【项目管理】广西防城港某项目定位分析报告

1、随心编辑,值得下载拥有!YOUR COMPA NY NAME IS HERE专业I专注I精心I卓越【项目管理】广西防城港某项目定位分析报告防城港项目定位分析报告南宁金满盈房地产咨询有限公司二八年三月二十七日目录第一章防城港市房地产宏观市场分析第一节防城港市房地产基本情况第二节2007年防城港市房地产市场分析第三节 防城港市房地产市场发展存在的主要问题第四节防城港市房地产市场发展前景预测第二章在建在售楼盘市场调查第一节和德国际楼盘情况分析第二节欧景蓝湾楼盘情况分析第三节丽景湾楼盘情况分析第四节 万代渔洲花园楼盘情况分析第五节海景苑楼盘情况分析第六节 西湾恒信花园楼盘情况分析第七节夏威夷城市广场楼

2、盘情况分析第三章区域市场分析第一节区域环境概述第二节本项目SWOT分析第四章 客户群体需求分析第一节 主导客户群的定位分析第二节主导客户群购房动机分析第三节主导客户群对价格的承受能力分析第五章项目定位分析第一节影响项目定位的因素第二节案名建议第三节 项目形象定位第四节项目产品定位第五节 项目目标客户定位第六章 产品功能定位第一节整体规划建议第二节外观设计建议第三节户型及配套设施设计建议第七章综述第一章防城港市房地产宏观市场分析第一节防城港市房地产基本情况、2007年防城港市房地产开发情况2007年防城港市持有房地产开发企业资质的房地产开发公司共 有128家，其中新增加企业29家。批准预售的楼盘

3、共47个，批准 预售面积36.21万与2006年同期增长51.2%。目前全市商品房 平均价格已达1850元/ m2，比06年同期平均上涨150多元/ m2，涨 幅约为7.98%。其中港口区住宅最高售价已达 2800元/ m。二、2007年防城港市房屋权属登记情况2007年防城港市共审核初始登记材料280宗，面积18.8万m； 转移登记1448宗，面积21.6万m ;换证64宗，面积1.2万m ；变 更登记48宗，面积0.8万m ;注销登记1308宗，面积70.2万m ； 审核抵押登记材料2886宗，面积168万m,抵押权利价值10.6亿 丿元。第二节2007年防城港市房地产市场分析一、投资继续

4、保持较快的增长速度。前年投资额仅为1.98亿元，去年投资额已达5.48亿元，同比增长近3倍。二、消费者购房需求旺盛，商品住宅成交量总体上升。楼盘预售的成 交量较高，去年持有预售证的楼盘销售率均在 80%以上，少数楼盘 如同德国际商住楼、夏威夷城市广场、阳光山水花园等楼盘在开盘几 天内的成交率达到了 90%以上，销售处于逐步上升态势。三、商品房价格涨幅保持平衡上涨。商品房价格由于受经济增长、土 地价格、建筑材料价格上涨等因素的影响，商品房价格比去年增长7.98%，价格水平仍保持在合理范畴内。四、土地价格涨幅较快。如港口区西湾广场北侧近期拍卖的一地块，成交价为82万元/亩，比前年拍卖价增长了 72

5、万元/亩。五、市场需求仍以100140川的三房二厅户型为主，此户型占全部成交量的81.5%。相对90川以下的小户型销量平淡，需求量不是很大。第三节防城港市房地产市场发展存在的主要问题一、住房供应结构不合理，市场仍需调控。住房供应结构偏向于商品 房，07年全市开工建设的廉租住房仅为 3000 ，经济适用房没有 开发的计划，从2004年后，防城港市再也没有批准经济适用住房的 建设。市场上消费者能买到的新房全部是商品房。二、房地产开发企业素质不高。主要是数量多、规模小、实力不强、竞争力低，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业 129家， 平均注册资本仅有200多万元，三级企业仅有6家，没有二级以

6、上 资质的企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力和竞争力。三、套型结构比例制约 防城港 市房地产业的发展。国六条、国八条规 定新建的商品房套型建筑面积 90川以下的要占70%以上，90川以 上的要占30%以下，目前我市套型建筑面积90川以上的商品房的市 场需求占 80% 左右，套型结构比例没有政策规定要求。四、物业管理有待加强。物业管理企业岗位人员素质低、管理水平不 高，大部分单位的住宅区还是实行传统的管理方式， 虽然新建的住宅 小区实行了新的物业管理， 但物业管理企业与业主时常发生各种各样 的矛盾和纠纷。第四节 防城港 市房地产市场发

