安徽阜阳淮河路地块项目整体定位及可行性发展建议99P

1、1 安徽阜阳淮河路地块项目安徽阜阳淮河路地块项目 整体定位及可行性发展建议整体定位及可行性发展建议 sijiqing of fuyang development project the overall positioning and feasibility to develop a proposal 中国 阜阳 fuyang, p. r. china may 22, 2012 2 市场调研市场调研 1.0蒙城县宏观经济背景 2.0市场商圈研究 3.0市场土地研究 4.0住宅市场调研 4 12 39 48 案例借鉴案例借鉴 1.0国内成功案例 2.0商业街设计元素 65 97 地块建议地块建议

2、1.0项目规划建议 2.0swot分析 3.0定位体系 116 128 133 目录 3 part 1part 1 项目概要 4 项目概要 城市属性 区域属性 项目属性 属性界定 5 城市属性 阜阳市位于安徽省西北部，人口约960万，是全国重要 的劳务输出基地，是安徽省重要的农业大市、也是安徽 人口最多的城市。 u11年全市gdp为853.2亿元， 比上年增长18.2% ，预计12 年全市gdp超过900亿，人均 gdp约1亿元。 u阜阳市是全国重要的劳务 输出基地，每年劳务输出人 员约300万人。 u阜阳是京九铁路最大的编 组站，东西南北纵横交错的 交通网，让阜阳成为全国重 要的交通枢纽。

3、阜阳辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市。 6 城市属性 阜阳以西、南为城市主要的发展方向，目前城区人口为82 万，规划2020年人口达到140万。 “六大名片”： 综合交通枢纽、百亿江淮粮仓、滨水园林城市、人力资源大市、煤电能源新城、商贸物流中心 7 区域属性 u项目位于淮河路以南， 四至北侧临淮河路，南侧 贯清路（规划道路），东 侧为规划中柳清路，西侧 为建设中的西清路。 u项目北侧为建设好的西 清路及规划中的颍州区人 民医院。 u南侧为规划中的西清公 园，阜阳三中，新市政府。 u区域规划方向西湖生态 公园为卖点、建设大型商 贸及高级住宅的未来发展 区域。 本项目地处

4、位于阜阳颖州区的新行政区域，距市中心约 8公里左右，属未来大型居住集中区域。 8 区域属性 项目所在区域商业配套较弱，主要借助市中心商业配套， 距离约2-32-3公里。无形放大了本区域与市区的心里距离。 u未来景观资源丰富， 西清公园、清河公园、 古西湖生态公园等。 u教育配套：距项目 最近的学校为清河中 学、龙腾小学，建设 中的三中，离项目不 足1公里，属市级示 范中学。 u商业配套一般，主 要依托市中心的商业 配套。 龙龙 腾腾 小小 学学 清清 河河 中中 学学 阜阳三中阜阳三中 西清公园西清公园 清河公园清河公园 9 区域属性 项目所在区域的一系列规划的出台，对本项目后期的 开发建设带

5、来一定的利好。 对本项目所在区域有利 的规划要点： u紧邻项目西侧西清路 的规划修建，缩短与市 区的距离。 u项目周边的城市公园 带及风景带的修建规划。 u未来市政府将搬迁至 项目南侧。 u沿淮河路大型居住区 的建设日益完善。 西清路西清路 城市公园城市公园 城市公园城市公园 新市政府新市政府 大型居住区大型居住区 医院医院 10 项目属性 项目目前的四至北侧沿淮河路，南侧为未来的 城市规划道路，西侧为在售的居住项目，东侧为民宅。 淮河路淮河路 西清路南段西清路南段 及土地现状及土地现状 地块南侧地块南侧 11 项目属性 u地块北侧为淮河路，与 阜阳市人民医院仅一路之 隔。 u地块南侧的景观带

6、尚未 动工建设。尚有部分民宅 未拆迁。 u地块西侧为规划中的市 政道路西清路，目前有一 条狭窄的道路作为地块南 侧民宅的对外交通道路。 u地块东侧为多层回迁 房。 北侧的人民医院北侧的人民医院南侧为建设用地南侧为建设用地 西侧的临时通路西侧的临时通路东侧的多层民房东侧的多层民房 12 项目属性 项目地块评价总体地势较为平坦，由于地块呈l形 状，地块东西、南北向较窄，不利于规划排布。 淮淮 河河 路路 贯贯 清清 路（规划中）路（规划中） 西西 清清 路路 建建 设设 中中 柳柳 清清 路路 规规 划划 中中 现有地块现有地块 位置示意位置示意 可纳入规可纳入规 划地块划地块 地块东西地块东西

7、向较窄向较窄 13 项目属性界定：三线城市主城区的边缘，中等 规模地块、地块可塑性不强的住宅开发项目 n城市属性 无强势资源的三线城市 阜阳作为皖北的人口大市，城市无明显的强势支柱产业。作为中 原的交通枢纽，铁路、公路、水运、航空等交通网较为发达。城 市发展方向主要往西和往南发展。 n区域属性 1. 主城区边缘 颖州区是阜城的政治、经济和文化中心，本项目处于颖州区西南部， 与市中心仅8公里距离，但目前交通不够便捷。消费者心里距离较 远。 n项目属性 1. 中等规模住宅地块 项目占地约40亩不到，在阜阳属于中等规模项目。 2. 区域不成熟 区域内未来规划较好，但目前该区域配套不成熟，客源需要引导

