旧仓库改造项

1、 中管网房地产频道旧仓库改造项 杨树浦路仓库改造定位分析杨树浦路仓库改造定位分析 u功能初步定位 u项目主题定位方向分析 u项目主题建议 u项目招商策略 u项目初步财务分析 中管网房地产频道旧仓库改造项 区域规划区域规划 “提篮桥历史风貌及现代商业街区提篮桥历史风貌及现代商业街区”： 提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高 达200米的上海之光摩天轮（可能实施），形成该地区鲜明的城市形象。除此 之外，提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 杨树浦路项目周边市场杨树浦路项目周边市场 上海之光摩天轮（可能实施）、

2、犹太人聚居区历史风貌上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌 保护规划给区域带来保护规划给区域带来旅游契机旅游契机 现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带 来了来了商业前景商业前景 提篮桥地区办公和商业市场现状提篮桥地区办公和商业市场现状 均不佳；商业较为集中的区域为均不佳；商业较为集中的区域为 犹太人聚居区，主要业态有服饰犹太人聚居区，主要业态有服饰 商店、美容美发、餐饮、休闲娱商店、美容美发、餐饮、休闲娱 乐等乐等 提篮桥历史风貌保护区及现代提篮桥历史风貌保护区及现代 商业区规划将给区域内商业市商业区规划将给区域内商业市 场

3、的发展带来较多机会；对于场的发展带来较多机会；对于 提兰桥仓库项目，若部分改造提兰桥仓库项目，若部分改造 为创意商业市场前景更为看好。为创意商业市场前景更为看好。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 杨树浦路项目价格分析杨树浦路项目价格分析 周边办公和商业项目租金现状周边办公和商业项目租金现状项目改造后的价值预判项目改造后的价值预判 提篮桥老式商务楼和老厂房改建办办 公公项目的租金水平在1.11.61.11.6元元/平 方米/天； 区内挂牌出租商铺数量不多，街铺街铺 主力租金水平在1.521.52元元/平方米/ 天之间。 简单的改造并不能使项目租金水平获 得较大水平的提升； 项目改

4、为创意商业和创意办公的综合 体，更能独立于目前的市场环境，跳 脱目前的区域价值。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 杨树浦路仓库建筑改造条件杨树浦路仓库建筑改造条件 楼层数：楼层数： 36层为主，各建筑楼层错落有致， 可以规划的产品形态较广，也可多 种产品组合。 层高：层高： 3.84.3米之间，改造产品适应性较广， 但目前市场上存在的改造为博物馆类 展示功能的产品在层高上的要求较高， 本案无法满足。 地块形状：地块形状： 组团状建筑，由三栋主建筑和 几栋辅助建筑组成。这样的建 筑形态为产品的规划提供了较 大的发挥空间。 标准层平面：标准层平面： 总建筑面积为16212平方米，

5、由多幢建筑组成，标准层面积 各不相同，以1000平方米左右 为主。 中管网房地产频道旧仓库改造项 杨树浦路仓库功能改造方向研判杨树浦路仓库功能改造方向研判 q 规划方面：规划方面： “提篮桥历史风貌及现代商业街区提篮桥历史风貌及现代商业街区”为旅游相关商业提供了发展契机。 q市场方面市场方面： 杨树浦路仓库周边办公及商铺氛围现状都不理想，但人流量与人行、车行交通便 利度都相对较好，同时北外滩改造为办公与商铺都带来了巨大的增值空间。 q 建筑改造方面：建筑改造方面： 杨树浦路仓库标准层平面为规则长方形，改造空间较大；但建筑密集度高采光 与通风以及与周边建筑的相邻影响较差，不适宜改造为旅馆；沿街面

6、窄，进深较长， 仅沿街仓库适合作中大型商铺，三层以上商业价值较低，但三栋楼的围合场地为商 业提供了良好的舞台空间；建筑可改造适合改造为办公、商铺综合产品。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 主题研究思路主题研究思路 由于目前市场上可参考的旧厂房改造为商办并重的项目较少，且尚未进 入成功运营的阶段，因此本报告仅藉我司对商业项目及旧厂房改造项目的 研究及操作经验，提出除前文提及的规划，还将通过以下三方面的研究寻 求主题定位方向： u 北外滩文化挖掘北外滩文化挖掘 u 北外滩区域发展方向研究北外滩区域发展方向研究 u 北外滩行业发展契机北外滩行业发展契机 中管网房地产频道旧仓库改造项

