务备案并进行账务处理 dr: dr: 实收资本实收资本 500500 cr cr：银行存款：银行存款 500500 2021-5-8厚积薄发，成会计英才31 3.3.东方股

33、份有限公司截至到东方股份有限公司截至到20082008年年1212月月3131日共同日共同 发行股票发行股票10 000 00010 000 000股，股票面值股，股票面值1 1元，资本公元，资本公 积（股本溢价）积（股本溢价）1 500 0001 500 000元，盈余公积元，盈余公积1 000 1 000 000000元。经股东大会批准，东方房地产公司以现元。经股东大会批准，东方房地产公司以现 金回购本公司股票金回购本公司股票2 000 0002 000 000股并注销。假定东股并注销。假定东 方房地产按照每股方房地产按照每股0.80.8元回购股票，不考虑其他元回购股票，不考虑其他 因素，

34、东方股份有限公司如何账务处理？因素，东方股份有限公司如何账务处理？ 简析如下：库存股成本简析如下：库存股成本=2 000 000=2 000 000* *0.80.8 =1 600 000 =1 600 000元元 2021-5-8厚积薄发，成会计英才32 1.1.回购股份时回购股份时 dr: dr: 库存股库存股 1600 0001600 000 cr: cr: 银行存款银行存款 1600 0001600 000 2. 2. 注销股份时注销股份时 dr: dr: 股本股本 2 000 0002 000 000 cr: cr: 库存股库存股 1600 0001600 000 资本公积资本公积-

35、 - -股本溢价股本溢价 400 000400 000 3.3.如果东方股份以每股如果东方股份以每股2.52.5元回购股票，其他条元回购股票，其他条 件不变，东方股份又是如何账务处理？件不变，东方股份又是如何账务处理？ 2021-5-8厚积薄发，成会计英才33 3.1 3.1 回购股份回购股份 dr: dr: 库存股库存股 5000 0005000 000 cr: cr: 银行存款银行存款 5 000 0005 000 000 3.2 3.2 注销股份注销股份 dr: dr: 股本股本 2000 0002000 000 资本公积资本公积- - -股本溢价股本溢价 1500 0001500 00

36、0 盈余公积盈余公积 1 000 0001 000 000 利润分配利润分配- - -未分配利润未分配利润 500 000500 000 cr: cr: 库存股库存股 5 000 0005 000 000 2021-5-8厚积薄发，成会计英才34 案例九：开办费的核算 开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用，开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用， 一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费 、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及 不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般 包

37、括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔 收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产 与无形资产等长期资产。与无形资产等长期资产。 发生时：发生时：dr: dr: 管理费用管理费用- - -开办费开办费- - -* * *费用费用 cr: cr:现金（银行存款现金（银行存款oror其他应付款）其他应付款） 2021-5-8厚积薄发，成会计英才35 案例十：印花税的账务处理案例十：印花税的账务处理 本阶段涉及到契税与印花税的账务处理，契税本阶段涉及到契税与印花税的账务处理，契税 在获取土地使用权阶段详细说明。在获取土地使

38、用权阶段详细说明。 dr: dr: 管理费用管理费用- - -印花税印花税 cr: cr: 库存现金库存现金 2021-5-8厚积薄发，成会计英才36 第三模块：获取土地阶段第三模块：获取土地阶段 第一部分：土地制度第一部分：土地制度 土地所有权与使用权制度土地所有权与使用权制度 国有土地国有土地 农民集体所有农民集体所有 土地获取方式土地获取方式 招、拍、挂出让制度招、拍、挂出让制度 以划拨方式取得以划拨方式取得 以转让方式取得以转让方式取得 投资者入股取得投资者入股取得 并购重组取得并购重组取得 2021-5-8厚积薄发，成会计英才37 第二部分：获取土地阶段纳税第二部分：获取土地阶段纳税

39、 契税契税 中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例 税率税率 3%-5%3%-5% 征收对象：房地产征收对象：房地产 纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合 同凭证的当天。自义务发生之日起，同凭证的当天。自义务发生之日起，1010日内日内 向土地或房产管理部门缴纳向土地或房产管理部门缴纳 案例一：案例一：20092009年年6 6月月2020日，甲公司以账面价值日，甲公司以账面价值 为为10001000万元、评估确认价值为万元、评估确认价值为12001200万元的土地万元的土地 使用权对东方房地产公司进行投资入股，当地使用权对东方房地产公司进

