房地产可行性研究报告模板

1、花 果 园 房 地 、4 r 项 目 可 行 性 研 究 报 告目录第 1 章总论 5一、项目背景及概况 52、项目名称 53、承办单位概况 54、可行性研究报告编制的依据 65、编制范围 66、项目提出的理由 77、拟建地点 88、预期目标 8（二）写字楼（总计 77-86万怦） 9（三）公寓（总计 11万怦）9二、问题与建议 10第 2 章项目投资环境与市场报告 11一、投资环境分析 11二、近几年贵阳房地产市场运行情况 121 、房地产开发投资情况 122、新建商品房预（销）售情况 123、二手房成交情况 124、外来购房情况 125、房地产发展前景 136、房地产发展趋势 137、营销

2、策略 13第 3 章建设规模的项目开发条件 15一、建设规模 15二、项目概况现状 151. 地点与地理位置 152. 土地权属类别和土地状况 15三、项目建设条件 151 、地形、地貌、地震情况 152、气候条件 163、水文地质 164、交通运输条件 165、生态环境条件 176、施工条件 177、政策环境 18第 4 章建设方案 19一、设计依据 19二、项目设计主题和开发理念 19三、项目总体规划方案 191 、规划设计原则 192、项目结构和布局 203、住宅物业类型和商业布局 20四、建筑设计 211、主要规范及标准 212、建筑风格及立面特点 21五、结构设计 221、指导思路

3、222、结构设计 223、结构选型： 224、地下室设计 225、使用工具及软件 22六、给排水设计 221、给排水 22第 5 章节能节水措施 23一、设计依据 23（1）建筑部分节能设计 24第 6 章环境影响评价 24一、编制依据 24二、环境现状 241、气象 242、大气质量现状 25三、项目建设对环境的影响 25四、环境保护措施 251、设计依据 252、设计原则 253、治理措施 26第 7 章劳动卫生与消防 27一、指导思想 27二、职业安全卫生健康对策与措施 271、安全施工保障措施 272、职业卫生健康对策与措施 27三、消防设计 281、设计依据与原则 282、总体消防设

4、计 283、室内装修防火 284、消防道路设计 285、水量 286、室内消火栓系统 288、自动喷水系统 29第 8 章组织机构与人力资源配置 29一组织机构 29二、人力资源配置 29第 9 章项目实施进度 30一、项目开发期 30二、项目实施进度安排 30三、项目实施过程控制措施 301、项目进度控制措施 302、项目质量控制措施 303、项目资金控制措施 30第 10 章 项目招投标 32一、工程项目招标投标概述 321、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。 322、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有 效途径。 323、招标制度能够

5、降低引进技术设备的价格。 324、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。 325、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化 33二、工程项目招标投标因素分析 331、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。 332、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。 333、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。 344、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。.345、业务素质高， 专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。 346、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个

6、重 要条件。 35三、招标依据 35四、招标范围 35五、招标方式 36第 11 章投资估算与资金筹措 37一、投资估算 371、法律依据 372、投资估算结果 37二、资金筹措 371、资本金筹措 372、债务资本筹措 373、资金来源落实情况 37第 12 章财务评价 38一、项目评估依据 39二、财务评价基础数据的选择 39三、财务评价 391、基本报表 392、盈利能力分析 39四、不确定性分析 391、敏感性分析 392、盈亏平衡分析 40第 13 章社会评价 41一、项目对社会的影响分析 411、引进先进的住宅开发理念，推动贵阳市房地产业的发展 412、开发精品社区，提高住户的人居

7、水准 413、发展贵阳市经济，从实质上提升区域价值 41二、 风险分析421、政策风险及防范 422、销售风险及防范 423、工期和工程质量风险及防范 42三、社会评价结论 43第14章研究结论与建议44一、可行性研究结论 441、市场分析结论 442、经济分析结论 44二、建议44第1章总论一、项目背景及概况2、项目名称花果园房地产项目3、承办单位概况单位名称：宏立城集团单位性质：民营企业注册资金：1亿元经营范围：城市市政设施，酒店投资及管理，物业管理，园林绿 化。董事长：肖春红企业负责人：肖春红，男，1968年出生，祖籍湖南，研究生学历。 贵州宏立城集团董事长，贵阳市人大代表、贵州省工商联

