恒大地产商业物业租赁业务标准流程细则（)

1、恒大地产商业物业租赁业务恒大地产商业物业租赁业务 标准流程细则标准流程细则 商业中心商业中心 2011年年3月月 在正式招商前营销部须严格按照时间节点进行招商前的筹备在正式招商前营销部须严格按照时间节点进行招商前的筹备 工作，具体如下：工作，具体如下： 1 1、营销部须在正式招商前、营销部须在正式招商前4 4个月对商业项目进行市场调研、个月对商业项目进行市场调研、 定位规划、制定招商策略，并形成招商运营报告。定位规划、制定招商策略，并形成招商运营报告。 2 2、在正式招商前、在正式招商前4 4个月制定租赁中心布置方案。个月制定租赁中心布置方案。 3 3、在正式招商前、在正式招商前2 2个月须制

2、定招商宣传推广方案。个月须制定招商宣传推广方案。 4 4、在正式招商前、在正式招商前2 2个月制定商业物业的招商前工作计划。个月制定商业物业的招商前工作计划。 5 5、在正式招商前、在正式招商前2 2个月制定商业项目招商培训手册及招商现个月制定商业项目招商培训手册及招商现 场管理制度。场管理制度。 6 6、在正式招商前、在正式招商前2 2个月制定商业物业的租赁定价。个月制定商业物业的租赁定价。 7 7、在正式招商前、在正式招商前1515天将项目资料录入明源租赁信息管理系统。天将项目资料录入明源租赁信息管理系统。 8 8、上述工作具体参照商业中心下发的相关管理办法（如租赁、上述工作具体参照商业中

3、心下发的相关管理办法（如租赁 定价管理办法、租赁信息系统管理办法）或范本（如商业物业运定价管理办法、租赁信息系统管理办法）或范本（如商业物业运 营方案范本）进行。营方案范本）进行。 一、招商筹备一、招商筹备 二、物业交接二、物业交接 商业物业工程完工后，须按照以下要求完成物业的交接：商业物业工程完工后，须按照以下要求完成物业的交接： 1 1、首先应明确商业建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，、首先应明确商业建设工程的交楼标准：各项工程全面完工， 在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书 或意见书（根据当地文件要求需要）：

4、建设工程规划验收合格证、或意见书（根据当地文件要求需要）：建设工程规划验收合格证、 质量监督意见书、人防验收备案表、消防验收意见书、环保验收质量监督意见书、人防验收备案表、消防验收意见书、环保验收 意见书、建设工程竣工验收备案表、交楼许可证。意见书、建设工程竣工验收备案表、交楼许可证。 2 2、在物业交接前、在物业交接前2 2个月，向总工室取得经盖章确认的交楼装个月，向总工室取得经盖章确认的交楼装 修标准。修标准。 3 3、在物业交接前、在物业交接前1 1个月，向总工室取得商业物业的规划报建个月，向总工室取得商业物业的规划报建 图或竣工图。图或竣工图。 4 4、在物业交接前、在物业交接前1 1

5、个月，向开发部取得个月，向开发部取得国有土地使用证国有土地使用证、 建设工程规划许可证建设工程规划许可证、预售证预售证、建设工程规划验收合建设工程规划验收合 格证格证等证件。等证件。 5 5、在物业交接前、在物业交接前1515天，向预决算部取得该期楼宇商业部分的天，向预决算部取得该期楼宇商业部分的 成本预成本预( (决决) )算及面积测算表。算及面积测算表。 二、物业交接二、物业交接 6 6、在物业交接前、在物业交接前1515天，向财务部明确商业物业是否设抵天，向财务部明确商业物业是否设抵 押，如有则需取得相关业务银行同意出租的承诺函。押，如有则需取得相关业务银行同意出租的承诺函。 7 7、在

6、物业交接前、在物业交接前7 7天，向工程部取得该期楼宇的天，向工程部取得该期楼宇的消防验消防验 收合格证收合格证、单位单位( (子单位子单位) )工程质量验收意见工程质量验收意见等相关证等相关证 书复印件。书复印件。 8 8、营销部必须在商业物业实际交接前、营销部必须在商业物业实际交接前5 5天内根据总工室、天内根据总工室、 预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇 商业物业台帐并进行分类。商业物业台帐并进行分类。 9 9、营销部根据交楼装修标准进行楼宇的验收。、营销部根据交楼装修标准进行楼宇的验收。 1010、工程部须在该期楼宇

7、交楼前、工程部须在该期楼宇交楼前3 3天内，将已经由物业公天内，将已经由物业公 司分户验收合格的商业物业移交营销部，由营销部将钥匙移司分户验收合格的商业物业移交营销部，由营销部将钥匙移 交物业公司保管。交物业公司保管。 三、租赁洽谈三、租赁洽谈 （一）租赁洽谈前的准备（一）租赁洽谈前的准备 租赁洽谈前，我方需准备的资料：租赁定价文件、测绘成果报告书或面积租赁洽谈前，我方需准备的资料：租赁定价文件、测绘成果报告书或面积 预测报告书、权属证明相关文件、商铺平面图、物业交付标准、物业管理收预测报告书、权属证明相关文件、商铺平面图、物业交付标准、物业管理收 费标准。费标准。 （二）租赁洽谈（二）租赁洽

8、谈 1 1、主力商家定向招商、主力商家定向招商 步骤一：收集商家基本信息，通过各种渠道取得商家拓展人员联系方式。步骤一：收集商家基本信息，通过各种渠道取得商家拓展人员联系方式。 步骤二：以邀请函形式将我司概况、项目情况发至商家。步骤二：以邀请函形式将我司概况、项目情况发至商家。 步骤三：得到商家初步意向后安排洽谈，洽谈前确定谈判思路（了解商家步骤三：得到商家初步意向后安排洽谈，洽谈前确定谈判思路（了解商家 拓展需求，与我项目匹配度，基本租赁条件）。拓展需求，与我项目匹配度，基本租赁条件）。 步骤四：租赁洽谈（可以会议纪要形式记录）。步骤四：租赁洽谈（可以会议纪要形式记录）。 步骤五：分析、汇总