40、行投资入股，当地 2021-5-8厚积薄发，成会计英才38 人民政府规定的契税税率为人民政府规定的契税税率为4%4%。请问该公。请问该公 司如何计算和缴纳契税？司如何计算和缴纳契税？ 解析：解析：1.1.纳税主体与时限纳税主体与时限 纳税主体：东方房地产公司纳税主体：东方房地产公司 时限：时限：20092009年年6 6月月3030日日 2. 2.纳税金额计算纳税金额计算 应纳契税应纳契税=1200=1200* *4%=484%=48万万 案例二：东方房地产公司案例二：东方房地产公司20102010年年1212月摘牌月摘牌 取得某市取得某市200200亩的综合用地的土地使用权亩的综合用地的土地

41、使用权 ， 2021-5-8厚积薄发，成会计英才39 每亩地价每亩地价3030万元，该公司按照规定缴纳了万元，该公司按照规定缴纳了 契税。契税。20112011年年7 7月该市修改城市规划，调整城月该市修改城市规划，调整城 市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅 用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估，用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估， 按照住宅用地评估后地价为按照住宅用地评估后地价为11 00011 000万元，按照万元，按照 综合用地评估后地价为综合用地评估后地价为9 0009 000万元，该公司根万元，该公司根 据土地评估机构的评估结果补交

42、了据土地评估机构的评估结果补交了20002000万元的万元的 土地出让金。该市契税征收率为土地出让金。该市契税征收率为4%4%，东方地，东方地 产产 公司补缴契税多少？公司补缴契税多少？ 解析：应纳契税解析：应纳契税= =（11 000-9 00011 000-9 000）* *4%=804%=80万万 2021-5-8厚积薄发，成会计英才40 印花税印花税 （财税（财税【20062006】162162号）号）财政部财政部 国家税务国家税务 总局关于印花税若干政策的通知总局关于印花税若干政策的通知的规定，对的规定，对 土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按土地使用权出让合同、土地使用权转让合

43、同按 产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的 0.50.5贴花，取得房产证及土地使用权证等权利贴花，取得房产证及土地使用权证等权利 许可证按件贴花，每件许可证按件贴花，每件5 5元。元。 案例三：案例三：20092009年年1 1月东风房地产公司通过竞标月东风房地产公司通过竞标 取得土地使用权取得土地使用权100100亩，地价为亩，地价为60006000万，万，3 3月月 取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳 厚积薄发，成会计英才41 印花税如何计算？印花税如何计算？ 解析：解析：1 1签订土地使用权出让合同

44、时签订土地使用权出让合同时 应纳印花税应纳印花税=6 000=6 000* *0.5=30.5=3万元万元 2 2 取得土地使用证应纳税取得土地使用证应纳税5 5元。元。 第三部分：获取土地阶段账务处理第三部分：获取土地阶段账务处理 案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权 获取土地成本借计入获取土地成本借计入“ “开发成本开发成本- - -土地开发土地开发- - -土土 地征用及拆迁补偿费地征用及拆迁补偿费” ”科目，同时贷记科目，同时贷记“ “银行存款银行存款 或应付账款或应付账款” ”科目。科目。 2021-5-8厚积薄发，成会计英才42 东方房地

45、产公司通过投标方式取得土地使用权东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权 100100亩用于开发商品性土地总价款亩用于开发商品性土地总价款5 0005 000万，万， 单价单价5050万万/ /亩亩, ,契税税率契税税率4%,4%,当地政府规定的耕地当地政府规定的耕地 占用税税额占用税税额22.522.5元元/ /平方米平方米, ,通过银行转账支付土通过银行转账支付土 地使用权出让金及相关税费地使用权出让金及相关税费. . 解析解析:1. :1. 支付土地出让金支付土地出让金 dr: dr:开发成本开发成本- - -土地开发土地开发- - -土地征用及土地征用及 拆迁补偿拆迁补偿 5000 5

46、000 cr: cr:银行存款银行存款 50005000 2021-5-8厚积薄发，成会计英才43 2. 2. 应交纳契税应交纳契税=5000=5000* *4%=2004%=200万万 dr: dr: 开发成本开发成本- - -土地开发土地开发- - -土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补 偿偿 200 200 cr: cr: 银行存款银行存款 200200 3. 3.应缴纳耕地占用税应缴纳耕地占用税 100100* *666.67666.67* *22.5=15022.5=150万万 dr:dr:开发成本开发成本- - - - 土地开发土地开发- - -土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补 偿偿

