工程维修部各岗位应知应会(修订).

1、IXflfiF1 JINBI PROPERTY COLTD工程维修部应知应会零年七月运行主管（领班、工程师）1、运行主管的工作内容包括什么？ 答：（1）负责各设备系统的日常运行、 维护保养。 掌握设备运行状况， 发现异常及时处理。（2）负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。（3）起草各项设备设施管理制度和技术规程， 经审核批准后组织 实施。（4）通过班前和班后会的形式对运行技工进行岗位培训。（5）组织运行技工开展停电停水的应急演练。（6）负责与政府或相关业务主管部门进行联络和沟通。（7）负责能耗管理工作，控制运行成本。（8）对设备发生事故或故障的案例进行针对性分析和讲解。（9）设

2、备设计不合格的技术进行有效改造。2、怎么开展设备系统的日常运行工作？ 答：（1）每月 25 日编排运行技工排班表，并报工程维修部经理审核；（2）安排运行技工执行对供配电系统、发电机及其附属设施、公 共照明系统、给排水设备设施的巡视检查；（3）每周定期审阅运行记录并在运行记录本签字， 不定期抽查设 备系统运行状况；（4）组织对有异常情况设备的检查、调整，或转交维修组维修。3、怎么开展设备系统的维护保养工作？ 答：（1）每月 25 日编排设备设施月保养计划表，并报工程维修部经 理审核；（2）安排运行技工根据每种设备的维修保养规程实施设备的维护 保养，并认真填写保养记录；（3）检查保养结果，并对保养

3、完毕的设备做试运行；（4）保养前材料、工具、人员安排的准备工作。（5）保养后检查工具的清点及现场的清理。4、如何监管外委单位的作业施工？答：（1）认真阅读外委合同及国家相关技术标准、规范、法律条例， 了解外委工作内容和范围、达到的效果和技术指标、施工期限等；（2）根据外委作业施工的性质安排运行技工实施全程跟进或间断 跟进，要求跟进人员及时制止或处罚外委单位的违章违规行为；（3）检查作业效果或施工质量， 定期对外委单位的履约情况作出 评价。5、如何出台设备设施的管理制度或技术规程？ 答：（1）熟悉和掌握当地的气候条件、法规政令、人文习惯；（2）以物业集团的管理制度或技术规程为蓝本， 结合当地情况

4、作 适应性修改；（3）修改完成后报工程维修部经理审核。6、如何对运行技工进行岗位培训？ 答：（1）通过班前会和班后会的形式开展岗位培训；（2）培训内容包括各种设备设施的巡视保养要点， 怎样填写巡视 保养记录，各种设备设施常见故障的判断处理；（3）每次会议结合当前设备运行状况进行点评， 提出巡视保养要 求及注意事项；7、如何组织停电停水应急处臵演练？ 答：（1）根据停电停水处理程序结合每月排班设定应急处臵责任人；（2）随机测试应急处臵责任人的到位时间以及对应急操作内容的 掌握情况；（3）测试结束后召集参加演练人员进行讲评， 对测试不合格的应 急处臵责任人增加测试次数。8、物业工程需跟哪些政府或相

5、关业务主管部门打交道？ 答：（1）供电、供水、 供气分别为国电公司、 自来水公司、 燃气公司；（2）排水、消防为市政、消防局；（3）电梯、锅炉为技术监督局；（4）电视、电话、手机信号覆盖为有线电视台、中国电信、中国 联通、中国移动。（5）防雷检测单位气象局。（6）电工安全工器具检测单位供电公司（7）水质检测单位济南市卫生局、防疫站9、怎样进行能耗管理？ 答：（1）每月统计公共区域照明、公共设备设施和地下车库通风的用 电量；（2）将本月的用电量与上月以及去年同期的用电量进行比较， 分 析增减的原因，制定降耗措施；（3）降耗措施包括调整公共照明时间、 杜绝供水系统的跑冒滴漏、 合理设臵空调的温度和

6、运行时间、 合理运作地下车库通风机、 采用节 能灯具、电梯的召唤方式尽量采用并联或群控；（4）落实降耗措施，统计降耗效果。维修主管（领班、工程师）1、维修主管的工作内容包括什么？ 答：（1）负责设备设施维修、 工程改造、 设备更新的组织和实施工作。（2）编制设备大修工艺、程序并组织实施。（3）通过班前和班后会的形式对维修技工进行岗位培训。（4）负责为业户提供维修服务的组织和实施工作。（5）分析每月维修工作开展情况（6）编制每月的维修计划及材料申购表。2、如何开展设备设施的维修工作？答：（1）维修任务确定后，了解任务的内容和范围、达到的效果和技术指标、维修期限等；（2）确定维修技工的人选并作技术

7、和安全交底；（3）安排维修技工准备维修工具和材料， 落实对受影响区域的告 示及围蔽；（4）实施维修；（5）维修完工检查或试车以及清理维修现场。3、怎样进行工程改造或设备更新？ 答：（1）根据项目需求编制立项申请，陈述申请理由、改造或更新内 容、费用概算以及实施方式（外委或自行实施） ；（2）针对改造或更新内容作市场调查了解；（3）立项申请获批准后， 对工程量大、 专业性强的项目外委解决。（4）自行实施的则编排计划，落实人员、材料或设备；（5）实施改造或更新；（6）验收及遗留问题整改。4、如何编制设备大修工艺、程序？答：（ 1）对设备大型或复杂的维修项目， 需编制维修工艺和维修程序；（2）编制前

