苏州高新区站前商务广场前期规划报告课件

1、苏州高新区站前商务广场前期规划报告1 新区站前商务广场前期新区站前商务广场前期 规划报告规划报告 博思堂博思堂 商业事业部商业事业部 20102010年年6 6月月3030日日 苏州高新区站前商务广场前期规划报告2 一、项目地盘分析 二、项目市场定位 三、项目规划建议 苏州高新区站前商务广场前期规划报告3 项目基本素质项目基本素质 n项目位于苏州高新区城际站核心区域，站项目位于苏州高新区城际站核心区域，站 前广场右侧，牌楼路以西，浒莲路以北，轻前广场右侧，牌楼路以西，浒莲路以北，轻 轨三号线及沪宁城铁以东，区位位置优越。轨三号线及沪宁城铁以东，区位位置优越。 n基地面积基地面积25625.45

2、25625.45，容积率，容积率3.183.18，建，建 筑密度筑密度4242，绿地率，绿地率3535，总建筑面积，总建筑面积 8166081660，建筑高度：办公高度，建筑高度：办公高度100m100m，酒，酒 店店80m80m。 本案本案 项目区位位置优越，未来将会有大量人项目区位位置优越，未来将会有大量人 流导入；项目产品丰富，集商业、酒店、流导入；项目产品丰富，集商业、酒店、 写字楼为一体，塔楼高度较高，昭示性写字楼为一体，塔楼高度较高，昭示性 较好较好. 苏州高新区站前商务广场前期规划报告4 项目区位分析项目区位分析 n项目位于浒通片区的中心区域。项目位于浒通片区的中心区域。 n按照

3、苏州高新区总体规划要求，该区域是高按照苏州高新区总体规划要求，该区域是高 新区新区“北扩西进北扩西进”战略重点，是苏州中心城战略重点，是苏州中心城 区西北部城市重点发展片区，是高新区北部区西北部城市重点发展片区，是高新区北部 的城市门户。的城市门户。 n未来将发展成为高新区北部新城最繁华的现未来将发展成为高新区北部新城最繁华的现 代商业中心。代商业中心。 浒通片区功能定位：集生产、居住配套于 一体的现在化产业区。 规划居住人口约25-30万人。 规划可提供就业岗位约30万个。 项目位于浒通片区中心区域内，周边规划为生活居住区，围绕生活居住区外围为工项目位于浒通片区中心区域内，周边规划为生活居住

4、区，围绕生活居住区外围为工 业组团，未来消费力充足。业组团，未来消费力充足。 苏州高新区站前商务广场前期规划报告5 n商务广场位于沪宁城际铁路苏州新区站站商务广场位于沪宁城际铁路苏州新区站站 前广场内。前广场内。 n按照苏州高新区总体规划要求，该区域是按照苏州高新区总体规划要求，该区域是 高新区高新区“北扩西进北扩西进”战略重点，是苏州中心战略重点，是苏州中心 城区西北部城市重点发展片区，是高新区北城区西北部城市重点发展片区，是高新区北 部的城市门户。部的城市门户。 n作为苏州城区的三个城际站点之一，作为苏州城区的三个城际站点之一，高新高新 区站将和苏州轨道三号线、无锡硕放机场专区站将和苏州轨

5、道三号线、无锡硕放机场专 线形成换乘线形成换乘，将成为苏州西北部地区重要的，将成为苏州西北部地区重要的 对外交通和换乘枢纽，是创造高新区的现代对外交通和换乘枢纽，是创造高新区的现代 服务业核心区和现代化都市形象展示区，具服务业核心区和现代化都市形象展示区，具 有展示高新区门户形象。有展示高新区门户形象。 n未来将发展成为高新区北部新城最繁华的未来将发展成为高新区北部新城最繁华的 现代商业中心。现代商业中心。 n拟建商务广场位于苏州高新区城际站核心拟建商务广场位于苏州高新区城际站核心 区域，站前广场右侧，牌楼路以西，浒莲路区域，站前广场右侧，牌楼路以西，浒莲路 以北，轻轨三号线及沪宁城铁以东，区

6、位位以北，轻轨三号线及沪宁城铁以东，区位位 置优越。置优越。 城铁新城规划城铁新城规划 苏州高新区站前商务广场前期规划报告6 城铁新城规划城铁新城规划 依据居民采取不同交通方式10分钟的时距范围可 将站点周边地区划分三个层次： 核心区核心区以城际车站为核心的500米半径覆盖 范围，该区域步行10分钟可达城际站点。 影响区影响区以城际车站为核心的1000米半径覆盖 范围，该区域自行车5分钟可达城际站点。 辐射区辐射区公交车10-15分钟的区域， 1 1、研究范围、研究范围 主要针对站点辐射区辐射区，包括浒通片区中心核心区， 浒关工业园、出口加工区、白杨湾综合物流园以 及受到城际站点地区开发的影响

