02-红星地产分户验收、承接查验作业指引(试行)

1、02- 红星地产分户验收、承接查 验作业指引 （ 试行） 红星地产分户验收、承接查验作业指引 （试行） 1. 目的 为了规范物业分户验收及新建物业项目的承接查验工作， 提高一次交房成功率， 提 升客户满意度。 确保项目开发事业部和物业公司双方物业交接工作的顺利进行， 为项目持续开发建 设、后续物业管理工作打下良好的基础。 2. 适应范围 适用于红星地产新建物业项目的分户验收、承接查验工作 3. 定义 3.1 分户验收：指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求，在进行工程竣工验收前， 对每一户住宅及部分公共部位质量进行的专门验收。 3.2 承接查验：物业服务企业承接物业前，物业服务企业和建设单位按

2、照国家有关规定 和前期物业服务合同的约定， 共同对物业共用部位、 共用设施设备进行检查和验收的活 动。 3.2.1 承接查验的主体 交付方：项目事业部 接管方：城市物业公司 参与方：项目参建施工单位 4.0 过程方法 4.1 分户验收（一户一验） 4.1.1 分户验收前置条件 项目单体工程验收合格且单元内已竣工（工完料清） ，是实施分户验收的必要条 件。 4.1.2 职责 项目事业部负责按法定要求组织新建物业项目的分户验收，物业公司参与分户 验收工作。 在项目单体竣工验收前一个月 （原则上项目单体竣工验收以合同集中交房期前置 3-6 个月为宜），由事业部、物业公司共同成立查验小组，组织参建施工

3、单位、监理单 位开展集中交房前的分户查验工作和整改工作。在集中交房期前 1 个月完成一户一验 并整改到位。 4.1.3 分户验收流程 项目事业部工程部和物业公司共同成立查验小组。组织监理单 位、参建施工单位参加。一般在集中交房前 3-6 个月 项目事业部工程部和物业公司共同确定， 应在单体竣工验收合格 开始 根据需做分户验收房屋数量、 可调配分户验收人力资源、 验房工 机具配置以及验房整改合理周期制定检查计划 员、 记录资料准备、 组织查验人员（监理、甲方代表、物业）进行检查（分区域、分 栋、分户） 分户验收过程质量记录由物业公司收集汇总，其中涉及到整改 项的转工程整改通知单；分户验收结束，原

4、始资料交项目事业 部形成报验一户一验档案资料 项目事业部将工程整改通知单发参建责任施工单位，参建责任 施工单位组织整改并合理控制整改进度及质量 整改结束，分户查验小组负责复验，不合格项由项目事业 部责成参建责任施工单位继续整改 整改结束且验收合格，项 分户查验方法 .doc 及标准 .xls 精装房验收标准 .do c 4.1.4 分户查验方法及标准 分户查验方法 房屋质量检查内容及标准 精装房验收标准 4.2 承接查验 4.2.1 承接查验政策法规及技术规范等相关依据 4.2.1.1 政策法规依据：国务院及 XX市颁布的物业管理条例 、建设工程质量管理条 例和建设部令第 78 号房屋建筑工程

5、和市政基础设施工程竣工备案管理暂行办法 、建 设部 2010165 号物业承接查验办法 4.2.1.2 技术依据：建设部建标 (91)69 号 ZBP30001-90房屋验收标准和国家现行的 相关建筑、安装(电气、给排水、暖通等) 、设计、施工验收规范及物业项目竣工图纸 及建设单位移交的相关技术资料。 4.2.1.3 管理依据：建设方与管理方签署的前期物业服务合同 、临时管理规约 4.2.2 实施物业承接查验前置条件 4.2.2.1 在房屋销售合同规定的交房时限内，新建物业项目必需通过当地政府的验收， 并取得建设工程竣工验收备案证和新建住宅商品房准许交付使用证 ，并且物业 共用部位、共用设备设

6、施安装调试完毕、满足使用功能的需求、竣工验收合格，正常投 入使用。 4.2.2.2 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施 设备按规划设计要求建成；供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。 4.2.2.3 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足 使用功能要求； 4.2.2.4 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用 设施设备取得使用合格证书； 4.2.2.5 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全 4.2.2.6 ；物业管理办公用房、员工宿舍等按当地政府要求配置完善，物业管理用房已 具备使用条件 4.2.2

