沈阳高力浑南新城项目营销策划方案68p

1、 立足于城市发展的角度，与今天的浑南对接 当环线限购成为改变居住行为的主要因素时 人们对新区域寄予的期盼是 新生活的时代意义和价值 此次高力的挥师进军，旨在地产群芳中低调夺魁 u沈阳城市宏观分析 u浑南新城投资情况分析 u房地产市场重点项目参鉴 u核心运作主题 u项目定位整合 u产品规划建议 u营销策略整合 u新峰资质简介 u沈阳城市发展战略意义沈阳城市发展战略意义 沈阳辽宁省省会，是东北和内蒙古东部的经济、文化、交通、商贸和信息中心，是全国的 工业重镇和历史文化名城。 振兴东北老工业基地战略的实施，使中国东北老工业基地辽宁省已连续4年保持经济快速增长。 在拉动区域经济增长中，有着举足轻重的作

2、用，在振兴东北经济的过程中，沈阳也具有示范效应。 沈阳现辖十区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。沈阳全市人口规模达 720.4万人，其中市区常住人口506.6万人，2007年开始，沈阳市首次进入全国城市gdp“3000亿俱 乐部”,实现了经济发展的一个历史性跨越。 2010年沈阳成为全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，是辽宁乃至东北地区全面 振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和 发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。 “全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳 ” ”

3、沈阳城市性质由“东北地区中心城市”上 升为“国家中心城市”，城市战略升级。 沈阳市2006-2010年的gdp年均保持10%以上的增长率，其中连续三年突破20%， 截止到2010年底已达到5017亿元，是2006年的2倍。 2010年人均gdp达到63667元，约合9976美元。根据国际成熟经验，人均gdp在 8000美元以下时，住宅是市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开。人均gdp达 到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为地产业的主角。 【2006200620102010年沈阳市年沈阳市gdpgdp及涨幅图表图表】（单位：亿元）（单位：亿元） 【2006200620102010年沈阳市

4、人均年沈阳市人均gdpgdp及涨幅图表及涨幅图表】（单位：元）（单位：元） 沈城重点打造以“一廊两带三圈一廊两带三圈”为架 构的商业构架体系，形成东联西接、南展 北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物 流中心。 位于“金廊”和“银带”交汇的浑南新 区是沈阳城市发展的方向和重点，必将成 为未来沈阳城市功能的载体和国际化形象 的代言。 城市外拓，南部将重点打造以高新技 术、航空产业和现代服务业为产业依 托的新城区。 【20062011年上半年沈阳市商品住宅供销图】 （单位：万） 【20062011年上半年沈阳市商品住宅销售均价图表】 （单位：元/） 近几年来，沈阳房地产市场呈现量价齐升的态势，200

5、9年以来商品住宅年销 售量均保持在1300万以上；2011年上半年整体均价突破5500元大关。 产品类型产品类型 总供应总供应新增供应新增供应销售销售 销供比销供比 （销售（销售/ /总供应）总供应） 面积面积 （万（万） 套数套数 面积面积 （万（万） 套数套数 面积面积 （万（万） 套数套数 面积面积 （万（万） 套数套数 多层594.9671256178.9421691175.662103529.52%29.52% 小高层137.591508337.54385347.84509834.77%33.80% 高层1240.01142087458.1953593398.474700032.13

6、%33.08% 洋房54.65361527.37187911.9479221.85%21.91% 别墅177.03587741.2147829.45107116.64%18.22% 合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52% 2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品类型划分） 2011年上半年市场中高层产品供销量最大，其次是多层产品。 产品类型产品类型 总供应总供应新增供应新增供应销售销售 销供比销供比 （销售（销售/ /总供应）总供应） 面积面积 （万（万） 套数套数 面积面积 （万（万） 套数套数 面积面积 （万（万） 套

7、数套数 面积面积 （万（万） 套数套数 60以下288.656021299.072017679.681691727.60%28.10% 60-90641.4184706247.4932194221.792898934.58%34.22% 90-120484.7647717171.4417020172.581714135.60%35.92% 120-144283.332152575.88573990.3686031.87%31.87% 144-180195.071224465.51407349.48312825.37%25.55% 180以上311.021151483.85329249.5319

8、6115.93%17.03% 合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52% 2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品面积划分） 2011年上半年市场中6090 供销量最大，可见市场中仍以刚需为主。 国家宏观调控相继出台，打压投机性政策目标明确 随着国家出台的住宅限购令政 策，带来很大的影响二环内所 有楼盘一时间出现滞销情况。 反其道观之，这一政策的出台 对于二环内的商业项目和二环 以外的所有楼盘带来了契机。 限购令政策的出台加上城市重 心的南移，使很多人的眼光都 投入到浑南新区。 时间时间政策政策 1月20日上调存款准备金率0.

