房地产销控签约提成发放管理及定价

1、编辑者,王明志,房地产项目销控、签约、提,成发放管理及定价,Page,2,目,录,文字内容,文字内容,文字内容,销控,是实现项目利润最大化的捷径，房产与其它消,费不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不,可调节的，只能以销控来实现微调，销控是直观的方式,显示单个楼盘的销售进展情况；销控不仅为了更好的销,售房屋，同时保证公司推出房屋做到明细化，客户信息,管理化等，控制绝对不会产生一房二卖现象；给公司造,成损失，带来不必要的资源支出及各方影响,为此从销控及签约的管理上做出以下总结,Page,3,项目案例分解,目,录,一,2,1,二,住宅销控及签定、签约合同,1,2,商铺销控及签定、签约合同,

2、三,四,五,车库销控及签约合同（有产权及无产权,项目签约总控管理,Page,4,项目顾问，总监，经理提成发放,目,录,六,2,1,七,定基本价格,1,2,助”销借款,八,九,十,新老客户管理及客户划分,商品房买卖合同附件,Page,5,项目案例分解,文字内容,文字内容,文字内容,Page,6,项目案例分解,文字内容,文字内容,文字内容,地块规划栋号排序与房号排序,栋号排序：是依照房地产交易备案中心规定由东,西，由小至大；由,南,北，由小至大的顺序排列；例,1,2,3#.,房号排序：是依照房地产交易备案中心规定由东,西，由小至大排列,由低,高排列；例,X,栋,101,室,102,室,201,室,

3、202,室,Page,7,住宅销控,文字内容,文字内容,文字内容,XXX,小区,1,号楼住宅房号布局图,一单元,二单元,107,85,96,96,85,107,101,102,103,104,105,106,201,202,203,204,205,206,301,302,303,304,305,306,401,402,403,404,405,406,501,502,503,504,505,506,601,602,603,604,605,606,701,702,703,704,705,706,801,802,803,804,805,806,901,902,903,904,905,906,例：某小

4、区,1,号楼,9,层小高层住宅销控,销控布局图是公司销,售经理作为销售把控,房号绝不一房两卖的,依据，一表控全盘的,作用,Page,8,住宅销控,销售经理确认总销控房,号是否未销售，未销控,的可在总销控上注明领,取置业顾问，领取单号,文字内容,文字内容,例：某客户在某公司由王置业顾问接待认购某小区,1,号楼,606,室房屋一,套。销控把握,2013,年某公司项目小区房号销售领取登记表,单号,日,期,置业顾问,房号,置业顾问,房号,01,11.28,王明志,1#606,02,03,04,05,06,置业顾问领取预定单确认楼,号、房号签字领取,住宅领取登记表.xl,s,Page,9,住宅签约及认购

5、合同,价格表,文字内容,文字内容,文字内容,景观小高层,1,楼价格表,面积,一单元,二单元,107,85,96,96,85,107,房号,101,102,103,104,105,106,单价,10200,10180,10150,10150,10180,10200,总价,1091400,865300,974400,974400,865300,1091400,房号,201,202,203,204,205,206,单价,10300,10280,10250,10250,10280,10300,总价,1102100,873800,984000,984000,873800,1102100,Page,10,

6、住宅签约及认购合同,签约合同要绝对保证客户认购房号，面积，价格，客户联系电话等信,息的正确性，初期有主管或经理审核后盖章生效,文字内容,文字内容,文字内容,1号楼价格表.xls,住宅认购合同.doc,销售顾问根据公司给予的价格表对户在认购合同中详细准确填写,各项信息,商品房买卖合同,Page,11,商铺销控,商铺分为有单独一层，有上下两层，等大型或整体商铺，根据情况不同，分布,不同依照,Page.4/Page.5,备案规定编号后，制定销控总控图，进行管理销售,制定方案,某公司项目,2,商铺销控表,房号,001,002,003,004,005,006,007,008,面积,100.8,98.8,

7、98.8,98.8,98.8,98.8,98.8,98.8,单号,001,顾问,王,文字内容,文字内容,文字内容,2013,年某公司项目小区商铺销售领取登记表,单,号,日,期,置业顾问,房号,置业顾问,房号,01,11.2,8,王明志,2#001,02,一：销售经理确认总销控房号是,否未销售，未销控的可在总销控,上注明领取置业顾问，领取单号,二：置业顾问领取预定单确认楼,号、房号签字领取,商铺领取登记表.xl,Page,12,商铺签约及认购合同,签约合同要绝对保证客户认购房号，面积，价格，客户联系电话等信息的,正确性，初期有主管或经理审核后盖章生效,文字内容,文字内容,某公司项目,2,商铺价格

8、表,房号,001,002,003,004,005,006,面积,100.8,98.8,98.8,98.8,98.8,98.8,单价,30800,30800,30800,30800,30800,30800,总价,3104640,3043040,3043040,3043040,3043040,3043040,销售顾问根据公司给予的价格表对户在认购合同中详细准确填写各项信息,2号商铺价格表.xls,商铺认购合同.doc,Page,13,车库销控,车库分为综合地下车库，半地下与地上车库做不同物业，不同方式销控,文字内容,文字内容,综合大型地下车库销控,位置,A,区,B,区,1,排,001,002,00