7、展前景预测根据预测， 未来一段时间， 防城港 市的房地产市场主要有以下特 点：八、一、住宅需求者不断增加， 对住宅的理论需求量较大，商品房价格会 持续上涨。国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展， 防城港 市正处于经济快速发展期， 各项经济指标高速增长， 成为我市 推动房地产发展的重要因素。目前， 防城港市人均GDP已经超过 1000 美元，人民生活水平不断提高，居民消费开始快速增长，消费 结构将加快转变， 改善型住房消费发展的潜力很大。 同时，由于土地、 建材价格上涨，住宅品质的提升使房地产开发成本加大, 需求和成本 将促使房价持续上涨。二、相关政策的支持，总体上将支撑房地产市场的

8、持续发展。经过多 年的培育，在一系列有利于住房消费的政策、金融、住房二级市场开 放等因素的作用下，住房潜在需求正在加快转化为有效需求， 住房已 成为居民消费热点，房地产市场存在持续健康发展的客观条件。当前, 规范房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、清理整顿土地市场等重大举措 的推进，特别是区建设厅、国土资源厅出台了关于加强独立式城镇 居民私人建设管理的通知，总体上更有利了防城港市的房地产市场 的发展。三、不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中低收入者对中档住宅的需求， 低收者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体为20%、 60%、20%

9、。通过对房地产市场现状和前景分析， 可以得出的结论是：防城港 市的房地产业正处于成长期。理由是：1、按照房地产业发展经验， 当人均GDP接近1000美元时，房地产业进入迅速发展的黄金时期， 此时的房地产业正处于成长期；2、重大项目建设的推进与重大企业 的建成投产，以及市行政中心区的加快建设等推动全市的经济快速发 展；3、单位福利分房、集资建房停止，个人建房也受到制约，消费者只能向开发商购买商品住房。因此，我市的房地产业发展潜力较大， 市场前景广阔。抓住当前时机，米取适当的政策措施，引导房地产业 的发展，使之成为防城港市新的经济增长点和国民经济的支柱产业是 十分必要的。第二章在建在售楼盘市场调查

10、第一节和德国际楼盘情况分析项目概况：开发商为防城港和德房地产开发有限公司,投资商为香港 海德集团、广西同德投资有限公司，营销代理商为致中地和房地产投 资咨询有限公司，项目位于云南路与渔氵万路交汇处，毗邻荣恒大酒 店，占地面积约5亩，楼宇风格为单体风车型建筑，共有 4部电梯, 每层共有20户，底一层、二层为商业物业，均为框架建筑结构。推广手法：和德国际楼盘通过强化道路引导系统强势告知受众该楼盘的主流信息，同时其定位为商务公寓及上层白领生活， 致力打造商住一体 化的楼盘形象特征。户型情况:面93.56106.2580.6283.9288.5357.0185.2185.39积m2im2mmim2mm

11、m户型2房2厅1卫2房2厅1卫2房2厅1卫2房2厅1卫2房2厅1卫1房2厅1卫2房2厅1卫2房2厅1卫体量 比 例5%5%5%5%5%5%5%5%面78.5636.7136.5441.85121.89118.07152.352.98积m2im2mmim2mmm户2房21房1厅1房11房13房2厅3房24房21房2型厅1卫1卫厅1卫厅1卫2卫厅2卫厅2卫厅1卫体量 比 例5%10%10%5%10%10%5%5%销售情况：现阶段该楼盘正处于意向来访登记阶段， 预计在今年4月底或5 月初将制订相应出街表价体系，以供楼盘预约活动执行配套。楼盘主标：山海全景尚寓，地标峰层生活工程进度：地上二层封顶楼盘辅

