744901865盘锦地区房地产投资调研分析

1、2011年1月 瑞麒地产营销策划 盘锦地区房地产投资调研分析 盘锦市房地产市场现状及发展趋势，是否 存在机会市场 了解县域整体规划及发展，寻找县域内重 点发展区域，研究每一区域房地产市场发 展情况 了解盘锦房地产市场现状及发展趋势，寻 找机会市场，探索地产发展模式 对目标区域房地产微观市场（产品、消费 者、价格、销售进度等）进行探讨和分析， 进而深入研究土地获取模式 盘锦地区有四个房地产重点开发市场：盘 锦市（兴隆台区）及大洼县的大洼镇(县 城)、辽滨开发区和田家镇四个区域房地产 市场均有较好发展前景，存在市场机会。 工作说明 盘锦市房地产投资盘锦市房地产投资 调研与分析调研与分析 大洼县房地

2、产投资大洼县房地产投资 调研与分析调研与分析 城市宏观背景城市宏观背景 城市建设状况城市建设状况 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 综合评价及开发建议综合评价及开发建议 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 热点区域分析热点区域分析 供求及价格分析供求及价格分析 土地市场分析土地市场分析 板块结构分析板块结构分析 县域总体规划县域总体规划 大洼镇规划及房地产发展大洼镇规划及房地产发展 辽滨区辽滨区规划及房地产发展规划及房地产发展 田家镇田家镇规划及房地产发展规划及房地产发展 区域宏观背景区域宏观背景 综合评价及开发建议综合评价及开发建议 区域市场特点区域市场特点 未来供求分析未来供求分析 热

3、点区域分析热点区域分析 城市发展规划城市发展规划 土地市场分析土地市场分析 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 房地产发展预测房地产发展预测 市场运行现状市场运行现状 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 市场运行现状市场运行现状 地理位置：地理位置：盘锦市位于辽宁省西部， 总面积4071平方公里（市 区256平方公里）。 行政区划：行政区划：辖2区（双台区、兴隆台区）、 2县（大洼县、盘山县）。 城市地理位置与行政区划 城市人口 盘锦市总人口盘锦市总人口：128.2万人，其中非农人口比重较高，为78.9万人，仅低于沈阳、本溪和抚顺。 市区人口市区人口：60.87

4、万人（兴隆台区40.87万，双台区20万），总户数22.5万（平均每户2.7人），市区 人口密度大，约为沈阳的1.7倍。 暂住人口暂住人口：5万余人（主要为从事建筑、运输、经商和服务行业人员）。 人口年龄构成人口年龄构成：虽然相对于沈阳市来说，老龄化的速度较慢，但历史地看，已经在向老龄化方向发展。 3560岁人口超过44%。 盘锦市与沈阳市人口年龄构成比较 u现象现象：盘锦生产总值总量增速缓慢，远低于沈阳和全省平均水平，07年与02年相 比，盘锦生产总值占全省和沈阳的比重由5.5%和22.7%下降至5%和18%。 07年人均 生产总值位列辽宁省第二二位，虽高于全省平均水平，但增长速度明显减慢

5、u结论结论：盘锦属于资源型城市，“因油而生，缘油而兴”，经济来源主要为石油资 源，油气开采及相关产业贡献值近65%。自1996年生产进入递减阶段，最终导致经 济增速缓慢。资源型城市经济转型：资源型城市经济转型：确定重点培育壮大石油化工业、装备制造业、 塑料及新型建材业、绿色有机食品业、现代服务业五大接续产业。 地区生产总值 20022007年地区生产总 值统计 20052007年地区人均 生产总值统计 全省全省沈阳沈阳盘锦盘锦 工薪收入661171698101 占比58.87%56.75%61.53%61.53% 经营净收入6888331119 占比6.13%6.59%8.50%8.50% u

6、从居民可支配收入情况可看出，盘锦居民消费能力较强（收入 增长速度略低于沈阳，消费增长速度平均每年高出沈阳2%）。 u居民可支配收入来源中，工资和经营两方面所占比重达到70%， 远高于沈阳和全省平均水平，主要源于当地业态发展情况（大型 工业为支撑，私营业主比例大） u城市居民家庭两居室及以上类型住宅比重达到92%，从消费观 念方面看，盘锦在与居住相关支出方面比例较低，可能的原因： 前期区域内无高品质居住场所供应；区域住宅价格水平低于其他 城市。 u2007年城市居民人均可支配收入14907元，人均消费性支出为 11708元，均居全省第二位（仅次于大连），城市家庭恩格尔系 数为31.6%（沈阳为3

7、5.3%），已达到富裕水平。 城市居民可支配收入与消费性支出 20022006年城市居民可支配收入统计 2006年城市居民可支配收入来源 2006年城市居民消费支出方向及数 量统计 全省全省沈阳沈阳盘锦盘锦 食品28.43%27.16%24.73% 衣着7.76%7.22%10.01% 家庭设备用品 及服务 3.32%2.94%2.80% 医疗保健7.03%8.52%9.06% 交通和通信7.31%7.75%8.37% 教育文化娱乐7.83%8.23%8.80% 居住8.33%8.19%4.54%4.54% 购房支出8.78%13.40%6.20%6.20% 车辆保险支出0.04%0.08%0

8、.20%0.20% 石石 化化 工工 业业 原原 油油 开开 采采 经济经济 开发区开发区 区域经济格局及重点项目分布 城市宏观背景政治环境 盘锦市房地产投资盘锦市房地产投资 调研与分析调研与分析 大洼县房地产投资大洼县房地产投资 调研与分析调研与分析 城市建设状况城市建设状况 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 综合评价及开发建议综合评价及开发建议 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 热点区域分析热点区域分析 供求及价格分析供求及价格分析 土地市场分析土地市场分析 板块结构分析板块结构分析 县域总体规划县域总体规划 大洼镇大洼镇规划及房地产发展规划及房地产发展 辽滨区辽滨区规划及房地产发展