9、商家拓展需求、场地要求及租赁条件，归纳总结下阶步骤五：分析、汇总商家拓展需求、场地要求及租赁条件，归纳总结下阶 段谈判策略。段谈判策略。 步骤六：在洽谈租赁条件的同时，会同设计院、总工室及开发部等落实商步骤六：在洽谈租赁条件的同时，会同设计院、总工室及开发部等落实商 家的硬件要求、办证要求。家的硬件要求、办证要求。 步骤七：双方达成租赁意向，签订租赁合同。步骤七：双方达成租赁意向，签订租赁合同。 2 2、零散商铺非定向招商、零散商铺非定向招商 步骤一：发布招商宣传信息，客户来电或来访。步骤一：发布招商宣传信息，客户来电或来访。 步骤二：项目介绍（招商亮点、优惠措施），探知客户招商信步骤二：项目

10、介绍（招商亮点、优惠措施），探知客户招商信 息获知途径。息获知途径。 步骤三：了解客户需求（经营用途、意向租赁面积），刺探客步骤三：了解客户需求（经营用途、意向租赁面积），刺探客 户意向租金。户意向租金。 步骤四：确定租赁意向，按流程签署租赁合同；若暂无明确意步骤四：确定租赁意向，按流程签署租赁合同；若暂无明确意 向，则了解原因，继续追踪，再次回访。向，则了解原因，继续追踪，再次回访。 （三）工作要求（三）工作要求 1 1、向总工室、开发部等落实商家的硬件要求、办证要求时可向、向总工室、开发部等落实商家的硬件要求、办证要求时可向 相关单位发放联系函，列明需要对方答复的内容或提交的资料等。相关单

11、位发放联系函，列明需要对方答复的内容或提交的资料等。 2 2、租赁洽谈前要向物业管理公司取得盖章确认的商铺物业管理、租赁洽谈前要向物业管理公司取得盖章确认的商铺物业管理 收费标准；向总工室取得物业交付标准。收费标准；向总工室取得物业交付标准。 3 3、根据商家需求，向总工室确认场地条件；对于特殊行业需要、根据商家需求，向总工室确认场地条件；对于特殊行业需要 向开发部确认办证要求。向开发部确认办证要求。 三、租赁洽谈三、租赁洽谈 四、租赁合同立项四、租赁合同立项 （一）进行合同立项的前提条件（一）进行合同立项的前提条件 符合下属情况之一的，均须符合下属情况之一的，均须进行合同立项：进行合同立项：

12、 1 1、合同金额、合同金额100100万元以上（不含万元以上（不含100100万元）；万元）； 2 2、未进行租赁定价；、未进行租赁定价； 3 3、洽谈价格低于文件定价。、洽谈价格低于文件定价。 （二）审批流程（二）审批流程 营销部立项报告营销部立项报告 营销部主管领导审核营销部主管领导审核 地区公司董事长审地区公司董事长审 批批 商业中心审核商业中心审核 经营中心审核经营中心审核 集团主管副总裁审批集团主管副总裁审批 集团总裁及董事局主席审批集团总裁及董事局主席审批( (合同金额合同金额300300万元以上的万元以上的) ) （三）工作要求（三）工作要求 1 1、租赁合同立项报告须提交以下

13、资料：、租赁合同立项报告须提交以下资料：文件呈批表文件呈批表、关于、关于 xx(xx(楼盘楼盘) )引入引入xxxx（商家）的请示、（商家）的请示、xxxx（商家）租赁意向书、商铺平（商家）租赁意向书、商铺平 面图。面图。 2 2、文件呈批表文件呈批表的的“立项部门意见立项部门意见”中需列明物业的规划用中需列明物业的规划用 途、主要的租赁条件（如租金、租赁期限、免租期、递增率等）。途、主要的租赁条件（如租金、租赁期限、免租期、递增率等）。 3 3、立项审批未通过的，不得与商家签订租赁合同。、立项审批未通过的，不得与商家签订租赁合同。 （一）合同签署的前期准备（一）合同签署的前期准备 1 1、出

14、租方需提交的资料、出租方需提交的资料 （1 1）一般情况下，为了方便租户办理租赁备案、工商登记或消防、卫生）一般情况下，为了方便租户办理租赁备案、工商登记或消防、卫生 许可证，我司需提供的资料大体如下：权属证明文件、测绘成果报告书、许可证，我司需提供的资料大体如下：权属证明文件、测绘成果报告书、 出租方营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身出租方营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身 份证、一次消防验收合格证、环境评估报告、租金收款单位银行帐号等。份证、一次消防验收合格证、环境评估报告、租金收款单位银行帐号等。 （2 2）如商业项目出租时仍未确权，则承租

15、方有可能还需我方提供以下材）如商业项目出租时仍未确权，则承租方有可能还需我方提供以下材 料：料：国有土地使用权证国有土地使用权证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程规划建设工程规划 验收合格证验收合格证、竣工验收质量认定书竣工验收质量认定书、面积预测报告书。、面积预测报告书。 （3 3）如商业项目出租时已设抵押，须向财务部明确抵押状况并取得业务）如商业项目出租时已设抵押，须向财务部明确抵押状况并取得业务 银行同意出租的承诺函。银行同意出租的承诺函。 2 2、承租方需提交的资料、承租方需提交的资料 承租方为个人的，需提交本人身份证或护照；承租方为公司的，需提交承租方为个人的，需提交本