8、副主席。兼 任“和谐贵阳促进会”名誉会长。建设单位简介：贵州宏立城集团秉承“追求完美，服务社会”的 企业理念，坚守价值标准，以专业能力从市场获取公平回报。致力于 通过规范化、专业化的管理，公开、透明的企业文化及稳健快速的发 展模式，发展成为深受客户、 员工、合作伙伴欢迎和社会尊重的企业。 凭借公司治理和道德准则上的表现， 宏立城集团荣获 “中国诚信名牌 企业”和“贵州省最佳雇主”称号。自成立以来，贵州宏立城集团以开阔的心胸、全球化的视野不断 开拓，业务涉及城市市政设施、基础设施建设开发服务；非金融性项 目投资、顾问、咨询；酒店投资及管理；物业管理；房地产开发、销 售、房地产销售代理；文化传媒；

9、室内装饰装潢；园林绿化；建材， 装饰材料销售等多个领域。 集团通过不断积累、 形成独特的管理思想 与专业化、 品牌化的发展路线， 闯出了一条高起点打造自主品牌的新 路，先后荣获“中国房地产最具影响力开发实力企业” 、“ 中国房地 产最具影响力价值品牌企业” 、“2008 年中国房地产中西部品牌 TOP10” 等荣誉。在 2012 年全国工商联发布的“ 2012中国民营企业 500强” 名单中，贵州宏立城集团以 81.4 亿元的营业收入总额名列 381 位， 成为贵州省首家跻身全国民营企业 500 强的企业。贵州宏立城集团致力于不断提升产品品质，坚持“世界的眼光” 打造高品质产品为理念， 坚持高

10、起点规划、 高标准设计、高质量建设、 高效能管理， 努力向国际品质看齐。 集团旗下超百万平米高品质社区 “山水黔城”已成为著名品牌，是联合国环境规划署认可的“国际花 园小区”，荣获建设部颁发的“阿波罗城市建设桂冠”等荣誉。集团 创立的“黔城会”目前已成为贵州省最大的时尚消费生活服务资源平 台。4、可行性研究报告编制的依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资 200215 号审定的投资项目可行性 研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济 评价方法与参数（第三版） ；（4）城市房地产开发经营管理条例 ；（5）房地产项目经济评价方法 。5、编制范围依

11、据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对花果园房地产 项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、 财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。6、项目提出的理由花果园项目地处二环四路城市带中的贵黄路现代商贸商务功能板 块，系二环四路城市带建设龙头项目， 是贵阳主城区联系贵安新区的 桥头堡。花果园项目以建设贵阳都会新中心为己任，建设有以贵州地标级 406米双子塔、300米双子塔领衔的200万川“大贵阳”战略下的核 心CBD有以30万川环球商业广场、12万川花果园购物中心等十大 购物中心形成的贵阳第一商圈；有涵

12、盖七星级酒店、六星级酒店、五 星级酒店等全链条高品质星级酒店集群；有以16万川花果园湿地公园等六大主题公园构成的贵阳中央生活圈； 有八所学校构筑的贵阳中 央国际学区，地标建筑、商务集群、商业集群、星级酒店集群、城市 公园集群、中央学区、三甲综合医院花果园项目集合城市优质资 源，助力多彩贵州跨越发展。花果园项目打造200万川商业体系，以十大购物中心建设贵阳第 一商圈。其中30万川的环球商业广场，将汇集大批国际知名品牌， 无疑会成为带动贵阳、 周边州市甚至西南商业发展的新引擎； 花果园 20万川、700米长的贵阳街，以独特的国际风情水街商业模式，汇集 顶尖休闲娱乐品牌；20万川、2000米长的洋人