9、规划及房地产发展 田家镇田家镇规划及房地产发展规划及房地产发展 区域宏观背景区域宏观背景 综合评价及开发建议综合评价及开发建议 区域市场特点区域市场特点 未来供求分析未来供求分析 热点区域分析热点区域分析 城市发展规划城市发展规划 土地市场分析土地市场分析 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 房地产发展预测房地产发展预测 市场运行现状市场运行现状 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 市场运行现状市场运行现状 城市宏观背景城市宏观背景 城市规划布局 辽河辽河 路路 双兴双兴 路路 红旗红旗 大街大街工业工业 大街大街 石油石油 大街大街 双台双台 河河 盘锦市房地

10、产投资盘锦市房地产投资 调研与分析调研与分析 大洼县房地产投资大洼县房地产投资 调研与分析调研与分析 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 综合评价及开发建议综合评价及开发建议 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 热点区域分析热点区域分析 供求及价格分析供求及价格分析 土地市场分析土地市场分析 板块结构分析板块结构分析 县域总体规划县域总体规划 大洼镇大洼镇规划及房地产发展规划及房地产发展 辽滨区辽滨区规划及房地产发展规划及房地产发展 田家镇田家镇规划及房地产发展规划及房地产发展 区域宏观背景区域宏观背景 综合评价及开发建议综合评价及开发建议 区域市场特点区域市场特点 未来供求分析未来供求分析

11、 热点区域分析热点区域分析 城市发展规划城市发展规划 土地市场分析土地市场分析 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 房地产发展预测房地产发展预测 市场运行现状市场运行现状 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 市场运行现状市场运行现状 城市宏观背景城市宏观背景 城市建设状况城市建设状况 07年盘锦增幅省均增幅 施工面积129万33.9%22.1% 竣工面积49.4万24.2%19.0% 商品房销售面积52万19.7%18.0% 住宅销售面积50.4万20.3%17.5% 商品房开发投资19.7亿37.6%30.6% 住宅开发投资14.8亿26.8%36.5% 商品

12、房销售额9.5亿21.8%29.3% 住宅销售额8.9亿22.8%27.5% r发展速度：发展速度：盘锦房地产行业虽起步晚，但发展速度较快。08年房地产开发持续升温， 前四个月房地产开发额达到6.6亿元，同比增长879.6%。新建、续建的重点项目近20个。 计划08全年总开发面积达160万平方米，预计完成开发面积100万平方米，总投资22亿元。 r房屋价格：房屋价格：盘锦房价0506年期间在全省处于较低水平，商品房和住宅的销售单价仅 为全省平均水平70%左右。07年以后增长速度较快，现商品房均价3300左右。 房地产市场历史及发展趋势 全市共有棚户区、平房区全市共有棚户区、平房区万平方米，共涉

13、及居民万平方米，共涉及居民万户，主要万户，主要 集中在双台子老城区和兴隆台区的部分村屯集中在双台子老城区和兴隆台区的部分村屯 建成正和园、湖畔、书香苑、庆平家园等小区建成正和园、湖畔、书香苑、庆平家园等小区个，锦湖花园、湖个，锦湖花园、湖 滨四季城、晟华苑等在建小区滨四季城、晟华苑等在建小区 个，总建筑面积个，总建筑面积万平方米，约万平方米，约 有有万户原平房居民已入住建成小区万户原平房居民已入住建成小区 截止截止0707年，建成区内尚存平房区面积年，建成区内尚存平房区面积万平方米万平方米 0808年平房区改造重点推进湖滨四季城三期，计划完成建筑面积年平房区改造重点推进湖滨四季城三期，计划完成

14、建筑面积15.815.8 万平方米；锦湖花园计划完成建筑面积万平方米；锦湖花园计划完成建筑面积1010万平方米；夹信子屯计划万平方米；夹信子屯计划 完成回迁楼建筑面积完成回迁楼建筑面积5 5万平方米；振雷花园小区计划完成建筑面积万平方米；振雷花园小区计划完成建筑面积 1.51.5万平方米。总计完成万平方米。总计完成万平方米的平房区改造任务。万平方米的平房区改造任务。 棚户区、平房区改造工程 开发企业数量及运营模式 公司名称公司背景运营模式 盘锦振兴盘锦振兴 房地产房地产 隶属辽宁振兴生态集团，独立开发了辽河油田 翠南小区、党校小区、振北小区、生态园小 区，参与开发建设了辽河油田科研小区、文化

15、小区、世纪小区、幸福小区及迎宾小区等住宅 小区，累计完成建筑面积完成建筑面积100100余万平方米余万平方米 主要建造面向油田职工高端产品面向油田职工高端产品(园区规模 大，绿化率高，居住密度低，配套完善三 到四居130平以上户型为主) 代表项目：生态园 在建项目：蓝色康桥 盘锦新广盘锦新广 厦房地产厦房地产 创建于1998年，具有国家二级开发资质，有自 己的物业管理公司 项目主要分布在市内热点区域，主要面向项目主要分布在市内热点区域，主要面向 高端消费群体高端消费群体 代表项目：新广厦花园 在建项目：广厦新城 盘锦兴隆盘锦兴隆 房地产房地产 辽宁兴隆大家庭商业集团06年涉足房地产领 域，以为