12、助介绍:该项目是继同德金港国际之后又一地标钜作，和德地产本关和 心同德，建筑生活的企业宗旨，实力打造国际样本生活.山海全景尚寓, 地标峰层生活！品质、舒适、全景空间。财智阶层的生活主场！和德 国际，重新定义防城港尚层生活。登陆至高点，左揽仙山、右抱海湾、 拥赏一生。第二节欧景蓝湾楼盘情况分析项目概况：开发商为广西信和房地产开发有限公司, 项目位于防城港 市行政中心区滨海大道南侧海岸，毗邻本项目即将开发的地块及德城 五星级酒店，占地面积约200亩，总建筑面积14万川，楼宇风格为 欧式建筑群落，分两期进行开发，容积率 1.04，绿化率51.3%。该 项目所开发的物业类型有28层高层、11.5层小高

13、层公寓住宅，别墅, 其中小高层公寓住宅已经订罄。户型情况：结合该楼盘现阶段预约情况及工程进度，主要推售以下户型户型结构3房2厅1卫2房2厅1楼中楼5房3说明：现阶段卫厅该楼盘的总体面积124.8 m296.4 m2200 210 m规划处进一步调整确认过程推广手法：欧景蓝湾楼盘通过强化行政中心区道路引导系统， 强势告知经过 该区的受众该楼盘主流信息， 同时通过多点分销的形式， 在人流密集 的旧城区设立接待处，以便民的方式最大化争取客源。销售情况： 现阶段该楼盘正处于预约登记阶段，且采用定房定价的营销策略，目前该项目的销售价格从 2300 起步，表价已经达到 3900 元/，折后单价约为3800

14、元/ ，该价位物业约占物业总体量 25% , 其中28003300元/川价格幅度的物业约占物业总体量的 50%。 楼盘主标： 红树湾畔，上层尊邸工程进度：工地现场各项配套尚处起步阶段， 已有其中一栋楼宇完成10 层以上封顶楼盘辅助介绍：该楼盘依山傍海，自然环境优渥天成，尊享近50000川世阔红树林， 1000 米钻石海岸生活， 500 米独具匠心的海景长廊设计，充分体现 项目高端品质。是建于海畔与“海中森林”之称的红树林之间的一个 高档海边建筑群落，由独栋小洋房、联排小洋房、叠加小洋房、多层 及小高层组成。第三节丽景湾楼盘情况分析项目概况：开发商为防城港市华厦房地产开发有限公司,营销代理商 为

15、博度沟通机构，项目位于防城港市港口区桃花湾广场东侧，紧邻东 盟海路交通大动脉一一兴港大道，往南是近在咫尺的老城区成熟生活 圈，往北可直抵广西内陆各角落；便捷直抵首府南宁。该楼盘总占地 约60亩，总建筑面积约7万川，项目总体户型为500户，楼型设计 情况为全部一梯二户，户户南北朝向，最宽楼间距46米，全明设计， 景观、通风、采光极佳。户型设计，三房两厅面积为110136 川左右，四房两厅两卫面积为140川左右。楼中楼（四房两厅三卫）为 185210川左右。建筑结构为框架结构。户型情况:面积135.66m2129 m184.9 m2123.1m2187.54 m179.38 m户型3房2厅3房2楼

16、中楼3房3房2厅楼中楼3房楼中楼3房2卫厅2卫2厅2卫2卫2厅2卫2厅2卫销售情况：该楼盘即将进入二期的预约工作阶段，目前各项工作正处最终调整确认环节，其一期物业早在 07年底以前已完成了销售目的 楼盘主标：领袖上层生活，缔造城市未来楼盘辅助介绍：华厦丽景湾位于防城港市桃花湾广场东侧，依托得天独厚的地 理环境，集地形、地貌之美于一身，在这里，每一天都为大自然而撤 底感动，袢和宁静，是生活的无私赐予。第四节 万代渔洲花园楼盘情况分析项目概况：开发商为防城港万代房地产有限公司，项目位于港口区渔 洲坪建政路（区财政局对面），占地 38亩。毗邻港口区区委政府大 院、市高级中学、渔洲小学、渔洲幼儿园、渔

17、洲市场、一路公共汽车 站。户型情况:面积120 m2110 m290 m288 m2户型3房2厅2卫3房2厅1卫3房2厅1卫2房1厅1卫销售情况:现阶段该楼盘正处于意向来访登记阶段，预计在今年5月底将制 订相应营销推广策略，以供楼盘预约活动执行配套。 第五节海景苑楼盘情况分析项目概况：开发商为防城港金园房地产开发有限公司,项目位于兴港 大道中段，小区总占地面积约为 20亩，总建筑面积约为32355.37 m2 ,建筑密度为22.7% ,绿化率高达40.7% ,由1栋15层综合写字 楼及4栋多层住宅组成。其中多层住宅套数为 112套，写字楼公寓 套数约为120套。推广手法：海景苑楼盘由于其楼盘开