8、。 2. 地块可塑性不强 项目地块平坦，但地块东西、南北向较窄，不利于地块规划。 14 part 2part 2 市场环境分析 15 市场环境分析 宏观经济分析 城市规划 房地产市场分析 区域住宅市场分析 16 宏观经济分析 07年以来经济步入快速的发展期，经济总量居安徽中上 游水平，但人均gdp却多年位居安徽省末尾。 20102011年安徽省各大中城市的gdp及其增长情况 合肥芜湖安庆马鞍山阜阳滁州 2010年gdp（亿元）2702.51108.6970811710685 2011年gdp（亿元）3636.61658.2411701090853.2850.5 增速（%)15.40%16%13

9、%12.30%12%14% 人均gdp（元）48768 4702822890515171122621597 17 阜阳市三大产业gdp产值比较平衡，但农业目前仍占到较大 的比重。人口总量960万，农村人口超过850万人，城市化 率不到35%。 宏观经济分析 尽管阜阳市近年来经济 总量一直居安徽中上游 水平，通常位居5-6左右。 但由于是安徽的人口大 市，其人均gdp多年以来 在安徽省17个地市一直 垫底。 18 河西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中 心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善 城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。 河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能

10、， 发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园 区和城市生活居住区。 泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能， 建设大型商贸及高级住宅区。建设大型商贸及高级住宅区。 颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高 新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建 设成综合性的城市新区。 城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。 河东 片区 颍南 片区 河西 片区 泉北 片区 阜阳市作为皖西北重要的城市，城市发展一直没有进 行有效规划，阜阳市城市总体规划（2007-2020） 也只是个发展方向的规划

11、。 根据阜阳城市规划，阜阳城区将向西，向南发展，但是我们走访了很多阜阳市民，大家一致 认为阜阳的未来将以向西发展作为主要发展方向。我们从阜阳土地供应量也可以看出阜阳西 部、南部是土地供应热点区域。 城市规划 19 土地市场 2010年的调控从经济手段向行政手段过度，但未对 开发企业造成明显消极影响，房地产交易保持稳定 面积(总额)上年同期增(减)幅 土地购置（万平方米） 209.97131.5859.57% 房地产开发投资（万元）50.9243.1218.1% 商品房施工总面积（万平方米） 565.9521.578.5% 其中:新开工面积（万平方米） 228.04185.123.2% 竣工面积

12、（万平方米） 97.8103.26-5.2% 在经历了2009年的又一轮楼市高峰后，开发企业仍保持着较高的期望，从而导致10 年阜阳整体房地产交易市场相对比较稳定。 20 面积(总额)上年同期增(减)幅 土地购置（万平方米） 154.5209.97-26.40% 房地产开发投资（万元）76.950.9251.02% 商品房施工总面积（万平方米） 701.8565.924.01% 其中:新开工面积（万平方米） 348.1228.0452.60% 竣工面积（万平方米） 119.297.821.80% 2011年，房地产开发购置土地面积154.5万m2，同比下降26.4%，特别是第4季度土地 成交为

13、零，全年出现多幅地块以底价成交，并出现流拍现象。 在以“双限”为主要特色政策影响下，11年下半年开始成交量下 滑，土地市场略显冷清，销售市场下滑，住房销售均价增幅放缓。 土地市场 21 供需市场分析 历年开发情况 年份2009201020112012(第一季度) 土地购置131.6209.97154.547 商品房施工总面积521.6565.9701.8581.7 新开工面积185.1288348.1121.3 竣工面积103.397.8119.239.9 单位：万 2012年1季度，房地产开发购置土地面积同比减少23.9%， 从出让的宗地数量来看，政府收储占较大比例。 年份200520062

14、0072008 商品房开工面积79.03126.4138.375.45 商品房开工面积增长率12.6%60%9.4%-45.5% 住宅开工面积71.1113.2124.367.95 房屋竣工面积67.887.767.871.5 近年开发情况 05-07年来商品房建设保持连年增长的势头，08年房地产开工面积回落到05年以前的水平，其 中不仅有全球经济危机的影响，还主要受短期内土地资源不足的影响。2009年整体楼市峰回 路转，一路上扬，许多楼盘都放缓了施工进度，等待价格的进一轮上扬，造成09年下半年以 后整体开发量再次上扬。 22 历年房地产销售情况 供需市场分析 09年前土地供应的不稳定，造成了

15、销售的跳跃性波动。 政府方面对于土地供应和开发安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制， 给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量， 进入10年后，随着西南区域土地的大量开发，市场开始进入稳定健康的发展， 同时，09年的楼市高峰，也是销售火爆的原因之一。 23 市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨 较快是主要原因，另一方面，阜阳市场相对封 闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自 于刚性需求，在刚性需求旺盛及市场供应有所 欠缺的矛盾下，价格受到了比较明显的抬升。 由此来看，若能在土地成本上进行控制，在未 来几年时间内，阜阳市场依然具备比较乐观的 房地产开发空间