7、北外滩文化北外滩文化 “外滩外滩X X号号”：在百年外滩的万国建筑群内， 惊现了ARMANI的专卖店，CARTIER的专 卖店、Jean Georges法国餐厅、依云水疗， 西洋文化的精品在这里悄然驻足。外滩沉 睡的建筑被唤醒，历史与奢华的舶来品在 这里交错，而北外滩又将怎样演绎她的辉 煌？ “港口文化港口文化”：曾几何时，远渡重洋的哥 德堡号古商船已经从这里的码头把中国的 文化传播到欧洲。港口是每个临海城市对 外交流的窗口，文化的交流在贸易活动中 展现。 中管网房地产频道旧仓库改造项 北外滩的发展方向北外滩的发展方向 “绝对上海绝对上海CBD”CBD”：北外滩作为上海市CBD核心区的组成部分

8、之一，与外滩和陆家 嘴共享上海城市的核心地位，这一地位为今后北外滩的发展方向树立了高起点。 “上海滩最佳视角上海滩最佳视角”：形成与外滩、 陆家嘴一体化的国际化景观，摩天轮 选址北外滩（可能实施）再次证明在 北外滩可以看到上海滩最佳景观。 中管网房地产频道旧仓库改造项 北外滩行业发展契机北外滩行业发展契机 上海国际客运中心、“上海之星”文化旅游街区、滨江绿地建设工程等，都将出现 在北外滩的开发画卷之中。 “上海港国际客运中心上海港国际客运中心”：邮轮经济登陆北外滩！三个7万吨级国际大型邮轮泊位和 国际客运码头已建成，客运综合大楼将在2006年底基本建成，上海国际港务集团大楼及 相关商业配套设施

9、将于2007年下半年和2008年初陆续投用。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 总结总结 港口文化港口文化 旅游契机旅游契机规划动力规划动力 核心地位核心地位 我们有理由相信，外滩和陆家嘴今天的辉煌就是北 外滩的明天，更幸运的是，北外滩的历史人文及产 业特色奠定了独特的北外滩风景线。 项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、美景与内涵的辉映。项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、美景与内涵的辉映。 中管网房地产频道旧仓库改造项 “the 15“the 15th th 北外滩 北外滩” 中华精粹文化创意坊 （暂拟案名） “北外滩北外滩”点明了项目的区位，表

10、现项目未来发展的巨大上升空 间，提升项目的期望价值； “the 15the 15th th ”指代1405年郑和下西洋的那个年代，我们的前辈已经 开始了港口的对外交流，这种文化具有深厚的历史积淀。 中管网房地产频道旧仓库改造项 中华精粹文化创意坊的内涵中华精粹文化创意坊的内涵 传承中国历史文化传承中国历史文化：从这里追溯15世纪郑和下西洋以来，中国海港对外交流的文化积 淀。让中国的文化从这里走出去。 推广中国产品精粹推广中国产品精粹：景德镇陶瓷、茶叶、丝绸、唐装、旗袍、红木家具等代表中国文 化的商品展销；满汉全席、特色地方菜肴、茶道等体验式休闲娱乐消费，中国传统文化艺术 的展现。 营造创意氛围

11、营造创意氛围：提倡传统商品的改良、渗透人性化概念、让中国的商品荣登世界的厅堂。 弘扬中国品牌弘扬中国品牌：鼓励带有中国传统文化内涵的国内自有品牌的发展，提供对外交流展示 平台。 建立中华奢侈品工坊建立中华奢侈品工坊：“外滩3号”的中国版，种植中国本土的奢侈品牌文化。 提供中外文化交流平台提供中外文化交流平台：长期举办中外商贸、文化交流展会，让上海走向世界，让世 界走进上海。 中管网房地产频道旧仓库改造项 JamesJames EnglishmanEnglishman 给爱人给爱人 给父亲给父亲 给朋友给朋友 在上海港国际客运中心下了游轮 之后，沿路打听到北外滩最有名 的购买中国精品礼物的地方

