房地产风险分析模型模板

1、房地产行业税收风险识别模型与案例一、行业介绍（一）行业定义房地产业又称房地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综合 开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消 费过程的各项经营和管理业务。房地产是房产和地产的合称。（二）企业类型划分按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、 物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项 目企业（三）工艺简介房地产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、 房地产营销、项目结束清算四个阶段。（各阶段事项流程复杂，涉及 国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行

2、业）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包 销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式， 这也是房地产行业 区别于其他行业的显著特征之一。二、房地产行业生产经营规律及涉税管理要点（一）房地产行业经营规律需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工 招标、竣工验收、产品预售一一国土、规划、建设、房管、电力、供 水、供气、通信、销售代理等）风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）（二）涉税风险管理要点1、风险领域识别（1）准备阶段：房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开 发

3、的时间段。通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在 土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税 的涉税风险。（2）开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。该阶段突出对建筑业项目的登记管理，结合本地区各时期的建筑 业成本预警值，对建筑业项目的初始登记环节进行对比分析， 改变建 筑业单位陈本管理滞后的问题，变事后管理为事前预警和事中控制， 减少涉税风险。（3）销售阶段：房地产开发企业取得房屋预售许可证后，从可以进行销售开始， 到项目开发结束该阶段风险涉及税种较多（涵盖房地产开发企业的所有税种）营业税、房产税、土地使用税、契税、印花税（取得土地）、土地 增值

4、税、企业所得税、个人所得税金额大（主要税收产生阶段），因此也是涉税风险发生的主要领域。（4）清算阶段：房地产开发企业将开发的产品全部销售完毕或者虽未销售完毕但 已将尚未销售的产品转作其他用途（如出租）。该阶段主要税收风风险为土地增值税未及时清算的风险和企业所 得税清算和清算后分配的风险，虽然涉及税种不多，但涉及的金额很 大，也是目前税收管理的重点和难点。2、风险领域描述（1）经营收入类纳税遵从风险例如，用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，预收收入 挂往来，或直接冲减开发成本，未按规定及时申报纳税；代收款项未 按规定申报纳税；未按规定毛利率计算毛利额并纳入当期应纳税所得 额，统一计算缴纳企

5、业所得税。（2）成本费用类纳税遵从风险例如，发生销售退回时，只冲减收入不相应冲减成本；虚开材料 发票，或与施工方勾结，以虚假合同虚开建筑业发票，以缴少量流转 税为代价，虚增成本费用，逃避企业所得税、 土地增值税（高级）。（3）其他纳税遵从风险土地使用税申报时，纳税人购得一处或多处土地，特别是在注册 地之外的地区购得土地，未进入开发阶段，往往因新征土地隐蔽性高， 利用目前税务机关信息不及时、不全面的漏洞，不按规定申报缴纳土 地使用税、印花税等。3、企业所得税遵从风险的表现（1）迟计收入；（2）隐匿预收账款；（3）隐匿收入；（4）收入与 成本、负债直接冲抵；（5）无正当理由的低价销售；（6）政府返

6、还款 项不计税；（7）利息收入不计税，（8）混淆完工产品与未完工产品的 成本，影响计税所得；（9）虚增建安成本；（10）虚增拆迁成本；（11） 虚增前期工程费、基础设施配套费；（12）虚增期间费用；（13）利息 费用未予以资本化；（14）非法凭证列支成本费用；（15）通过关联交 易转移利润三、风险分析方法（一）数据来源纳税人生产经营信息税务机关掌握的信息（申报数据、定期报送报表）第三方数据（住建、国土、规划、财政、国税、银行等）（二）风险点识别（风险指标）1、销售（营业）收入比值计算公式：销售（营业）收入比值 二评估期销售（营业）收入/基期 销售（营业）收入X 100%指标分析：分析纳税人销售

7、（营业）收入的变化情况。与同行业预警 值进行比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值，则可能存在 以下原因：1、隐瞒收入；2、关联企业间的非正常交易；3、市场因 素；4、政策因素等等。2、销售（营业）成本率计算公式：销售（营业）成本率二评估期销售（营业）成本/评估期 销售（营业）收入X 100%指标分析：分析纳税人销售（营业）成本占销售（营业）收入的比例。 与同行业预警值进行比较，若低于预警值暂视为正常，若高于预警值， 则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、隐瞒收入；3、关联企业间 的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性支出的划分； 6、会计核算方法的调整；7、税法与会计的差异调

8、整正确性； &政 策因素等等。3、销售（营业）成本率比值计算公式：评估期销售（营业）成本率 二评估期销售（营业）成本/ 评估期销售（营业）收入X 100%基期销售（营业）成本率二基期销售（营业）成本/基期销售（营业）收入X 100%销售（营业）成本率比值=评估期销售（营业）成本率/基期销售（营 业）成本率X 100%指标分析：分析评估期销售（营业）成本率比基期销售（营业）成本 率的变动情况。评估期与基期的销售（营业）成本率应基本持平，如 该指标小于预警值暂视为正常，如大于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场 因素；5、资本性支出与收益性支

9、出的划分；6、会计核算方法的调整；7、税法与会计的差异调整正确性； &政策因素等等。4、期间费用收入比值计算公式：期间费用收入比值=评估期期间费用/评估期销售（营业）收入X 100%指标分析：分析评估期的期间费用占销售（营业）收入的比例。与同 行业预警值比较，如该指标小于预警值，暂视为正常，如大于预警值， 则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、虚列管理费用；3、虚列财 务费用；4、虚列营业费用等等。5、期间费用收入比比值计算公式：评估期期间费用收入比率 =评估期期间费用/评估期销售（营业）收入X 100%基期期间费用收入比率=基期期间费用/基期销售（营业）收入X100%期间费用收入比比值=评估