18、发规模较小， 且该楼盘所处位置与国税 局仅一墙相隔，与大海直线距离仅相隔不过三百米， 因此该楼盘定位 其主导消费群体较多为国税局内部在职工，推广力度较弱。户型情况:面142.4126.0119.3119.2123.126.174.8162.9179.9积8 m29 m28 m27 m29 m28 m28 m2m22 m2户4房23房23房23房23房23房23房23房23房2型厅2卫厅2卫厅2卫厅2卫厅2厅2厅2卫厅2厅2卫卫卫卫具/、10105151010181818体套数所8.8%8.8%4.4%13.2%8.8%8.8%15.8%15.815.8%占m2%比例销售情况：现阶段该楼盘正处于

19、意向来访登记阶段，预计在今年5月底将制订相应出街表价体系，以供楼盘预约活动执行配套。楼盘主标：悠悠山海间，我心自高远工程进度：地基处理阶段第六节 西湾恒信花园楼盘情况分析项目概况：开发商为广西防城港恒信房地产有限公司，项目位于港口 区西湾广场桃源路东段，占地面积约 60亩，总建筑面积约8万川， 楼宇建筑由多层住宅、小高层住宅、14层高层住宅、18层高层住宅 组成，但其可供选择的面积品种较少，除多层住宅为传统建筑风格外， 其余物业均采用时尚的外立面造型，通过提高容积率增加销售面积 推广手法:西湾恒信花楼盘与和德国际、欧景蓝湾均通过强化道路引导系 统强势告知受众该楼盘的主流信息，同时楼盘客户定位多

20、为二次置业 或外来投资客群体，因此，其推广过程中较偏重强调该楼盘所处的地 理位置将是防城港市未来典范生活圈，与南宁东葛路尾、园湖路等城 市规划较贴近。户型情况:面积128 m2130 m2138 m2109 m2142 m2户型3房2厅23房2厅23房2厅23房2厅23房2厅2卫卫卫卫卫销售情况:该楼盘共分三期开发，目前已完成一期销售，即多层住宅物业的 推售，进入到二期14层住宅物业销售阶段，且销售率达到70%以上, 三期18层楼宇尚未推出，其规划设计仍存在一定变更调整问题。14层住宅物业共有4栋楼宇，18层住宅物业共有3栋楼宇。二期销售 均价在2950元/川左右，且将于近期内各套未售物业提价

21、 200元/ m2。楼盘定位：滨海高尚社区工程进度：多层住宅大部分已完成交房，14层住宅物业有2栋楼宇 已接近封顶，1栋达到2层盖板进度，18层尚未开始任 何动工。第七节夏威夷城市广场楼盘情况分析项目概况：开发商为广西宁泰房地产置业有限公司，项目位于港口区西湾广场桃源路东段，占地面积为 129007川，总建筑面积220630 ，容积率为1.97，建筑密度29.98%，开发套数1368户，停车位 为612个，楼宇建筑由多层住宅、高层住宅、别墅组成，其中一、 二期住宅物业建筑结构为砖混结构。户型情况:面积90 m2120 m2140 m2别墅所占比例5%70%15% m10%销售情况:现阶段该楼盘

22、共分四期推售，已经完成一、二期的物业销售工作, 均价为2000元/ ，三、四期高层住宅物业设计规划尚未确定，根 据现场调研信息获取该楼盘将于四月底出台三期相关推售物业情况 及楼盘营销策略。工程进度：一、二期楼宇物业80%以上达到现房标准，即将交付使用第三章区域市场分析第一节区域环境概述一、地理位置及道路交通情况本项目位于防城港市港口区中心地带，东、南面可眺望浩瀚无垠 的大海，西邻防城港唯一的五星级大酒店一一德城五星级酒店， 北倚 供电大厦，该区域是防城港市委、市政府重点发展的经济新区，且政 府新行政综合大楼已落成并已正式投入日常办公使用， 与本项目直线 距离约1KM左右。周边道路交通便捷畅通，