16、人身份证或护照；承租方为公司的，需提交 公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证。公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证。 五、租赁合同签署五、租赁合同签署 五、租赁合同签署五、租赁合同签署 3 3、资料提供的相关要求、资料提供的相关要求 （1 1）在合同签署过程中，如承租方要求我司提供相关证明文件）在合同签署过程中，如承租方要求我司提供相关证明文件 作为合同附件的，则需向相关部门取得完整的证明文件。作为合同附件的，则需向相关部门取得完整的证明文件。 （2 2）在租户经营过程中，如租户要求我司提供证明文件的，则）在租户经营过程中，如租户要求我司提供证明文件的，则 需租户提交书面申请，经部门负

17、责人同意后方能提供。未按流程办需租户提交书面申请，经部门负责人同意后方能提供。未按流程办 理相关手续，擅自随意提供公司相关材料者，按失职问责处理。理相关手续，擅自随意提供公司相关材料者，按失职问责处理。 （二）租赁合同签署（二）租赁合同签署 1 1、工作流程、工作流程 步骤一：意向承租方确认租赁条件，招商人员填写租赁合同内容。步骤一：意向承租方确认租赁条件，招商人员填写租赁合同内容。 步骤二：打印租赁合同，承租方签名或盖章。步骤二：打印租赁合同，承租方签名或盖章。 步骤三：招商人员填写交款核对单，承租方缴付租赁保证金及首步骤三：招商人员填写交款核对单，承租方缴付租赁保证金及首 月租金。月租金。

18、 步骤四：招商人员取得承租方资料（身份证等）。步骤四：招商人员取得承租方资料（身份证等）。 步骤五：将主合同、补充协议、承租方资料、商铺平面图备齐后步骤五：将主合同、补充协议、承租方资料、商铺平面图备齐后 交第三人审核，审核无误装订合同。交第三人审核，审核无误装订合同。 步骤六：租赁合同审核报批。步骤六：租赁合同审核报批。 五、租赁合同签署五、租赁合同签署 2 2、工作要求、工作要求 （1 1）与客户签订租赁合同时，须认真书写并仔细审核合同条款，按）与客户签订租赁合同时，须认真书写并仔细审核合同条款，按 公司规定向客户阐述，禁止不负责任地对合同、补充协议或其他附件进公司规定向客户阐述，禁止不负

19、责任地对合同、补充协议或其他附件进 行任意解释或承诺。行任意解释或承诺。 （2 2）承租方通讯地址必填；图纸中标示的租赁范围须由承租方签名）承租方通讯地址必填；图纸中标示的租赁范围须由承租方签名 或盖章。或盖章。 （3 3）租赁合同正式报批前，为提高准确率，防止错漏，租赁合同实）租赁合同正式报批前，为提高准确率，防止错漏，租赁合同实 行第三人审核制。行第三人审核制。 （三）租赁合同审核报批（三）租赁合同审核报批 1 1、审批流程、审批流程 （1 1）合同金额）合同金额100100万元以下（含万元以下（含100100万元）万元）: : 营销部主管领导审核营销部主管领导审核 合同管理部审核合同管理

20、部审核 地区公司董事长审批地区公司董事长审批( (合同盖章成立合同盖章成立) ) （2 2）合同金额）合同金额100100万元以上万元以上,300,300万元以下万元以下( (含含300300万元万元): ): 营销营销 部主管领导审核部主管领导审核 合同管理部审核合同管理部审核 地区公司董事长审批地区公司董事长审批 集团商业中心审核集团商业中心审核 集团合同管理中心审核集团合同管理中心审核 集团主管集团主管 副总裁审批副总裁审批( (合同盖章成立合同盖章成立) ) （3 3）合同金额）合同金额300300万元以上万元以上: :经上述流程后再报集团总裁及董经上述流程后再报集团总裁及董 事局主席

21、审批事局主席审批( (合同盖章成立合同盖章成立) ) 2 2、工作要求、工作要求 （1 1）合同审批表）合同审批表“立项部门意见立项部门意见”需写明商铺号、位置、建需写明商铺号、位置、建 筑面积、规划用途、洽谈月租金、租金单价。如有文件定价的还筑面积、规划用途、洽谈月租金、租金单价。如有文件定价的还 需写明文件定价，以及租赁期限、免租期、递增率等租赁条件。需写明文件定价，以及租赁期限、免租期、递增率等租赁条件。 （2 2）合同一式五份，每份需附上承租方身份证或营业执照、）合同一式五份，每份需附上承租方身份证或营业执照、 组织机构代码证等，以及由承租方签名或盖章的平面图。组织机构代码证等，以及由

22、承租方签名或盖章的平面图。 五、租赁合同签署五、租赁合同签署 六、租赁合同备案六、租赁合同备案 （一）办理租赁备案的前期准备（一）办理租赁备案的前期准备 1 1、出租方需提交的资料：权属证明文件、出租方营业执照、组织机、出租方需提交的资料：权属证明文件、出租方营业执照、组织机 构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身份证。构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身份证。 2 2、承租方需提交的资料：承租方是个人的，提供本人身份证或护照、承租方需提交的资料：承租方是个人的，提供本人身份证或护照 （需中文翻译版）；承租方是公司的，提供公司营业执照、组织机构代（需中文翻译版）；承租方是公司的，提供