16、集团以为集团发展连锁建设商场为主，并围绕发展连锁建设商场为主，并围绕 商场做完整的地产开发项目商场做完整的地产开发项目，07年与浙江日月 集团共同投资，开始向专业化发展，产品主要 面向高端消费群体 前期项目主要分布在其连锁商场附近分布在其连锁商场附近，项 目优势即交通、生活便利，品质中档，配 套较少 在建项目：日月兴城 盘锦瀚新盘锦瀚新 房地产房地产 成立于2002年3月，有政府资源有政府资源，可拿到优惠政 策；盘锦市农村城市化改造项目农村城市化改造项目，完成建筑面 积43万平，在建项目建面50万平 项目主要分布在城中分布在城中，楼盘属中端品质 代表项目：瀚新花园 在建项目：紫润茗都 区域现有

17、区域现有7575家房地产公司家房地产公司 双台子区住宅板块结构及特征 主要项目晟华苑 销售均价2700 板块特征 价格低廉价格低廉 旧城改造项目， 规模小，无景观 和配套建设，产 品质量低，无智 能化物业管理， 多为多层，两居 室为主，面积在 120平以下，回迁 户较多 主要项目销售均价板块特征 四季城、湖滨四 季城、湖畔花园、 锦湖花园、水榭 春城 3300 景观环境景观环境 提升区域居住质量的项目聚焦地，项目具备一定规模，注重景观和配套建设， 小区实行智能化管理，高层、小高产品为主，户型跨度较大，基本无小户型， 有跃层户型，购房者多为追求居住质量的区域高端群体 锦湖花园锦湖花园(31.98

18、(31.98万平万平) ) 四季城四季城(33.83(33.83万平万平) ) 水榭春城水榭春城 湖滨四季城湖滨四季城 晟华苑晟华苑( (共五期共五期) ) 湖畔花园湖畔花园(10(10万平万平) ) 南迁小区南迁小区 2500-3000 2000-2500 3000-3500 3500以上 双台子区主要商品住宅项目分布示意图双台子区主要商品住宅项目分布示意图 沿湖板块 旧城板块 兴隆台区住宅板块结构及特征 3000-3500 2500-3000 3500-4000 4000以上 兴隆台区主要商品住宅项目分布示意图兴隆台区主要商品住宅项目分布示意图 水木清华水木清华(35(35万万) ) 日月

19、兴城日月兴城(80(80万万) ) 蓝色康桥蓝色康桥( (建面建面200200万，一期万，一期3939万万) ) 长湖新城长湖新城(19(19万万) ) 西水湾西水湾( (二期二期1818万万) ) 鼎信佳苑鼎信佳苑 紫润茗都紫润茗都(50(50万万) ) 生态园生态园(80(80万万) ) 新广厦新广厦(25(25万万) ) 广厦新城广厦新城(48.4)(48.4) 河畔花园河畔花园(20.67)(20.67) 裕祥小区裕祥小区 辽河南岸新区辽河南岸新区 塞纳湾塞纳湾 学府园学府园(43(43万万) ) 沿河板块 城中板块 油田板块 板块沿河板块 主要 项目 日月兴星 水木清华 均价3900

20、 板块 特征 景观环境景观环境 均为新建项 目，规模大 理念新，以 高层、小高 为主，辅以 少量别墅和 洋房，景观 和配套完备， 以90-120平 的两到三居 户型为主， 主要面向具 有先进生活 理念，适应 现代化生活 节奏、追求 时尚和品位 的30-45岁 成功人士 城中板块 学府园、紫润 茗都、鼎信佳 苑、长湖新城 3200 商业、交通便商业、交通便 利条件利条件 项目规模和开 发水平参差不 齐，旧城改造 项目居多，多 为多层/小高/ 高层复合项目， 有基本的景观 和配套，除交 通、生活便利 外其他卖点少， 有小户型，主 力为80-120的 两至三室，主 要面向注重生 活便利性的中 端消费

21、群体 油田板块 新广厦、广厦 新城、蓝色康 桥、生态园 4000 油田生活配套油田生活配套 规模大，景观 配套完备质量 高，注重社区 综合服务和个 性化服务，注 重社区文化建 设和社区活动 开展。产品丰 富，以低层住 宅为主，居住 密度低，基本 无小户型住宅， 多为130平以 上的单层户型 和200平左右 的复式户型， 主要面向油田 职工 各板块销售及未来供应情况比较 旧城板块城中板块沿湖板块沿河板块油田板块 核心力价格低廉商业、交通便利景观环境景观环境油田生活配套 定位旧城改造项目旧城改造提升居住质量 项目聚焦地 提升居住质量 项目聚焦地 油田居住质量提升项目 价格2700 32003300

22、39004000 市场容量50万180万100万125万375万（蓝色康桥200万） 个案规模 （建面） 5万以下20万20万61.5万65万（除蓝色康桥外， 其他平均40万） 消化量 （建面） 每年10万左右每年约1015万每年约15万未开始销售， 预计15万左右 每年约20万（蓝色康桥 08年4、5月销售10万平） 消费者回迁户较多注重生活便利性 的中端消费群体 追求居住质量 的双台区高端 群体 追求时尚和品 位的30-45岁 成功人士 油田职工 未来供应 量（建面） 现总供应量不 到10万，未来 供应量视区域 拆迁情况而定 共100万，每年 约20万 每年25万共125万，每 年约20万

23、 230万（蓝色康桥180 万），每年约35万 个案规模个案规模：沿湖、沿河、油田板块个案规模均在2020万万以上，城中和旧城板块以5 51515万万居多。 销售情况销售情况：个案年消化量在215万不等，平均5万左右，油田板块高端产品销售进度快，旧城板块 和城中板块销售稳定。 未来供应未来供应：市场竞争激烈，潜在供应量大，未来供应主要集中在高端产品市场未来供应主要集中在高端产品市场：沿河板块和油田板 块。其他区域发展较稳定。 未来热点区域分析 未来热点区域：未来热点区域： 沿河板块旧城板块沿河板块旧城板块 异地专业开发商，进驻区域排序为：异地专业开发商，进驻区域排序为： 沿河板块沿河板块 油田