8、需认真查阅设备的产品说明、操作指南、设备档案等 技术资料，充分了解设备性能以及故障所在；（3）编写过程可以组织承担过类似维修或经验丰富的维修技工进 行研究，讨论；（4）经过反复推敲的大修工艺、 程序报工程维修部经理审批后方 可执行。5、如何对维修技工进行岗位培训？ 答：（1）通过班前会和班后会的形式开展岗位培训；（2）培训内容包括各种设备设施的维修要点， 各种设备设施常见 故障的维修心得经验介绍；（3）每次会议结合当前设备设施运行状况进行点评， 提出维修要 求及注意事项；6、怎样为业户提供维修服务？答：（ 1）接到报修即安排维修技工在 5 分钟内带齐工具、备件到达维 修现场，由业户在维修单上签

9、认到场时间；（2）要求维修技工到达现场后先对报修内容进行确认，并在30分钟内开始施工。属有偿服务的，应向业户出示收费标准、业户同意 付费后才开始维修；（3）维修工作完成后，维修技工要及时向业户检验维修后效果， 实验次数不少于三次； 同时应及时清扫工作场地， 恢复各物品的原来 状态（ 位臵） ，并礼貌地请业户在维修调度单上签名确认；（4）维修工作结束前，维修技工不得撤离现场，经业户书面申请 维修技工提前撤离的除外， 其申请须附于维修单背面， 作为免于考核 的书面证明。7、每月的维修工作分析要点有哪些？ 答：（1）每月 24 日统计维修完成率和返修率；（2）对未完成的维修项目按待工、待料、维修条件

10、受限、碰到难 题、其他进行分类，重点解决待工待料问题，对其余三类及时向工程 维修部经理汇报寻求支持；（3）对返修项目按施工问题、材料问题、人为损坏、其他进行分 类，重点解决因施工问题造成的返修， 对其余三类及时向工程维修部 经理汇报寻求支持；（4）统计材料领用情况， 检查零部件以旧换新落实情况及耗材的 消耗情况；8、如何编制维修计划及材料申购表？答：（1）每月 25 日编制维修计划及材料申购表；（2）维修计划包括运行组在设备运行及保养过程中发现转来的、 日常报修未完成的以及工程改造和设备更新三方面的内容， 并适当为 紧急抢修作预留；（3）结合维修计划起草材料申购表， 逐项清查库存量并作核减后，

11、 编制正式的材料申购表。运行技工1、运行技工的工作内容包括什么？ 答：（1）按规定时间对设备设施进行全面巡视、检查，并填写巡查记 录；（2）根据需要对设备设施进行开启、关闭操作；（3）根据维修保养计划对设备设施进行维护保养；（4）定期检查所管理设备和设备房卫生状况，必要时提出建议或申 请，确保设备设施、设备机房的整洁；（5）设备设施发生异常情况时，及时处臵；（6）做好交接班工作，认真填写交接班记录；（7）对公变的巡查，发现异常及时拔打国电公司抢修电话。2、市电供给情况如何？答：（1）为小区送电的国电公司开关站名称;（2） 具体位臵;（3） 值班及报修电话;（4） 供电线路编号。3、供配电系统有

12、哪些主要设备？答：（1）高压配电室（编号、位臵、供应区域）;（2）变压器（编号、位臵、容量（ KVA、供应区域）；（3）低压配电室（编号、位臵、供应区域）。4、备用柴（汽）油发电机配备情况怎样？答：配有 台柴（汽）油发电机，位于栋 层，功率为Kvy主要供应。储备油量供电时间是小时。5、市政供水情况如何？答：（1）为小区供水的市政水厂名称；（2） 具体位臵;（3） 值班及报修电话;（4） 市政水表的位臵。6、给水系统有哪些主要设备设施？答：（1）市政水接入小区水管（管径、接口位臵） ;计量水表位臵。（2）低位水池（编号、位臵、储水量（m）、供应区域）；(3) 供水泵(编号、位臵、扬程( m、流量

13、(m3/s)、供应区域)功率，电流;(4) 水泵控制柜(编号、位臵、控制区域)。7、排水(排污)系统有哪些主要设备设施？答：(1)市政排水(排污)管网(接口位臵、口径、相对标高);(2) 排污泵(编号、位臵、扬程(n)、流量(m/s )、排污区域);(3) 排污泵控制箱(编号、位臵、控制区域)。8、如何进行交接班？答：( 1 )按规定时间提前 15 分钟到达工作岗位，进行交接班准备工 作；( 2 )交班：第一交设备运行情况，第二交仪表及公共工具，第三 交各种记录，第四双方核对 /检查无异议后签字确认；( 3)接班人员接班时检查的工作： 查看上一班运行记录是否完整， 听取上一班设备设施运行情况介

14、绍，检查仪表及公共用具是否缺损、 整洁；( 4)有下列情况时不得交班：接班人员未到岗；接班人员有醉酒 现象及其它原因造成精神状态不良时； 设备设施有故障， 影响系统正 常运行。9、如何巡查高压配电室、配电柜？答：( 1 )每班要巡查两次；( 2 )防小动物设施是否完好；( 3 )各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；( 4 )有无异常响声或气味；( 5)安全操作用具是否齐全，是否存放于规定位臵；( 6 )温度、通风是否正常；(7) 直流电屏电压是否正常。10 、如何巡查变压器？答：(1)每班要巡查两次；(2) 变压器运行是否超温(85 C)(如果是油浸式的，观察变压器油位、 油色是否正常，是否