23、公司营业执照、组织机构代 码证、法人身份证。码证、法人身份证。 （二）租赁备案工作流程（二）租赁备案工作流程 步骤一：请款（租赁备案税费）及备齐资料后与承租方共同前往备案。步骤一：请款（租赁备案税费）及备齐资料后与承租方共同前往备案。 步骤二：与政府相关人员接洽，若未达到其要求的需补齐相关手续。步骤二：与政府相关人员接洽，若未达到其要求的需补齐相关手续。 步骤三：将盖租赁备案章的四份合同交承租方两份，我方自留两份步骤三：将盖租赁备案章的四份合同交承租方两份，我方自留两份 （一份租赁备案所留）。（一份租赁备案所留）。 步骤四：合同归档（一份移交档案室，一份移交财务部，自留复印步骤四：合同归档（一

24、份移交档案室，一份移交财务部，自留复印 件）。件）。 步骤五：办理财务报销手续。步骤五：办理财务报销手续。 六、租赁合同备案六、租赁合同备案 （三）工作要求（三）工作要求 1 1、根据当地租赁备案所的要求缴纳租赁备案税费，备案人员、根据当地租赁备案所的要求缴纳租赁备案税费，备案人员 可提前向财务部请款，事后与财务部核销。可提前向财务部请款，事后与财务部核销。 2 2、在合同租赁备案过程中，需根据当地政府的规定，提供相、在合同租赁备案过程中，需根据当地政府的规定，提供相 应证明文件。要与当地租赁备案所保持良好的关系，争取开通应证明文件。要与当地租赁备案所保持良好的关系，争取开通 “绿色通道绿色通

25、道”，确保租赁备案工作顺利开展。，确保租赁备案工作顺利开展。 七、商铺交付七、商铺交付 租赁合同签订后，我司须按照合同约定的时间办理交铺手续，具体如下：租赁合同签订后，我司须按照合同约定的时间办理交铺手续，具体如下： （一）工作流程（一）工作流程 步骤一：发送步骤一：发送准予收铺通知书准予收铺通知书至承租方及物业管理处。至承租方及物业管理处。 步骤二：陪同承租方前往物业管理处办理收铺手续，承租方领取钥匙正式收铺。步骤二：陪同承租方前往物业管理处办理收铺手续，承租方领取钥匙正式收铺。 步骤三：租户准备装修方案给物业公司审核，商家进场装修。步骤三：租户准备装修方案给物业公司审核，商家进场装修。 （

26、二）工作要求（二）工作要求 1 1、招商人员填写、招商人员填写准予收铺通知书准予收铺通知书，并按租赁合同约定时间通知承租方办理，并按租赁合同约定时间通知承租方办理 收铺手续。收铺手续。 （1 1）若承租方是个人的，则需本人领取）若承租方是个人的，则需本人领取准予收铺通知书准予收铺通知书并签收。若别人代并签收。若别人代 为领取的，则需提供承租方书面委托证明。为领取的，则需提供承租方书面委托证明。 （2 2）若承租方是公司的，则需由公司法人代表领取。若别人代为领取的，则需）若承租方是公司的，则需由公司法人代表领取。若别人代为领取的，则需 提供法人代表书面委托证明。提供法人代表书面委托证明。 2 2

27、、招商人员发送、招商人员发送准予收铺通知书准予收铺通知书至物业管理处。至物业管理处。 3 3、准予收铺通知书准予收铺通知书的承租方、物业管理处签收记录均需归档以备查阅。的承租方、物业管理处签收记录均需归档以备查阅。 4 4、招商人员需陪同租户前往物业管理处办理收铺手续，做好与物业的对接。、招商人员需陪同租户前往物业管理处办理收铺手续，做好与物业的对接。 （1 1）承租方了解物业管理费、装修押金、水电周转金、装修工人办证费、垃圾）承租方了解物业管理费、装修押金、水电周转金、装修工人办证费、垃圾 处理费等相关费用的收取标准。处理费等相关费用的收取标准。 （2 2）承租方签署）承租方签署物业服务协议

28、物业服务协议，与物业管理处办理钥匙领取等进场手续。，与物业管理处办理钥匙领取等进场手续。 八、租赁合同变更八、租赁合同变更 （一）承租方变更（一）承租方变更 1 1、个人变更为公司（原承租方为该公司的法人代表）、个人变更为公司（原承租方为该公司的法人代表） （1 1）工作流程）工作流程 步骤一：原承租方提出书面申请，并说明理由。步骤一：原承租方提出书面申请，并说明理由。 步骤二：签订步骤二：签订更名补充协议更名补充协议。 步骤三：变更保证金单收据。步骤三：变更保证金单收据。 步骤四：按租赁备案流程办理变更手续。步骤四：按租赁备案流程办理变更手续。 步骤五：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务

29、部、档案室留档。步骤五：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。 （2 2）工作要求）工作要求 要求核对该公司的营业执照原件（复印件留档），且查看该公司要求核对该公司的营业执照原件（复印件留档），且查看该公司 法人是否为原承租方，公司地址是否为所承租商铺的地址。若公司法人、法人是否为原承租方，公司地址是否为所承租商铺的地址。若公司法人、 公司地址与承租方、商铺的地址完全相符，则签订公司地址与承租方、商铺的地址完全相符，则签订更名补充协议更名补充协议。 更名补充协议更名补充协议可直接由合同管理部及档案室盖章生效。可直接由合同管理部及档案室盖章生效。 收回原保证金单并变更承租方名称。

30、收回原保证金单并变更承租方名称。 更名补充协议更名补充协议一式五份，作为合同附件，交财务部、合同管理一式五份，作为合同附件，交财务部、合同管理 部，档案室归档。部，档案室归档。 按照租赁备案流程办理变更手续。按照租赁备案流程办理变更手续。 2 2、其他情况、其他情况 （1 1）工作流程）工作流程 租户不得以出租方名义再出租给任何第三方。一旦发现原租户转租，则租户不得以出租方名义再出租给任何第三方。一旦发现原租户转租，则 须立即告知租户：在未经我司许可的情况下自行转租，则属严重违约行为，须立即告知租户：在未经我司许可的情况下自行转租，则属严重违约行为， 我方可单方解除合同并没收保证金，收回商铺。