24、板块油田板块 城中板块城中板块 旧城板块旧城板块 湖滨板块湖滨板块 未来供求及价格分析 r0808年市场总需求量约年市场总需求量约6060万，总供给量在万，总供给量在 100100万平左右。万平左右。 近两年房价增长迅速，平均每年涨近两年房价增长迅速，平均每年涨 幅约幅约32%32%。 未来价格仍会持续走高，但上升幅未来价格仍会持续走高，但上升幅 度应有所减小。度应有所减小。 2008年供给量预测 各板块代表楼盘价 格变动情况 房地产市场运行特点总结 未来供求未来供求：市场供给和消化能力均呈逐年上升趋势，08年预计供给面积为供给面积为100100万，消化量在万，消化量在6060万以上万以上。

25、个案消化能力不均，平均每年在个案消化能力不均，平均每年在5 5万左右万左右，最高年消化量可达到15万以上 热点区域热点区域：沿河板块沿河板块为新开发区域，未来发展和增值空间大；旧城板块旧城板块是平房区改造重点。这两板块 为未来热点区域 项目规模项目规模：沿河板块和油田板块项目规模均较大，平均个案建面为7070万万；其他区域项目规模不均，以 5 51515万万居多 产品类型产品类型：新开发项目均以小高新开发项目均以小高/ /高层为主高层为主；旧城板块平房区改造项目中普通多层比例较大；洋房和 别墅等高端产品占比较小 面积区间面积区间：8080120120平二、三居户型为市场主力平二、三居户型为市场

26、主力。油田板块以大户形为主，平均在130左右，160以上 占一定比例；旧城板块以80110两、三室户型为主，一居室户型占一定比例；其他三板块均以二、 三室户型为主，但面积区间为90120 价格范围价格范围：基本在基本在2500250045004500范围内范围内，沿河板块和油田板块为高端人群聚焦地，价格最高，基本在 4000以上；沿湖板块虽具备景观、环境优势，但受区域发展影响，价格低于沿河板块和油田板块，均 价在35004000之间；城中板块为3500左右；旧城板块均价在3000以下。各板块价格在06、07年增幅 相差不大 消费群体消费群体：按消费能力分三类：高端消费群体（油田职工、企事业单位

27、中高管和私营业主，多为重复油田职工、企事业单位中高管和私营业主，多为重复 置业可接受总价置业可接受总价5050万以上房款万以上房款）、中端消费群体（机关、企事业单位普通工作人员，可接受总价机关、企事业单位普通工作人员，可接受总价3030 5050万房款万房款）、低端消费群体（平房区拆迁户，基本为首次置业，可接受的房款额在平房区拆迁户，基本为首次置业，可接受的房款额在3030万以下万以下） 销售情况销售情况：个案年消化量在215万不等，平均平均5 5万左右万左右，油田板块高端产品销售进度快，旧城板块和 城中板块销售稳定。 未来土地供应未来土地供应 集中在双台区南部棚户区、兴隆台区沿河区域 和南部

28、城郊 市区也可拆迁出让，但以商业为主，且拆迁成 本高 土地价格土地价格 每亩100万左右（出让金、拆迁费用和配套 费），必须以外资形式进入 土地出让标准土地出让标准 净地出让（政府负责拆迁） 市中市中 心心 土地市场现状及发展趋势 拟出让地块分析 八里堡地块八里堡地块 临城中板块，但位于城市的最南端，项目四 至及面积不确定。容积率约为2.5，楼面价 500元/平，周边楼盘均价3500元 地块优势：无明显优势配套，地价比其他区 域低1020万/亩 周边楼盘：西水湾 辽河沿儿地块辽河沿儿地块 属于沿河板块，项目四至及面积不确定。容积率可 做到3，楼面价600元/平，周边楼盘均价4000元/平 地块

29、优势：新开发区域升值空间大，教育资源（临 市重点高中、油田高中）、景观（沿河板块） 竞争楼盘：水木清华、日月兴城 油田地块油田地块 属于油田板块，油田退回地块，约500亩；容积率在22.5之间，楼面价660元/ 平，周边楼盘均价40004500以上 地块优势：地块位于盘锦富人区，高端配套齐全（油田生活配套、新玛特、美术 馆、 体育馆、兴隆三百）、客户资源（油田职工） 竞争楼盘：新广厦、广厦新城、生态园、蓝色康桥 土地现状：破产企业，拆迁周期短 市中 心 3.53.5公公 里里 2.52.5公公 里里 3 3公里公里 结论结论 综合地块特征、竞争态 势、销售风险及城市发 展趋势，辽河沿地块综 合

30、性价比最高。 油田板块代表楼盘蓝色康桥 基本信息基本信息 由盘锦振兴房地产公司开发，是盘锦最大的 住宅小区，占地131万，建面200万，17500户， 一期占地24万，建面39万。08年4月开盘，最 早入住时间为08年底。整个项目以“水系” 为最大的景观特色，巧妙地将水引入小区的 各个组团，确保了大部分住户能够欣赏到水 景 产品产品 以小高层（11层）为主，辅以部分多层（6、 7层）和高层，面积70200平，高层主力面 积为100平二、三室，小高和多层基本为130 平以上户型，将飘窗、双卫、外阳台、坡屋 顶，大户型设空中花园 价格价格 3000（少数顶数）4200（复式），均价 3800，总房