13、街，极具异域风情， 世界各地的特色经营更能体现贵阳的国际化进程；12万川的花果园购物中心预计在今年十月份开业， 是前所未有的低密度开放式商业街 区，业态主题为娱乐生活、休闲生活、健康生活。零售业态包括国际 品牌服饰、IMAX巨幕影院、餐饮娱乐设施等，吃、喝、玩、乐、购 一应俱全。花果园项目还建设同心光彩大厦、贵阳国际中心、国际金融街等 200万川大商务体系，构成“大贵阳”战略下的核心 CBD形成贵阳 全新的“中央活力区” 。奋进中的贵州需要一个地标来铭记着她发展的辉煌及其在世界眼 中的高度，花果园项目 406米地标级双子塔国际甲级写字楼，辅以 300 米双子塔，是一个恰当的城市地理位置、有象征

14、意义和美学意义 的建筑，她有理由成就贵州的全新高度。高星级酒店是城市综合实力的象征，花果园项目在四座双子塔里 重点引进七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等星级酒店，打造优 质的星级酒店集群，以吸引更多国内外高端游客前来旅游、洽谈商务， 助力多彩贵州跨越发展。花果园项目作为二环四路城市带开发的重点项目，顺势启动了 “六横六纵” 12条市政路网建设，这个系统包括4条40米宽双向8车道、 8条30米宽双向6车道的市政主干道，通过这些高规格、全方位的 市政道路，将南明区、云岩区、金阳新区、乌当区、白云区、小河区、 花溪区与花果园项目畅通的联系在一起。7、拟建地点花果园项目位于贵阳市主城区中心位置，总占

15、地面积 6000余亩, 总投资900亿元，总建筑面积1830万川，包括1230万川住宅、200 万川办公、200万川商业、150万川公寓、50万川公建。&预期目标（一）零售商业（总计124.9万川）1、购物中心（36.4万川） 邻里中心（租赁）：4万川 家 庭型购物中心（租赁）：8.4万川 大型购物中心（租赁）：24万川2、： 2万川3、步行街（部分持有）：21.5万川4、G区低密度商业群落（部分持有）：5万川5、C区裙楼商业（出售）：18万川6、配套商业（出售）：42万川嘖水池（二）写字楼（总计 77-86万叭1、甲级写字楼（62-70万川） 地标性写字楼（部分持有）：单栋体量340000,

16、规建1栋，总 计34万川 大型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000,规建4-5栋， 总计12-15万讥 中型总部写字楼（出售）：单栋体量10000-30000,规建8-12 栋，总计12-15万讥小型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建1-2 栋，总计4-6万讥2、乙级写字楼（出售）：单栋15000-30000川，规建8-10栋，总 计15-16万讥L按恥孟桩ttl J4-2fi?j商务次级中心2 C 1rn|l 匕爲赢级中心右3肯鼻甲tiMW：，：!鼻乙规丹悄權I心：I。個巧|鼻甲竭必程Ft 1 6-10AT中央商务区地标级写于楼-1 MffHfj（三）公寓

17、（总计11万町1、酒店式公寓（出售）：单栋15000川，规建4-6栋，总计8万 m2o2、高端酒店式公寓（出售）：单栋30000,规建1栋，总计3万m2ovT应券次皱朮心11檢廁配人崖务驚當悴= I.S.rrTj卜裔升肚缁中心2|flr（四）酒店（总计5.9万川）1高端酒店（租赁）：2.6万川2、中高端酒店（租赁）：3.3万川二、问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申 办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售 等方面均遵照国家及贵阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好 的可行性。贵阳市房地产市场正处

18、于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此 需要切实考虑市场容量和市场销售节奏； 在建设过程中， 需要严格控 制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介 顾问公司合作，强强联合， 打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市 场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第 2章 项目投资环境与市场报告一、投资环境分析2007 年全年国内生产总值 246,619 亿元，比上年增长 11.4%。分 产业看，第一产业增加值 28,910 亿元，增长 3.7%；第二产业增加值 121,381 亿元，增长 13.4%；第三产业增加值 96,328 亿元，增长 11.4