31、我方可单方解除合同并没收保证金，收回商铺。 如介绍新租户承租，原租户已缴足租金，不拖欠任何应交费用，则我司如介绍新租户承租，原租户已缴足租金，不拖欠任何应交费用，则我司 可全额退回保证金。具体操作流程如下：可全额退回保证金。具体操作流程如下： 步骤一：原承租方提出提前终止租赁合同的书面申请。步骤一：原承租方提出提前终止租赁合同的书面申请。 步骤二：原承租方介绍新租户前往我司签署租赁合同，新租户缴足租赁步骤二：原承租方介绍新租户前往我司签署租赁合同，新租户缴足租赁 保证金。按照一般报批流程报批租赁合同。与原承租方终止原租赁合同保证金。按照一般报批流程报批租赁合同。与原承租方终止原租赁合同 步骤三

32、：新租赁合同盖章生效；同时向合同管理部、财务部、档案室、步骤三：新租赁合同盖章生效；同时向合同管理部、财务部、档案室、 物业管理处发出物业管理处发出关于关于xxxx合同终止的函合同终止的函。 步骤四：按租赁备案流程办理变更手续。步骤四：按租赁备案流程办理变更手续。 步骤五：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。步骤五：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。 步骤六：办理退保证金手续。步骤六：办理退保证金手续。 承租方变更承租方变更 （2 2）工作要求）工作要求 租户不得以出租方名义再出租给任何第三方。如个人变租户不得以出租方名义再出租给任何第三方。如个人变 更为

33、新个人或个人变更为公司（原承租方非该公司的法人代更为新个人或个人变更为公司（原承租方非该公司的法人代 表），则一律不得变更。表），则一律不得变更。 原承租方提前终止租赁合同本不应退还租赁保证金，但原承租方提前终止租赁合同本不应退还租赁保证金，但 考虑到其介绍了新租户，同时也确保了我司利益，为了更好地考虑到其介绍了新租户，同时也确保了我司利益，为了更好地 规避转租行为，特给予原承租方全额退回保证金的优惠。规避转租行为，特给予原承租方全额退回保证金的优惠。 新租户的租赁条件至少不能低于原租赁条件，否则不予新租户的租赁条件至少不能低于原租赁条件，否则不予 办理。办理。 若原承租方继续私下转租的，则发

34、送正式告知函。若仍若原承租方继续私下转租的，则发送正式告知函。若仍 一意转租，由合同管理部采取法律途径进行处理。一意转租，由合同管理部采取法律途径进行处理。 原租户办理完毕退铺手续并在已缴足租金，不拖欠任何原租户办理完毕退铺手续并在已缴足租金，不拖欠任何 应交费用并办理完租赁变更手续的前提下方可享受全额退回保应交费用并办理完租赁变更手续的前提下方可享受全额退回保 证金的优惠。证金的优惠。 承租方变更承租方变更 我司原则上同意承租方变更经营用途，但变更后的经营用途必须我司原则上同意承租方变更经营用途，但变更后的经营用途必须 符合权属证明书的要求，同时现有物业基础设施硬件条件必须能满符合权属证明书

35、的要求，同时现有物业基础设施硬件条件必须能满 足新经营用途的要求。足新经营用途的要求。 1 1、工作流程、工作流程 步骤一：承租方提出变更经营用途的书面申请。步骤一：承租方提出变更经营用途的书面申请。 步骤二：招商人员侧面调查商家实情，了解是否发生转租现象。步骤二：招商人员侧面调查商家实情，了解是否发生转租现象。 步骤三：了解新经营用途是否符合权属要求，硬件水平能否满足。步骤三：了解新经营用途是否符合权属要求，硬件水平能否满足。 步骤四：营销部提出变更申请，报营销部主管领导审批。步骤四：营销部提出变更申请，报营销部主管领导审批。 步骤五：将审批资料留档保存。步骤五：将审批资料留档保存。 2 2

36、、工作要求、工作要求 （1 1）如新经营用途无法满足权属的要求或硬件水平无法满足新经）如新经营用途无法满足权属的要求或硬件水平无法满足新经 营用途，则不予办理变更。营用途，则不予办理变更。 （2 2）变更经营用途不给予任何免租期优惠。）变更经营用途不给予任何免租期优惠。 经营用途变更经营用途变更 租赁条件变更仅指在租赁合同履行期间，我司根据实际情况租赁条件变更仅指在租赁合同履行期间，我司根据实际情况 ，对租赁条件作出的适当调整（如赠送租金或管理费等）。，对租赁条件作出的适当调整（如赠送租金或管理费等）。 1 1、工作流程、工作流程 营销部提出申请营销部提出申请 营销部主管领导审核营销部主管领导

37、审核 地区公司董事地区公司董事 长审批长审批 集团商业中心审核集团商业中心审核 商业中心主管副总裁审批商业中心主管副总裁审批 集团总裁及董事局主席审批集团总裁及董事局主席审批 通知财务部，将审批资料留档保通知财务部，将审批资料留档保 存存 告知承租方告知承租方 2 2、工作要求、工作要求 （1 1）营销部）营销部 根据商家经营情况，对租赁条件作出适当调整。根据商家经营情况，对租赁条件作出适当调整。 （2 2）关于租赁条件调整的申请须经）关于租赁条件调整的申请须经集团董事局主席审批后方集团董事局主席审批后方 能执行。能执行。 租赁条件变更租赁条件变更 承租方由于自身原因，在租赁期限内提前退租，导