12、the 15the 15th th 北外滩 北外滩 进入中华精粹文化创意坊 果然琳琅满目的中国精品 而这个古董，一 定要自己收藏自己收藏 哇，还有更精彩的！ 中管网房地产频道旧仓库改造项 怀旧唐装怀旧唐装 改良唐装改良唐装 the 15the 15th th 北外滩 北外滩 唐装店唐装店 王老板王老板 一把裁缝剪刀走遍大江南 北，最终把他驰名中外的 唐装定制店落户中华精粹 文化创意坊 JamesJames在王老板店里订做了在王老板店里订做了 这款这款195CM195CM身高的唐装，满身高的唐装，满 意地穿回英国！意地穿回英国！ 之后王老板陆续接到来自之后王老板陆续接到来自 英国的订单。英国的订

13、单。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 “the 15th “the 15th 北外滩北外滩” 中华精粹文化创意坊中华精粹文化创意坊 不应是简单地营造一个商业的经营场所不应是简单地营造一个商业的经营场所 更是铸造为中国艺术精华的研发、培更是铸造为中国艺术精华的研发、培 训、展示、交易、零售的创意平台。训、展示、交易、零售的创意平台。 使得本项目的创意产业基地成为一个使得本项目的创意产业基地成为一个 完整形态，构成呈现中华文化艺术的完整形态，构成呈现中华文化艺术的 创意高地。创意高地。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 PERSPECTIVE 3D Unit of m

14、easure 原创设计原创设计 培训培训 零售零售 交易交易 展示展示 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器 唐装旗袍针织刺绣唐装旗袍针织刺绣 中国酒类、茶叶茶具中国酒类、茶叶茶具 新概念餐饮、酒吧、茶坊新概念餐饮、酒吧、茶坊 中国传统理疗养生馆、瑜珈馆中国传统理疗养生馆、瑜珈馆 原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪 中国民族舞培训学校等中国民族舞培训学校等 行业组合行业组合 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 规划组合建议规划组合建议 4646层层 业态：业

15、态：新概念餐饮 1313层层 功能：功能：展示和交易 业态：业态：艺术装饰用品、唐装 针织刺绣、中国酒类、茶叶 茶具、瓷器玉器等 中管网房地产频道旧仓库改造项 新概念餐饮：新概念餐饮：普罗旺斯的树、俏江南普罗旺斯的树、俏江南 、鲜墙房传菜酒家等、鲜墙房传菜酒家等 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 国粹零售展示：国粹零售展示：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、 瓷器玉器等瓷器玉器等 中管网房地产频道旧仓库改造项 3636层：层：家居展示、艺术品 展示、书屋书吧、民族舞培 训学校、模特培训学校、理 疗养生馆等 1212层：

16、层：特色酒吧、咖啡吧、 茶坊 中管网房地产频道旧仓库改造项 休闲类餐饮：休闲类餐饮：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 展示展示 培训培训 休闲区：休闲区：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、 模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 业态：业态：甜品作坊、面包屋等 中管网房地产频道旧仓库改造项 办公空间：办公空间： 品牌经销（代理）公司、 原创设计工作室、文化演艺经纪公司

17、等办公空间 中管网房地产频道旧仓库改造项 功能：功能：推广的舞台、展示的窗口、文艺的领地 中管网房地产频道旧仓库改造项 本项目是一个组团状建筑，产品定位融合了办公和商业的两大功能，其比例分布 如下： 商业1号楼6871 + 2号楼5243 + 4、5号楼（38+31）= 12183 办公6号楼3305 + 3号楼416 = 3721 公共空间7号楼308 业态组成比例业态组成比例 中管网房地产频道旧仓库改造项 项目的主题定位为“中华精粹文化创意坊”，其目标客户有别于市场上既有的商户， 需要有其特定的挖掘渠道，但同时也应有较丰富的配套业种，针对这些业种的商户选择也 应满足项目的主题定位。 配套类

18、目标商户配套类目标商户 类别类别目标客户目标客户所需面积（平米）所需面积（平米）物业要求物业要求 甜品 满记甜品满记甜品15-300 水（管径2寸）、电（30KW） 排水（150mm）、排污（150mm） 许留山许留山100 面包房 面包新语面包新语 15-30水(管径5寸)、电（45KW） 山崎面包山崎面包 茶坊 耕读园耕读园 150-200水(管径2寸)、电（50KW） 唐韵寒舍唐韵寒舍 茶叶、茶具 天福茗茶天福茗茶 50-100电（30KW） 黄山茶叶黄山茶叶 中管网房地产频道旧仓库改造项 书屋书吧汉源书屋汉源书屋100-300电（30KW） 家居展示允典红木等允典红木等200电（30K