19、%。 第一产业增加值占国内生产总值的比重为 11.7%，与上年持平；第二 产业增加值比重为 49.2%，上升 0.3 个百分点；第三产业增加值比重 为 39.1%，下降 0.3 个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会 固定资产投资 137,239 亿元，比上年增长 24.8%。在城镇投资中，第 一产业投资 1,466 亿元，比上年增长 31.1%；第二产业投资 51,020 亿元，增长 29.0%；第三产业投资 64,928 亿元，增长 23.2%。 全年 房地产开发投资 25,280 亿元，比上年增长 30.2%，其中商品住宅投 资 18,010 亿元，增长 32.1%。商品房竣工面积

20、58,236 万平方米，增 长 4.3%。商品房销售面积 76,193 万平方米，增长 23.2%，其中商品 住宅 69,104 万平方米，增长 24.7%。 中央经济工作会议将 2008 年 的调控政策业位于紧缩，为 “防止经济增长由偏快转向过热、防止价 格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀” ，2007 年 12 月 8 日，央行 将存款利准备金率提高一个百分点；同年 11 月 CPI 同比上涨 6.9%； 随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位； 12 月国务院发 出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继 2004 年经来，因家 出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，

21、以“管严 土地，看紧信贷” 为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两 大命脉，房贷利率持续涨高， 同时各地政府在房地产税收方面也加大 了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房 地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。、近几年贵阳房地产市场运行情况1、房地产开发投资情况耒1：贵姑市2。歷2（110狂17月务地产开发宣成投资胄况单位2008 年2009 年2010年1-4月酝资产投资亿元601. 57782.64200.46房地円浚锁够7L170,1210. 3362. 79其中:住報资忆元96.72136.5238.682、新建商品房预（销）售情况表2:贵田市2008-20

22、1 Q年17月新逞堕品另销垮當况2008200920101-5 月pH售面饭万平方米382, 88791, 12318. 84茗丰:注宅万平方米363” 5813d. 7 1295. 35性宅臺数28414599582S613冷書均价元=方米337637704100苴-中:住宅元乎方托30SS360040003、二手房成交情况表弘 贵阳市2008-2010年$月二手房成交情况2003200520101-5.弓成立为积7?平方来77.78120.1243. 05住笔7T平方耒S1.29102.1243. 47住毛毒皈43314、外来购房情况5、房地产发展前景1优越的气候及自然环境气温适宜、森林覆

23、盖率高。“爽爽贵阳” “避暑之都”品牌提升。2、 城市经济、人口发展战略城市化率目标，2020年达到80% 市域常住人口 500万，其中城镇人口 400万2020年全市生产总值突 破3000元，人均8500元3、 城市空间发展战略实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略4、高铁、快铁、轻轨建设6、房地产发展趋势1各区域发展逐步走向均衡2、竞争格局多元化3、高科技、新材料普遍应用4、旅游休闲房地产前景看好7、营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项 目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广 策略：1、推广渠道 报纸广告 包括贵阳日报、贵阳晚报，属于

24、典型的政府报， 报 纸不宜投入过多，开盘和推新品前 1 2周进行3-4次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一 种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品 集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投 放。 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口 集中，单张派发能起到良效。 营销活动活动一“花果园湿地公园风光带竣工典礼” “花果园开盘庆典”。活动二：“广州炒房团贵阳购房动”。2、媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体， 户外广告三大主力广告集中宣传 湘水明珠，增强前期登记客户数量， 扩大蓄客

25、量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合 风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。 开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放 力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一 周每天投放。贵阳报纸：开盘前一月投放3 4次，以及每次新货上市投放1次。单张派发：每天均需进行的推广方式，力求单张波及到衡阳的每一 个角落。短信推广：一般一个月派发4 6次，开盘前每周发送2 3次。 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 12场，开盘后视 销售情况举行