38、致租赁合同无法继续承租方由于自身原因，在租赁期限内提前退租，导致租赁合同无法继续 履行。履行。 1 1、工作流程、工作流程 步骤一：原承租方提出提前终止租赁合同的书面申请，并上交租赁保证步骤一：原承租方提出提前终止租赁合同的书面申请，并上交租赁保证 金收据。金收据。 步骤二：通知物业管理处清查欠费并核对租金缴纳情况。步骤二：通知物业管理处清查欠费并核对租金缴纳情况。 步骤三：按租赁备案流程办理注销手续。步骤三：按租赁备案流程办理注销手续。 步骤四：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出步骤四：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出关于关于xxxx合合 同终止的函同终止的函，商铺重新

39、放租。，商铺重新放租。 2 2、工作要求、工作要求 （1 1）承租方提前终止租赁合同的书面申请中必须提及）承租方提前终止租赁合同的书面申请中必须提及“租赁保证金租赁保证金xxxx元元 不予退还不予退还”内容，同时上交租赁保证金收据。内容，同时上交租赁保证金收据。 （2 2）前往租赁备案处办理注销手续。）前往租赁备案处办理注销手续。 （3 3）做好台帐登记）做好台帐登记 承租方中途退租承租方中途退租 承租方逃逸承租方逃逸 承租方由于自身原因，在未到租赁期限，不告知出租方自行逃逸且不办理承租方由于自身原因，在未到租赁期限，不告知出租方自行逃逸且不办理 合同解除手续的情形。合同解除手续的情形。 1

40、1、工作流程、工作流程 步骤一：发现承租方逃逸后立刻通知物业管理处清查欠费并核对租金缴纳步骤一：发现承租方逃逸后立刻通知物业管理处清查欠费并核对租金缴纳 情况。情况。 步骤二：与物业管理处、合同管理部共同清查铺内物品。步骤二：与物业管理处、合同管理部共同清查铺内物品。 步骤三：没收租赁保证金，向原承租方发出步骤三：没收租赁保证金，向原承租方发出关于关于xxxx合同终止的函合同终止的函。 步骤四：根据法律程序处理铺内物品；对于造成我司额外损失的，由合同步骤四：根据法律程序处理铺内物品；对于造成我司额外损失的，由合同 管理部采取法律途径进行处理。管理部采取法律途径进行处理。 步骤五：按租赁备案流程

41、办理注销手续。步骤五：按租赁备案流程办理注销手续。 步骤六：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出步骤六：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出关于关于xxxx合同合同 终止的函终止的函，商铺重新放租。，商铺重新放租。 2 2、工作要求、工作要求 （1 1）一旦发现承租方提前退租逃逸事件，应立即通知物业管理处，并清）一旦发现承租方提前退租逃逸事件，应立即通知物业管理处，并清 查原承租方有无欠费情况。查原承租方有无欠费情况。 （2 2）会同物业管理处、合同管理部共同清查铺内物品，根据法律程序处）会同物业管理处、合同管理部共同清查铺内物品，根据法律程序处 理铺内物品；对于造成我司额外损

42、失的，由合同管理部采取法律途径予以处理铺内物品；对于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径予以处 理。理。 （3 3）前往租赁备案处办理合同注销手续。）前往租赁备案处办理合同注销手续。 带租约发售带租约发售 商业物业带租约发售的，须按以下要求办理合同变更手续：商业物业带租约发售的，须按以下要求办理合同变更手续： 1 1、工作流程、工作流程 步骤一：商铺发售前书面通知承租方。步骤一：商铺发售前书面通知承租方。 步骤二：营销部部须将租赁情况告知买受人。步骤二：营销部部须将租赁情况告知买受人。 步骤三：在商铺交付日期当天办理合同变更手续（承租方上交保证金收步骤三：在商铺交付日期当天办理合同变更

43、手续（承租方上交保证金收 据，我司退还承租方保证金，并由承租方交保证金给买受人；若有预收租据，我司退还承租方保证金，并由承租方交保证金给买受人；若有预收租 金的，需退还买受人）。金的，需退还买受人）。 步骤四：前往租赁备案处办理注销手续。步骤四：前往租赁备案处办理注销手续。 步骤五：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出步骤五：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出关于关于xxxx合合 同终止的函同终止的函。 2 2、工作要求、工作要求 （1 1）租赁期间转让房屋时，须提前书面通知承租方。承租方在同等条件）租赁期间转让房屋时，须提前书面通知承租方。承租方在同等条件 下享有优先购买权

44、（通知书中须规定乙方接受或放弃优先购买权的期限）。下享有优先购买权（通知书中须规定乙方接受或放弃优先购买权的期限）。 （2 2）在商铺交付日期当天办理合同变更手续。从该日起，我司与原承租）在商铺交付日期当天办理合同变更手续。从该日起，我司与原承租 方的租赁关系终止。方的租赁关系终止。 （3 3）承租方上交保证金收据，我司退还承租方租赁保证金；以买受人办）承租方上交保证金收据，我司退还承租方租赁保证金；以买受人办 理完收楼手续的时间为准，计算应转让给买受人的租金，填写理完收楼手续的时间为准，计算应转让给买受人的租金，填写资金审批资金审批 表表报公司领导审批后由财务部负责结算工作。报公司领导审批后

45、由财务部负责结算工作。 （4 4）前往租赁备案处办理注销手续。）前往租赁备案处办理注销手续。 九、租赁合同续约及终止九、租赁合同续约及终止 租赁合同到期，可能出现承租方续租或承租方不续租原租赁合同终止，收租赁合同到期，可能出现承租方续租或承租方不续租原租赁合同终止，收 回商铺两种情况。回商铺两种情况。 （一）承租方续约（一）承租方续约 1 1、工作流程、工作流程 步骤一：合同到期前步骤一：合同到期前9090天，询问租户是否有续租意向。天，询问租户是否有续租意向。 步骤二：承租方表示续租意向，双方重新洽谈租赁条件。步骤二：承租方表示续租意向，双方重新洽谈租赁条件。 步骤三：按照一般签约流程重新签