23、成网状布设在各规划建 筑周围。二、规划周边物业状况由于本区域是 防城港 市新规划发展的经济新区， 地块周边市政配 套处于起步建设阶段，目前，除已在建的德城五星级酒店外，项目北 面的供电大厦、 乐天花园小区等项目均处于规划当中， 以及未来建设 的农贸市场、学校、医院等配套设施，相信在未来不久的时间内均可 陆续上马投资建设。第二节 项目 SWOT 分析一、S （优势）1、位置优势本项目所处的地段位置，受益于 防城港市港口区 CLD 经济发展 辐射影响。2、政策利好国务院近日同意全面启动 防城港钢铁基地前期工作， 一期工程总 投资 625 亿，建成后年产钢材 3 千万吨销售收入 340 多亿，作为配

24、 套，武钢柳钢（集团）联合有限公司将于今年 6月开建防城港企沙 2 万吨级钢铁码头及配套航道工程，计划开建 3 个 2 万吨级泊位，设 计年吞吐能力 220 万吨，支柱产业的形成将对本区域宏观经济产生 质的推进飞跃。3、重点规划的经济新区防城港 市新建成的市政府落户楼盘所在的区域， 而往往区域价值 的提升幅度较高程序取决于政府对城市建设的规划重点， 例如南宁的 市委、市政府迁址于江南的五象新区， 该区域的土地拍卖价迅速飚升 到 300 万以上 / 亩，而且围绕这一区域利好信息，各类市政配套将得 到较快逐步完善，最终形成一个全新的极具商业投资前景的经济商 圈。4、地块方正实用，合理规整土地商业开

25、发， 历来是以其地形方正规整为佳， 不仅利于对建筑 物得以良好前期规划设计， 同时对于目前这个寸土寸金的地段， 更显 得难能可贵， 本项目不仅雄踞 防城港市新行政中心区， 同时可依托其 完整的地形根据市场瞬息万变的供求关系调整其规划设计， 多一分灵 活，少一分被动。5、支柱产业强势进驻，区域升值刻不容缓 据国家发改委对外公布的消息， 经报请国务院同意， 国家发改委 于 2008 年 3 月 17 日同意广西与武钢、广东与宝钢开展广西 防城港 钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。根据国家发改委要求，广西和武钢要淘汰落后炼铁能力 541 万 吨、炼钢 910 万吨，并于广西 防城港 企沙半岛兴

26、建特大型钢铁基地， 占地面积与武钢总部规模相当。一期工程计划投资 625 亿元，建设 1000 万吨钢厂，预计 2020 年投产。通过防城港 市政府相关部门了解得知， 该项目在施工高锋期， 将 可达到 10 万人同时施工，通过进一步大幅度引进外来人口，拉动沉 冗已久的消费经济， 加快地区货币流动速率， 使防城港 市从始成为中 国各沿海城市中一颗璀璨的明珠。二、W （劣势）1、区域市政规划不明晰 由于本楼盘所处的地段为经济开发新区， 政府对于该区域的规划仅限于搭建粗放型构架，区域发展所必备的具体规划尚待进一步完 善。2、楼盘所处区位与城市中心距离较远目前由于本项目所处区域的交通路网处于建设阶段，

27、 而由该区域 经东西大道通往旧城中心位置距离约为 3 公里路程，交通工具配套仍 未有效建立起来， 将会对缺乏交通工具的潜在目标客户群起制约销售 影响。三、O （机会）区域宏观商业价值突现1、毗邻边贸重镇东兴市由防城港 至东兴市车程时间仅需约 4050 分钟，而东兴市历来 是我国与越南双边贸易的商业重镇， 依托广西东盟自由贸易经济区进一步深化推进，以及国家致力建设广西北部湾经济区的步伐不断加 快，广西沿海基础设施大会战和重大项目建设的带动下，防城港市的房地产业将保持健康发展势头，成为拉动本市经济快速增长的一个重 要行业。2、地段物业价值根据防城港市委市政府的规划，预计不久的将来，本楼盘所处的 区