19、W） 理疗养生馆 思妍丽思妍丽 300 水(管径大于2寸)、电（45KW） 美丽田园美丽田园 新概念中式 穹六餐厅穹六餐厅500 水(管径大于5寸)、电（150KW- 350KW）、煤（50立方/小时-100立 方/小时）、烟道、排水（150mm）、 隔油池（1200*1800*1500mm） 普罗旺斯普罗旺斯300 伍京堂伍京堂150 便利店 罗森罗森 80-100水（管径2寸）、电（30KW） 喜士多喜士多 以上商业客户在沪上各自领域均为行业内的领军人物行业内的领军人物，如能成功引进此类商家，对提 升项目的知名度能起到很关键的作用。并且，本项目作为一个新兴的创意产业基地，如本项目作为一个新

20、兴的创意产业基地，如 需要引入此类商家，在租金上须有一定的优惠需要引入此类商家，在租金上须有一定的优惠，建议前期招商上可以通过较优惠的租赁 条件来吸引商家。 类别类别目标客户目标客户所需面积（平米）所需面积（平米）物业要求物业要求 中管网房地产频道旧仓库改造项 提供免租期是为了尽快地吸引意向客户进驻，待项目23年经营成熟、稳定 以后，租金和商户都可作进一步调整。 租赁优惠政策租赁优惠政策 商铺面积商铺面积优惠政策优惠政策 100平米以内：3个月免租期 100-300平米以内：5个月免租期 300-500平米以内：6个月免租期 500-1000平米以内：8个月免租期 中管网房地产频道旧仓库改造项

21、 创意类目标商户创意类目标商户本项目的第一亮点客户群 目标商户目标商户策源招商渠道策源招商渠道 艺术装饰品、原创设计工作室、民 间艺术家原创作品、民族舞蹈培训 学校、中式服饰设计、针织、刺绣、 瓷器、玉器等等相关产业。 以上这类行业经营客户基本无固定的工作场所无固定的工作场所， 故需通过各种特殊的渠道，来进行广泛而又深入 的挖掘。 中式服装设计、针织、刺绣、瓷器、 玉器等 可以利用豫园股份有限公司豫园股份有限公司庞大的客户网络，向 本项目所需要的目标客户，进行有针对性地项目 推广。 民间艺术家、原创工作室、广告设 计 策源可通过上海商业房地产联合会、创意产业中商业房地产联合会、创意产业中 心心

22、，向业内发布招商信息，同时邀请沪上知名艺 术家、成功人士等，开展项目推荐会，扩大项目 在沪上的影响力。 舞蹈学校、模特培训、艺术等我司与上海戏剧学院上海戏剧学院有着紧密的合作关系，还可 以通过浙商会浙商会等向业内发布招商信息。 复星复星 复地复地 豫园豫园 商业资源商业资源 浙商协会浙商协会 商房联商房联 平台资源平台资源 创意产业中心创意产业中心 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 每年每年5 5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与 国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介国内外基金买家与

23、开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介 产品，宣传项目。产品，宣传项目。 举例举例商房联资源商房联资源 中管网房地产频道 中管网房地产频道旧仓库改造项 或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者 创意类目标商户创意类目标商户 招商提供有吸引力的优惠条件 前期承租能力低前期承租能力低 ？ 行业不聚集，客户相对分散行业不聚集，客户相对分散 中管网房地产频道旧仓库改造项 策源的招商手法策源的招商手法 不论是创意商家还是创意办公客户都是小众人群，因此一般商办项目选择大 众媒体广告的方式事倍功半，策源建议您采纳我司“筑巢引凤筑巢引凤”的成功经验 即通过特色活动营造创意氛围，吸引创意商家主