9、5% 1月25日沈阳市普通住宅价格界定标准调整 1月26日国八条 2月9日 公积金贷款5年期以上利率上调至 4.5% 2月9日上调存贷款基准利率0.25% 2月24日上调存款准备金率0.5% 3月1日沈阳出台限购令 3月22日商品房明码标价、一房一价 3月25日上调存款准备金率0.5% 4月6日上调存贷款基准利率0.25% 4月18日上调存款准备金率0.5% 5月18日上调存款准备金率0.5% 6月20日上调存款准备金率0.5% 7月7日上调存贷款基准利率0.25% u浑南新城投资情况分析浑南新城投资情况分析 2010年2月28日，随着市委、市政府关于我市行 政区划局部调整的决定的推出，沈阳市

10、区划局 部调整方案清晰的展现在世人面前。在这次调整 中，和平、沈河、大东、皇姑等中心城区发展空 间有了新的拓展，而最具全局性和战略性的是将 东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形成了 建设“大浑南”的新格局。区域总面积600平方公 里，辖11个街道办事处，常住人口48.5万人。 大大 浑浑 南南 项目地块项目地块 本项目地块位于大浑南区域的几何中心。 东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形成了建设“大浑南”的新格局。 n空间布局规划形成六大功能区：空间布局规划形成六大功能区： 高新技术开发区（建成区） 浑南新城核心区 空港新城 沈抚新城 功能辅助区 城乡统筹示范区 n浑南新成浑南新成新的行政中

11、心、科技中心、文化中心新的行政中心、科技中心、文化中心； 浑南新城，北起沈阳三环路、南至机场北路之间，总规 划面积57平方公里，是“十二运”的主功能区，也是承担 沈阳市未来行政中心、科技中心、文化中心重任的浑南新 城整体规划中的重要部分。 【浑南新城总体规划】 【大浑南区域土地利用空间布局示意图】 大浑南区域定位为“引领沈阳成为中国北方地区中心城市”，东北地区最大的航空港。 行政中心行政中心 商务中心商务中心 文化创意文化创意 中心中心 沈阳南站沈阳南站 枢纽中心枢纽中心 全运村全运村 大学科技园大学科技园 总部基地总部基地 软件园软件园 航空产业航空产业 国际机场国际机场 世界第三代城市典范

12、世界第三代城市典范 新能源生态新城、建设 低碳、环保、节能新城 区 新沈阳的城市门户新沈阳的城市门户 沈阳经济区核心城区 沈 抚、沈本、沈辽鞍三条城 际连接带的交汇点 东北亚枢纽门户东北亚枢纽门户 桃仙国际机场/新沈 阳南站/地铁线 城市核心功能区城市核心功能区 重点发展：行政文化、 科研教育、创业创新、 社会事业 三环三环 浑浑 河河 沈阳老城沈阳老城 浑南新城浑南新城 二环二环 本案本案 北北 市府原址市府原址 市府新址市府新址 未来城市核心功能区、新门户未来城市核心功能区、新门户 “大浑南大浑南” 2010年7月沈阳浑南新行政区域重新划分， 新行政核心区和十二运主要功能区同步落定 奥体板

13、块奥体板块沈营路板块沈营路板块长青板块长青板块航高板块航高板块核心区板块核心区板块 航高板块 沈营路板块 奥体板块 长青板块 板块一：奥体板块 领跑沈阳中高端住宅，房价破万，全运会迎来新机遇 奥体板块位置奥体板块位置浑河大街以东，浑南浑河大街以东，浑南 中路以北，浑河以南区域；中路以北，浑河以南区域； 奥体板块奥体板块 40804080平平 中小户型较为稀缺，中小户型较为稀缺， 改善大户型引领区域主导；改善大户型引领区域主导； 目前板块内商品住宅高层产品均价已经目前板块内商品住宅高层产品均价已经 达到达到75007500元元/ /、洋房产品均价达到、洋房产品均价达到1200012000 元元/

