物业管理实务精讲班第28讲讲义

1、物业管理实务精讲班第 28 讲课件讲义 物业服务费编制的依据 四、物业服务费编制的依据 （1）收入的编制方式通常是根据收费标准 （ 单位时间费率形式 ） 和可收费的管 理面积。 （2）支出的编制依据包括： 1）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理 服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保 洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料 成本、能耗成本、外包费用等进行测算。 2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物 业的物业服务成本。 物业服务费核算要点及方法 五、物业服务费核算要点及方

2、法（熟悉） （一）确定服务费成本构成的注意事项 一是要求详细， 把具体消耗或支出费用分解得越具体， 才越真实； 二是全面， 不要漏项；三是测算依据准确，不用或少用估值。 （二）收集原始数据 服务费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集就至关重要。如 在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调 查，其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧 率、折旧时间等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准等有效依据 作为测算基础。 （三）物业服务费的测算 物业服务费测算，首先应根据物业服务费支出 ( 成本) 项目和内容进行分解， 然后由各部

3、门或相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设 备运行维护费项目时，应分别测算其子项目，如公共建筑及道路土建零修费、给 排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等的费用，在完成各子项 目测算的基础上，将子项目费用求和后即为所需“共用部位、共用设施设备运行 维护费”。 各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出 ( 成本)总额，加上物业管 理酬金 ( 酬金制)或法定税费及利润 (包干制 ) 后，即得出物业服务费总额。以物业 服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。 案例) 某项目可收费总建筑面积 10 万 m2，经测算该项目全年各项费用如 下：

4、 (1) 各类管理服务人员的工资、社会保险等 50 万元 (2) 共用部位、共用设施设备的运行维护费 20 万元 (3) 清洁卫生费 15 万元 (4) 绿化养护费 10 万元 (5) 公共秩序维护费 10 万元 (6) 办公费 5 万元 (7) 固定资产折旧 2 万元 (8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2 万元 (9) 业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费 6 万元 合计 120 万元 若采用酬金制方式， 且约定物业管理酬金比例为 10，则该项目单位物业服 务费标准为： 120万元 (1+10 )10 万 m212月1.1 元m2月 若采用包干制方式， 如该项目法定税费

5、和利润约 12 万元，则该项目单位物业 服务费标准为： （120万元+12万元） 10万m212月 1.1 元m2月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或 业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结 果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需 要解释的地方以文字进行表述。 专项维修资金的概念与来源 第四节 物业管理专项维修资金 一、专项维修资金的概念与来源（熟悉） 专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施 设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位 的管理

6、和使用属于代管性质。专项维修资金的来源主要有以下几个方面。 （一）法规规定的费用 按照建设部、 财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 （建住 房1998213 号） 的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款 2 3%的比例 向售房单位缴交维修资金。在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提 取，原则上多层住宅不低于售房款的 20，高层住宅不低于售房款的 30，该部 分专项维修资金属售房单位所有。 （ 注意这句话 ） （二）物业服务费结转的费用 物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额 的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入

7、专 项维修资金。 （三）业主大会中决定分摊的费用 根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会 决定向全体业主续筹的资金。 （四）业主共有物业的收益 物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经 业主大会同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。 （五）社会捐赠或政府拨款的费用 由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的费用。 专项维修资金的管理 二、专项维修资金的管理（熟悉） 专项维修资金属全体业主共同所有， 专项用于物业保修期满后物业共用部位、 共用设施设备的维修和更新、改造。由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管 部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金不计征营业 税。 专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证专项维修资金的安 全，在维修资金出现闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他 范围外，严禁挪作它用。在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委 托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨，业主大会 成立后 维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划， 经业主大会审定后买施 在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当 办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地 产行政主管部门和业主委员会备案。在业主转