中粮海景壹号营销方案汇报104747107

1、中粮中粮海景海景1 1号号 营销方案汇报营销方案汇报 2009年9月3日 销售目标：销售目标：进取进取开盘率开盘率80%80% （即（即53套，可售套，可售66套）套） 价格目标：价格目标：接近接近1010万元万元/ /平方米平方米 （最终开盘价格由中粮开盘前决策）（最终开盘价格由中粮开盘前决策） 品牌目标：品牌目标：最高热度最高热度 中粮中粮 全国豪宅样板全国豪宅样板项目项目 下半年上海下半年上海唯一最值得期待唯一最值得期待江景豪宅江景豪宅 豪宅市场豪宅市场唯一口碑唯一口碑 我们卖什么？我们卖什么？ 核心卖点核心卖点 陆家嘴一线江景陆家嘴一线江景 面积合适面积合适 总价合适总价合适 稀缺稀缺

2、6666套套 怎么卖？怎么卖？ 压压 迫迫 式式 销销 售售 精准预约客户蓄水 开盘前不报价格，不看样板房, 让客户不经意间关注,在目标客户群中自发形成口碑传播 精确摸底客户心理价位 样板房开放与开盘同日,集中大量客户到场, “开闸放水”,形成压迫式气场,达成销售目标 如何如何 落地？落地？ 第一：现场准备好第一：现场准备好 第二：客户准备好第二：客户准备好 第三：推广及活动第三：推广及活动 第四：销售及执行第四：销售及执行 1、现场产品提升：、现场产品提升：11月月15日前完成日前完成 2、1#16楼（楼（名义名义18层层）样板房及售楼处：）样板房及售楼处：11月月15日交付使用日交付使用

3、3、2#楼顶层复式楼顶层复式“中粮滨江会馆中粮滨江会馆”：10月交付使用月交付使用 4、临时接待会馆、临时接待会馆3#东大堂，东大堂，9月月18日前进场日前进场 1# 大会所大会所 小会所小会所 临时接待会馆临时接待会馆 主入口主入口 导示：图中紫色标识导示：图中紫色标识 1 1、银城路转角、银城路转角6 6米高围墙米高围墙 （前期做指引用途） 2 2、入小区后沿路、入小区后沿路2 2块块 3 3、地下大堂、地下大堂1 1块块 4 4、电梯中、电梯中2 2块块 现场准备好：现场准备好： 9月月18日进场前（临时接待会馆）需要完成的工作：日进场前（临时接待会馆）需要完成的工作： 1、导示系统（前

4、述）、导示系统（前述） 2、家具布置（接待台、家具布置（接待台1个个/大堂洽谈桌椅大堂洽谈桌椅2套套/室外带伞休闲桌椅室外带伞休闲桌椅2套）套） 3、包装布置：江景、包装布置：江景/外滩景外滩景/陆家嘴景的大相片（前期需要专业拍摄）陆家嘴景的大相片（前期需要专业拍摄） 接待台接待台 桌椅两套桌椅两套 墙面挂黄浦墙面挂黄浦 江和陆家嘴江和陆家嘴 照片照片 小模型小模型 （约（约1.2米长）米长） 带伞桌椅带伞桌椅 两套两套 此处沙发此处沙发 随机使用随机使用 水吧水吧 3#3#东大堂东大堂 平面图平面图 临时接待会馆临时接待会馆 小车：正常车库出入口下 保安引导至大堂 临时接待会馆 地下大堂设销

5、售员岗位， 带领客户至1楼东大堂接待 保安引导至 地下停车点 悍马、跑车：地面停车销售员迎接接待 1、动线周边绿化、停车位需要在、动线周边绿化、停车位需要在9月月18日前完成整改。日前完成整改。 2、除了会所及停车场，其余区域保持封闭，不带客户参观。、除了会所及停车场，其余区域保持封闭，不带客户参观。 参观动线参观动线 1#16层（名义层（名义18层）层） 样板房样板房 售楼中心售楼中心 样板房样板房/售楼处交付时间：售楼处交付时间：11月月15日日 特别事项：楼层需做成特别事项：楼层需做成“名义名义18层层” 样板房与正式售楼处样板房与正式售楼处 售楼处：开盘后再开始使用售楼处：开盘后再开始

6、使用 样板房：开盘当天开放参观样板房：开盘当天开放参观 开盘认购地点：目前考虑在大会所开盘认购地点：目前考虑在大会所 1、中粮、中粮vip 2、易居、易居vip 2200名钻石级会员（购买5套以上房屋购买1000万以上房屋） 20000名1000万级以上投资型会员 30000多名高档会所俱乐部会员（诺亚财富） 浦东星河湾、世茂佘山庄园、圣安德鲁斯庄园、檀宫、御翠园、兰乔圣菲、汇宁花园、古北国际等高 档楼盘客户资源 3、跨界资源整合：如游艇会、跨界资源整合：如游艇会3000名会员名会员 客户准备好：客户准备好： 上市公司上市公司 ceo 长三角长三角 私营业主私营业主 it等等 新贵新贵 基金基