26、。第 3章 建设规模的项目开发条件一、建设规模本项目总占地面积4002000.00川，总建筑面积为18300000.00 m2, 建设总容积率是 6.40，建设密度是 76.8%，绿地率是 58%。拥有 16 万m花果园湿地公园、50万m生态山体公园、16万m城市中心广场、 200万m商业、200万m写字楼、150 m方公寓、1230万m住宅。项 目规划三层立体交通， 12 条市政主干道， 4 条 40 米宽双向 8 车道， 8 条 30 条宽双向 6 车道，成就一个复合功能的城市片区。二、项目概况现状1. 地点与地理位置花果园坐落贵阳主城区， 东面与浣纱路相连， 南面接艺校立交桥， 西靠五里

27、冲，背面为智慧龙城住宅区。距离贵阳市中心（大十字）仅 1.5 公里，被云贵山环抱，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环 境。项目东面主要出口接花果园立交桥， 南面主要出口接艺校立交桥， 均系贵阳重要的交通枢纽。自然环境优越，交通十分便利，是一个理 想的商业、住家的风水宝地。2. 土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于贵阳市南明区彭家湾，面积为809183m2经贵阳市人民政府国用（xx）第xx号国土使用证批准为 城镇住宅 -写字楼-商业用地。本项目土地的开发建设规划，已经贵阳市规划局审议通过。三、项目建设条件1、地形、地貌、地震情况贵阳市位于贵州省中部偏北，东经 106 27 107 0

28、3 ，北纬26 11 26 55 之间，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地形、地貌走势大致呈 东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。奇特的喀斯特地貌大 量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、台地，海拔最高为 1762米，最低 506米，市区平均海拔 1071 米。东与龙里、瓮安县接 壤，南靠惠水、长顺县，西接平坝、织金县，北邻黔西、金沙、遵义 县。2008年汶川地震发生以后，北京师范大学环境演变与自然灾害教 育部重点实验室的科学家们， 曾针对全国省会城市进行地震危险度进 行排名。结果贵阳市以 0.13 的风险度，在 30 个省会城市中排名第 19 名。这意味着发

29、生地震的可能性很小。2、气候条件贵阳属亚热带湿润温和型气候， 夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足， 雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3 C左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为 24C ;最冷的一月上旬，平均气 温是4.6 C。宜人的气候为贵阳博得了 上有天堂，下有苏杭，气候 宜人数贵阳 之誉。贵阳市被称为 森林之城 ，贵阳市行政区域内现有林地面积 275 万亩，森林覆盖率为 41.12%。此外，市区四周群山环抱、 林木苍翠， 宽 1 至 7 公里，长逾 70 公里的环城林带，为贵阳市提供了绿色生态 屏障。目前，投资 1.1 亿元人民币 ,总长 223公里,面积 43万亩的新 环

30、城林带正在建设中， ,2010 年前，人均环城林带面积将达到 207 平 方米。3、水文地质贵阳市共有河流 98 条，河流水系属于长江流域的乌江水系和珠江 流域的红水河水系。 与红水河水系相比较， 乌江水系在贵阳市的流域 面积最大。多年平均天然径流深 400-760mm径流总量45.15亿m3（含地下水转换为地表水13.6亿m3可利用水量为15.2亿m3全 市人均水资源量1287m3可利用水量3.4亿m34、交通运输条件航空 1997 年 5月 28 日，距贵阳市中心约 1 2公里、车程约 20 分钟的可接受波音 747，空客 330 等同类及其以下机型的全重起降， 具有先进导航系统和设施的4

31、E级现代化机场-贵阳龙洞堡国际机场 投入空运。目前直飞航线辐射全国 50 个大中城市及香港，澳门，新 加坡，泰国曼谷等地。 是西南地区一个重要的航空枢纽。铁路 贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽， 川黔、贵昆、湘黔、 黔桂 4 条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔 3条铁路干线已 实现电气化。电气化程度居中国之首。公路 市域内现已形成以两条国道 （ 上海到昆明 321、广州到成 都 210）线，六条高等级公路 （贵阳- 黄果树、贵阳 - 遵义、贵阳 - 毕 节、贵阳- 新寨、贵阳- 玉屏、东北绕城环线 ）及五条省道 （贵开、贵 修、花磊、占织、久铜 ） 为骨架的市域公路交通网络。全年实现客运