14、 /。 沈营路板块位置沈营路板块位置沈阳奥体中心沈阳奥体中心 西侧，以沈营路浑河堡沿线为主导西侧，以沈营路浑河堡沿线为主导 沈营路在浑南区域开发最早，交通沈营路在浑南区域开发最早，交通 便利便利, ,发展成熟发展成熟 目前板块内高层产品均价目前板块内高层产品均价65650000元元/ / 板块二：沈营路板块浑南地产发展最早板块，居住氛围浓厚，市民较认可 长青板块位置长青板块位置长青街延长线以东、杨长青街延长线以东、杨 官河以西官河以西 区域内项目两级分化明显；一类以大东、区域内项目两级分化明显；一类以大东、 东陵动迁人群选择的经济型住区为主，另东陵动迁人群选择的经济型住区为主，另 一类为追求环

15、境的高端住区一类为追求环境的高端住区 目前板块内普通高层产品均价目前板块内普通高层产品均价65650000元元/ /， 高端物业高价破万；别墅产品均价已达到高端物业高价破万；别墅产品均价已达到 1200012000元元/ /。 板块三：长青板块“大学城”浑南后起之秀，房价因产品线不同而产生较大价差 航高基地航高基地毗邻桃仙国际机场，北至三环，南至塔山北，西至哈大客运，毗邻桃仙国际机场，北至三环，南至塔山北，西至哈大客运， 东至沈丹高速东至沈丹高速 现已形成两大区域，一是空航别墅区，二是白塔堡高性价比普通住宅区现已形成两大区域，一是空航别墅区，二是白塔堡高性价比普通住宅区 目前别墅产品均价目前别

16、墅产品均价12120000001600016000元元/ / 板块四：航高板块以空港别墅区为主要特点，被称为“城市第一居所” 1、汇置公园里 2、理想新城 金道 和鸿 军翔 高力高力 绿城全运村 月星 同方 星河湾 宝龙 鹏欣 富邦 福佳 月星综合体 星河湾综合体 军翔综合体 和鸿综合体 同方联合综合体（250万m） 港丰综合体（160万m） 月星集团综合体（240万m） 金道奥特莱斯综合体（342万m） 高力集团综合体（120万m） 鹏欣综合体（100万m） 富邦综合体（90万m） 宝龙商业（55万m） 名仕财富中心（15万m） 中国联通辽宁总部（8万m） 浑南国际医院（50万m） 目前有浙

17、江同方、上海月星、香港金道、江苏高力、辽宁黑牛等12家商业综合体 项目入驻新城，总投资额近800亿元，总建设面积近1700万平方米，建设内容为五 星级酒店、写字楼、酒店式公寓及住宅、购物中心及娱乐中心等。 目前板块房地产市场尚处于起步阶段，同期出地量大，但大多 尚未开工建设，绿城项目首批高层产品面积为95150，均价 在10000元/（含3000元/装修），后期有洋房、别墅产品 产品产品 已出地块均规模较大，百万平米以上大盘众多，规划多为商业 综合体，未来同属性、同类型产品供应集中，同质化现象严重 未来未来 板块具有极大的发展潜力，但区域面临着产品集中上市、同质化 现象的压力，项目突围面临极大

18、挑战 现状现状 区域市场暂无参考样本，节选周边板块、竞争 板块和类似板块作为本项目市场参考依据。 浑南板块（竞争板块，形成客户截流） 白塔板块（周边区域，目前市场借鉴） 苏家屯板块（类似板块，项目发展借鉴） 1、万科金域蓝湾 2、万科明天广场 3、万科鹿特丹 4、汇置公园里 5、理想新城 6、奥园国际城 7、恒大名都 1、万科金域蓝湾 2、万科明天广场 3、万科鹿特丹 4、金地长青湾 1 3 2 45 6 7 浑南板块 白塔板块 苏家屯板块 白塔堡板块地处三环外，距主城区较远，发展相对较为落后，原来基础相对较弱，城市感弱 化，农村印象浓重，周边配套低档。在售的项目较少，早期回迁项目较多。 板块