7、金/ /风投风投 银行银行/ /证券等证券等 金融高端人士金融高端人士 业界同行业界同行 及其朋友及其朋友 首批客户锁定中国金字塔顶端五类客户群体：首批客户锁定中国金字塔顶端五类客户群体： 客户定位客户定位 利用客户的口碑营销：利用客户的口碑营销： 通过系列公关活动在目标客群中不经意间关注，形成口碑，在通过系列公关活动在目标客群中不经意间关注，形成口碑，在 圈层内传播放大，从而达成中粮海景项目成为圈层内传播放大，从而达成中粮海景项目成为上海上海2009年底最年底最 受人期待的江景豪宅受人期待的江景豪宅（仅仅66席席）。 活动时间：活动时间：9月下旬月下旬11月中旬（共月中旬（共8周）周） 活动

8、地点：大会所活动地点：大会所+中粮滨江会馆（中粮滨江会馆（2#顶层）顶层） 活动形式：活动形式：boss级的私人级的私人party 服务模式：红缨队私属服务模式：红缨队私属 1对对1 服务服务 搭建搭建中国中国bossboss私密私密partyparty平台平台 周忻、郭广昌、江南春、沈周忻、郭广昌、江南春、沈 南鹏、南鹏、倪建达倪建达、金岩石金岩石 众星云集，圈动不同行业圈众星云集，圈动不同行业圈 层客户层客户 boss 争相密访争相密访 打造中国精打造中国精 英俱乐部英俱乐部 n根据boss喜好定期在项目量身定做 各类主题的party活动 n时间：9-11月 开发开发/投资商投资商 青年企

9、业家协会青年企业家协会浙商会代表浙商会代表(会长会长) 风投风投/企业家企业家 it/新型企业新型企业投资投资/银行银行 + n 根据根据bossboss的喜好的喜好量身定做私人量身定做私人partyparty主题主题 邀请函邀请函 时间：时间：9 9月底月底 n 按照老板的个人爱好确定私人按照老板的个人爱好确定私人partyparty主题；主题； n 与相关奢侈品品牌商跨界合作，并实现客户资源联动；与相关奢侈品品牌商跨界合作，并实现客户资源联动； n 所有活动物料均契合所有活动物料均契合bossboss的风格而设计制作。的风格而设计制作。 boss+圈层朋友圈层朋友+boss个人喜好奢侈品个

10、人喜好奢侈品 开发开发/投资商投资商 邀约上海滩百位基金经理人游览浦江夜景及项目推介邀约上海滩百位基金经理人游览浦江夜景及项目推介 主人：主人：沈南鹏，金岩石沈南鹏，金岩石 时间：时间：1010月月 上海百位基金经理人夜游浦江上海百位基金经理人夜游浦江 上海青年企业家中秋节浦江联谊舞会上海青年企业家中秋节浦江联谊舞会 借中秋节，积聚上海青年企业家在中粮滨江会馆进行联谊舞会。借中秋节，积聚上海青年企业家在中粮滨江会馆进行联谊舞会。 主人：主人： 倪建达倪建达（上海青企协会副会长）上海青企协会副会长） 时间：时间：1010月月3 3日中秋节日中秋节 开盘日（暂定开盘日（暂定11月月28日）下午活动

11、日）下午活动 邀约中粮合作伙伴的企业家齐聚上海，借世博契机进行品牌活动，同邀约中粮合作伙伴的企业家齐聚上海，借世博契机进行品牌活动，同 时为项目营造圈层口碑，及营造当日气场。时为项目营造圈层口碑，及营造当日气场。 世博之约世博之约中粮全国客商答谢会中粮全国客商答谢会 中粮出品的长城系列葡萄 酒多年来深得广大消费者 青睐，是中国名牌产品， 是北京2008年奥运会正 式葡萄酒产品。 中粮集团旗下的中国茶叶股份有 限公司出品的福建“海堤牌”乌 龙茶、湖南“猴王牌”茉莉花茶 及云南“中茶”牌普洱茶让中国 茶的淳厚香味弥漫全世界。 世博献礼，特制礼品世博献礼，特制礼品 精美包装，中粮系列定制商品礼盒精美

12、包装，中粮系列定制商品礼盒 （可提前制作，并用于各类活动的礼品）（可提前制作，并用于各类活动的礼品） 20002000组目标客户参观中粮海景组目标客户参观中粮海景1 1号号 精准媒体、影响力媒体、活动三分天下精准媒体、影响力媒体、活动三分天下 推广：推广： 压迫式开盘方案压迫式开盘方案 地点：大会所（暂定）地点：大会所（暂定） 1111月月2121日：日：认筹认筹（筹金（筹金5050万元），目标万元），目标100100组，组， （认筹促销：（认筹促销：5050万抵万抵100100万）万） 1111月月2828日上午：日上午：9 9点样板房开放参观，点样板房开放参观，1010点开盘认购点开盘认购

13、 （按认筹先后顺序进场认购）（按认筹先后顺序进场认购） 1111月月2828日下午：中粮日下午：中粮“世博之约世博之约”全国客商答谢活动全国客商答谢活动 （人数：（人数：300-400300-400人规模）人规模） 执行及培训：执行及培训： 中粮、易居强强联手，共同组建精英销售团队 周政总、周忻总亲自挂帅总指挥 执行团队实行四个统一 统一办公、统一培训、统一管理、统一奖惩 13天 11/2811/28 开盘开盘 销售销售9月17日 外部招聘 事件营销 11/21认筹 客户价格测试 开盘方 式上报 活动活动 9月底 周忻总私人party 工程工程 8月底 产品提升工程 11/15 样板房/售楼处 /产品提升完毕 预售许可证 开盘前三天 定价 物料物料 区域模型楼书 10月3日 青年企业家中秋 联谊舞会 10月 上海百位