31、款2184万，车库预计6000 7000 销售情况销售情况 一期一组团08年4月推出1700套，截止5月末 销售1000套，约为推出房源的60%，购买人群 以油田职工为主，另有少量市内高端客户 生态园楼盘图 户型图 总平面 图 七区鸟瞰图 八区鸟瞰图 基本信息基本信息 盘锦市十五落实“生态立市”战略的重点生态 建设项目。由盘锦振兴房地产公司开发，欧式 风格，建面83万，分五期八个园区，共5000住 户。03年4月开工，07年全部完工入住。设高尔 夫球场，12000米绿色基地、休闲广场、东西二 湖、观鸟园等十二处景观及酒店、商业中心、 幼儿园、图书室、健身中心、篮球场等配套。 一楼赠送进深5米私

32、家花园，六楼赠送15-18平 小库房，95%以上为油田职工，重视社区文化建 设，业主活动丰富多彩，有社区网络 产品产品 每期产品类型不同，全园区涵盖别 墅/洋房/多层/小高/高层，不同园 区主力户型面积区间不同，但大户 型所占比例高于普通楼盘 价格价格 现二手清水房40004500元，装修房在5000左 右 销售情况销售情况 油田职工和本市客户可八成30年贷 款，油田职工还可公积金七成贷款 油田板块代表楼盘生态园 沿河板块代表楼盘水木清华 基本信息基本信息 由盘锦凯晨房地产公司开发，临市重点高中，占地29.47万，建面35万，绿化率60%， 分两期，园区五大主题分区，休闲、体育、儿童、娱乐九大

33、主题休闲景观，油田物 业。08年6月15日开盘，09年6月入住 产品产品 短板宽景板式楼/蝶式观景塔楼/多层电梯 洋房，现推多层和18层高层，面积56 120平 价格价格 价格区间为35004000，均价3800，开 盘前交诚意金得卡，开盘时凭卡选房 基本信息基本信息 由盘锦瀚新房地产公司开发，占地35.8万，建面43万，总投资6.4亿，建于02年，已于07 年底全部完工入住。临辽油一高，是盘锦市重点农村城市化改造项目，项目突显其生活的 便利性，区域内建有国家重点瀚新实验小学、瀚新家居城。小区内自行建有1.5万平大型 购物中心及业主会馆和双语幼儿园 产品产品 高层/小高/多层 面积区间：302

34、00 10.5 米进深， 9米开间会客厅，客厅 6 米挑空， 180 度弧形落地窗，五明布置 价格价格 二手房均价3000元 城中板块代表楼盘瀚新花园 沿湖板块代表楼盘四季城 基本信息基本信息 盘锦市唯一的自然湖水入园的大型水景园林社 区，由盘锦福兴房地产公司开发，占地19万， 建面33.83万，同济规划设计院设计，共45栋 小高住宅，绿化率48%，社区幼儿园、老年活 动中心、小型超市、沿街商建等社区配套。共 三期，现销售二期，三期08年下半年开盘，自 己物业公司 产品产品 小高层（11层），面积区间：88 252两室、三室及跃层住宅，主 推90150 价格价格 一般楼层36003800，顶楼

35、3000，均价3600， 一次性付款9.8折 销售情况销售情况 现为二期尾盘，约5套，分别为 98.57平（4套）和160平（顶楼复 式）， 盘锦市房地产投资盘锦市房地产投资 调研与分析调研与分析 大洼县房地产投资大洼县房地产投资 调研与分析调研与分析 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 综合评价及开发建议综合评价及开发建议 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 热点区域分析热点区域分析 供求及价格分析供求及价格分析 土地市场分析土地市场分析 板块结构分析板块结构分析 县域总体规划县域总体规划 大洼镇大洼镇规划及房地产发展规划及房地产发展 辽滨区辽滨区规划及房地产发展规划及房地产发展 田家镇田

36、家镇规划及房地产发展规划及房地产发展 区域宏观背景区域宏观背景 综合评价及开发建议综合评价及开发建议 区域市场特点区域市场特点 未来供求分析未来供求分析 热点区域分析热点区域分析 城市发展规划城市发展规划 土地市场分析土地市场分析 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 房地产发展预测房地产发展预测 市场运行现状市场运行现状 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 市场运行现状市场运行现状 城市宏观背景城市宏观背景 城市建设状况城市建设状况 机会机会威胁威胁 区域经济基础好，居民收入水平高，整体消费 能力强 地价较低，开发成本小，营销推广费用低，利 润空间较大 区域房地

37、产市场并未受到一线城市降价的影响， 价格和需求持续较快增 居民提升居住品质需求增长速度较快，但当地 高品质项目发展还不够完善，不能完全满足人们 不断提高的对高品质住宅项目的需求水平 区域房地产开发起步较晚，前期价格低于全省 同类城市水平，因此近两年价格增长幅度大，虽 然未来增幅会减小，但仍有增长空间 主要购房群体（1860岁）占总人口比例较大， 为70.5% 区域内资源型产业增长缓慢，影响经济发展速度 土地存量小，且政府要求房地产开发以外资形式进 入 大面积的平房区、棚户区改造会对商品房销售带来 冲击 当地房地产企业数量虽不算多，但部分企业均具有 一定背景，经过几年的运作，已具备一定的本土开发

38、 经验，项目整体质量已经达到一定水平 住宅市场未来潜在供应量较大 购买力最强的油田职工对油田外房地产项目存在排 斥性 其他：拆迁周期和产业投资时间的不确定性；国家 宏观经济及金融政策调整对房地产业带来的负面影响 区域房地产市场具备较好发展前景，利润空间较大，可进驻；区域房地产市场具备较好发展前景，利润空间较大，可进驻； 区域综合评价 优势优势劣势劣势 具备先进房地产运作理念，在土地 获取模式、项目概念策划和多盘联动 方面有较开阔和系统的思路 有大盘规划设计和营销策划经验 融资能力强，自有资金利润率高 重视客户资源的开发、利用与维护 集团的文化产业背景 无地方政府资源 无运作三线城市房地产项目和

