土地估价理论与方法模拟试题

1、土地估价理论与方法模拟试题日期：2007-06-06来源：土地估价师考试网 作者：sxs字体：大 中 小 一判断题1. 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估算的基础。转贴于：土地估价师考试网2. 在土地估价实践上，收益还原法及市场比较法估价中土地收益（租金）确定，都是预期收益原则的具体应用。3. 商业用地的可供给量少，替代性大，竞争比住宅等有地剧烈，其价格上涨也快。转贴于：土地估价师考试网4. 德国地理学家克里斯塔勒的中心地理论中，需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和最低供给量。5. 评定 和划分土地级别的基本空间单位是定级单元，其内部土地

2、特性和区位条件应完全相同。转贴于：土地估价师考试网6. 特尔斐测定法中专家们根据前一轮所得的均值和标准差来修改自己的意见，标准差越小，意见的离散程度越小。7. 土地租金包括在土地租赁过程中，承租方所交纳的押金或担保金的利息。8. 某宗地1995年9月的价格为10000元，当时地价指数为110，1996年9月该市场地价指数为130，若其他情况不变，则该地块在1996年9月的价格应为13000元。9. 某待估地块容积率为1。0，该类型地块容积率每增加0。1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加4%，所选比较交易案例容易率为1。3，宗地成交价为610元/m2则经修正后，待估地块价格为686。17元/m

3、210. 在运用公式“地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可遇见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润”时，若不计入地价的信息，则需将所算得的地价额贴现到当前。11. 某开发公司取得50年使用期的待开发空地兴建7000m2商场，取得土地立即动工，预计开发期2年，出租率85%，年租金350元m2，出租费站年租金20%，还原率为8%，开发商利润不低于开发总价的14%，则开发商至少可获利元。12. 我国标定地价的内涵是土地使用权价格。转贴于：土地估价师考试网13. 设某区域的土地取得费用为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，当地一年期贷款年利率为10%，两年期贷款年利率为12%

4、（不计复利），投资回报率为10%，土地收益增值率为5%，则按成本逼近法得出地价为13。86万元/亩14. 袋地即位于标准深度于临街线之间的宗地15. 建筑物估价中，比较法就是把评估对象的客观条件于标准房价要求的条件相对照，从中查处于评估对象条件相同登记的标准房价。16. 估价上的建筑物折旧于会计上的折旧有着本质的区别，估价上的折旧侧重于建筑物价值的减价修正。17. 样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，要对所有机场数据进行剔除。转贴于：土地估价师考试网18. 设有甲，乙，丙3块建筑用地，甲地上面已有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上也有建筑物，但叔夷低度利用，丙地是一块空

5、地。在这情况下，甲，乙，丙三块土地的估价方法应分别为市场比较法，市场比较法，土地残余法19. 宗地地价评估，是根据已有宗地的收益资料，市场成交价格资料，整地拆迁成本费用资料及影响土地使用权价格的自然，社会，经济因素之间的相关关系，评估出宗地在特定时间，特定目的下的价格。转贴于：土地估价师考试网20. 国家实行房地产成交价格申报制度，要求房低产权利人转让房地产时，只有象市级人民政府规定的部门如实申报成交价格才为有效。转贴于：土地估价师考试网二 单项选择题转贴于：土地估价师考试网21.土地开发的实质是（ ）A.土地的投资 B.地价的附加C.土地收益的回收 D.土地价值的货币表现22.即属于一般因素

6、，区域因素，又属于个别因素的是（ ）A.环境因素 B.宗地基础设施条件C.城市规划限制 D.土地使用年限转贴于：土地估价师考试网23.幼儿园，公园等设施的登记，结构，保证率，齐备程度等因素中，属于应的（ ）A.一般因素 B.区域因素C.个别因素 D.其他因素转贴于：土地估价师考试网24.作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有（ ）A.土地利用规划，容积率 B.用地结构，建筑舞高度C.用地限制条件，区域交通管制 D.建筑物密度，宗地用途25.计算主次于干道影响距离一般采用公式（ ）A.d=2s/l B.d=s/2l C.d=s/l D.d=2sl26.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部