24、动上门。 复城国际SP活动简介： 识珠拥翠 ESPRIT活动 留旧创新城市对话 周大福活动 海上海SP活动简介： 2004 ADC 创意作品世界巡展 风云上海当代艺术交流展 “海上海LOFT空间想象”酒会 中管网房地产频道旧仓库改造项 活动地点：复城国际品质体验馆复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） 中管网房地产频道旧仓库改造项 活动日期：06年5月20日， 活动亮点：珠宝品牌周大福在珠宝品牌周大福在 骄人骄人 （AchievementAchievement）系列钻饰在中国大陆地）系列钻饰在中国大陆地 区全新上市发布会。区全新上市发布会。 活动影响：时尚品牌发布地点，一改传 统意

25、义上时尚中心，让曲阳这样一个具 有深厚历史人文积淀的区域，散发出时 尚的魅力。 中管网房地产频道旧仓库改造项 p 活动名称活动名称： 社会各界专家学者品鉴沪上首个社会各界专家学者品鉴沪上首个 国际国际BLOCKBLOCK p 活动地点活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） 阮仪三教授、荷兰历史建筑保 护基金代表等专家学者以及虹口区 政府、房地局、规划局领导齐聚一 堂，共同探讨了历史建筑的保留在 城市发展中的价值，并进行了城市 文明印记与现代城市规划共融的探 索。 中管网房地产频道旧仓库改造项 活动日期：2004年7月11日 活动亮点：“海上海海上海”创意中心启用典礼创意中

26、心启用典礼 活动影响：上海实业发展股份有限公司主要 领导，首都企业形象研究会会长，“海上海” 命名者、新地产上海地区主编及各界媒 体参加了此次活动。 中管网房地产频道旧仓库改造项 活动日期：2005年11月 活动亮点：领略创意巨大魅力 活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动 活动日期：2005年6月 活动亮点：充分地体现创意LOFT的另类空间 活动影响：LOFT颠覆性创意 中管网房地产频道旧仓库改造项 收购成本财务测算收购成本财务测算 测算方法测算方法 为了比较准确的把握可以承受的收购成本，将利用剩余法剩余法来模拟本 案项目通过改造并获得价值提升的过程中发生的现金流，反

27、算本案项目 可以接受的收购成本。 其中，根据本案项目改造后的招商情况等的预期不同，可以分为乐观乐观 与谨慎与谨慎两种情况，根据这两种预期分别进行财务测算，将得到一个可 接受成本范围。 中管网房地产频道旧仓库改造项 办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%,3%, 商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍, 之后年增长5%5%左右； 这里采用的是模拟项目在重建后的乐观情况下的收益水平，所使用的折现率相当于银行现期贷款 基准利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要财务指标如下： 通过剩余法模型计算得出的主要财务指标如下：通过剩余法模型计算得出的主要财务指标如下： 参数设定参数设定 乐观预

28、期下财务测算乐观预期下财务测算 本 案 项本 案 项 目目1 1号楼号楼 本案项目本案项目 2 2号楼号楼 本案项目本案项目4 4 号楼底号楼底 本案项目本案项目5 5 号楼底号楼底 本案项目本案项目3 3号号 楼楼 本案项目本案项目6 6 号楼号楼 本案项目本案项目7 7 号楼号楼 底层租金底层租金4.14.13.93.93.73.73.93.9- - - - 平均租金平均租金1.981.981.891.891.91.92 23.23.23.23.2 - - 成本收益率成本收益率收购总成本收购总成本 元元 收购单位面积成本收购单位面积成本 元元/ /平米平米 相当于单位面积相当于单位面积 租

29、金租金 元元/ /平米平米/ /天天 0%0%276,252,480276,252,48017,04017,0402.332.33 10%10%249,826,920249,826,92015,41015,4102.112.11 20%20%227,940,720227,940,72014,06014,0601.931.93 30%30%209,621,160209,621,16012,93012,9301.771.77 中管网房地产频道旧仓库改造项 谨慎预期下财务测算谨慎预期下财务测算 参数设定参数设定 谨慎预期情况下，考虑到项目招商情况可能没有预想的那么顺利，导致商业及办公 物业的租金水平下调： 本 案 项本 案 项 目目1 1号楼号楼 本案项目本案项目 2 2号楼号楼 本案项目本案项目4 4 号楼底号楼底 本案项目本案项目5 5 号楼底号楼底 本 案 项 目本 案 项 目 3 3 号楼号楼 本案项目本案项目6 6 号楼号楼 本案项目本案项目7 7 号楼号楼 底层租金底层租金2.92.92.72.72.62.62.72.7- - - - 平均租金平