47、150150 cr: cr: 银行存款银行存款 150150 2021-5-8厚积薄发，成会计英才44 4.签订出让合同缴纳印花税 5000*0.5=2.5万 dr:管理费用- -印花税 25000 cr:银行存款 25000 案例二:获取土地用于商品房开发 获取土地用于商品房开发则计入”开发成本 - -房屋开发- -土地征用及拆迁补偿”科目. 2008年6月,东方房地产公司取得85亩土地 2021-5-8厚积薄发，成会计英才45 使用权用于商品房开发使用权用于商品房开发, ,价款价款25002500万元万元, ,契契 税税率税税率4%,4%,当地政府规定的耕地占用税当地政府规定的耕地占用税

48、22.522.5元元/ /平方米平方米, ,通过银行转账支付土地出通过银行转账支付土地出 让让 金及相关税费金及相关税费. . 解析解析: 1.: 1.计入房屋开发成本计入房屋开发成本= =土地买价土地买价+ +契契 税税+ +耕地占用税耕地占用税 =2500+2500 =2500+2500* *4%+854%+85* *666.67666.67* *22.522.5 =2727.5 =2727.5万万 2. 2.印花税印花税=2500=2500* *0.50.5 2021-5-8厚积薄发，成会计英才46 3.3.合并账务处理合并账务处理 dr: dr: 开发成本开发成本- - -房屋开发房屋

49、开发- - -土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补 偿偿 2727.52727.5 cr: cr: 银行存款银行存款 2727.52727.5 4. 4. 签订土地使用权出让合同应纳印花税签订土地使用权出让合同应纳印花税 2500 2500* *0.50.5=1.25=1.25万万 dr: dr: 管理费用管理费用- - -印花税印花税 1.251.25万万 cr: cr: 银行存款银行存款 1.251.25万万 案例三：土地用于自建用房案例三：土地用于自建用房 2021-5-8厚积薄发，成会计英才47 如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则 取得的土地及

50、相关税费计入取得的土地及相关税费计入“ “无形资产无形资产- - -土地使土地使 用权用权” ”科目。并且土地使用权的账面价值不与地科目。并且土地使用权的账面价值不与地 上建筑物合并计算成本，而作为上建筑物合并计算成本，而作为“ “无形资产无形资产” ”核算核算 ，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计 提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产成提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产成 本。本。 例：例：20082008年年3 3月月1212日，东方房地产公司以出让日，东方房地产公司以出让 方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支方式取得一块土地使用权，以

51、银行存款转账支 付付500500万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用 。 2021-5-8厚积薄发，成会计英才48 ，发生建筑工程支出，发生建筑工程支出11001100万。两幢办公万。两幢办公 楼已经完工并达到预定可使用状态。假定楼已经完工并达到预定可使用状态。假定 土地使用权使用年限土地使用权使用年限5050年，无残值，写字年，无残值，写字 楼的使用年限楼的使用年限2525年，预计残值年，预计残值100100万。采万。采 用直线法计提折旧和摊销。契税率用直线法计提折旧和摊销。契税率4%4%。 解析：解析：1. 1. 支付土地出让金支付土地出让金 dr: d

52、r: 无形资产无形资产- - -土地使用权土地使用权 500500 cr: cr: 银行存款银行存款 500500 2021-5-8厚积薄发，成会计英才49 2.2.缴纳契税缴纳契税 500 500* *4%=204%=20万万 dr: dr: 无形资产无形资产- - -土地使用权土地使用权 2020 cr: cr: 银行存款银行存款 2020 3. 3. 签订合同缴纳印花税签订合同缴纳印花税 500 500* *0.50.5=0.25=0.25万万 dr: dr: 管理费用管理费用- - -印花税印花税 0.250.25 cr: cr: 银行存款银行存款 0.250.25 4.4.建造办公楼

53、支出建造办公楼支出 2021-5-8厚积薄发，成会计英才50 先计入在建工程后固定资产即先计入在建工程后固定资产即 dr: dr: 在建工程在建工程 11001100 cr:cr:银行存款（应付账款等）银行存款（应付账款等） 11001100 5. 5. 办公楼完工达到可使用状态办公楼完工达到可使用状态 dr: dr: 固定资产固定资产- - -办公楼办公楼 11001100 cr: cr: 在建工程在建工程 - - -办公楼办公楼 11001100 6. 6. 每年分摊土地使用权和对办公楼计提折每年分摊土地使用权和对办公楼计提折 旧旧 dr: dr: 管理费用管理费用- - -无形资产摊销无