32、 量 17799 万人次，货物运输量 4223万吨。5、生态环境条件2013 年，贵阳市森林覆盖率达到 44.2%。建城区新增绿地面积 103 万平方米， 人均公共绿地面积达 11.2 平方米，较上一年提高 0.35 平 方米。自然保护区 花溪区青岩油杉自然保护区，面积 3733 公顷。风景名胜区 贵阳市现有风景名胜区 9 个，其中国家级 1个，省级 8个：红枫湖风景名胜区（国家级）、百花湖风景名胜区（省级）、花 溪风景名胜区（省级）、开阳风景名胜区（省级）、息烽风景名胜区 （省 级）、修文阳明风景名胜区（省级） 、清镇暗流风景名胜区（省级） 、 香纸沟风景名胜区（省级） 、贵阳相思河风景名胜

33、区（省级） 。森林公园 贵阳市现有森林公园 7个，其中国家级 1个，省级 5个， 县级 1 个：长坡岭国家森林公园（国家级） 、息烽温泉森林公园（省 级）、景阳森林公园（省级） 、贵阳市鹿冲关森林公园（省级） 、贵阳 云关山森林公园（省级） 、贵州乌当盘龙山森林公园（省级） 、开阳二 重山森林公园（县级） 。湿地公园 贵阳市现有花溪国家城市湿地公园和小车河城市湿地 公园。由此可见，贵阳市绝对乃这正是中国人所追求的理想居家之地。6、施工条件花果园作为全省最大的危旧房、棚户区、城中村改造项目，其施 工难度显而易见， 但花果园拥有良好地理环境和交通便利， 在宏立城 集团的开发下快速高效的完成对花果园

34、的建设。7、政策环境本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规 划，贯彻了贵阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程， 美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 贵阳市南明区政府考虑到该项目投资大、 建设周期长， 带来的经济效 益及社会效益明显，将本项目纳入省、市重点项目， ，享受区政府给 予的有关有关优惠政策。第4章 建设方案一、设计依据1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93 （2002 年版） 2、民用建筑设计通则GB50352-20053、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067

35、-975、城市规划编制办法6、贵阳市城市规划行政技术准则7、贵阳市 2011 年城市总体规划二、项目设计主题和开发理念花果园项目总投资 300 亿元，总建筑面积 560 万平米， 5 年内 建成集商业、 商务、文化、休闲、旅游、居住为一体的繁华都市中心。 项目邀请国际一流团队进行科学规划、 完备配套设施， 成为贵阳市繁 华、畅通、低碳生态、代表城市发展水平的中心区域。花果园项目设 计多元化，建筑各具特色，形成了风格多变，技术与艺术相互呼应， 构成了多样的城市风格。 贵州宏立城集团力求把花果园打造成高品质、 原生态、多元化的复合型养生人居社区的， 凭借小车河优越的生态景 观资源和气候条件，通过生

36、态环境、建筑科学、服务设施和物业管理 的资源整合， 致力于促进业主和市民身心健康的改善。 为了适应购房 者的这种消费需求， 花果园在规划之初定位为城市养生地产， 并依托 项目周边的自然资源， 规划建设六大城市生态养生主题公园。 纵观花 果园项目的整体规划设计， 除了人居产品的提供， 更多的是整合了以 休闲、文化、生活、养生于一体的人居服务，并且在某些服务与配套 上更是与国际接轨。 花果园养生地产项目因有了六大城市生态养生主 题公园，将真正成为贵阳全新的高品质复合人居生活蓝本。三、项目总体规划方案1 、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保

37、证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计， 以建筑群体围合创造灵活多变的 环境空间； 人车双路线设计， 即相对人车分流系统， 避免车流对社区的穿 越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于贵州众多大盘规划，力图体现开发商发展 视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积 4002000.00 m2, 总建筑面积为18300000.00 m,本项目兼具现代高尚生活和东方传统 人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的 多元化,生活形态的多样化,用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住 社区配套, 确保该项目能够站在衡阳房地产业高端, 对市民选择居所 的审美趋向和生活方式产生