16、。 年度 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年2010年2011年 销售均价 824 1154 1431 1825 2249 2961 3125 331934834175 同比增加额 89 330 227 394 424 712164 194164692 同比增长率 12% 40% 24% 28% 23% 32% 10% 6%5%20% 住宅均价涨幅分析 阜阳住宅销售价格上涨幅度相对较快 24 住宅版块格局 颖东区颖东区 颖泉区颖泉区 颖州区颖州区 经 济 开 发 区经 济 开 发 区 颍州区是阜阳市目前住宅开发量最大的区域 25 住宅

17、版块比较 颖泉区 版块比较 颖东区 经济开发区颖洲区 重点完善铁路、公路 交通枢纽功能，城市 普通生活居住区。 文化、教育为配套，商业为核 心的城市中心区域。 西湖生态公园为卖点、 建设大型商贸及高级 住宅的未来发展区域。 兴办高新技术企业和出 口创汇企业为主，采用 成片开发，综合性的城 市新区。 本地块所处区域既颍州区是以高级住宅为主的大型居住 区域，将有利于本项目未来客户的引导。 26 开发商多以本地为主，外来品质开发商较少，整体市 场水平一般。 房地产发展现状 27 房地产发展现状 在售楼盘的规划水平以兵营式排布为主 p多数项目采取行列式的布 局，在做足容积率的要求下 ，致使单体间距过小

18、，影响 了产品品质感和居住的私密 性； p目前易景国际和丽丰一品 项目在规划方面投入较大， 整体推动了市场水平。 易景国际丽丰一品 红堡城港利上城国际 28 目前整体建筑风格的把握不到位，目前整体建筑风格的把握不到位， 具体体现在：具体体现在： 1、整体色彩的运用上，以单色为 主，色彩搭配上较为混乱； 2、一些规模较大楼盘开始采用欧 式和时尚现代建筑风格； 3、建筑的细部和线条的勾勒过于 简单； 4、项目的材质搭配上处理手法不 成熟。 建筑形象以为浅灰为主，部分楼盘采用欧式建 筑。整体形象中规中矩，品质感一般。 房地产发展现状 易景国际红堡城 国祯家园天筑香城 29 房地产发展现状户型设计平实

19、、创新少，是典型的实用主义 目前市场上大部分产品还是以方目前市场上大部分产品还是以方 正、实用的设计为主正、实用的设计为主; ; 1.客厅进深长，面宽窄； 2.暗卫，卫生间的采光和通风 都较差，且位置设置不合理， 直接对客厅； 3. 主卧的功能单一，应该设置 衣帽间和书房； 目前市场户型设计上总 体以方正、实用为主， 人性化不足，真正有创 新的产品较少 30 园林环境溢价作用开始显现，开发商逐渐重视 园林的打造，但市场上仍缺乏高水准的园林 房地产发展现状 个别项目的景观价值对消费者个别项目的景观价值对消费者 的吸引力极大的吸引力极大： 如易景国际、丽丰一品的景观 展示区的价值贡献帮助项目超 过

20、片区均价； 消费者对于景观价值的附加购消费者对于景观价值的附加购 买溢价较高买溢价较高 目前景观水准较高的楼盘如易 景国际、电力名园、上城国际 等无论从二级市场还是三级市 场都具备了很强的价格优势； 31 与一、二线城市相比，阜阳房地产总体产品营 造水平不高，未来的提升空间较大 房地产发展现状 目前一、二线城市的房地产产品力营造已达到精细化水平，并从中获取了巨大的 开发收益，并且产品细节和操作手法被不断的复制到内地三线城市。 32 房地产发展 从长远来看，随着开发商对产品和市场的深度介入，产 品打造将日趋完善，市场必将步入外延产品竞争阶段 随着竞争的升， 产品的打造必须 要有前瞻性。 核心产品

21、层 核心产品： 与居住基本功能直 接相关因素，商品 房发展初期最集中 的竞争层面 外围产品层 外围产品： 产品附加值，有助 于提升物业形象 外延产品层 外延产品： 区域外能感受到的 竞争的最高级别 33 典型楼盘正基首府御景嘉苑 开盘时间2010年2012年下半年 规模 26万平米，18栋19-32层高层， 6万平米商业及配套设施 23万平米，19栋高层及社区配套商 业 物业类型高层高层 户型面积88-135平米80-140平米 价格优惠后均价4700元/平米价格未定 销售情况 88-95平米的两房所剩房源不 多，销售较好，118-135的三 房及四房正在搞买房送车活动， 销售相对比较缓慢 前