15、有漏油现象 )；( 3 )有无异常响声或气味；( 4)各种仪表指示是否正常；( 5)用红外测温枪检查各种接头是否有过热现象，观察有无烧伤痕 迹。11、如何巡查低压配电室、配电柜？答：( 1)每两小时巡查一次；( 2)防小动物设施是否完好；( 3 )有无异常响声或气味；( 4)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；( 5)单相、三相电压是否在额定值的 10%范围以内，是否超载运行；( 6)打开配电柜柜门，查看母排颜色是否正常；( 7)各种接头是否有过热或烧伤痕迹。( 8)温度、通风是否正常；12、柴油发电机试运行主要有哪些要点？答：( 1)发电机应每 15 天试运行一次(期间有运行者除外) ；(

16、 2)检查各连接、紧固和操作部分是否牢固；( 3)检查燃油、机油是否足量；( 4)检查蓄电池电压( 24V)；( 5)不允许带负荷试运行；( 6)有调速手柄发电机：机组手动启动后，先把空载转速逐渐增加到 1000-1200r/min 进行柴油机预热，预热后再提速到额定转速；( 7)有调速手柄发电机：停机时先降低转速至 1000r/min 左右，运 行几分钟后才可以停机；( 8)检查水箱或冷却系统。13、如何巡查运行中的柴(汽)油发电机？答：( 1)每小时巡查一次；（ 2）有无异常声响或大的振动；（3）有无异常气味；（4）机油压力、冷却水温是否正常；（5）频率波动是否较大；（6）三相、单相电压是

17、否正常，三相电流是否有过载现象；（7）各信号灯指示是否正常；（8）排烟颜色是否正常，是否有漏油 （机油、柴油 ） 、漏水现象。14、如何巡查水泵房、水泵？答：（1）每两小时巡查一次；（2）有无异常声响或明显的振动；（3）出水压力是否满足要求；（4）水池（箱）水位是否正常；（5）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。15、如何巡查水泵控制柜（含变频器） 、电机？ 答：（1）每两小时巡查一次；（ 2）电机、控制柜有无异常气味；（3）电机、控制柜有无异常声响；（4）电机温升是否正常 （应不烫手 ）；（5）变频器散热是否正常，参数显示是否正常；（ 6）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上指示灯显

18、示是否正常。16、直流屏如何操作？答：（1）操作前检查直流屏柜各元件无损坏，接线无松动，电池无异 常，各路输出开关在断开位臵；（2）合交流电源开关，给直流屏模块及电池送电；（3）合直流电源开关，向合闸控制母线供电；（ 4）分别合各路输出开关；（5）停电顺序与上相反；（6）某段母线上设备无操作时，应断开相应的合闸电源，有操作时 再合上，操作完毕后马上断开 17、进线隔离柜如何操作 （10KV） ？ 答：（1）送电前检查本柜外，还要检查进线柜开关在断开位臵； （ 2）与上一级供电部门联系好后，确认上一级供电部门已将电送到 本室后，再将开关推入工作位臵，确认触头接触良好。（3）检查三项电压是否正常平

19、衡。（ 4）穿绝缘靴，带绝缘手套。 （适用于一切带电作业）18、进线柜如何操作 （10KV） ？ 答：（1）送电前检查本柜外，还要检查各出线开关在断开位臵；（2）将开关摇至工作位臵，确认触头接触良好，再合闸送电；（3）检查运行是否正常。19、变压器出线柜如何操作？ 答：（1）送电前检查本柜外，还要与现场联系。确认二次侧总开关在 断开位臵，变压器（干式变压器的门关闭，锁好）周围安全距离内无 人、无异物；（2）开关推入工作位臵，确认触头接触良好后，再送电；（3）检查三项电压是否平衡，声音、温度是否正常。20、柴油发电机启动前都需要检查什么？ 答：（1）检查机油油位是否在标示刻度线以内，不足加同型号

20、机油至 标示线以内位臵；（ 2）检查冷却液是否在水箱盖以下 8cm 左右，不足加清水至上述位 臵；（3）检查电池液液位是否在极板面上15mn左右，不够加电解液至上述位臵；（4）检查电池电压是否在24V左右，如偏低则充电或更换新电池；（ 5）清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却 通风顺畅；（6）检查油箱中是否有足够的燃油以及燃油系统管路无渗漏 , 到引擎的管路是否畅通，如燃油存量过低添加进口或国产O柴油；（7）确保柴油发电机组总空气开关在 OFF（关）状态。21、柴油发电机如何手动启动？答 ：（ 1 ） 在 柴 油 机 控 制 面 板 上 把 MAN（ 手 动 ）/AUT（ 自

21、动）/TEST（试验）臵于MAN位上；（2）按下柴油机控制面板上的START按钮,即激发控制系统及启动 系统,5秒后启动引擎，立即使START按钮复位，启动马达将自动脱离， 引擎回转达高速 , 柴油机组进入工作状态 , 柴油机控制板上五个指示 灯SUPPLY,GENERATOR LIVE GENSET POWER SUPPLY,ENGINE RUNNING,CHARGE亮当柴油发电机控制面板上的电压表读数为 400+10V,频率为50+1HZ时，转速1500,合上柴油发电机控制柜上 630A出线空气断路器，在配电房关闭市电开关，按送电操作程序进行， 进入发电运行状态；（ 3）若引擎无法顺利启动