10、期期间费用收入比率/基期期间费用收入比率X 100%指标分析：分析评估期与基期的期间费用占销售（营业）收入的比例 变动情况，以测算期间费用的增减变化。评估期与基期期间费用收入 比率应基本持平，如该指标小于预警值，暂视为正常，如大于预警值， 则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、虚列管理费用；3、虚列财 务费用；4、虚列营业费用等等。6、利润率计算公式：评估期利润率二评估期利润总额/评估期销售（营业）收入 指标分析：分析测算企业利润总额占销售收入比例， 反映了企业的盈 利能力。该指标如大于预警值，暂视为正常，如小于预警值，则可能 存在以下原因：1、虚列成本；2、虚增费用；3、关联企业间的非正 常

11、交易；4、隐瞒收入；5、政策因素；6、市场因素等等。7、利润率差值计算公式：评估期利润率二评估期利润总额/评估期销售（营业）收入基期利润率二基期利润总额/基期销售（营业）收入利润率差值二评估期利润率-基期利润率指标分析：分析测算企业利润总额占销售收入比例的变化情况，反映了企业的盈利能力的变化情况。该指标如大于预警值，暂视为正常， 如小于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、虚增费用； 3、隐瞒收入；4、关联企业间的非正常交易等等。8所得税贡献率计算公式：所得税贡献率=评估期应纳所得税额/评估期销售（营业）收入X 100%指标分析：分析应纳所得税额占收入比例情况。该指标与同行业比较， 若

12、高于预警值的，暂视为正常，若低于预警值的，则可能存在以下原 因：1、虚列成本；2、虚增费用；3、隐瞒收入；4、关联企业间的非 正常交易；5、市场因素；6、政策因素；7、税法与会计差异调整的 正确性等等。9、所得税贡献率比值 计算公式：评估期所得税贡献率=评估期应纳所得税额/评估期销售（营业）收入X 100%基期所得税贡献率=基期应纳所得税额/基期销售（营业）收入X100%所得税贡献率比值=（评估期所得税贡献率/基期所得税贡献率）X100%指标分析：分析评估期与基期的应纳所得税额占收入总额比例的变动 情况。评估期与基期的所得税贡献率应基本持平， 如该指标大于预警 值,暂视为正常，如小于预警值，则

13、可能存在以下原因：1、虚列成本； 2、虚增费用；3、隐瞒收入；4、关联企业间的非正常交易；5、市场 因素；6、政策因素；7、税法与会计差异调整的正确性等等。10、所得税负担率计算公式：所得税负担率=（评估期应纳所得税额/评估期利润总额）X 100%指标分析：分析测算企业所得税税负，与同行业水平相比较，若高于 预警值暂视为正常，若低于预警值的，则可能存在以下原因：1、政策因素；2、税法与会计差异调整的正确性；3、弥补亏损等等。评估 企业如为亏损企业，该指标等于零。11、所得税负担率比值计算公式：评估期所得税负担率=（评估期应纳所得税额/评估期利润总额）X100%基期所得税负担率二（基期应纳所得税

14、额/基期利润总额）X 100% 所得税负担率比值=（评估期所得税负担率/基期所得税负担率）X100%指标分析：分析测算企业所得税税负的变化情况， 如该指标大于预警 值，暂视为正常，如小于预警值，则可能存在以下原因： 1、政策因 素；2、税法与会计差异调整的正确性。企业所得税风险评价指标举例：营业税计税依据与收入、预收配比原理描述：房地产企业缴纳营业税依据应与当期销售（营业）收 入、预收账款净增加额合计数基本一致， 否则存在未按规定申报营业 税或未按规定计算申报所得税。数据模型：房地产企业年度销售不动产营业税计税金额一（预收 账款年末数一预收账款年初数）/年度主营业务收入数据来源：营业税计税金额

15、来源于征管信息系统中；预收账款年 末数、预收账款年初数来源于纳税人专项报送（财报）；主营业务收 入来源于征管信息系统。预警值设置：1评分标准：营业税计税依据与收入、预收配比不等于 1时，为非 正常，比例在0.8 1的，得0.5分，比例低于0.8的，得1分。（经 验值，分值越大，风险越大）应用要点：销售不动产营业税计税金额为当年正常申报验征收营 业税计税依据，不含以前年度，按年执行。发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率原理描述：当计算发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收 入差异率大于1时，则提示异常，可能存在隐瞒收入或者虚开发票的 问题。数据模型：发票开具金额与应纳销售不动产营业

16、税营业收入差异 率二本期发票开具金额/本期应纳营业税营业收入数据来源：统计发票开具金额取自发票网上开具管理信息系统 （或其他开票系统）中，应纳销售不动产营业税营业收入取自征管信 息系统纳税申报表。预警值设置：1评分标准：发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异 率大于1时为非正常，1 1.1的得1分，1.1 1.2的得1.5分，1.2 1.5分的得2分，比率高于1.5分的得3分。（经验值）应用要点：该指标分析的仅仅是销售不动产营业税，在对该指标 进行深度风险评估应对时，还可以结合纳税人银行对账单等其他情况 一并考虑，按月执行。四、印证案例出师表先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲

17、弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