7、的其他消费目的 地、 2 2、设计范围、设计范围 本次规划设计书划定的范围，包括牌楼路以西、 兴贤路和惠丰花园以南、京杭运河以东、黄花 河九曲河以北区域，总面积 约366公顷，主要 处于核心区核心区和影响区影响区内。 苏州高新区站前商务广场前期规划报告7 城铁新城用地规划城铁新城用地规划 本案本案 根据规划，新城商业区主要集中于城际站点以北，牌楼路西侧，计划用地1.97公顷，该区域与地下两条通 道与交通枢纽形成交通联系。为丰富地区商业业态，区域将依托白洋湾物流基础，在站区南侧沿牌楼路布 局，形成中高档次家居、大型商品超市等专业批发型的市场区。此外，占地8公顷的商办混合区位于城际站 点东西侧，主

8、要提供商业、电子商务、金融、中介和咨询等专业服务，以商品住宅与酒店式公寓的相互融 合为主。 项目依托城际站点和未来良好的规划，未来商业氛围将逐渐增加，有利于人气的项目依托城际站点和未来良好的规划，未来商业氛围将逐渐增加，有利于人气的 提升。但是项目未来将面临周边大体量商业的竞争。提升。但是项目未来将面临周边大体量商业的竞争。 本案本案 苏州高新区站前商务广场前期规划报告8 项目项目SWOTSWOT分析分析 优势：优势： n项目位于城铁新城城际铁路的站前广场，地理 位置优越。 n项目产品丰富（商业、酒店、办公），具备一 定规模。 n项目位于站前广场未来的的车流及人流较多， 将提高项目的人气。 劣

9、势：劣势： n项目周边环境尚待改善，周边规划实 现时间较长。 n城际铁路线将不利于南侧消费群体的 人流导入。 n目前周边人口的消费力及消费水平较 低。 机会：机会： n城铁新城的良好规划，为本项目带来一定的 利好因素。 n区域内工业组团密集，将会对本项目写字楼 物业有一定的支撑。 n随着区域规划的实现，项目酒店将会补充区 域内酒店市场的空白。 n随着周边住宅用地的开发，为了将会给本项 目提供较强的消费力。 威胁：威胁： n未来项目对面的商业及周边规划的 商业地块将会给本项目带来较大的竞 争。 n目前周边商业氛围还尚未形成，需 要较长的市场培育期。 苏州高新区站前商务广场前期规划报告9 一、项目

10、地盘分析 二、项目市场定位 三、项目规划建议 苏州高新区站前商务广场前期规划报告10 功能丰富，集商业、酒店、办公于一体，功能丰富，集商业、酒店、办公于一体， 北新区核心商业区域，新崛起的时尚消费地标。北新区核心商业区域，新崛起的时尚消费地标。 城铁新城城铁新城 首席商业综合体首席商业综合体 集商业、办公、酒店为一体的商业中心集商业、办公、酒店为一体的商业中心打造城铁新城商业标杆打造城铁新城商业标杆 通过对项目素质、项目优劣势、区位交通、城市规划等方面的分析总结，项目定位：通过对项目素质、项目优劣势、区位交通、城市规划等方面的分析总结，项目定位： 项目总体定位项目总体定位 苏州高新区站前商务广

11、场前期规划报告11 集零售、餐饮、休闲、娱乐等主流消费业态为一体，打造浒通24小时购物休闲娱乐中心； 满足周边居住人群、外来消费客群多元化需求。 城铁新城城铁新城 领袖商业特区领袖商业特区 项目商业定位项目商业定位 苏州高新区站前商务广场前期规划报告12 城铁新城城铁新城 尊贵商务领地尊贵商务领地 项目办公定位项目办公定位 项目位于城铁新城核心位置，周边交通便利，通达性较高，完善城铁新城商务功能， 满足区域周边办公需求。 苏州高新区站前商务广场前期规划报告13 城铁新城的城市功能定位为酒店提供了定位基础支撑，酒店可填补区域内的空白，完善 新城功能，为区域内的商务人士及旅游人群提供住宿功能。 城

12、铁新城城铁新城 首席商旅生态港首席商旅生态港 项目酒店定位项目酒店定位 苏州高新区站前商务广场前期规划报告14 一、项目地盘分析 二、项目市场定位 三、项目规划建议 苏州高新区站前商务广场前期规划报告15 项目规划布局建议项目规划布局建议 n建议将酒店塔楼移到商业的裙楼之建议将酒店塔楼移到商业的裙楼之 上，与写字楼呈对角线排布。可增强上，与写字楼呈对角线排布。可增强 项目整体的昭示性，展示性，利于区项目整体的昭示性，展示性，利于区 分。分。 n将原酒店裙楼、写字楼裙楼分别与将原酒店裙楼、写字楼裙楼分别与 商业部分，从第二层起做连廊衔接。商业部分，从第二层起做连廊衔接。 有利于二者商业互动，共享