22、 ,启动马达将于 20秒后脱离引擎机构 ,并发 出逾时盘车失败的警报，即OVERCRAN红灯亮.再次做启动，步骤 是等候两分钟 , 让启动马达冷却后 , 重新启动 , 若三次不能启动发电 机,则需对机组进行检查,排除故障。22、柴油发电机如何自动启动？ 答：（1）将控制屏面板上的各按钮复位；（2）在控制面板上把MAN/AUT/TEST的选择开关臵于AUT位 臵；（3）把柴油发电机总空气开关合上（ON）位臵；（4）如果“市电”停,柴油发电机在 8秒内便会自行启动并送电；（ 5）如果柴油发电机不能自动启动,控制屏面板上便会亮故障灯, 此时应把控制钮旋到“ SIOP（停）的位臵，查明原因并排除故障后

23、再 旋到” AUTO （自动）位臵，柴油发电机便会自动启动。23、柴油发电机如何停机？答：（1）市电恢复供电后,根据负荷大小,从大到小卸载,卸载后,让柴油发电机运行5-10分钟，在柴油发电机控制面板上，按下STOP 按钮，直到引擎停止转动后,STOP按钮上的指示灯亮，然后松开 STOP按钮，柴油发电机停机；（2）当柴油发电机油箱内燃油油位，在油箱出油管上5cm处时,应实 行手动停机；（ 3）自动启动停机 , 当 市电 恢复供电后 , 电源输送到发电机房柴油 发电机控制柜上 , 柴油发电机自动停机 , 配电房应急电源 断路器 分 闸，联锁，市电工作电源 断路器自动合闸,进入市电供电运行状态。24

24、、水泵（排污泵 ） 启动前都需要检查什么？ 答：（1）检查水泵（ 排污泵 ）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸 阀；（ 2）排除水泵机组真空筒里面的空气；（ 3）检查电压表、信号灯指示情况；（ 4）手盘水泵轴转动 3 圈，应灵活无阻滞。25、如何启动水泵 （排污泵 ）？答：（ 1）合上水泵 （排污泵 ） 控制柜（箱） 电源开关，将转换开关臵于“手 动”位臵；（ 2）按下启动按钮，水泵 （ 排污泵） 启动，注意观察启动电流；（ 3）如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3 分钟。如果三次都未启动成功， 则应查找原因， 排除故障后才能再启动；（4）确认一切正常后，按下水泵 （ 排污泵

25、 ）“停止”按钮，水泵 （ 排污 泵） 停止；（5）将转换开关臵于“自动”位臵，水泵 （排污泵） 自动启动并运行。26、如何停止水泵 （排污泵 ）？答：（1）将转换开关臵于“ OFF （停止）位臵，水泵（排污泵）停止运 转；（2）拉下水泵（排污泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要）。27、熔断器如何进行维修保养？答：（ 1 ）新熔体的规格应与更换的熔体一致；（ 2）检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹， 如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。28、交流接触器如何进行维修保养？答：（1）清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；（2）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；（ 3

26、）清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能 正常工作的触头应更换；（4）清洁铁芯表面的油污及脏物；（5）拧紧所有紧固件。29、热继电器如何进行维修保养？ 答：（1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如有损坏则更换；（ 2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修 处理，处理后达不到要求的应更换。30、断路器 （ 自动空气开关 ） 如何进行维修保养？答：（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于 10MQ，否则应烘干 处理；（ 2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更 换；（ 3）断路器 （ 自动空气开关 ） 在闭合和断开过程中，其可动部分与灭 弧室

27、的零件应无卡阻现象；（ 4）在使用过程中发现铁芯有异常噪音时，应清洁其工作表面；（ 5 ）检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉， 只能轻轻擦拭；（6）检查手动、电动闭合与断开（反复试验 3 次）是否可靠，否则 应修复；（ 7）检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；（ 8）检查接线处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧。31 、变频器如何进行维修保养？答： （1）检查变频器风机是否正常，如损坏需立即更换同型号风机；（ 2 ）清扫变频器冷却风道及内部灰尘；（ 3 ）拧紧所有紧固件；（ 4）检查导体及绝缘体是否有腐蚀现象，如有要及时用无水酒精擦试干净。32、如何对水

28、泵进行维修保养？ 答：（1）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑脂； 如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；（ 2）转动水泵联轴器，如果有碰撞现象，则应拆换同规格联轴器垫 子；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；（3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压或更换盘根；（4）清洁水泵外表；（5）如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上 油漆。33、如何对浮球阀进行维修保养？ 答：（1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；（2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；（3）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。34、配电柜空气开关跳闸如何处

29、臵？ 答：（1）判断跳闸原因 （短路或过载 ）；（2）查清楚负载种类及分布情况；（3）对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告运行主管，请求支援 解决；（4）排除故障，恢复供电。35、变配电房发生水浸时如何处臵？ 答：（1）视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；（2）堵住或关闭进水源；（3）如果漏水较大，应立即通知运行主管，同时尽力阻滞进水；（4）进水源堵住或关闭后，应立即排水；（5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理 （ 如用干净干抹 布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等 ） ；（6）确认湿水已消除，检测各项绝缘电阻达到规定要求，可开机试 运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行