22、期规划中 客户 周边客群、县郊客户、打工回 乡客户,部分市区客源 目前前去咨询的多为周边客群、县 郊客户 配套情况 小区配有6万方商业，涵盖幼 儿园、酒店，周边有在建的三 中及人民医院 社区配套商业 正基首府与本地块及一路之 隔，采用现代简约建筑风格， 项目客群多为周边的生意人、 县郊富裕人群和返乡置业人 群，在同区域内打次较高， 同时项目配置了6万平米的 大型商业，弥补了区域内商 业配套不足的空白。 御景嘉苑在整体定位上要不 如正基首府，项目位置与正 基也存在弱势，目前处于前 期规划状态。 竞争个案 同区域内的竞争楼盘分析 34 竞争个案区域外的典型楼盘分析 典型楼盘易景国际丽丰一品 开盘时

23、间2008年2009年 规模50万，4600户53万平米，3125户 物业类型 花园洋房、多层、小高层、高 层 高层 户型面积85-140平米49-140平米 价格 高层均价6000元、花园洋房 7500元 6000元 销售情况 80-108的户型销售最好，花园 洋房正在销售中 49-90平米的户型基本去化完毕， 剩余多为121-140的三房及四房 客户 企业管理层、金融、电力、 教师等 企业管理层、金融、电力 、教师等 配套情况供暖、商业、学校、会所等 分户式采暖供热水系统、 室内新风系统 易景国际花园和丽丰一品是 目前阜阳规模、形象、档次、 配套最高的两个楼盘。 在产品类型上易景稍胜一筹，

24、 产品涵盖洋房、多层、高层、 学校等，包括建材使用等在 阜城皆属一流。 丽丰一品在产品类型较为单 一，但在园区智能化和档次 上不亚于易景，区位较易景 稍胜一筹。 两个楼盘作为阜城高端物业 的代表，不乏很多可圈可点 的亮点。 35 房地产市场现状总结起步阶段的三线城 市房地产开发现状 阜阳房地产市场起步较晚，发展水平较低，市场曾出现过起伏，其中土地供应欠 缺规划造成市场供应发生跳跃性变化是主要因素。 楼盘主要集中在颍州区，这与城市发展方向和前两年的土地供应有直接关系。 市场楼盘主要以地段与内部资源为主要卖点，个别楼盘开始走品质化路线，户型 创新和楼盘展示还很少见。 市场推出楼盘的物业类型为高层，

25、经过多年的发展，消费者对高层物业的抗性基 本淡漠。 市场主力户型为95120的三房和8090的两房为主，以偏小面积销售的， 小于80的二房和120以上大面积的三房销售较慢。 36 part 3part 3 客户研究 37 客户研究 本次项目研究目的可以细分如下本次项目研究目的可以细分如下 ： 研究目标消费者当前的居住状况； 研究目标消费者的住房消费需求和偏好； 针对“本项目”进行地块和概念测试； 了解“本项目”的需求意向； 探寻目标消费群的需求和特征； 38 研究区域：研究区域：项目所在区域周边为主要区域，逐步扩撒至市区。部分范围。 周边企业及入住社区等特定对象。 方案设计：方案设计：研究方法

26、：定量研究 调查方法：预约拦截面访 抽样方法：预约拦截面访采取配额方便抽样 抽样区域：附近居民及附近单位 实质反馈实质反馈 本次调研对象以沿街式采访，及定点定向式采访为主，采访对象范围较大， 对单一产品定位精确系数变动幅度较大，但对于整体颍州区的广大消费者需 求较为明确。 研究方案设计 39 v 排除相关行业（房地产、研究顾问公司等） v 有购买决策权 v 年龄在30-60岁之间 v 未来3年内有购房意向（针对入户样本） v 对本项目感兴趣（即寻找目标消费者） 样本量：200样本 被访者定义 40 65 1111 34 22 8 3 5 2 33 1 0 1 33 222 0 9 12 5 6

27、 77 5 3 7 5 4 00 22 00000 1 000 1 20-3536-4546-65家庭年收入5 万以下家庭年收入5 万以上 自住投资置业保值改善自己的居住条件为下一代买给父母住单位补贴购房购房度假用 购房动机 基数(n)=200 注释与说明: 作为第一居所的居住条件是目标消费者购房最主要的目的。 而从年龄段上看，自己结婚用的购房目的是20-35岁的消费者另一个购房特征。而改善居住条件的购 房目的 是35-45岁的消费者的另一个购房特征。 41 基数(n)=200 理想中的房子(房数) 注释与说明: 20-45岁对于理想房数以二房为主,其次对于三房的需求也较高,显示出对于公寓房暂

28、时市场需 求较弱 42 理想中的房子(厅数) 基数(n)=200 注释与说明: 在房型配置上以一厅为主 43 理想中的房子(面积 m2) 基数(n)=200 注释与说明: 20-45岁以80-100平米为主 以家庭收入分析100-120平米为次要需求 44 67 16 10 18 25 10 5 4 12 3 11 3 2 7 3 7 2 0 4 2 6 4 1 5 88 1 2 7 2 1 00 1 0 20-3536-4546-65家庭年收入5 万以下家庭年收入5 万以上 适合就买未来一年内买未来二年内买未来三年内买 未来五年内买已经买了只租不买 买房计划 基数(n)=200 注释与说明:

29、 客户普遍认为有好的产品规划,即时就能决定购买 45 买房考虑因素(区域) 基数(n)=200 注释与说明: 对于区域的偏好以颍州区为第一考量 次为颍泉区,20-35岁较能接受新农镇 46 6 00 4 3 11 6 4 11 4 38 14 9 12 15 33 4 1 7 10 24 3 5 16 10 20-3536-4546-65家庭年收入5 万以下家庭年收入5 万以上 低层多层小高层别墅无所谓, 只要设 计好就可以 买房考虑因素买房考虑因素 基数(n)=200 注释与说明: 20-45岁以小高层为优先选择 20-35岁对于别墅的接受程度相当高,这一客群具有强大的能量,应该是市场的主力

30、 以家庭收入分析,对于产品的接受度相当宽容,较重视产品的规划设计 47 全区园林景观规划风格 基数(n)=200 35 11 8 25 16 17 1 0 66 24 15 10 19 13 11 4 1 10 5 16 9 8 13 15 29 11 7 17 13 20-3536-4546-65家庭年收入5 万以下家庭年收入5 万以上 欧式庭园日式庭园中式庭园欧式、中式、日式混合型庭园提供新生活方式的庭园自然式庭园 注释与说明: 欧式庭园和自然式庭园组合是消费者最喜欢的绿化形式。 48 17 6 7 17 7 32 7 3 12 20 58 19 8 23 30 25 10 5 18 15

31、 31 16 9 20 28 20-3536-4546-65家庭年收入5万以下家庭年收入5万以上 种大树草皮水景广场花卉 喜欢的园林形态 基数(n)=200 注释与说明: 目标消费者最在意的园林型态是根据个人有不同的偏好，但水景.广场 及花卉类受到更多人的欢迎。 49 买房最在意的因素 6 9 20 23 45 6 9 11 17 47 11 5 23 17 8 3 2 7 5 12 7 5 6 10 26 4 1 13 4 12 4 1 8 5 8 4 7 9 6 29 13 5 16 15 8 2 1 3 6 56 20-3536-4546-65家庭年收入5万以下家庭年收入5万以上 交通环

32、境生活便利性开发商实力营建质量景观规划 户型规划会所规划物业管理投资潜力 基数(n)=200 注释与说明: 排名次序依次为: 交通 / 生活便利性 / 营建质量 / 物业管理 / 为重中之重 50 基本户型： 60.5%的消费者希望的户型是二室二厅一卫二室二厅一卫，20.2%希望三室二厅一卫， 另有17.4%希望一室一厅一卫 考虑到颍州区消费者的消费能力及平均房价水平，建议的户型比例组合为： 二室二厅一卫二室二厅一卫60%60%：三室二厅一卫或二卫：三室二厅一卫或二卫25%25%：一室一厅一卫：一室一厅一卫15%15% 住宅面积： 根据户型的不同，二室二厅一卫主力需求面积为：80-95m2 三

33、室一厅一卫、二室二厅一卫的主力需求面积为：90-120m2， 主要结论户型设计 51 住宅类型： 根据项目地块现状，本项目只能从高层角度规划，从产品面规避客户喜好根据项目地块现状，本项目只能从高层角度规划，从产品面规避客户喜好 配套设施： 对于消费者来说，交通的便利性、生活便利性等,具有很大影响购房因素力度 地块傍边的正基首府已经配有6万平米的商业配套，部分沿街商业可以共享， 对于本项目而言，可以配置一些沿街铺面，一方面考虑满足小区规划的需求， 另一方面可以满足社区居民日常生活配套需求； 主要结论 社区设计 52 绿化形式： 在绿化面积恒定的情况下，让目标消费者选择二种绿化形式进行组合，其中高

34、 达46.6%的目标消费者选择了.欧式庭园.自然式庭园， 22.6%的消费者选择了 中式庭园 ，因此建议绿化采用欧式庭园.自然式庭园和中式楼间园艺组合形式； 社区主题景观：对于消费者来说，希望社区最突出的景观主题水景水景. .广场式景广场式景 观或起伏绿地观或起伏绿地. .花卉式景观；花卉式景观； 主要结论绿化设计 53 part 4part 4 市场机会和突破点 54 突破点1 1 市场开发水平整体偏低本项目可以在“质 ”上突破，提升产品品质。 阜阳房地产市场开发水平整体偏低 产品的设计、景观、规划、施工、户型、物业相对 较弱，营销水平低，开发理念主要以规避风险为主 全方位体验营销模式 知名

35、品牌物管顾问 一线城市热销户型 中字头施工单位 国际景观设计单位 国际规划设计单位 因此本项目可以在产品设计、规划、园林、户型以 及营销水平诸多方面都可以有较大的提升空间，以 引领市场 55 突破点2市场供应结构单一，户型普遍创新能力不足 本项目可以在户型产品创新进行上突破 亮点：买3房送1房 56 突破点2 亮点：mini空中别墅 空中townhouse 代表： 1 1、上海金地未未来 2 2、合肥宋都印象西湖 57 突破点2空中院馆（双拼高层户型） 亮点：买2房送1房，解决品字楼采光和通风的问题 58 突破点3偷面积，提升户型附加值 “可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。