13、人流；提有利于二者商业互动，共享人流；提 高商业整体的到达性。高商业整体的到达性。 n商业部分商业部分2-32-3层做退台设计，增加项层做退台设计，增加项 目亮点，有利于后期招商。目亮点，有利于后期招商。 n为使发展商利益最大化，增加可销为使发展商利益最大化，增加可销 售部分的比例，建议将酒店及办公的售部分的比例，建议将酒店及办公的 标准层面积缩小，做成酒店式公寓，标准层面积缩小，做成酒店式公寓， 丰富项目产品，有利于后期去化及资丰富项目产品，有利于后期去化及资 金回笼。金回笼。 连廊连廊连廊连廊 写字楼写字楼 酒店酒店 酒店式酒店式 公寓公寓 苏州高新区站前商务广场前期规划报告16 项目业态

14、布局建议项目业态布局建议 写字楼部分商业业态布局写字楼部分商业业态布局 n1-21-2层：银行、便利店、西餐厅、层：银行、便利店、西餐厅、 咖啡厅咖啡厅 n3 3层：商务配套，会客厅、会议室层：商务配套，会客厅、会议室 办公办公 大厅大厅 建议：建议： 写字楼底商作为写字楼底商作为1-21-2层联卖，有利于去化及层联卖，有利于去化及 后期商家经营。后期商家经营。 3 3层作为写字楼商务配套，发展商持有租赁。层作为写字楼商务配套，发展商持有租赁。 连廊连廊 连廊连廊 苏州高新区站前商务广场前期规划报告17 项目业态布局建议项目业态布局建议 原酒店裙楼商业业态布局原酒店裙楼商业业态布局 n1-21

15、-2层：特色餐饮、休闲餐饮、特色专层：特色餐饮、休闲餐饮、特色专 卖卖 n3 3层：酒店餐厅、娱乐会所、健身会所。层：酒店餐厅、娱乐会所、健身会所。 连廊连廊 建议：建议： 裙楼底商作为背靠背的裙楼底商作为背靠背的1-21-2层沿街商铺，有利于层沿街商铺，有利于 去化及后期商家经营。去化及后期商家经营。 3 3层作为酒店配套，发展商持有租赁运营。层作为酒店配套，发展商持有租赁运营。 连廊连廊 酒店裙楼酒店裙楼 苏州高新区站前商务广场前期规划报告18 项目业态布局建议项目业态布局建议 商业业态布局商业业态布局 n1 1层：精品专卖、特色专卖（黄金珠宝、层：精品专卖、特色专卖（黄金珠宝、 名表首饰

16、、化妆品等）名表首饰、化妆品等） n2-32-3层：大卖场（日用百货、数码家电层：大卖场（日用百货、数码家电 等）。等）。 建议：建议： 1 1层外街商铺，可以提升项目价值，并有利于去层外街商铺，可以提升项目价值，并有利于去 化；内部做内街小铺，布置精品专卖，可销售。化；内部做内街小铺，布置精品专卖，可销售。 2-32-3层作为超市，发展商持有租赁运营。层作为超市，发展商持有租赁运营。 入入 口口 入口入口 电电 梯梯 苏州高新区站前商务广场前期规划报告19 n原规划原规划5 5号房间，尖角部分降低整体的号房间，尖角部分降低整体的 使用率，建议保持外立面效果，内部做使用率，建议保持外立面效果，

17、内部做 成规则形状，尖角部分不计入面积，在成规则形状，尖角部分不计入面积，在 保持项目形象的同时，提升项目使用率，保持项目形象的同时，提升项目使用率， 但会增加部分成本。但会增加部分成本。 n建议将原规划中建议将原规划中5 5号房间，做如图所示号房间，做如图所示 的分割，丰富办公户型有利于项目后期的分割，丰富办公户型有利于项目后期 去化。去化。 n降低标准层面积，按比例缩小户型面降低标准层面积，按比例缩小户型面 积。积。 项目产品建议项目产品建议 写字楼平面布局写字楼平面布局 1 1 2 2 3 34 4 5 5 6 6 楼层面积楼层面积1000 （4-23层） 户型面积户型面积约为：65、1

18、05、120、200 得房率得房率77% 建议：建议： 发展商保留部分楼层自用；发展商保留部分楼层自用； 部分楼层可设置部分楼层可设置1-21-2户，满足大企户，满足大企 业办公需求。业办公需求。 苏州高新区站前商务广场前期规划报告20 项目产品建议项目产品建议 楼层面积楼层面积880 （4-22层） 户型面积户型面积约为：28、50 得房率得房率75% n降低标准层面积，按比例缩小户型面降低标准层面积，按比例缩小户型面 积。积。 n开发商持有面积缩小，降低后期运营开发商持有面积缩小，降低后期运营 风险。风险。 酒店平面布局酒店平面布局 苏州高新区站前商务广场前期规划报告21 n降低原写字楼、酒店的标准层面积，降低原写字楼、酒店的标准层面积， 作为酒店式公寓