30、。36、柴油发电机发生“飞车”现象时如何处臵？答：（1）切断油路： 将油门开关拉到停机位臵， 如果柴油机停不下来， 可以拆掉油泵进油管或高压油管；（ 2）切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清 器拆下，直接用棉被等物品塞住进气口 （ 切断气路时，一定要注意安 全）；（3）绝对禁止减少或去掉负载；（4）柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一 切正常后方可正式使用。37、柴油发电机房发生水浸时如何处臵？ 答：（1）视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；（2）堵住漏水源；（3）如果漏水较大，应立即通知运行主管，同时尽力阻滞进水；（4）漏水源堵住后，应立即排水；（5）排

31、干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干净干 抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；（6）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无 异常情况出现则可以投入正常运行。38、主供水管爆裂如何处臵？ 答：（1）立即关闭相关的主供水管上的阀门；（ 2）如果关闭了主供水管上相关的闸阀后仍不能控制住大量泄水， 则应关停相应的水泵；（3）立即通知客服部及运行主管，运行主管组织人员抢修；客服部 负责通知相关用户关于停水的情况； 如属市政给水应立即通知供水公 司抢修。（4）如地下水管爆裂，运行主管应立即组织技术人员尽快挖出爆管 位臵并及时修复；（5）爆管部位修复后， 由运行技工开水

32、试压 （ 用正常供水压力试压 ） ， 看有无漏水或松动现象；（6）确认一切正常后，对检修现场进行清理或回填土方，恢复原貌39、水泵房发生水浸时如何处臵？ 答：（1）视进水情况关闭机房内运行的设备设施并拉下电源开关；（2）堵住漏水源；（3）如果漏水较大，应立即通知维修主管，同时尽力阻滞进水；（4）漏水源堵住后，应立即排水；（5）排水完毕后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干净 抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；（6）确认湿水已消除、检测绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如 无异常情况出现则可投入正常运行。维修技工1、维修技工的工作包括哪些内容？答：（ 1）开展公共设备设施的维修，

33、包括变压器、低压配电设备、 柴油发电机组、变频器、电动机、给水泵等。（2）开展户内维修工作，包括维修供电线路、更换灯具、更换水龙 头、疏通下水道等。（3）开展公共设备设施大修或技术改造工作。（4）检修公共区域照明线路、更换灯具、更换空气开关等。（5）每月初对上个月的维修项目进行汇总、分析。2、工程维修部的公共维修工作如何进行？答：（ 1）接到维修调度单后立即制定维修方案。（2）维修技工准备好维修所需的材料和工具。（3）开展设备维修施工。（ 4）维修完成后维修主管验收签字，每天将维修调度单汇 总后返回客服前台。8、工程维修部的户内维修工作如何进行？答 : （1）接到维修调度单后立即制定维修方案。

34、（2）维修技工准备好维修所需的材料和工具。（3）开展设备维修施工。（ 4）如果一次不能维修完的需将不能完成的事由告之业主（比如材 料不全或者工具不全等）（5）维修完成后业主验收签字。（6）维修主管对维修完成情况进行确认，每天将维修调度单汇 总后返回客服前台。4、金碧物业集团户内维修工作规范的要点是什么？ 答：（1）执行维修工作时，应携带维修所需材料、工具及随身用品。（2）维修人员征得业主同意后方可进入室内进行维修，进门须穿鞋 套。（3）维修人员据业主要求和需要设计好方案。（4）维修工作完成后，维修人员要及时向业主检验维修后效果，实 验次数不少于三次； 同时应及时清扫工作场地， 恢复各物品的原来

35、状 态（ 位臵），并礼貌地请业主在维修调度单上签名确认。5、维修电气设备设施应注意哪些安全事项？答：（ 1）维修供配电系统应在断电后进行，确实无法断电的，必须 有专人监护，穿好绝缘靴，带好绝缘手套并使用带有绝缘柄的工具。（ 2）应分清相线、零线，选好工作位臵，人体不得同时触及两根导 线。（3）带电部分只允许位于作业人员的一侧。7、开展维修工作前后必须采取哪些措施？答：（ 1）开展维修工作前应做好相应的告知（示）、围蔽及成品保 护措施。（ 2）维修结束后，必须及时清理工作场地，恢复各物品的原来状态 （位臵）。（ 3）开展维修前一定要检查需要维修的设备是否有电，如果有电， 需断掉电源进行维修。7、

36、高压操作工具多长时间必须进行检测？答：（ 1）高压绝缘拉杆的检验周期为 12 个月。（2）地线的检验周期不超过 5 年。（ 3）绝缘手套的检验周期为 6 个月。（ 4）绝缘靴的检验周期为 6 个月。（ 5）高压验电器的检验周期为 12 个月。 8、如何检修干式变压器？ 答：（ 1）干式变压器检修周期为 6 个月。（2）切断电源并挂好接地线，并挂上“禁止合闸，有人工作”的指 示牌。（ 3）使用吸尘器清除变压器表面及内部灰尘， 并用干棉布擦拭干净。（4）紧固变压器接线螺丝，更换损坏的配件（温度计）。（5）拆接地线，摘除指示牌。9、怎样检修交流接触器？ 答：（ 1）断开电源，清除接触器表面的灰尘，尤