28、域聚集着一群商界精英、企业金领、单位高管等，项目拥有极其丰 富的客户群体，通过包装、概念的炒作，肯定会吸引众多本地或外地 的投资者购买进驻。3、投资价值目前防城港市的房地产业尚处于初期起步阶段，受各类利好政策 面信息刺激，现有的地价、房价已逐步复苏，并呈强势上攻势头，对 于极具战略投资眼光的目标客户无疑是财富飚升的信心保证。4、受众投资意识逐步释放萌芽通过对防城港市现有在建在售楼盘的前期市场调研发现，目前各 在建在售楼盘在开盘正式销售以前已顺利不同程度完成预约任务， 而 外来投资者对防城港市的楼盘投资占了较大比例，分析各楼盘在深挖 本楼盘各项卖点的时候，同时也进一步加快吸引外商对 防城港的热钱

29、 投资。5、专业营销团队是为楼盘创造利润最大化的信心保证通过对目前现有在建在售楼盘的考察， 发现虽较多楼盘在预约活 动过程中，已取得不错的预约业绩，但通过深入了解，部分楼盘的意 向客户属多点开花式在不同楼盘交纳预约金，以求通过各项目在今年 中旬的开盘销售盛宴中猎取性价比最为理想的置业目标， 而且较多楼 盘的营销团队在现场执行及理念引导过程略欠穿透力度及系统性，楼盘包装未能真正将各项卖点形成条理性较强的整合推广因此，在即 将到来的传统房地产旺销季节中，防城港的楼市将会呈现一出大鱼吃 小鱼，强鱼吃弱鱼，快鱼吃慢鱼的景象；可以预见，拥有一支高执行 力的专业营销团队不仅对该楼盘的销售业绩起到充分保障作

30、用，同时联袂各方面资源共同协作，亦有可能能为楼盘销售得到利润最大化。四、T （威胁）1、众多房地产企业抢摊防城港市场防城港近两年受国家开发大西南的宏观政策影响， 其地区经济得 到了长足发展，同时引进了如武钢柳钢（集团）、核电站等国家特大 大型支柱产业，地区蕴藏的各类商机，为众多外来投资者提供了广泛 的想象空间，各路热钱纷纷准备流向 防城港这个百废待兴的城市，而 现阶段本地的消费力及市场容量却未能及时跟上资金注入的速度，以及政府部门对于地区发展重心加紧了调控力度，因此，可以预测各楼 盘短期内会形成竞争趋向白日化。2、前卫消费与成熟配套消费竞争日趋激烈目前防城港 市各在建在售楼盘所处区域中， 以桃

31、花湾广场集中度 较高，市旧城区内也有部分楼盘处于预约小订阶段， 预计在今年中旬 各楼盘将纷纷取得预售许可证抢占市场份额， 对于部分并不过多追求 生活品质的客户群形成较好的利好刺激， 且该部分楼盘的楼宇建筑风 格有较大体量为多层住宅，更能针对一些收入中档偏低的客户群体， 相对本项目所在的经济新区其建筑风格多为小高层或高层商住物业， 两者区域性质进行多层次比较分析， 本楼盘的潜在目标客户群将有一 定份额被接近城市传统商业中心的楼盘消耗。第四章 客户群体需求分析第一节 主导客户群的定位分析一、客户类别细分 1、客户职业特征2、家庭构成结合本楼盘的各项特性，以及根据对本区域其他相关竞争楼盘的 市场调研

32、分析，预测本楼盘的目标客户群以独身家庭或两口之家为购 房主力军，三口以上的家庭亦是本楼盘所要挖掘的中坚力量，因此， 应考虑各类客户的不同需求，有针对性按比例地设计各种户型， 考虑 房屋面积大小。二、主导客户群年龄定位通过对本项目直接竞争楼盘的摸底，结合现阶段防城港市各类收 入人群的抽样调研，拟初步分析得出上述数据，反映本楼盘的主力消 费年龄层应是在3050岁幅度区间，而2030岁的年龄层次部分 受其良好的工作环境影响也具备相应的投资置业能力。第二节 主导客户群购房动机分析一、购房时间、动机及关注因素1、购房时间通过对各楼盘到访的客户进行抽样调查， 较多客户对目前 防城港 市未来近几年整体走势持