7、分的价格，采用（ ）估算土地价格。A.收益还原法 B.市场比较法 C.剩余法 D.成本逼近法27.预期收益原则可以在（ ）估价方法中得以应用。A.成本法和剩余法 B.剩余法C.模型估价法 D.剩余法和收益还原法28.土地价格存在的根源是（ ）。转贴于：土地估价师考试网A.经济地租 B.绝对地租C.级差地租 D.垄断地租29.决定土地价格高低的主要因素是（ ）的存在。A.经济地租 B.绝对地租。 C.级差地租 D.垄断地租30.农业区位理论，工业区位理论和中心地理论的创始人分别是（ ）。A.冯。杜能，克里斯塔勒和阿尔申尔德。韦伯 B. 冯。杜能，阿尔申尔德。韦伯和克里斯塔勒C. 冯。杜能，克里斯

8、塔勒和阿兰索 D. 阿兰索。克里斯塔勒和阿尔申尔德。韦伯31.土地的有限性所引起的土地经营上的垄断是（ ）产生的原因。A.契约地租 B.绝对地租 C.级差地租 D.垄断地租32.级差地租：是指农业工人因（ ）所创造的超额利润而转化的地租。A.利用肥沃程度高和位置较好的土地 B.追加投资C.提高生产率 D.土地所有权垄断33.级差地租：是指农业工人因（ ）而产生的超额利润转化为的地租。A. 利用肥沃程度高和位置较好的土地 B.对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同C.提高生产率 D.土地所有权垄断34.低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是（ ）形成的条件。A.契约地租 B.经济地

9、租 C.绝对地租 D.级差地租35.根据中心地理论，（ ）市场区是一种便于组织中心地于服务区相互联系的最有效的全覆盖的路论图试。转贴于：土地估价师考试网A.三角形 B.四边形 C.五边形 D.六边形36.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有（ ）。A.区域人口密度 B.区域农业人口人均耕地 C.城镇商业活动强度 D.城镇非农业产出效果37.决定城市土地利用价值的重要因素是（ ）转贴于：土地估价师考试网A.经济发展状况 B.交通状况及通达度 C.人口密度 D.区位38.阿兰索在地租模型中引入（ ）概念，从而解决了城市地租的计算问题。A.同好曲面 B.买价曲线 C.区位平衡 D.非完善市场

10、39.资产阶级古典政治经济学的奠基人是（ ），他的主要著作是赋税论A.押当。斯密 B.威廉。配第 C.大为。李嘉图 D.冯。杜能40.第1部关于区位理论的古典名著是德国经济学家（ ）所撰写的简称孤立国。A.韦伯 B.威廉。配第 C.大为。李嘉图 D.冯。杜能41.城镇土地分等的对象是（ ）。转贴于：土地估价师考试网A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区，建制镇区土地转贴于：土地估价师考试网D.城镇建成区和近郊区范围的土地42.地震土地定级采用的是（ ）。并结合土地收益，价格测定，综合评定土地的级别。A.数

11、理统计数 B.多因素分值加和法 C.层次分析法 D.修正法43.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（ ）。A.将因素两两之间都进行比较 B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法 D.可在因素结合中设置一虚拟目标44.因素分值计算中（ ）反映土地质量的优劣。A.因素指标作用比值 B.因素分值 C.土地总分值 D.宗地分值45.对面状的土地定级因素，描述不正确的是（ ）。A.这类土地因素所一度的客体在城镇中占地面积大 B.只对自身客体所在位置上的土地有影响转贴于：土地估价师考试网C.基础设施，绿地状况，自然条件属于此类转贴于：土地估价师考试网D.只要对周围地块

12、有外溢影响的，就不能当作面状分布因素处理46.定级单元界线（ ）。转贴于：土地估价师考试网A.是不同均质抵御的边界 B.是反映土地利用特征范围和空间实体边缘的标志C.在城镇中必须是一个客观存在的实体 D.必须呈连续分布47.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级，区级，小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15，10，20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12，21。则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为（ ）。A.33 B.45 C.48 D.7848.已知某因子于土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和

13、极限低值分别为130和20，则采用基值标准化进行标准化后得到的指标值为（ ）。A.455 B.53。3 C.54。5 D.61。549.某城镇有两个长途汽车站A和B，功能分分别是100和70，其影响半径分别为5000m和3000m。有一定级单元距A4000m，距B1000m，则在住宅用地定级中，采取线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为（ ）。转贴于：土地估价师考试网A.20.0 B.23.3 C.46.7 D.66.750.利用收益还原法求算地价时，下列中（ ）不是总收监产生的形式。A.土地租金 B.房屋租金 C.房地出组的租金 D.企业经营收益51.当房屋耐用年限超过土地使用权出