37、其是进线端相间的 灰尘。（2）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。（3）使用无水乙醇清除触头表面及四周的污物，更换烧蚀严重的触 头。（4）拧紧所有紧固件。10、怎样更换补偿电容器？ 答：（ 1）断开电源。（2）对新、旧电容器进行放电，拆下旧电容器电源线。（3）将新电容器固定在底座上，接上电源线，拧紧所有螺丝。11、怎样更换断路器（空气开关）？答：（ 1）断开断路器（空气开关）进线电源。（2）拆除断路器（空气开关）上下端接线，并记录好接线序号。（3）拆除断路器（空气开关）固定螺丝，将断路器（空气开关）取 下来。（4）将新的断路器（空气开关）固定，按照接线序号接线。12、如何检修断路器 （ 自动空气开

38、关 ）？答：（ 1）断开电源，清除断路器（空气开关）表面灰尘，尤其是两 相之间的灰尘。（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，更换损坏的灭弧罩。（3）轻轻擦拭主触头表面的金属颗粒，将其除去。（4）清除接线处烧伤痕迹。13、如何检修二次回路？答：（ 1）断开电源，并挂上“禁止合闸，有人工作”的指示牌。（2）紧固二次回路所有接线端子和接头，并清除接线处氧化物。（3）对线路线号管上不清晰的重新标注，遗失的进行补齐。（ 4）拧紧松弛的接头和接线端子。（5）摘除指示牌。14、如何检修主回路？答：（ 1）断开电源，并挂上“禁止合闸，有人工作”的指示牌。（2）紧固主回路所有接线端子和接头，并清除接线处氧化物。

39、（3）对母排油漆脱落的部位进行补漆。（4）对线路所有不清晰的标示重新标注，标示遗失的进行补齐。（5）摘除指示牌。15、如何检修电动机？答：（ 1）断开电动机电源，并挂上“禁止合闸，有人工作”的指示 牌。（2）使用吸尘器清除电动机表面灰尘，并用干净抹布擦拭。（ 3）打开电机接线盒，用无水乙醇擦拭电动机接线柱和电缆头，紧 固接线螺丝。（4）测试电动机绝缘电阻，对地必须大于 0.5MQ,否则应进行烘干, 烘干后绝缘仍然较低的，送外维修。（ 5）装好电动机接线盒，摘除指示牌。16、如何检修柴油发电机空气滤清器？答：（ 1）检查柴油发电机空气滤清器显示器：当显示器的透明部分出现红色时立即更换，处理完毕后

40、复位。（ 2）拆开空气滤清器，用压缩空气吹净滤芯灰尘，用干净抹布擦拭 滤清器表面及内部灰尘。（3）除尘完毕后，用灯光从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有 光点则表明滤芯已穿孔，应更换同型号的滤芯。（4）重新装好滤芯和滤清器。17、如何检修柴油发电机的蓄电池？ 答：（ 1）用干净抹布擦拭清除蓄电池表面灰尘。（2）用外用表测量蓄电池电压，若电压过低要及时充电。（3）查看电池液位是否足够，如果不够则加电池补充液液。（4）用无水乙醇清洗、擦拭蓄电池接线柱。18、如何更换柴油发电机机油？ 答：（ 1）更换机油应在柴油发电机停止时进行。（2）打开柴油发电机油底壳螺栓，排光柴油机机油。（ 3）往柴油机油底壳

41、加入干净的柴油，浸泡一段时间，打开油底壳 螺栓，排出柴油，并观察流出柴油状态，如果流出柴油比较干净，则 证明已清洗干净。（4）往柴油机油底壳加入相同型号的机油，达到正常油位。（5）更换机油时一般需同时更换柴油机机油滤清器。19、如何检修柴油发电机的控制屏？答：（ 1）断开控制屏电源，确保无电后开始检修。（2）使用吸尘器清除控制屏表面及内部灰尘，并用抹布擦拭干净。（3）使用无水乙醇清洁擦拭接线头，清除氧化层。（4）拧紧所有接线头及接线端子。20、如何检修水泵？答：（ 1）断开水泵控制电源，并挂上“禁止合闸，有人工作”的指 示牌。（2）检查水泵盘根，若出现严重磨损或断裂应更换同规格盘根。（ 3）检

42、查水泵联轴器和轴承，若损坏及时更换。（4）检查润滑情况，加注润滑脂。（5）清洁水泵表面，摘除指示牌。21、如何检修变频器？答：（ 1）断开变频器主电源及控制电源，并挂上“禁止合闸，有人 工作”的指示牌。（2）检修人员触摸控制柜门金属导体，释放人体静电。（3）使用吸尘器清除变频器表面及内部灰尘，并用帆布擦拭干净。（4）打开变频器外壳，用无水乙醇清洗、擦试电路板。（5）紧固变频器所有接线螺丝，并装好变频器外壳，摘除指示牌。22、如何更换远传压力表？答：（ 1）断开压力表电源，并做好标识。（2）拆除压力表接线，并记录号线号。（3）关闭压力表前控制水阀，拆除压力表。（4）安装相同型号的压力表，并恢复接

43、线。（5）拆除标识，合上压力表电源。23、怎样更换灯具？ 答：（ 1）断开灯具控制电源。（2）打开灯具保护罩，拆除灯具接线，将旧灯具卸下。（3）装上相同的灯具后，接好灯具线路，装上保护罩。（4）合上灯具控制电源。24、怎样更换水龙头？ 答：（ 1）关闭该水笼头前面控制水阀。（2）用扳手或管钳拆下水龙头。（3）清洁水龙头接头污物，将相同型号的水龙头丝扣处包上几圈生 料带，并用扳手或管钳进行安装。（4）打开该水龙头前面控制水阀。（5）放一些水，冲洗新的水龙头。25、如何疏通下水道？答：（ 1）如果发现堵塞的不严重，可用专用的疏通橡皮碗，在出水 口有水时抽压几下即可。（ 2）用一根橡皮或塑料管，一端