19、特征板块特征 以多层为主，少数楼盘主推性价比更高的洋房、别墅产品，如汇置公园里。 产品特征产品特征 客户特征客户特征 置业人群地缘性特征较为明显，主要来自大浑南区域客群，置业目的以自住为主，兼有少量 投资客。高端客户主要来自来自东软、育才、浑南规划局等单位。 产品类型产品类型建筑形式建筑形式面积区间面积区间销售价格销售价格 洋房4/5f972108500 别墅联排3f23031015000 项目名称理想新城 项目位置 沈阳东陵区塔北一路 1-7号 开 发 商 沈阳穗港房地产开发 有限公司 产品形式高层、小高层、多层 建筑风格现代简约 总建筑面积75万平米 容积率1.5项目占地面积50万平米 主

20、力户型45-176销售价格 均价6600元（三期 小高层） 销售情况已售21.4万平米交房标准毛坯 开盘时间 一期：09年11月19日 二期：07年9月15日 入住时间 一期06年11月31日 二期08年10月31日 物业管理诚志理想物业物业费1.2元/平方米/月 入市面积21万平方米户数与车位比1：0.6 优惠折扣 一次性94折，贷款96 折 入市套数1950套 客户结构周边原住民占项目主导，另附外区刚性需求客户，少投资客 配套设施 中小学: 育才学校、白塔中心小学 综合: 陆军总院，医大二院，中国银行 总供应面积配比 总销售面积配比 项目名称汇置公园里 项目位置东陵区白塔一街2号 开 发

21、商 沈阳穗港白云房地产 投资开发有限公司 产品形式联排，洋房 建筑风格托斯卡纳 总建筑面 积 88万平方米 容积率1.5 项目占地 面积 58万平方米 主力户型洋房100-180销售价格洋房8500元 销售情况已售10万平方米交房标准毛坯 开盘时间2011年6月入住时间2012年6月 物业管理 沈阳穗港物业管理公 司 物业费2元 入市面积11万平方米 户数与车 位比 1:0.8 优惠折扣一次95折、贷款97折上市套数591 客户群体、 结构 部分公园里一期业主 配套设施 教育：东北育才（幼儿园、高中）、浑南第一中学 商业：奥体商圈、五里河商圈、沃尔玛、乐购 医疗：浑南新区医院、陆军总院浑南分院

22、 总供应面积配比 总销售面积配比 板块发展较为成熟，配套设施完善，品牌开发商的进驻加速了区域的整体发展，目前已经形 成了较为高端的居住氛围。同时该区域也是市区客户前往本项目的必经之地，对本项目形成客户 截流。 板块特征板块特征 区域内产品类型丰富，目前以高层和洋房产品为主。 产品特征产品特征 客户特征客户特征 中高端改善型客户为主，和平、沈河等区域的外流客户。 项目名称 小高层高层洋房/多层别墅 供应面积热销面积供应面积热销面积供应面积热销面积供应面积热销面积 万科金域蓝湾120-166146 金地檀郡88-155 102155-210165金地檀郡 荣盛爱家郦都80-210 130-1401

23、40-180140-150荣盛爱家郦都80-210 万科城峰汇145-334已售罄 远洋和平府87-404 130145-158 150 222-242222-242 中海国际社区73-13790147-193169中海国际社区73-137 中海龙湾265-407265中海龙湾 项目名称万科金域蓝湾 项目位置浑南朗日街1号 开 发 商 万科金域房地产开发有 限公司 产品形式高层、洋房、小高层 建筑风格泰式园林风格 总建筑面 积 55.6万 容积率2.7 项目占地 面积 22.6万 主力户型144-180销售价格9500-13000元 销售情况已售56%交房标准 除北区1-6号清水， 其余全精装