39、异地运作 项目的经验 企业投资优劣势分析 区域开发建议 进驻板块兴隆台区沿河板块 项目规模占地面积20万（建筑面积50万以上） 项目定位高品质大盘 消费者定位追求时尚和品位的3045岁成功人士；市重点高中学生家庭；有车族 产品策略复合产品，以洋房和高层为主，配少量别墅和小高层产品，沿河建景观 高层，洋房、别墅等产品可引入“合院”等概念 户型及面积以90140平二、三室户型为主，辅以少量200平左右的越层户型提升楼 盘品质，注重户型的创新，突出与传统户型的差异化，形成卖点 配套建设会所、双语幼儿园等文化配套建设、超市等生活配套建设 价格策略略高于区域市场同类项目价格水平 开发进度先主推洋房和别墅

40、等产品，辅以少量高层，建立项目高端形象，后期主 要推高层产品。每年推出约10万平左右即可。 其他发挥企业自身优势，注重会员开发与维护和园区文化建设 盘锦市房地产投资盘锦市房地产投资 调研与分析调研与分析 大洼县房地产投资大洼县房地产投资 调研与分析调研与分析 城市宏观背景城市宏观背景 城市建设状况城市建设状况 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 区域综合评价区域综合评价 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 热点区域分析热点区域分析 供求及价格分析供求及价格分析 土地市场分析土地市场分析 板块结构分析板块结构分析 县域总体规划县域总体规划 大洼镇大洼镇规划及房地产发展规划及房地产发展 辽滨区辽

41、滨区规划及房地产发展规划及房地产发展 田家镇田家镇规划及房地产发展规划及房地产发展 区域宏观背景区域宏观背景 区域综合评价区域综合评价 区域市场特点区域市场特点 未来供求分析未来供求分析 热点区域分析热点区域分析 城市发展规划城市发展规划 土地市场分析土地市场分析 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 房地产发展预测房地产发展预测 市场运行现状市场运行现状 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 市场运行现状市场运行现状 地理位置地理位置 大洼县位于盘锦市南部，距市区15公里，总面积1683平 方公里，县城大洼镇辖区面积23平方公里，中心城区建 设总用地8.42平方公

42、里。 人口人口 全县户籍总人口39.37万，大洼镇总人口6.73万， 3.09万户，非农人口6.47万。 城市宏观背景自然环境 u地区生产总值地区生产总值：2007大洼县实现生产总值为91.2亿（排名前四位的 乡镇分别是田家镇、唐家乡、二界沟镇和大洼镇），人均17538元， 三次产业比重为33.4:45.5:21.1。 u居民可支配收入居民可支配收入：全县城镇居民人均可支配收入7500元，农村人均 纯收入6250元，农村居民家庭恩格尔系数为44.1%。 u大洼县被列为省（大洼县被列为省（1515个）发展县域重点县（市），县域经济综合实个）发展县域重点县（市），县域经济综合实 力全省名列第八位。

43、力全省名列第八位。 区域综合经济指标 盘锦市房地产投资盘锦市房地产投资 调研与分析调研与分析 大洼县房地产投资大洼县房地产投资 调研与分析调研与分析 城市宏观背景城市宏观背景 城市建设状况城市建设状况 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 区域综合评价区域综合评价 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 热点区域分析热点区域分析 供求及价格分析供求及价格分析 土地市场分析土地市场分析 板块结构分析板块结构分析 县域总体规划县域总体规划 大洼镇大洼镇规划及房地产发展规划及房地产发展 辽滨区辽滨区规划及房地产发展规划及房地产发展 田家镇田家镇规划及房地产发展规划及房地产发展 区域综合评价区域综合评价

44、区域市场特点区域市场特点 未来供求分析未来供求分析 热点区域分析热点区域分析 城市发展规划城市发展规划 土地市场分析土地市场分析 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 房地产发展预测房地产发展预测 市场运行现状市场运行现状 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 市场运行现状市场运行现状 区域宏观背景区域宏观背景 区域经济格局及布局 临市经临市经 济带济带 临港经临港经 济带济带 临路经临路经 济带济带 大洼 镇 田家 镇 田庄 台镇 辽滨开 发区 城镇体系空间组织结构城镇体系空间组织结构 规划以庄林路、盘营公路为主发展轴，贯穿大洼镇、大洼镇、 田家、田庄台、荣兴、盘

45、锦船舶修造园田家、田庄台、荣兴、盘锦船舶修造园等城镇密集 区，其轴线带动南北区域发展，是大洼县房地产开大洼县房地产开 发建设、工业现代化的重要区域发建设、工业现代化的重要区域 城镇等级规模结构规划城镇等级规模结构规划 以大洼县城为中心，辽滨、田家、田庄台等重点镇 为副中心 城镇职能结构规划城镇职能结构规划 大洼镇：综合型城镇综合型城镇，是全县的中心，是行政、经 济、金融、交通、文化、科技中心，具有 较发达的第三产业 辽滨开发区：工业型城镇工业型城镇 田家镇：服务型城镇服务型城镇，是以承接盘锦市城市扩散产 业为主的现代服务型城镇 县域总体规划 规划到2010年，大洼县总人口将达到41.5万人（大