9、3,001,002,003,2,排,201,202,203,201,202,203,3,排,排列顺序按,Page.6,排列,根据布局不,同合理编号,例,1,大型综合型车库价,格表.xls,Page,14,车库销控,文字内容,文字内容,例,2,1,楼车库销控,2,楼车库销控,房号,南,01,南,02,南,03,南,01,南,02,南,03,面积,26.8,20.8,20.8,26.8,20.8,20.8,房号,北,01,北,02,北,03,北,01,北,02,北,03,面积,26.8,20.8,20.8,26.8,20.8,20.8,3,楼车库销控,4,楼车库销控,房号,南,01,南,02,南,

10、03,南,01,南,02,南,03,面积,26.8,20.8,20.8,26.8,20.8,20.8,房号,北,01,北,02,北,03,北,01,北,02,北,03,面积,26.8,20.8,20.8,26.8,20.8,20.8,排列顺序按,Page.6,排列根据布局不同合理编号,对于销控可整区一表控,的领单管理方式销售,Page,15,车库销控,文字内容,文字内容,文字内容,2013,年某公司项目小区车库销售领取登记表,单,号,日,期,置业顾问,房号,置业顾问,房号,01,11.28,王明志,1,北,03,02,一：销售经理确认总销控房号,是否未销售，未销控的可在总,销控上注明领取置业顾

11、问，领,取单号,二：置业顾问领取预定单确认,楼号、房号签字领取,Page,16,车库签约及认购合同,文字内容,文字内容,文字内容,某项目,1,楼多层平面地上车库价格,房号,南,01,南,02,南,03,南,04,南,05,面积,26.8,20.8,20.8,20.8,20.8,总价,134000,104000,104000,104000,104000,房号,北,01,北,02,北,03,北,04,北,05,面积,26.8,20.8,20.8,20.8,20.8,总价,134000,104000,104000,104000,104000,车库出让协议.doc,平面1#车库价格,表.xls,销售顾

12、问根据,公司给予的价格表对,户在认购合同中详细,准确填写各项信息,办理产权的签商,品房买卖合同,Page,17,签约总控管理,文字内容,文字内容,文字内容,签约总控管理根据工作部门，信息的不同分别管理，销售部门经,理管理主要负责认购、签约、回款、提成发放等；准确建立统一管理,档案必然重要,认购统计表,签约统计表,住宅与商铺的认购需要单独建立可保证信息的分类清楚；签约与回款要联,动控制，可清楚的完成后续提成发放工作信息的提取，保证数字的准确性,住宅认购客户明细,xls,住宅签约客户明细,xls,签约结算单.xls,销控签约时所有客户,提交单独的签约结算,单经理签字登记后提,交财务交房款签约,Pa

13、ge,18,助”销借款,文字内容,销售中市场频繁变化的政策，国家政策、银行政策以提高购买人,的首付要求来控制购买市场；变化中产生了部分客户需要借款的,形式来提高购买力，销售中往往即使是,30,首付时有些客户也需,要借款；合同中注重双方平等的原则，如下借款协议,房地产借款协议.d,oc,1,借款协议销售部与客户填,写，财务盖章生效,2,客户办理按揭时财务只提,供复印件给客户办理；客户,付清全款后财务提供收据,Page,19,项目提成发放,文字内容,销售提成主要由销售总监，销售经理，销售主管及销售顾问成分组成,根据公司入职用工合同及后续工作安排不同公司约定进行发放,2013.11月全款客,户明细财

14、务部.xls,1,每月由财务部统计房款,全,款到位客户邮件通知销售部,制发放表确认,2,提成发放表祥见，提成明,细表，销售顾问提成，销售,总监,经理提成总表,某某项目客户提成,发放表.xls,例：销售提成发放,Page,20,交房提成发放,文字内容,文字内容,文字内容,某项目2013年交,房客户提成统计.xls,例：交房提成发放,置业顾问扣发交房的部分提成根据公司规定给予发放，在,确认客户交房后，置业顾问提供交房业主明细后统一做提,成发放明细交由财务审核后发放,Page,21,定基本价格,文字内容,文字内容,文字内容,定价法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定一个基本,价格或价格浮

15、动范围的方法。在实际定价过程中，企业往往侧重于对价,格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法，并以同地区同类房,地产的市场占有率最高的楼盘价格为基础，综合考虑自身位置、设计,技术水平、配套设施等因素进行价格策划,房地产定价方式通常有,以周边项目总体信息整合，资料汇统结合方法作为参考基本价,房地产定价方法.d,oc,市场调查.xls,二、需求导向定价法,三、竞争导向定价法,一、成本导向定价法,Page,22,新老客户管理及客户划分,文字内容,文字内容,新客户的管理分配，直接定义公司运转的正常成长，对于销售中楼盘,不同情况的项目，分为守盘阶段的楼盘，销售激烈成长中的楼盘,客户管理.xls,客户划分制度.doc,客户管理前台书面要顾问统一填写，每月提报电子档备案,客户的划分要切合实际，以公平原则处理,礼仪培训,实用礼仪培训.ppt,Page,23,商品房买卖合同附件,文字内容,商品房买卖合同中,P,12,第十五条，产权登记的约定：出卖人应当在,商品房交付使用后,90,日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权,登记机关备案。实际房地产开发交房后必须拿到项目规划综合验收合格,证后房管局才开始受理办理客户房产证,字内容,商品房买