24、，标准 1000元、1800元、 2500元 开盘时间2008年10月10日入住时间2009年12月31日 物业管理自有物业费 南区2.3元 北区1.9元 入市面积40.1万平方米 户数与车 位比 北区1：0.7 南区1: 1.1 优惠折扣一次性98折入市套数2639套 客户群体、 结构 沈河、浑南等地缘性客户为主，部分大东、皇姑 配套设施奥体商圈配套，小哈津、浑南一小等小学 项目卖点：项目卖点： 本竞品项目采用泰式园林 景观设计，整个园区的布局及 楼体外立面均凸显出泰式风格。 高层总供应面积配比 洋房总供应面积配比 高层销售面积配比 洋房销售面积配比 高层116 高层101 项目名称万科明天

25、广场 项目位置 沈阳市东陵区（浑南 新区）新隆街1号 开 发 商 沈阳万科东阪置业有 限公司 产品形式高层、公寓、小高层 建筑风格现代 总建筑面 积 600000平方米 容积率3 项目占地 面积 200000平方米 主力户型95-120销售价格9000-12000元 销售情况前期蓄客阶段交房标准简装 开盘时间2011年10月入住时间待定 物业管理自有物业费待定 入市面积未上市 户数与车 位比 1：0.88 优惠折扣暂无优惠入市套数未上市 客户群体、 结构 浑南工作的客户占多数，少数和平区、沈河区，外地客户 较少。 配套设施 教育：东北育才（幼儿园、高中）、浑南第一中学 商业：奥体商圈、五里河商

26、圈、沃尔玛、乐购 医疗：浑南新区医院、陆军总院浑南分院 项目卖点：项目卖点： 万科品牌开发商的强大召唤 力和物业管理服务优势，在本区 域已经形成一定的人气追捧。 项目本身属于复合型城市综 合体。传播的是集购物、休闲、 娱乐、餐饮、观光旅游等现代城 市综合性生活方式。 结论：结论： 由于项目没有正式销 售，以上所提供的资料为 一期欲推产品。本竞品项 目首推以小面积户型为主， 开发商考虑到首推需要高 认筹和高解筹率，所以推 出的面积主要以小带大。 总供应量面积配比 74 138 95 项目名称万科鹿特丹 项目位置和平区长白西路58号 开 发 商 沈阳万科永安置地有 限公司 产品形式普通住宅,高层

27、建筑风格 总建筑面 积 360000平方米 容积率3 项目占地 面积 120000平方米 主力户型93-143销售价格 8700元（含精装标 准1000元） 销售情况已售0.06%交房标准精装 开盘时间2011年9月13日入住时间2012年 物业管理自有物业费1.8元 入市面积4万平方米 户数与车 位比 优惠折扣开盘交5万诚意金入市套数360套 客户群体、 结构 成交客户以和平区为主，估占60%以上，其次是万科城老 业主再购，少部分来自其它市内区域 配套设施 长白时代广场、天河市场、铁路五小、南宁幼儿园。 项目说明：项目说明： 本项目坐拥长白区域，利 用开盘初期的价格优势快速抢 占市场，利用最

28、短的时间完成 项目在区域内的客户覆盖率， 利用老带新政策刺激一部分客 户。 结论：结论： 高层90-120面积段户型去 划率占到了71%，销量第一。 项 目首次开盘当天解筹率达到88%， 项目开盘路线以中面积段户型为 主，市场接受程度较高。 总供应面积配比 总销售面积配比 97 143 成长型板块，距离市中心较远，周边配套设施先对匮乏，主打大浑南概念。 板块特征板块特征 产品类型丰富，兼顾投资型与自住型产品。 产品特征产品特征 客户特征客户特征 中高端改善型客户及投资客为主，和平、沈河等区域的外流客户，以及南侧苏家屯客户。 项目基础资料 位置南京南街1188号会展中心对面 产品类型中高层、高层

29、、别墅 总占地面积600000平方米 总建筑面积2730000平方米 容积率总4.5 别墅1.8 高层3 绿化率35% 规划户数581（第一期） 车位配比高层1：0.5；别墅 1:2 交通状况333、327、165，临近地铁四号线 周边配套雪松医院，沈阳体育学院，绿岛学校 自身配套写字间，超市，商场，小学，幼儿园，会所 建筑风格北美大草原的赖特式建筑风格 外立面材质高层：涂料，别墅：石材 园林景观五重 开发商沈阳奥园新城置业有限公司 去化周期8个月 去化速度30套/月 在售主力产品高层：92、125 平别墅：240平 未来供应228万 项目优势 品牌开发商，自身为综合体配套齐全， 低碳高科技，