54、形资产摊销10.410.4 - - - - 折旧费折旧费 4040 2021-5-8厚积薄发，成会计英才51 cr: cr: 累计摊销累计摊销 10.410.4 累计折旧累计折旧 4040 案例四：土地用于赚取租金案例四：土地用于赚取租金 企业改变土地使用权的用途，将其用于对企业改变土地使用权的用途，将其用于对 外出租，应计入外出租，应计入“ “投资性房地产投资性房地产” ”科目。科目。 例：东方房地产公司例：东方房地产公司20072007年年1010月取得土地月取得土地 使用权使用权9 0009 000万（含税）用于房地产开发，万（含税）用于房地产开发， 已完成土地开发，土地开发成本已完成土

55、地开发，土地开发成本800800万。万。 因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产 2021-5-8厚积薄发，成会计英才52 开发，将已经开发完成的土地用于出租。开发，将已经开发完成的土地用于出租。 20082008年年2 2月与甲公司签订了经营租赁合同月与甲公司签订了经营租赁合同 ，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期 自自20082008年年2 2月月1 1日开始，租赁期日开始，租赁期2 2年。年。 解析：解析： 1. 1. 支付出让金支付出让金 dr: dr: 开发成本开发成本- - -土地开发土地开发 90009000

56、cr: cr:银行存款银行存款 90009000 2. 2. 支付土地开发成本支付土地开发成本 2021-5-8厚积薄发，成会计英才53 dr: 开发成本- -土地开发 8 00 cr: 银行存款 800 3. 自2008年2月1日，租期开始，将土地 转入投资性房地产 dr: 投资性房地产- - 土地使用权 9800 cr: 开发成本- -土地开发 9800 案例五：暂时没有确定土地使用权的土地 2021-5-8厚积薄发，成会计英才54 先计入先计入“ “无形资产无形资产- - -土地使用权土地使用权” ”，后根据结，后根据结 果再确定转入其他的会计科目。果再确定转入其他的会计科目。 关于契税

57、和土地使用税的特别说明：关于契税和土地使用税的特别说明： 1.1. 契税一般不通过契税一般不通过“ “ 应交税费应交税费” ”科目核算科目核算 2.2. 具体计入什么科目，一般根据土地使用具体计入什么科目，一般根据土地使用 权的具体用途决定计入什么科目。权的具体用途决定计入什么科目。 3.3. 如果是土地开发，则计入如果是土地开发，则计入“ “开发成本开发成本- - - 土地开发土地开发” ”，如果是房屋开发，自用则，如果是房屋开发，自用则 计入计入“ “无形资产无形资产- - -土地使用权土地使用权” ”。如果是。如果是 2021-5-8厚积薄发，成会计英才55 计入房地产开发出售，则计入计

58、入房地产开发出售，则计入“ “开发成本开发成本- - - 房屋开发房屋开发“ “。 4.4.土地使用税账务处理土地使用税账务处理 先计提：先计提： dr: dr:管理费用管理费用- - -土地使用税土地使用税 cr: cr:应交税费应交税费- - -应交土地使用税应交土地使用税 后上交：后上交： dr: dr:应交税费应交税费- - -应交土地使用税应交土地使用税 cr: cr: 银行存款银行存款 2021-5-8厚积薄发，成会计英才56 第四模块：开发建设阶段第四模块：开发建设阶段 本阶段重点核算内容：本阶段重点核算内容： 工程发包核算工程发包核算 材料核算材料核算 设备核算设备核算 往来账

59、核算往来账核算 开发产品与费用核算开发产品与费用核算 土地使用税核算土地使用税核算 印花税核算印花税核算 房产税核算房产税核算 开发建设阶段业务开发建设阶段业务 2021-5-8厚积薄发，成会计英才57 一、报批报建手续一、报批报建手续 1. 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 2. 国有土地使用证国有土地使用证 3. 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 4. 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 二、二、 项目施工建设项目施工建设 1. 材料及设备供应材料及设备供应 2. 工程发包工程发包 结算方式：月结、分段结、竣工一次结算结算方式：月结、分段结、竣工一次结算 3. 工程分包工程分包

60、2021-5-8厚积薄发，成会计英才58 三、竣工验收备案三、竣工验收备案 四、四、 产权初始登记产权初始登记 成本费用核算成本费用核算 一、开发产品成本的构成一、开发产品成本的构成 土地开发成本土地开发成本 房屋开发成本房屋开发成本 配套设施开发成本配套设施开发成本 代建工程开发成本代建工程开发成本 2021-5-8厚积薄发，成会计英才59 二、成本核算过程二、成本核算过程 开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费 2. 前期工程费 3.建筑安装工程 4.基础设施费 5.公共配套设施费 6.开发间接费用 未建 在建 已完工（开发产品） 2021-5-8厚积薄发，成会计英才60 实际发生的各 项支出