38、积极的影响, 在规划上采取低密度、 低容 积率、高绿化率的控制指标, 重视小区生态环境的塑造和人文环境的 培养,力争将项目开发建设成为一流的、 具有大规模高尚社区特征的 示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务,向人们诠释“新居住文 化”的阳光理念。 独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个 地块,形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居,强化了“水 景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区, 延伸到湘江岸边,真正做到景观的均好性。 更多的广场和绿化 开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景,设计了地下阳光车库,即 使在车库里也可以看见如画的园林风景, 并形成独具特色的下沉景观,

39、 使整个空间错落有致。 充分考虑衡阳的气候特点,在平面布局 上强调南北通透, 力求通风系统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸, 合理组织交通,尽可能减少公摊面积。3 、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主,靠近风景优美的湘江边布置联 排住宅水岸岛居,同时办公性质的高层公寓,物业类型较为多样。本项目商业类型齐全, 既有临街商业街,又有集中商业、 社区会 所。小区南北两个地块之间的市政路,结合小区主入口的设置,形成人流集中、 商业氛围浓厚的商业街， 沿小区东侧市政路规划了底层沿 街商业，增强了小区外围的商业氛围。四、建筑设计1、主要规范及标准GB50009-2001GB50007-200

40、2GB50010-2002GB50011-2001JGJ94-94GB50108-2001GB50007-2002建筑结构荷载规范 建筑地基基础设计规范 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 建筑桩基技术规范 地下工程防水技术规范砌体结构设计规范高层建筑混凝土结构技术规程GJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002 人民防空地下室设计规范GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程 CECS5：1932、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风 格，将新古典美学的精细、质感、厚重和

41、美感充分体现。 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色， 用复杂的线条曲线表现出 优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建 筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲 学 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格， 采用大尺度的阳光露台， 经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色 细化功能， 把握尺度营造气氛， 更灵活性的平面设计以满足日 益变化的生活模式。 充分考虑衡阳的气候特点， 在平面布局上强调南北通透， 力求 组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符

42、合当前及未来的市场需求， 提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸， 合理组织交通， 尽可能减少公摊面 积。五、结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：1、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。H、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的 能力。皿、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力2、结构设计 结构的安全等级二级， 设计使用年限 50 年，抗震 设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6 层以上的多层住宅采用框架结构， 4-6 层的多层住宅根据地质条 件和是否有地下车库， 确定采用

43、砖混结构或框架结构。 楼层盖均休用 现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶 板采用加设次梁的梁板结构， 以减少楼板的跨度和厚度； 梁采用反梁 形式，以满足建筑空间净高的要求。 地下室防水以砼结构自防水为主， 抗渗等极 S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPh系列结构软件2005年新规范版。六、给排水设计I、给排水 设计规范1)建筑给水排水设计规范GB50015-2003( 03年版）2)建筑灭火器配置设计规范GB50140-20053)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001( 05年版）4)建筑设计防火规范GB50016-20065)室

44、外给水设计规范GB50013-20066)室外排水设计规范GB50014-20067)国家和本地区现行的有关规范、给水设计规程、标准等I水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径 DN6O0小区东侧杨柳路上市 政给水管管径DN600市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要 求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。H用水量生活用水量Q=1440M3/D（ 138M3/H；室外消防用水量 Q=20L/S 皿给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。W消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径 DN150并分别从星沙 大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。 小

45、区室外有按规范设置 室外消火栓。 排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。 小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理 后，再排入市政下水道。第 5章 节能节水措施、设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护 环境的法规和政策， 改善湖南省居住建筑室内热环境， 提高采暖和空 调的能源利用效率， 根据中华人民共和国行业标准 夏热冬冷地区居 住建筑节能设计标准 ，JCJ134-2001 制定的标准为依据。(1)建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施