30、产权为70年 项目劣势交通不是非常便利 主要卖点 品牌开发商，自身为综合体配套齐全， 低碳高科技，产权为70年 奥园国际城奥园国际城 红色是一期在售的部分红色是一期在售的部分 别墅类型层数(地上层数)栋数套数是否有地下室地下室是否赠送 联排3层27123有赠送 别墅类型地下室面积范围车库朝向赠送花园方式 赠送花园面积范围(按户 为单位) 地上车库/地下车库 联排110-150南、北赠送100-380赠送40-50平车库 别墅类型客厅挑空餐厅挑空是否有工人房是否抗震是否新风系统 联排7.2米7.2米有有有 中高层信息 层数(按层数划分)栋数单元数梯户数层高得房率 1831-22梯2户2梯4户3米

31、82% 2222 2梯4户2.9米80% 高层信息 层数(按层数划分)栋数单元数梯户数层高得房率 33122梯4户2.9米80% 奥园国际城奥园国际城 当期户型配比 一期户型配比 类型 结构 面积区间 主力价格区间总价区间套数比例销售套数 销售率 去化速度 销售描述 中高层 二室92.66 6400-6600元/平 56-58万/套6439.5%5789% 三室125.6376.2-78.7万/套6439.5%5890.6% 四室 190.89 116.9-119.7万/ 套 1710.5%1164.7% 195.06 118.9-122.8万/ 套 1710.5%952.9% 小计16210

32、0%135 83.3%83.3% 高层 二室92.66 6300-6500元/平 56.1-57万/套14850%12685.1% 三室125.6376.6-77.8万/套14850%11879.7% 小计 296296100%100%24424482.4%82.4% 总计 45845837937982.7%82.7% 户 型 配 比 类型面积区间主力价格区间总价区间套数比例销售套数销售率去化速度销售描述 联排别墅 236-250 11000- 13000元/平 280-320万/ 套 6855.3%6088.2% 260-270 300-360万/ 套 4738.2%4493.6% 350-

33、380 385-455万/ 套 86.5%562.5% 小计123100%10988.6% 总计123100%10988.6% 奥园国际城奥园国际城 当期价格走势 层高均价（元/ ）层差朝向差 25层以上6400 只存在楼层差，每层差价50-150元/平 左右。 16-25层6600 11-15层6450 6-10层6350 1-5层6300 定价机制 奥园国际城奥园国际城 客群情况： 奥园国际城奥园国际城 项目名称项目名称高层畅销面积高层畅销面积洋房畅销面积洋房畅销面积 理想新城90-120 万科鹿特丹90-120 万科明天广 场 60-90 金地长青湾180以上144-180 万科金域蓝

34、湾 144-180144-180 汇置公园里120-144 竞品畅销户型分析竞品畅销户型分析 综合以上列举竞品项目，高 层产品的畅销面积区间在90-120 和180，洋房畅销面积区间在 144-180。 因此建议我们项目的户型规划 及配比要遵照市场实情，高层或 小高层产品以90-120平区间为主 力户型，洋房产品以144-180平户 型为主。 项目名称项目名称客户来源客户来源 理想新城原住民 万科鹿特丹和平区、少量原住民 万科明天广 场 工作在浑南、和平区、沈河 区 金地长青湾原住民、沈河区、和平区 万科金域蓝 湾 沈河区、浑南原住民，及工 作者 汇置公园里和平区、沈河区为主导 本区域客户来源

35、除原区域客 户占据多数之外，和平区和沈河 区客户较多。 因此，广告投放时应加大此 上三区域的传播力度。 竞品客户来源分析竞品客户来源分析 区域内项目多数以90-144面积区间户型作为主打面积段 由于区域优势，多数项目为提高自身产品价值，推出洋房，别墅等多维 度产品线。 价格价格 在浑南的奥体板块初建之时，价格走势平平，但随着政府的导向跟进，如 今奥体板块的市场价格已超越了市内五区中的几个区，如今新城具备的各 方优势已经超越当年的奥体板块。 客户客户 目前区域中的客户来源仍然以原住居民和工作在浑南的上班族为主导， 离市区较近的奥体板块项目可以接触到一些来自市内的客户，如果想被 更多的市内客户接受