46、洼县城10万，辽滨5万，田家镇7.2万）， 城镇化水平达到35%，城镇人口将达到14.5万人。 有发展前景的区域主要有三个：大洼镇、辽滨开发区和田家镇大洼镇、辽滨开发区和田家镇。 盘锦市房地产投资盘锦市房地产投资 调研与分析调研与分析 大洼县房地产投资大洼县房地产投资 调研与分析调研与分析 城市宏观背景城市宏观背景 城市建设状况城市建设状况 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 区域综合评价区域综合评价 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 热点区域分析热点区域分析 供求及价格分析供求及价格分析 土地市场分析土地市场分析 板块结构分析板块结构分析 大洼镇规划及房地产发展大洼镇规划及房地产发展 辽

47、滨区辽滨区规划及房地产发展规划及房地产发展 田家镇田家镇规划及房地产发展规划及房地产发展 区域综合评价区域综合评价 区域市场特点区域市场特点 未来供求分析未来供求分析 热点区域分析热点区域分析 城市发展规划城市发展规划 土地市场分析土地市场分析 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 房地产发展预测房地产发展预测 市场运行现状市场运行现状 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 市场运行现状市场运行现状 区域宏观背景区域宏观背景 县域总体规划县域总体规划 大洼镇发展规划 城市发展方向城市发展方向 以向东、向北发展为主，控制性地向西发展。按照北部工业区、南部老城区和东部新

48、区 的“一城三区”发展框架构筑大洼县城 南部组团南部组团 县城的经济活动中心及 生活居住区，规划面积 6.5平方公里。 以旧城改造、用地整合 为主。 重点发展商贸服务业。 居住建筑以多层为主， 小区建设突出“舒适方便” 的特点。 东部组团东部组团 是县城的发展新区，是行政、办公、文化、娱乐、体 育等聚集区。规划面积3.4平方公里。 向东是大洼县城近期重点建设区域，居住建筑以多层为 主，可适当建设低层低密住宅，小区建设突出“时尚、环 境优雅、具有时代感和现代城市风貌”特点。 北部组团北部组团 县城工业区，规划面 积5平方公里。 以培植循环经济、食 品工业和新材料工业 为主，强化与盘锦市 的联系，

49、通过田家镇 实现与盘锦市区的对 接。 房地产市场运行情况 湖畔花园湖畔花园兴隆家园兴隆家园 开发商盘锦天安房地产开发集团有限 公司（二级资质房地产企业）， 该公司在辽滨还有一在建项目 玉带明珠 浙江日月集团和辽宁兴隆百货集团 （中国服务企业500强第222位）共 同投资，两家公司在盘锦市兴隆台 区还有在建项目 地理位置 位于东湖新城区，临近东湖， 环境好 位于南部老城区商业中心，紧临镇 内唯一购物广场（兴隆三百）和农 贸市场，交通便利 项目规模占地14万，建面23万，共两期， 33栋，一期16栋1080户 占地1.5万，建面2.5万，共9栋楼， 280户 土地价格04年8月拿地，楼面价240元

50、/平不详 产品及服 务 普通多层，品质好于兴隆家园， 半智能化服务，规划有幼儿园 普通多层，1、2楼为商业，无智能 化服务，无会所、车库等配套 面积区间81.96一127，主力面积80二室 两厅一卫 39112，主力7090二室 价格范围07年2000，现为2300 总价1930万 车库4000元 07年团购价格16001800，现价 18802298，三、五楼22602280， 四楼2298，顶楼1880（最低），总 房款727万 开盘及入 住 07年8月开盘，08年9月30日入 住 08年5月开盘，08年10月入住 在售楼盘基础信息 湖畔花园效果图湖畔花园效果图 在售楼盘销售信息 湖畔花园

51、湖畔花园兴隆家园兴隆家园 客户群体县城内希望适当提高居住质量的中端人群， 基本无外地人购买 县城中更注重交通、生活便利的中端人群，基 本无外地人购买 营销模式常规售楼处销售，分两期销售，一期房源一 次性推出 将所有房源信息（位置、面积、单价、总价） 一次性推出，无销控手段； 会员政策：5万元定金办理会员卡，享受优先 选房，购房享受0.98折优惠，会员在选房时限 定半小时之内选购，每次限制12人一轮，选定 后如遇退房者可供下一位会员选购。（截止5月 27日，会员卡已办理240张，且不再办理）； 非会员购房无任何优惠政策 销售队伍售楼员售前有培训，但不系统（仅限于小区 配套、物业服务等），专业知识

52、了解较少 基本无售前培训，售楼员对楼盘了解较少，专 业知识浅 销售情况一期16栋1080户已售766户（销售周期10个 月，月均销售76.6套，销售率为71%），年 销售量约7万平，月销售量约6000平 前期团购30套，5月份会员排号选房，截止27日 已售70%，顶楼基本无人购买 ，月销售量约1.5 万平 区域未来供求分析 需求需求供给供给 改善居住条件的升级需求量改善居住条件的升级需求量：大洼镇现有人 口6.7万，3.09万户。改善居住条件户数比例 按每年2%的标准计算，平均每年600户，约有5 万平米的住宅需求。 新增居住需求量新增居住需求量：按规划2010年人口达到8万， 保守估计按人均

53、标准25平方米计算（规划为人 均35.51平方米），新增人口需32.5万平米的 住宅需求。 县城每年的住宅总需求量在县城每年的住宅总需求量在1515万平方米左右，万平方米左右， 约为约为18001800套套。 从当地房地产行业现状看，现有楼楼 盘未来盘未来2 2年内总供给量为年内总供给量为16.716.7万平方万平方 米米（其中有3.7万平方米现在为可售 状态，其他13万平方米尚未拆迁 完）。 结论结论：该区域未来两年内平均每年还有7万平方米（约850套）的需求未得到满 足。 未来热点区域分析 南部组团 东部组团 区域东部组团 优势规划中的新城区，临湖环境好，有未开发土地， 土地成本相对较低