33、中档偏好态度， 同时随着房改的深入， 大部 分居民已接受购置商品房的观念， 有足够经济能力， 且关注 防城港各 阶段动态的居民已计划在近期内买房。2、购房目的防城港 市受外来大量资金注入及国家利好政策刺激， 现阶段较多 客户对于房产投资目的主要由二次置业、 投资、改善居住环境等因素 组成，其中投资因素所占比例较为偏高。3、主导客户群购房偏好 通过对现有在建在售楼盘进行前期市场调研数据得知， 二次置业或改善居住环境的主导客户群偏好户型面积幅度在 120140川左 右，投资型主导客户群偏好户型面积幅度在 8090川、100110 川左右，而总体来看，三房的户型更能迎合现阶段消费者的需求。第三节 主

34、导客户群对价格的承受能力分析一、单位价格需求通过与政府房产管理相关部门， 以及对在建在售楼盘的楼盘进行 调研过程中发现， 防城港 市商品房销售价格在过去一年中， 其价格由 不足2000元/川节节攀升至目前部分楼盘亮相表价达到近 3900元/ m2 ,而作为各楼盘价格纷纷上涨的最重要因素就是 防城港市成功引入 了武钢柳钢集团港口舶位及核电站的投资建设， 有效推动了 防城港市 的经济发生实质性的飞速增长， 虽各楼盘价格涨势迅猛， 但其销售情 况却受影响程度不大，因此目前均价在 25003000元/ m仍能符合 客户的经济接受能力。二、首付承受能力目前防城港市购房者的观点与几年前相比，已经发生了很大

35、变 化，随着人们生活水平和质量的不断提高， 人们对住宅的要求也越来 越高，住房已经成为一种商品，人们购房不仅是满足居住的需求，而 更多的是同时满足生活各个方面的需求， 结合现阶段各户型面积销售 情况进行对比，购房者的首付能力 9万13 万这个幅度应是占较大 比例，部分初期创业且有购房强烈需求的客户其首付能力约为 4 万 6 万左右。第五章 项目定位 分析第一节 影响项目定位 的因素一、土地价值分析1、项目地块规则2、利于充分利用3、易于规划与设计 二、需求分析1、总需求较乐观2、高品质住宅需求大3、需求面积灵活三、供给与竞争态势1、区域内供给量较大2、土地储备及开发潜力3、入市时机较为关键第二

36、节项目案名建议案名建议：滨海名流苑第二节项目形象定位一、项目形象定位主标：防城港市海滨名流生活范本宣传口号：名流汇萃，海派生活二、形象定位阐述人类对于大海自古有着浓郁的情结，本项目依托其得天独厚的地 理位置与大海咫尺相隔，凭窗远眺无限海景尽收眼底，为各界成功人 士提供了优雅悠闲的理想居所，同时周边交通路网发达畅通，紧邻目 前防城港市唯一的五星级酒店，西近新建设落成的 防城港市政府，不 用驱车，闲庭信步亦可实现观海、工作种种需求，正是令众多社会名 流翘首以盼许久的良居美宅，成为诠释人与大海和谐相处之下的具有 现代时尚休闲居住氛围的社区。开发一个具有高规划设计品质，应体现其现代、和谐、大气、自 然

37、的开发理念，追求街景交融、大海自然主题和现代时尚风格，同时 使其面向防城港市中高档消费群体，适应人们多样化消费习惯。第四节项目产品定位经过对目前防城港市各楼盘以及国家对本市宏观政策综合分析， 本案 拟提出以下建议：1、本项目的开发以适量的高层商住楼与中低高度的小高层住宅楼相 结合。2、小区内营造一定的景观环境。3、利用底层商业或商务用房充分发挥地块东、西两侧临街优势。4、 借助行政中心区的区位利好优势使本楼盘有机隔合CBD和CLD 两大营销概念。第五节项目目标客户定位 注：本案认为项目在推广入市过程中， 应明确赋予产品一个包装理念， 但这一包装理念应是在产品已具有鲜明特点之后， 才能在项目一系

38、列 竞争点的基础上， 通过富有创意概念进行推广包装， 而不是在塑造产 品之前，毫无理由且无产品支撑的空谈。这一点如有机会，金满盈公 司将会在今后一个阶段协同开发商及广告公司共同完成。第六章 产品功能定位第一节 整体规划建议1、本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现小区出类 拔萃的形象。2、尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。3、配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。4、采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。5、鉴于小区东西两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。6、提倡户型细部设计， 尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力第二节外观设计建议1、在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半功倍的 方法。建成后可成为区域内的地标性建筑，易于识别。2、立面造型追