36、既不 计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面 积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。 验收和交楼的凸窗验收和交楼的凸窗 打掉凸窗后的样板打掉凸窗后的样板 ！ 59 卧室壁柜空间高度为2.1米，由 于低于2.2米而不计入建筑面积 ，被称为“隐藏式衣橱”。 突破点3偷面积，提升户型附加值 60 在售楼处的户型模型上，这个进 深1.5米步入式凸窗的位置，标 明了“送”面积字样 突破点3偷面积，提升户型附加值 步入式凸窗的进深越大，所送面积当 然也越大。 步入式凸窗在一、二线 城市的小户型住宅中大行其道，使其 直接增加了小户型的室内面积（又由 于其低于2.2米层高，可以不计入建 筑

37、面积）。 关键在于其步入式凸窗的上 梁可以打掉，直接成为有效 的室内空间 61 突破点3 偷面积，提升户型附加值 2011年元旦，罗湖“阳光 新干线”解筹。客户在参 观其样板房时都被告知， “阳光新干线”的生活阳 台也算是“偷面积”的招 数。 “阳光新干线”现 有的生活阳台在施工图上 是空调室外机位，验收后 将被改造为生活阳台。 “阳光新干线”每户“ 偷”都了一个约一个多 平方米的生活阳台 62 part 5part 5 项目整体定位 63 客户定位 根据项目辐射距离的不同，将目标客户来源区 域分为四个圈层 l第一圈层：颍州区西南区域 l第二圈层：阜阳传统意义上 的颖泉区； l第三圈层：阜阳市

38、其他区域， 包括颖东、颍州、开发区； l第四圈层：阜阳市县郊客户， 包括太和、临泉、界首市等 客户。 64 客户定位项目客户群体的特征描述核心客户及重要客户 类别区域分布行业分布 收入较高的普通 职员 靠近项目区 域的城区及周 边区域 项目所在区 域 城区：高收的矿业 化 工、金融教育机关等企 事业单位职员 区域内：高收入的 公 务员，机关事业单位普 通职工 提高生活质量的周边 富裕阶层 临泉、界首、太和 进城的客户 周边商贸市场的生 意人 主要是西北商贸城、各 县郊的富裕人群 改变生活方式的城区 富裕阶层 市区其他区域的置 业客户 城区：高收入的矿业、 化工、电力、金融教育、 机关等企事业单

39、位中高 层管理者 投资型客户 没有明显的区域特性， 覆盖全市以及周边地市 没有明显的行业分布， 为私营业主，企业高 管，政府及事业单位高 官 核心客户 重要客户 65 阜阳市市场环境分析 1、阜阳宏观经济背景 2、城市规划以及区域分析 3、阜阳房地产市场分析 4、市场竞争分析 5、客户分析 66 商品房开发成本估算 1、开发成本估算 2、项目销售收入与销售税金及附加估算 3、利润估算 4、项目风险分析 67 开发成本估算 序号序号项目名称项目名称数量数量( () )单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）备注备注 1 1地价地价 地价按计容积 率面积分摊测 算，单价为楼 面地价

40、 1.1土地出让金22,872.00- 1.2- 地价小计地价小计89,200.8089,200.80- - - 2 2前期工程费前期工程费 2.1勘察测量费89,200.8012.00107.04 2.2规划设计费89,200.8030.00267.60 2.3临时供水供电89,200.802.0017.84 2.4场地平整89,200.801.008.92 前期工程小计前期工程小计89,200.8089,200.8045.0045.00401.40401.40 商品房开发成本估算表 总建筑面积 89,200.80 计容积率建筑面积 89,200.80 68 开发成本估算 序号序号项目名称项

41、目名称数量数量( () )单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）备注备注 3 3建筑安装工程费建筑安装工程费 3.1土方及基础工程89,200.8075.00669.01 3.2主体建筑工程89,200.801,200.0010,704.10 3.3水电安装89,200.80150.001,338.01 3.4电梯工程89,200.8070.00624.41 3.5空调工程4,800.00300.00144.00 3.6消防工程89,200.8060.00535.20 3.7通讯工程89,200.8020.00178.40 3.8煤气管道89,200.8020.00178.4

42、0 3.9室内装修 3.9.1集中商业装修4,800.001,000.00480.00 3.10智能系统89,200.80100.00892.01 3.11室外配套及环境工程89,200.8034.00303.28 3.12市政道路建设费89,200.80- 3.13地下室5,000.001,300.00650.00 建安工程合计建安工程合计89,200.8089,200.801,871.821,871.8216,696.8216,696.82 商品房开发成本估算表 总建筑面积 89,200.80 计容积率建筑面积 89,200.80 69 开发成本估算 序号序号项目名称项目名称数量数量( (

43、) )单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）备注备注 4 4管理费用管理费用89,200.8089,200.8038.3438.34341.96341.96=(1+2+3)2% 5 5不可预见费不可预见费89,200.8089,200.8057.5057.50512.95512.95=(2+3)3% 6 6其他费用其他费用89,200.8089,200.80 6.1工程监理费89,200.8025.00223.00 6.2其他（报建费等）89,200.8020.00178.40 其他费用小计其他费用小计89,200.8045.0045.00401.40401.40 7 7合计