46、并且预防白蚁、 鼠等生物 侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面， 局部采用坡屋顶， 以增加温隔热 性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部 位均作隔热保温处理， 保证其内表面温度， 不低于空气露点温度并减 少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5 、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第 6章 环境影响评价一、编制依据1) 污水综合排放标准 GB8978-1996；2) 城市区域环境噪声标准 GB3096-93；3) 地表水环境质量标准 GHZB1-199；94) 大气污染物综合排放标准 GB16297-96。二、环

47、境现状1、气象全年气候的基本特点 :上半年气温延续近 10 年来一直偏高的特点， 主要原因是冬季偏暖， 而春季气温也一再偏高。 上半年气温基本趋势： 冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利， 同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响， 对环境有极大影响，例如: 候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收 和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比 较凉爽，雨季结束不明显， 与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是 厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温18.2 C（衡东、西渡、祁东）一18.6 C （市区）,较历年偏高0.3（衡东、

48、西渡、 祁东、常宁）0.7 C （衡山）。全市年极端最低气温-2.9 C ,出现在西 渡、衡东（12月26日）,当日全市都出现低于0.0 C的极端最低气温， 其中市区极端最低气温-1.3 C。全市极端最高气温38.7 C ,出现在衡 东（7月3日）,市区极端最高气温为37.7 C （7月3日）。全年极端最 高气温35C的高温日23（祁东）32（衡山）天,北部多于南部。根 据气温等级划分标准 :2002 年度衡山、 市区、衡南为偏高年景 , 其他 5 站为略高年景。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的 SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦 未超标， 大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准

49、， 环境空气质 量较好。三、项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造 成污染，符合环保要求。四、环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准 ；城市区域环境噪音标准 ；大气污染物综合排放标准 ；室外排水设计规范。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、 同时施 工、同时投入使用， 各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放 标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则， 把产生的各种污染减 少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道 路上的雨水污水管道。 小区污水分若干出口排至市政污水管。 室内

50、排 水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小 区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理 高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的 基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房， 水泵均设隔振垫， 在水渠进、 出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理 小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置 在交叉路口， 便于居民投放垃圾， 另外在小区内主干道及公共场所配 置垃圾筒， 这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集， 送到城市垃 圾站处理。第 7章 劳动卫生与消防一、指导思想以科学发展观和

51、构建和谐社会的重要思想为指导， 坚持安全第一， 预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财 产安全为根本出发点， 以遏制重特大事故为重点， 以杜绝人员伤亡为 目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立 长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同 时投入使用。二、职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备， 保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。 对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。 建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段， 提高安全生产监管执法装

52、备水平和执法能力。 建立健全项目安全施工应急救援体系。 建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。 建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、 同时施工， 同时 投入使用。2 、职业卫生健康对策与措施 建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。 建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检 查装备。 研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理 体系，促进项目职业卫生状况的改善。 落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。 加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。 建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时 施工、同时投入使用三、消防设计1、设计依据与

53、原则1) 建筑设计防火规范2) 建筑灭火器配置设计规范3) 自动喷水灭火系统设计规范4) 火灾自动报警系统设计规范5) 建筑内部装修设计防火规范GB50016-2006GBJ140-90GB50084-2001GB50016-98GB50222-95建筑平面布置、细部构造、本项目防火设计原则是从总平面布局，设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要2、总体消防设计本工程为多层建筑 , 耐火等级为二级。 本方案严格遵循国家有关规 范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道， 各防火分区内均设有二个以上蔬散口， 并保证大量人流的快速、 便捷 集散。设计充分考虑了设置出

54、烟口、 防火门及喷淋等主要消防设计备 的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范(GB50222-1995 执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均 为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于 4 米的环状 道路。5、水量室内消火栓用水量： 30L/S室内消火栓用水量： 25L/S 自动喷水用水量： 30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可 记入。 7 、室内消火栓系统 小区内的各栋每层均按规范要求设置室 内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距 不大于 50米并有 2 股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统 小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第 8章 组织机构与人力资源配置一组织机构贵阳花果园宏立城集团房地产开发有限公司， 一个贵州本地企业， 十年来开发两个