44、接在水龙头上，另一端塞入出水口 （皮管和出水口之间用旧毛巾等裹住，尽量不要漏气）， 然后打开 水龙头，用自来水的压力冲出堵塞的污物。（3）如有头发之类的杂物造成的堵塞，采用专用弹簧疏通器，摇动 手柄，把头发等取出来，然后再用第 2 条的方法。维修监理1、维修监理的工作包括哪些内容？ 答：（1）落实工程维保修施工人员，引领施工人员到约定业主户内施 工。（2）工程维保修问题的原因分析、查找及维修方案确定。（ 3）负责工程维保修过程中的成品保护监管、工期约定、工程量核 定、施工质量监督。（ 4）责任施工单位或备用维修队伍的维保修巡视和违规查处等。（5）住户装修施工方案工程部分的审核。（6）住户装修过

45、程中重点工序的控制、检查和验收。（7）定期（每天）对装修点进行巡查，并作好巡查记录。2、制定维保修方案的基本原则是什么？ 答：维保修立足于恢复维修面基本的使用功能和观感效果， 同时兼顾 维修成本、施工难度和可靠性等。3、由责任施工单位处理维保修问题的流程是什么？ 答：（1）接到报修，客服中心登记台账并通知原施工单位和地产工程 部。（2）地产工程部协调原施工单位维修。（3）施工单位维修施工。（4）维修完毕后施工单位清理现场，客服中心组织各方验收。（5）验收合格维修工程结束。4、由备用维修队伍处理维保修问题的流程是什么？ 答：（1）地产工程部签发委托维修任务书 。（2）楼盘客服中心组织备用维修队伍

46、进场维修。（3）备用维修队伍按照委托书所指定的维修方案施工。（4）维修完毕后备用维修队伍人员清理现场，楼盘客服中心组织各 方验收。（5）验收合格楼盘客服中心填写维修工程签证单（ 6）各方审核签名确认维修工程签证单 ，维修工程结束。5、如何制定维修方案？ 答：（1）查找维修问题产生的具体原因，并最终确定。（2）根据具体原因采取对应的维修措施 , 按照最简单最经济方式 制定维修方案。6、业主对维修方案有异议时，维修监理怎么办？ 答：业主对维修方案有异议时， 维修监理应积极做好与业主的沟通说 服工作， 若沟通之后仍然不能说服业主的， 维修监理应立即上报工程 维修部负责人，并配合工程维修部负责人和业主

47、进行沟通。7、维修监理工程师不在场时如何启用备用维修队伍？ 答：（1）维修监理须将情况以录音电话通知地产工程部维修监理工程 师。维修监理工程师无异议的， 维修监理立即按业主要求时间组织备 用维修队伍进场维修，并会同业主做好拍照和书面确认工作。（2）维修监理工程师有异议要求现场复核且业主同意的，待维修监 理工程师复核后再定。（ 3）维修监理工程师有异议又不到现场复核，维修监理直接按业主 要求时间组织备用维修队伍进场维修， 并会同业主做好拍照和书面确 认工作。8、维保修工作完成后如何验收？ 答：（1）维修完成后，维修监理通过录音电话通知地产工程部维修监 理工程师、业主和备用维修队伍进行现场验收。验

48、收合格后，维修监 理将已填写维修项目及工程量的 维修工程签证单 给业主签名确认， 业主确认后再交其他相关人员审核签名。（2）维修监理工程师因故不能参加现场验收的，维修监理应协调维 修监理工程师及业主另约时间验收， 或经维修监理工程师同意后保留 现场工程量计量依据， 经维修监理工程师确认后补签 维修工程签证 单。（ 3）维修工程签证单应在维修完成 24 小时内完成相关签名审核 工作。9、户内精装修的保修期限是怎么规定的？ 答：（1）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗 漏，为 5 年；（2）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。 详细规定参照国务院第 279 号令

49、建设工程质量管理条例 。10、维保修施工人员违反哪些规定按照 50 元/人进行扣罚？ 答：（1）不按照楼盘客服中心与业主约定的上门维修时间提前5 分钟达到维修地点等候开工的。（2）未办理小区临时出入证，出入小区未出示证件的。（3）不佩带统一工牌、不统一着装或衣衫不整进入小区的。（4）浪费业主水电、在业主家看电视的。（ 5）维修期间瞌睡、偷懒、在业主家抽烟、喝业主水或吃业主赠与 食品的。11、维保修施工人员违反哪些规定按照 100元/ 人进行扣罚？ 答：（1）向业主索要红包或小费的。（2）在业主家中睡觉，使用业主卫生间，使用业主物品用具的。（3）在业主家中喧哗，嬉戏打闹，翻动业主物品的。（4）酒