54、劣势目前周边配套不足 适合的住 宅项目 面向追求生活质量的城市中、高端消费群体的 高端住宅项目。鉴于盘锦市现有高端住宅项目 周边均无较好环境，此处如建高端项目还可吸 引盘锦市内高端人群 北部组团 房地产市场运行特点总结 开发商开发商：均为盘锦本地开发商，开发商虽无高档楼盘开发经验，但有在三、四线城市开发 楼盘的经验 开发项目开发项目：项目少，规模小 园区规划园区规划：园区规模小，物业服务水平较低，园区景观单一，除沿街商业外，基本无配套 产品类型产品类型：产品类型单一，均为普通多层，配有少量商业和地上车库。 面积区间面积区间：面积基本在120平以下，以80平左右两室住宅为主 价格范围价格范围：0

55、7年均价1800元/平，08年达到2200元/平，上升22% 消费群体消费群体：购买本地楼盘的客户基本为本地中层次消费群体（本地高端消费群体基本在盘 锦市兴隆台区购置住宅，一方面是因为大洼与兴隆台区距离近，仅15公里；另一方面大洼 本地相对高端住宅项目），这部分人的购买动机均为自住，更关注居住的便利性和实用性 营销推广营销推广：仅有简单宣传单和户型图，无其他宣传手段。售楼员只对客户做户型方面推介， 基本无促销活动 销售情况销售情况：湖畔花园07年销量7万平左右，因在售楼盘较少，所以整体销售呈较好态势 结合土地价格现状，初步核算该区域投资潜力，若土地价格按楼面价300元/平，多层砖混 建安费按7

56、00元/平，未来销售均价2300元计算，每平米的利润约为1000元 三百、农贸市场、客运站三百、农贸市场、客运站 东湖宾馆、兴隆宾馆东湖宾馆、兴隆宾馆 商业商业 县人大、县委、县政府县人大、县委、县政府机关机关 县高中、体育中心县高中、体育中心教育教育 湖畔花园、兴隆家园湖畔花园、兴隆家园 人民银行、农业银行人民银行、农业银行银行银行 县医院、县医院、医院医院 楼盘楼盘 价值地块信息（一） 东东 部部 组组 团团 南南 部部 组组 团团 大洼镇大洼镇 疙疙 瘩瘩 楼楼 水水 库库 田家镇田家镇 4.54.5公里公里 价值地块信息（二） 投资建议 地块一地块二地块三 项目 定位 普通居住社区商业

57、区域高端居住社 区 建集旅游、休闲娱乐、住 宅于一体的综合地产项目 或者纯粹的土地投资 消费 者定 位 对价格敏感，更注重交 通、生活便利的中端人 群 县城内希望适当 提高居住质量的 高端人群 县城内希望适当提高居住 质量的中偏高端人群本地 及盘锦市高端人群 产品 策略 67层普通住宅，以70 90二居室户型为主 （55%），90120三居 （30%），4050一居 （10%），一楼沿街商 业（5%） 67层多层 （60%）、11层小 高（35%）、别墅、 洋房产品（5%） 略 价格 策略 略低于区域内同类产品 价格 略高于区域内同 类产品价格 略 开发 进度 整块拿地：分三期开发， 每年一期

58、，每期推67 万（建面）；也可分块 拿地 略略 盘锦市房地产投资盘锦市房地产投资 调研与分析调研与分析 大洼县房地产投资大洼县房地产投资 调研与分析调研与分析 城市宏观背景城市宏观背景 城市建设状况城市建设状况 房地产市场运行状况房地产市场运行状况 区域综合评价区域综合评价 宏观市场宏观市场 微观市场微观市场 热点区域分析热点区域分析 供求及价格分析供求及价格分析 土地市场分析土地市场分析 板块结构分析板块结构分析 辽滨区规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展 田家镇田家镇规划及房地产发展规划及房地产发展 区域综合评价区域综合评价 区域市场特点区域市场特点 未来供求分析未来供求分析 热点区域分

59、析热点区域分析 城市发展规划城市发展规划 土地市场分析土地市场分析 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 房地产发展预测房地产发展预测 市场运行现状市场运行现状 区域发展规划区域发展规划 未来供求分析未来供求分析 市场运行现状市场运行现状 区域宏观背景区域宏观背景 县域总体规划县域总体规划 大洼镇大洼镇规划及房地产发展规划及房地产发展 辽滨开发区发展规划 功能定位功能定位 以造船、游艇、快艇及配件、石油化工、装备制造、物流相关产 业为主，兼顾休闲旅游度假的生态型临港工业综合体。06年10月 重点开始作为辽宁省“五点一线”沿海开发开放战略的重点。 规划面积110平方公里，未来人口达

60、到40万，计划2010年达到5万。 综合服务区：含商业金融与办公、教育培训、 公用服务设施、居住及市政设施用地、绿地。 东南侧延伸部分18平方公里（含岛4.1平方 公里，陈政高省长钦点，建造旅游区） 船舶修造及配套工业用地、石化工业用地 港口物流、临港产业、高新技术产业 港口码头，计划建成年吞量一亿吨的大港 区域发展现状 工业发展工业发展房地产发展房地产发展土地现状土地现状 除原有辽滨村约有 80008000户居民户居民外，其他 均为沿海滩地沿海滩地，属未 利用土地，无地上物， 无拆迁成本。区域内 现已有34.6平方公里 达到五通一平，满足 企业入驻条件。地价 方面，工业用地在无 基础设施时1