44、合计( (不含地价不含地价) )89,200.802,057.672,057.6718,354.5418,354.54 单价按计容积 率 面积分摊测算 8 8公用设施专用基金公用设施专用基金89,200.8041.1541.15367.09367.09 9 9开发成本合计开发成本合计89,200.8089,200.802,098.822,098.8218,721.6318,721.63 商品房开发成本估算表 总建筑面积 89,200.80 计容积率建筑面积 89,200.80 70 成本核算 75930, 81% 4800, 5% 8440, 9% 5000, 5% 住宅集中商业街铺商业地下室

45、 71 成本核算 根据本案的基本数据以及阜阳地产市场的基本数据，进行成本核算： 占地面积：22,872 m2 容积率：3.9 住宅75930 集中商业4800 街铺商业8440 地下室5000 总建面94170 建筑面积： 89,200m2 除开土地成本本项目建筑安装费用为人民币1亿八千七百二十一万元，其中包 括前期工程费、建筑安装工程费/管理费用/不可预见费/公用设施专用基金。 72 项目销售收入与销售税金及附加估算 序号序号项目项目合计合计20132013年年20142014年年20152015年年 1 1销售收入销售收入46,555.3646,555.367,593.007,593.00

46、28,088.3028,088.3012,254.0612,254.06 1.11.1住宅销售收入住宅销售收入( (万元万元) )36,950.5836,950.587,593.007,593.0020,501.1020,501.108,856.488,856.48 1.1.1住宅可销售面积()75,930.00 1.1.2住宅销售面积()68,337.0015,186.0037,965.0015,186.00 1.1.3住宅平均售价(万元/)0.540.545,000.005,400.005,832.00 1.1.4住宅销售率（%）90%20%50%20% 1.21.2沿街商业销售收入沿街商

47、业销售收入( (万元万元) )7,288.787,288.780.000.005,739.205,739.201,549.581,549.58 1.2.1沿街商业可销售面积()8,440.00 1.2.2沿街商业销售面积()8,440.000.006,752.001,688.00 1.2.3沿街商业平均售价(万元/)0.860.860.008,500.009,180.00 1.2.3沿街商业销售率（%）100%0%80%20% 1.31.3集中商业销售收入（万元）集中商业销售收入（万元）2,316.002,316.000.000.00468.00468.001,848.001,848.00 1

48、.3.1商业可销售面积()4,800.00 1.3.2商业销售面积()3,360.000.00720.002,640.00 1.3.3商业平均售价(元/)7,000.007,000.000.006,500.007,000.00 1.3.4商业销售率（%）70%0.0015%55% 2 2销售税金及附加销售税金及附加2,374.322,374.32387.24387.241,432.501,432.50624.96624.96 2.1营业税2,327.77379.651,404.42612.70 2.2城市建设维护税23.283.8014.046.13 2.3印花税23.283.8014.046

49、.13 3 3销售净收入销售净收入(=1-2)(=1-2)44,181.0444,181.047,205.767,205.7626,655.8026,655.8011,629.1011,629.10 73 项目销售收入与销售税金及附加估算 以目前项目开发周期计算，本项目预计2012年进场，2013年开始销售2015年 完成销售，期间历经4年。其具体销售计划如下： 20% 5,000.00 15,186.00 7,593.00 7,593.00 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 2013年 销售收入 住宅销售收入(万元) 住宅可销售面积()

50、住宅销售面积() 住宅平均售价(万元/) 住宅销售率（%） 销售收入住宅销售收入(万元)住宅可销售面积() 住宅销售面积()住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%） 74 项目销售收入与销售税金及附加估算 2013年10月开盘，主要销售高层住宅预期在年内完成总量20%的销售率，根据 目前市场行情2013年销售价格拟定为5000元/平米，当年计划完成销售额7593 万元，净收入7,205.76。 1 销售税金及附加 营业税 城市建设维护税 印花税 销售净收入(=1-2) 7,205.76 3.8 3.8 379.65 387.24 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7

51、000 8000 销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销售净收入(=1-2) 75 项目销售收入与销售税金及附加估算 1 住宅销售收入(万元) 住宅可销售面积() 住宅销售面积() 住宅平均售价(万元/) 住宅销售率（%） 50% 5,400.00 37,965.00 20,501.10 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 35,000.00 40,000.00 住宅销售收入(万元)住宅可销售面积()住宅销售面积()住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%） 76 项目销售收入与销售税金及附加估算 1

52、沿街商业销售收入(万元) 沿街商业可销售面积() 沿街商业销售面积() 沿街商业平均售价(万元/) 沿街商业销售率（%） 80% 8,500.00 6,752.00 5,739.20 0.00 1,000.00 2,000.00 3,000.00 4,000.00 5,000.00 6,000.00 7,000.00 8,000.00 9,000.00 沿街商业销售收入(万元)沿街商业可销售面积()沿街商业销售面积() 沿街商业平均售价(万元/)沿街商业销售率（%） 77 项目销售收入与销售税金及附加估算 1 集中商业销售收入（万元） 商业可销售面积() 商业销售面积() 商业平均售价(元/)