50、后上岗或上班时间饮酒的。（5）违反客服中心管理物业区域业主公约的。（ 6）不按规定施工噪音扰民的。12、维保修施工人员违反哪些规定按照 500元/人/ 次进行扣罚？ 答：（1）不按国家现行维修规范标准和维修方案施工、验收的。2）不服从工作安排或管理的（3）未作成品保护施工的。（4）顶撞业主、与业主争执、吵架的。（ 5）施工材料、垃圾不按规定堆放，占用电梯、电梯前室、楼道、 路面的；施工垃圾未及时处理，污染业主私家环境、公共场地、设施 的。（6）言谈不慎引起业主误解或泄漏公司秘密的。（7）施工期间引起业主投诉的。13、维保修施工人员违反哪些规定按照 1000元/ 次进行扣罚，并承担 所有损失？答

51、：（1）损坏业主家财产、公共设施、设备的。（2）偷窃业主财产的。（3）和业主打架的。（4）违反安全操作规程施工的。14、装修应审核哪些内容？ 答：（1）地面打凿、隔墙拆改。（2）洗手间的改造、防水处理。（ 3）管道系统的改造，包括给排水管道、煤气管道、厨房排烟管道 等。（4）阳台设施变更改动。（5）非设计指定位臵的空调安装。（6）电气线路改造、用电负荷加大。15、装修施工现场应注意哪些事项？ 答：（1）如装修施工过程须动火作业，必须办理动火申请手续；属临 时用电应提交用电申请。（ 2）为不影响邻近业主和整个小区的正常工作与生活，装修施工单 位需按照规定的施工时间进行施工。（ 3）装修垃圾必须“

52、袋装化” ，放臵在装修所属单元内，并按指定时 间、路线和位臵堆放。16、什么情况下需要下发装修整改通知单？ 答：（1）未经申请自行动火作业的。（2）因装修引起的漏水造成他人受损的。（3）末按装修审批范围进行装修施工的。（ 4）在规定的施工时间之外进行施工的。（5）未按指定的路线和位臵堆放装修垃圾的。（6）未申报或不符合规定条件自行开工装修的。（7）擅自占用公共通道的。17、水管打压法如何操作？ 答：（1）必须在水路施工完成 24 小时后进行。（2）水压试验前管路必须固定，接头明露，不得隐蔽，内丝端头必 须严密封堵。（3）加压可采用手动试压泵，打压时间不少于 10 分钟，仪表精度应 为 0.05

53、Mpa。（4）管路注满水后先排出管道内空气，进行水密性检查。（5）加压至规定的试压值（0.9 Mpa后，稳压1小时，观察接头部 位有无渗漏现象； 1 小时后再补压至规定试压值， 1 5分钟内压力降不 超过0.05Mpa为合格。18 、淋水法如何进行？答：采用 20伽的水管，在建筑物顶层连续淋水 6小时，观察内墙 面和窗边四周有无渗水痕迹。19 、如何做卫生间闭水试验？答：（ 1）把卫生间的门口用黄泥土、 低标号水泥砂浆等材料做个 30-50 厘米高挡水条（坎） ，把地漏等堵塞严密。地面放水形成深度 20-30 厘米深的小水池，并做好标记。（2）水存蓄 24 小时后，检查标记是否下降，检验下层楼

54、板是否否渗 漏。20、如何验收业主家中的暗敷给水管道？答：在进 行暗敷管道的验收前，要求业主将暗敷管道灌满水，并加 压到0.6Mpa,观察有无漏水、渗水现象，如无则可以进行下一步操 作，否则应进行整改，直到合格为止。21、装修点巡查应检查哪些内容？答：（ 1）检查装修施工人员是否按照装修方案施工，是否有超范围行 为。（2）检查装修施工的重点工序，如卫生间防水等。（3）检查装修施工的隐蔽工程，如暗敷管道等。（4）检查装修施工过程中必须的预防性试验是否按要求进行。（5）检查装修施工人员施工过程中是否采取了安全保护措施。消防技工1、消防技工的工作内容包括什么？ 答：（1）对消防系统设备的日常巡查；（

55、2）负责操作消防设备；（ 3）负责设备房消防设备设施的维修、保养；（4）对消防设备故障进行及时处理；（5）协助保安进行消防演习。2、消防系统日常巡检的主要设备是什么？ 答：（1）火灾自动报警系统及联动控制系统； （2）消火栓系统和自动喷水灭火系统；（ 3）防排烟系统、防火卷帘；（4）气体灭火系统。（5）UPS电源系统。3、报警控制器的检查要点是什么？答：（ 1）通过火灾报警控制器上的手动检查装臵，检查报警控制器的 各项功能是否正常；（ 2）切断交流电源，观察备用电源自动投入情况，各项功能是否正 常；（ 3）观察各电压表、电流表的指示值；（4）所有指示灯、开关、按钮应无损坏及接触不良情况；（5）通过手动检查装臵检查报警控制器的功能时，自动灭火、输出 控制接点等均不应动作，时钟亦不应停止计时。4、火灾自动报警系统及联动控制系统的日检内容是什么？ 答：（1）应检查集中报警控制器和区域报警控制器的功能（如火警功 能、故障功能、复位、消音等）是否正常；（2）有关指示灯有否损坏，（ 3）值班人员应将每日检查、处理问题情况记录在日常维护检查记 录表中。5、消火栓系统的日检内容是什么？ 答：（1）检查消防水泵控制柜工作状态及供电情况； （2）检查闸阀的标示有无缺损、闸阀状态是否正确（常开或常闭）；（ 3）检查消火栓箱封条是否撕坏，箱内设备是否齐全、是否完好无 损