46、署并报批租赁合同。步骤三：按照一般签约流程重新签署并报批租赁合同。 步骤四：承租方须补齐保证金差额。步骤四：承租方须补齐保证金差额。 步骤五：按租赁备案流程进行租赁备案。步骤五：按租赁备案流程进行租赁备案。 步骤六：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。步骤六：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。 2 2、工作要求、工作要求 （1 1）在同等租赁条件下，原租户享有优先续租权。）在同等租赁条件下，原租户享有优先续租权。 （2 2）承租方按最新租赁条件续约。）承租方按最新租赁条件续约。 （3 3）签约及报批流程按照一般签约及报批流程进行。）签约及报批流程按照一般签

47、约及报批流程进行。 （4 4）续约不再给予免租期。）续约不再给予免租期。 （5 5）承租方须补齐因租金上升产生的保证金差额。）承租方须补齐因租金上升产生的保证金差额。 （6 6）我方发出收铺通知书后，需立刻书面通知物业管理处。）我方发出收铺通知书后，需立刻书面通知物业管理处。 （二）承租方无意续约，合同终止（二）承租方无意续约，合同终止 1 1、工作流程、工作流程 步骤一：合同到期前步骤一：合同到期前9090天，询问租户是否有续租意向，承租方天，询问租户是否有续租意向，承租方 表示无续租意向。表示无续租意向。 步骤二：通知物业公司在合同到期日前步骤二：通知物业公司在合同到期日前3030天内不定

48、期对物业使天内不定期对物业使 用状况进行检查。用状况进行检查。 步骤三：在合同到期日前步骤三：在合同到期日前3 3天内会同财务部、物业公司核查承天内会同财务部、物业公司核查承 租人是否已交齐租金、管理费、水、电、煤气等费用。租人是否已交齐租金、管理费、水、电、煤气等费用。 步骤四：营销部于验收日会同物业管理处、承租方办理交接验步骤四：营销部于验收日会同物业管理处、承租方办理交接验 收手续。收手续。 步骤五：若承租方无违约情况，则双方前往办理注销手续，营步骤五：若承租方无违约情况，则双方前往办理注销手续，营 销部向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出销部向合同管理部、财务部、档案室、物业管

49、理处发出关于关于xxxx 合同终止的函合同终止的函，并办理退还保证金手续；若承租方有违约情况，并办理退还保证金手续；若承租方有违约情况， 则由营销部向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出则由营销部向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出 关于关于xxxx合同终止的函合同终止的函，没收承租方租赁保证金，对于造成我，没收承租方租赁保证金，对于造成我 司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。 租赁合同终止租赁合同终止 2 2、工作要求、工作要求 （1 1）营销部在租约到期前）营销部在租约到期前1515天督促承租方如期搬迁。天督促承租方

50、如期搬迁。 （2 2）验收日为合同终止之日。如承租方拖延交铺，则我司按租赁合同）验收日为合同终止之日。如承租方拖延交铺，则我司按租赁合同 约定收取延期费用。约定收取延期费用。 （3 3）营销部对租金缴付情况进行核查；物业管理处对物业管理费、水、）营销部对租金缴付情况进行核查；物业管理处对物业管理费、水、 电、煤气等费用的缴付情况进行核查。双方应按合同的约定验收。电、煤气等费用的缴付情况进行核查。双方应按合同的约定验收。 （4 4）营销部、物业管理处、承租方三方在验收表上签名，由物业管理）营销部、物业管理处、承租方三方在验收表上签名，由物业管理 处收回钥匙。处收回钥匙。 （5 5）向合同管理部、

51、财务部、档案室、物业管理处发出）向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出关于关于xxxx合同合同 终止的函终止的函。 （6 6）承租方在所有租金、物业管理费等相关费用结清后，我司方可退）承租方在所有租金、物业管理费等相关费用结清后，我司方可退 还租赁保证金。还租赁保证金。 （7 7）承租方搬离时，须通知物业管理处现场监督。须恢复商铺原状的，）承租方搬离时，须通知物业管理处现场监督。须恢复商铺原状的， 要监督落实，否则不予退还租赁保证金。要监督落实，否则不予退还租赁保证金。 （8 8）退保证金时，原租户必须提交保证金单收据至我司；若租户遗失）退保证金时，原租户必须提交保证金单收据至我司；若租

52、户遗失 保证金单收据，则需登报公示后方行办理。保证金单收据，则需登报公示后方行办理。 （9 9）对于严重违约的（如未缴纳租金），没收承租方租赁保证金，对）对于严重违约的（如未缴纳租金），没收承租方租赁保证金，对 于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。 租赁合同终止租赁合同终止 社区商铺招商案例分析社区商铺招商案例分析 w社区便利店社区便利店 w社区药店社区药店 w社区银行社区银行 w社区便利店社区便利店 w便利店是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态便利店是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态 w传统型便

53、利店通常位于居民住宅区、学校以及客流量大的繁华地区传统型便利店通常位于居民住宅区、学校以及客流量大的繁华地区 ，营业面积在，营业面积在50150不等，营业时间为不等，营业时间为1524小时，经营服务辐小时，经营服务辐 射半径射半径500米左右，经营品种多为食品、饮料，以即时消费、小容量米左右，经营品种多为食品、饮料，以即时消费、小容量 、应急性为主，、应急性为主，80%的顾客是目的性购买的顾客是目的性购买 1 1、150150米半径内居民不少于米半径内居民不少于1 1万人，其中万人，其中200200米半径内不少于米半径内不少于20002000户；户； 2 2、居民区入口处或主要交通道路。要求客