36、，需增加交通、配套等设施。 产品产品 u房地产市场重点项目扫描房地产市场重点项目扫描 河西先导区，麓谷工业园西北部，属于工业园区，区域人居生活河西先导区，麓谷工业园西北部，属于工业园区，区域人居生活 配套差，但交通便利且无竞争者，属于房地产开发陌生区域。配套差，但交通便利且无竞争者，属于房地产开发陌生区域。 地块区位地块区位 项目区域无生活商业，距离区域商业行政中心麓谷中心2.5公里，距离长沙商业中心五一 广场10.5公里； 距离最近的中学博才实验中学3.6公里为2009年初建立； 2.52.5公里公里 10.510.5公里公里 项目南临桐梓坡西路，北临长常高速 和岳麓大道，到达一桥、二桥也较

37、为 便利。 区域配套 区域交通 区域客户 2009年之前基本没有知名项目，麓谷 工业园大量企业员工与管理人员为项 目提供了最基础的客户资源。 地块几乎以起始价成交，一方面地块位于非热门区域，另一方地块几乎以起始价成交，一方面地块位于非热门区域，另一方 面拍卖时为面拍卖时为20082008年房地产淡季。年房地产淡季。 地块成交信息地块成交信息 宗地编号 2008网挂004号 待定项目 区(县) 长沙县 居住 出让形式 挂牌 高新区麓谷工业园 公告时间 2009-06-14 2008-06-24 占地面积(万) 54.980965 2.1 建筑面积(万) 115.46003 建筑密度 30% 0%

38、 限制高度 地款监管资金（万元） 20000 起始价(万元) 79816.0 是 竞得单价(元/) 1494.881 82190.0 竞得人 湖南保利房地产开发有限公司 u地块面积较大，占地54.98万，建 筑面积115.46万，起始价79816万元， 成交价82190万元，保利以仅仅3%的溢 价率拿下该地块，单位土地价格仅仅 1494.881元/，楼面地价为711.85元 /。 u保利集团在2008年房地产淡季，在 几乎没有竞价的情况下成功购得该地 块。 信息来自新峰地产信息资源系统 成交信息 近郊具有发展潜力廉价大地块，交通便利，客户资源丰富，生近郊具有发展潜力廉价大地块，交通便利，客户资

39、源丰富，生 活配套不佳。活配套不佳。 地块选择小结地块选择小结 区位特征 地 块 特 征 企 业 特 征 保利.麓谷林 语 生活配套差 交通便利 工业园区 整体大面积地块 一定的内部景观资源 实力雄厚 开发经验丰富 竞争项目少 区位： 交通必须便利，开发商自身无法建设；客户 资源丰富，项目初期客户资源；无明显竞争 项目，避免干扰者的出现，打乱市场发展潜 力。 地块： 大地块，大盘项目方可建立完善的生活配套； 价格便宜，靠近主要交通线，才具备发展潜 力。 企业： 实力雄厚，开发经验丰富，可以打造配套齐 全的大盘项目的资金和开发实力。 保留原生态山体，完善区域配套，产品类型方面为高层保留原生态山体

40、，完善区域配套，产品类型方面为高层+ +小高小高 层层+ +别墅的产品线。别墅的产品线。 开发商：湖南保利开发商：湖南保利 项目总指标：项目总指标： 建筑用地面积为549809 建筑面积为1154600； 规划容积率：2.1 规划人口：1.08万户 社区配套：社区配套： 商业：20000平商业配套 教育：48班小学+中学1所幼儿园 3所 酒店：40000平酒店 产品规划产品规划 区域生活配套缺失本是本项目的最大弱点之一，通过规划大盘的配套，弥补了区域的配套缺失，形 成项目区域的绝对领导者的形象。 充分考虑原生态山体资源，规划200亩原生态山体，建立项目生态宜居形象。 充分利用项目2.1的容积率，规划高层、小高层和别墅的丰富产品线。 普通住宅产品基本为刚需产品，别墅产品以联排别墅为主。普