53、 商业销售率（%） 15% 6,500.00 720 468 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 集中商业销售收入（万元）商业可销售面积()商业销售面积() 商业平均售价(元/)商业销售率（%） 78 项目销售收入与销售税金及附加估算 1 销售税金及附加 营业税 城市建设维护税 印花税 销售净收入(=1-2) 26,655.80 14.04 14.04 1,404.42 1,432.50 0.00 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 30,000.00 销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销

54、售净收入(=1-2) 79 项目销售收入与销售税金及附加估算 2014年作为住宅销售高峰期，目标完成总量的50%，按市场8%年增长 率计算当年销售价格为5400元/平米，同时当年下半年主要竞争个案正基 首府交付使用，商业氛围趋于成熟，因此该阶段主推沿街金铺，按市场价 格估算当年商铺价格可以按8500/平米入市，预期销售率80%。在此基础上 可以为集中商业入市做一定铺垫，集中商业入市价格为6500元/平米，当 年预期目标15%。住宅，商铺加上集中商业三项2014年销售目标为两亿八 千零八十八万元。 80 项目销售收入与销售税金及附加估算 1 住宅销售收入(万元) 住宅可销售面积() 住宅销售面积

55、() 住宅平均售价(万元/) 住宅销售率（%） 20% 5,832.00 15,186.00 8,856.48 0.00 2,000.00 4,000.00 6,000.00 8,000.00 10,000.00 12,000.00 14,000.00 16,000.00 住宅销售收入(万元)住宅可销售面积()住宅销售面积() 住宅平均售价(万元/)住宅销售率（%） 81 项目销售收入与销售税金及附加估算 1 沿街商业销售收入(万元) 沿街商业可销售面积() 沿街商业销售面积() 沿街商业平均售价(万元/) 沿街商业销售率（%） 20% 9,180.00 1,688.00 1,549.58 0

56、.00 1,000.00 2,000.00 3,000.00 4,000.00 5,000.00 6,000.00 7,000.00 8,000.00 9,000.00 10,000.00 沿街商业销售收入(万元)沿街商业可销售面积()沿街商业销售面积() 沿街商业平均售价(万元/)沿街商业销售率（%） 82 项目销售收入与销售税金及附加估算 1 集中商业销售收入（万元） 商业可销售面积() 商业销售面积() 商业平均售价(元/) 商业销售率（%） 55% 7,000.00 2,640.00 1,848.00 0.00 1,000.00 2,000.00 3,000.00 4,000.00 5

57、,000.00 6,000.00 7,000.00 集中商业销售收入（万元）商业可销售面积()商业销售面积() 商业平均售价(元/)商业销售率（%） 83 项目销售收入与销售税金及附加估算 1 销售税金及附加 营业税 城市建设维护税 印花税 销售净收入(=1-2) 11,629.10 6.13 6.13 612.7 624.96 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 销售税金及附加营业税城市建设维护税印花税销售净收入(=1-2) 84 项目销售收入与销售税金及附加估算 2015年，是项目收官之年，该年主要工作为集中商业的推广以及住宅及 沿街商业的收尾。该阶段项目接

58、近现房，销售价格可以有所提升，15年销售 价格分别拟定为 住宅：5832元/平米均价，预期完成20%销售率达到整盘销售90%的完成率， 金铺商业：9180元/平米，预期完成20%销售率达到整盘销售100%的完成率， 集中商业：7000元/平米预，期完成55%销售率达到整盘销售70%的完成率。 2015年计划完成销售额壹亿两千五百五十四万元。 85 利润估算 序号序号项项 目目合计合计20132013年年20142014年年20152015年年 1经营收入47,935.367,593.007,593.0028,088.3028,088.3012,254.0612,254.06 2开发成本18,7

59、21.005,616.309,360.503,744.20 3土地成本6,868.47 4销售费用1,438.06227.79842.65367.62 5销售、经营税金及附加2,444.70387.241,432.50624.96 6财务费用 7营业利润18,463.131,361.6716,452.657,517.28 8补前期亏损 9利润总额18,463.131,361.6716,452.657,517.28 10所得税(33%)6,092.83449.355,429.372,480.70 11净利润12,370.30912.3211,023.275,036.58 利润表(土地成本200万

60、/亩） 单位:万元 86 利润估算 当土地成本为200万/亩时， 税前成本利润率=利润总额/总成本费用 税后成本利润率=净利润/总成本费用 投资利润率= 利润总额利润/总投资=51.9% 投资净利润率=净利润/总投资=34.8% 注：对本项目而言，总成本费用即为项目总投资 总投资=35,565.06 此种情况符合市场情况并且投资利润率相当可观。 87 利润估算 47,935.36, 36% 12,370.30, 9% 6,092.83, 5% 18,463.13, 14% 18,463.13, 14% 2,444.70, 2% 1,438.06, 1% 6,868.47, 5% 18,721.