14、让年限时，年折旧费的计算公式为（ ）。A.房屋重置价（1-残值）/耐用年限 B.房屋重置价/土地出让年限C.房屋重置价（1-残值率）/耐用年限 D.房屋重置价/（土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限）52.若要用收益还原法评估不动产价格，应选用（ ）对房地产纯收益进行还原而求取。A.综合还原利率 B.建筑物还原利率 C.土地还原利率 D.房地产还原利率 53.一般而言，一下还原利率最高的是（ ）。A.承租土地使用权还原利率 B.土地还原利率C.建筑物还原利率 D.资本费用，经济费用转贴于：土地估价师考试网54.总费用是指为创造收益所投入的直接必要的是（ ）。A.劳动费用，资本费用 B.土地还

15、原利率 C.建筑物还原利率 D.综合还原利率55.属土地收益，但不能作为收益还原法评估估价的依据的是（ ）。A.直接收益 B.实际收益 C.客观收益 D.间接收益56.房地出租中，（ ）的费用计算与建筑物重置价无关。 A.管理费 B.维修费 C.保险费 D.房屋折旧费57.某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7%，则该企业拥有的承租土地使用权价格为（ ）万元。A.1405 B.24。82 C.42。14 D.84。758.某房屋于1990年底建成，耐用年限50年，1995年底办理土地出让手续，土地使用期限为40年，则

16、该房屋的可使用年限为（ ）。转贴于：土地估价师考试网A.40 B.45 C.55 D.6059.承租土地使用权职能按合同租金的（ ）及租期估价。A.现值 B.差值 C.终值 D.金额60.下列不属于土地收益的是（ ）。转贴于：土地估价师考试网A.承租方向出租方交纳的土地租金 B.承租方向出租方交纳的押金利息C.承租方向出租方交纳的保证金利息 D.承租方向出租方交纳的保证劲或押金61.某商住楼出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为（ ）万元。（假设其收益为客观收益）。

17、A.450 B.475 C.500 D.55062.在进行土地估价中，能否准确进行情况修正很大程度上依赖于（ ）。A.估价人员的经验 B.计算的精确要求 C.所收集资料的质量 D.比较案例的交易时间63.运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，改案例发生的区域与待估宗地所处区域（ ）。转贴于：土地估价师考试网A.只要在同一个城市即可 B.需在同一供需圈内 C.要相邻 D.需在同一级行政区内64.比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（ ）元/m2A.300 B.377.6 C.420.3 D.

18、423.765.有一比较案例其地价为1000元/m2，容积率为1。25，待估宗地容积率为2。0，其他条件军相同，则修正后的比准价格为（ ）元/ m2A.625 B.800 C.1600 D.以上都不对转贴于：土地估价师考试网66.当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到（ ）后，再进行修正。A.环比指数 B.综合指数 C.定基指数 D.条件指数67.除利用价格指数对地价进行时间修正外，还可以用（ ）的基本原理，建立地价和时间的相关关系，求取相关系数，利用指数修正交易案例。A.对照法 B.比较法 C.相关法 D.长期趋势法68.若情况修正系数协议为0.50，招标为0.

19、73，拍卖为0.9，1996年，1997年，1998年的地价指数分别为1.12 。 1。15 1。20 ，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/m2，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为（ ）元/m2。A.102918 B.1380。00 C.1440。00 D.1502。6169.某一宗地地价指数在1994年5月为100，地价为1000元/m2，在之后的前半年，地价指数每月在前一个月的基础上递增一个百分点，后半年则每月递增1。5个百分点，则1995年5月该宗地地价为（ ）元/m2转贴于：土地估价师考试网A.1126.83 B.1150.00 C.1160.71 D.1195.6270.在运用市场法评估不动产租金时，一般应选择（ ）进行比较分析。A.支付租金 B.实质租金 C.契约租金 D.纯租金71.在剩余法的基本公式中“地价=开发后的不动产售假-开发成本-利润-利息-税金”中，利息是指（ ）。A.不动产售价的利息 B.开发成本的利息 C.贷款利息 D.场地取得费及开发费的利息72.从纯理论上说，地租是扣除了（ ）后的余额。A.成本，利润 B.成本。利息。税收 C.成本，利润，利息 D.成本，利润，利息，税收73.下列情况中，（ ）的土地价格不能用剩余法评估。A.待开发土地 B.待整理