54、流量大，尽可能位于十字路口、居民区入口处或主要交通道路。要求客流量大，尽可能位于十字路口 或小区出入口等人流集中区域（便利店的目标顾客为稳定的居民，应考或小区出入口等人流集中区域（便利店的目标顾客为稳定的居民，应考 虑居民出入小区的路线）；虑居民出入小区的路线）； 3 3、面积一般限制在、面积一般限制在5050200200以内；以内； 4 4、离家后步行、离家后步行5-85-8分钟即可到达；分钟即可到达； 5 5、展示面好，门面展开宽度一般不少于、展示面好，门面展开宽度一般不少于6 6米，门窗可改装为落地式大玻米，门窗可改装为落地式大玻 璃结构；璃结构； 6 6、足够的配电功率，完善的水电和消

55、防设施等、足够的配电功率，完善的水电和消防设施等 ； 7 7、预留空调主机位，预留有展示面较好广告牌位。、预留空调主机位，预留有展示面较好广告牌位。 社区便利店拓店选址的几点总结社区便利店拓店选址的几点总结 案例讲解案例讲解 金碧花园引入金碧花园引入ok(ok(利亚华南利亚华南) )便利店便利店 建面120 案例讲解案例讲解 金碧花园引入金碧花园引入ok(ok(利亚华南利亚华南) )便利店便利店 1 1、租赁条件、租赁条件 租赁期限：租赁期限：5 5年年 首年租金：首年租金：167167元元/ / 递增幅度：第三年起每年递增递增幅度：第三年起每年递增8%8% 免租期：免租期：1 1个月个月 当

56、前租金是当前租金是195195元元/ / 2 2、场地要求、场地要求 供电供电:45:45kw 提供给排水点提供给排水点 明确空调安装位置明确空调安装位置 3 3、合同条款、合同条款 y 甲方同意向乙方提供三相甲方同意向乙方提供三相45kw45kw的电力，工程的施工及相关费用由乙方承担。乙的电力，工程的施工及相关费用由乙方承担。乙 方在该房屋内需要安装或者使用超过水、电容量的任何水电设备，应事前征得甲方在该房屋内需要安装或者使用超过水、电容量的任何水电设备，应事前征得甲 方同意，并由乙方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方承担。方同意，并由乙方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方承担。 y

57、 甲方须向该房屋提供给排水位置，否则，乙方有权解除合同，甲方须将保证金甲方须向该房屋提供给排水位置，否则，乙方有权解除合同，甲方须将保证金 及乙方已付或预付的费用退回乙方，并赔偿乙方的实际损失。及乙方已付或预付的费用退回乙方，并赔偿乙方的实际损失。 金碧花园引入金碧花园引入ok(ok(利亚华南利亚华南) )便利店便利店 y 租赁期满或解除合同时，所有嵌装在房屋结构或墙体内、地面、天花及甲方安装的中央空租赁期满或解除合同时，所有嵌装在房屋结构或墙体内、地面、天花及甲方安装的中央空 调设备等不可移动的装修，乙方不得拆除，甲方不予赔偿或补偿。乙方有权拆除及取回属于调设备等不可移动的装修，乙方不得拆除

58、，甲方不予赔偿或补偿。乙方有权拆除及取回属于 乙方所有的可移动及可拆除的设施、设备。甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，不乙方所有的可移动及可拆除的设施、设备。甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，不 要求乙方对房屋进行复原，但若因设施、设备拆除而影响外立面的，乙方须无条件进行复原。要求乙方对房屋进行复原，但若因设施、设备拆除而影响外立面的，乙方须无条件进行复原。 y 甲乙双方必须按甲乙双方必须按广州市房屋租赁管理规定广州市房屋租赁管理规定按时到有关部门办理租赁登记备案手续，如按时到有关部门办理租赁登记备案手续，如 因合同一方拖延办理租赁登记手续或无法办理租赁登记手续的，因此而造成另一方

59、损失的由因合同一方拖延办理租赁登记手续或无法办理租赁登记手续的，因此而造成另一方损失的由 违约方负责赔偿。办理租赁登记所发生的费用及税费由甲乙双方按法律及房屋管理部门之规违约方负责赔偿。办理租赁登记所发生的费用及税费由甲乙双方按法律及房屋管理部门之规 定各自承担。定各自承担。 y 合同附件合同附件: : 附件一：承租商铺位置平面图附件一：承租商铺位置平面图 附件二：甲方应提供的文件（下列文件均为一式五份复印件，复印件必须加盖公章）附件二：甲方应提供的文件（下列文件均为一式五份复印件，复印件必须加盖公章） 业主身份证或营业执照复印件；业主身份证或营业执照复印件； 建设工程规划许可证复印件；建设工

60、程规划验收合格证复建设工程规划许可证复印件；建设工程规划验收合格证复 印件；印件；国有土地使用权证国有土地使用权证或或建设用地批准书建设用地批准书复印件复印件; ;一次消防验收意见书复印件；甲一次消防验收意见书复印件；甲 方收取租金的银行帐号资料。方收取租金的银行帐号资料。 附件三：招牌、空调设备外机组及空调主机摆放位置图附件三：招牌、空调设备外机组及空调主机摆放位置图 3 3、合同条款、合同条款 社区药店社区药店 w以常用药、非处方药、保健品为主，附带部分日用消费品、护理用品（非药物以常用药、非处方药、保健品为主，附带部分日用消费品、护理用品（非药物 类商品）；类商品）； w是非处方药品生产