7、.7 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分 期承接查验， 项目开发事业部与物业公司应当在承接最后一期物业时， 办理物业项目整 体交接手续。 4.2.2.8 法律、法规规定的其他条件 4.3 组织保障 在满足承接查验前置条件下，项目事业部与物业公司在集中交房前 3 个月共同 组织成立物业承接查验工作小组。负责组织新建物业项目交房前的项目的承接查验工 作。 4.3.1 组织架构 4.3.2 职责 4.3.2.1 项目事业部 4.3.2.1.1 组建物业移交工作组 4.3.2.1.2 明确移交区域、移交项目、数量及移交时间，并确保所移交的共用部位、共 用设备设施达到承

8、接查验前置条件； 4.3.2.1.3 负责确保移交工程达到承接查验技术标准要求； 4.3.2.1.4 组织对承接查验发现的不合格项的整改。 4.3.2.2 物业公司 4.3.2.2.1 受业主委托对新建项目共用部位、共用设备设施，按建设部物业承接查验 办法，前期物业服务协议 ，以及项目所在地相关法规及要求进行承接查验； 4.3.2.2.2 负责成立物业承接工作组，审核物业承接条件，编制房屋承接查验方案； 4.3.2.2.1 负责按本指引实施承接查验，提出不合格整改项，对整改效果实施验收； 4.3.2.2.1 负责承接查验手续备案 4.3.3 交付计划 在工XX作X项计目划物.x业ls交付 项目

9、事业部和物业公司共同拟定物业承接查验工作计划。计划样表 4.4 过程方法 4.4.1 正常承接查验流程（满足承接查验前置条件的前提下的流程） 承接 查验流程 工作内容 1 、 确定是否满足条件 2、 事业部、 物管处共同成 立查验小组 3 、 编制计划及表单 4、 物业竣工图及相关资 料接管 5、 核对竣工资料、 数量是 否齐全、完整、符合接收，不符合 补齐 6 、 按标准对功能进行查 验 7、对检查结果记录于查 验表单里， 不合格由建设单位进行 整改 8、对不能整改的记录于 物业交接备忘录 9、查验完毕建管双方签 订物业承接查验协议将工程 遗留问题表 物业交接备忘录 提交资料移交清单 物业交

10、接 会议纪要作为附件 4.4.2 正常承接查验责任界面 正常交接完毕标志着物业的管理权已整体移交给物业公司，由物业公司全面负责 其正常的运行和维护保养工作（质保期未到的项目除外） 。 在物业承接检验过程中发现的物业共用部位共用设备设施整改问题未整改完的， 继续由项目开发事业部负责整改， 对不能及时整改或未呈显形方式存在的问题隐患， 录于物业交接备忘录中，若问题发生则仍由项目事业部负责整改和完善。 4.4.2 非正常承接查验流程（托管） 项目集中交房前， 在不具备承接查验前置条件下， 为配合项目事业部交房工作的顺 利推进，物业承接查验工作由项目事业部、 物业公司应启动应急程序实施，待物业项目 满

11、足承接查验条件后，再按正常的承接查验程序组织实施。 启动非正常承接查验流程的基本条件和管理要求： ? 物业项目已基本整体竣工，工完料清，施工单位清场（少量零星整 改、调试人员） ? 施工单位零星整改、调试人员必须接受物业公司统一凭证出入管 理，施工人员进场施工必须经项目事业部书面许可 （规定人数、 规定整改时限、 规定施工作业区域） ? 在此期间，参建责任施工单位的离场必须经物业公司现场确认物业 的成品保护现状， 若出现因工程整改施工造成的成品破坏， 其相关的二次破坏 损失由该区域的整改责任施工单位承担 非正常承接查验流程（集中交房前不具备承接查验前置条件的应急流程） 阶 段 应急流程 工作内

12、容 管理界面划分 项目事业部 物业公司 集中交 房前 物业实物量点交阶段 物业实物量（现状） 点交，对建成物业分 系统分区域做感官 质量查验和实物量 的清点和验收工作。 为满足交房需要对 物业已投入使用的 分项工程 进行运行 及管理 在不具备承接查验 前置条件下， 为配合 项目事业部交房工 作。项目以签订 委 托代管协议 进行委 托管理。 对交接的项目及内 容施工质量负责， 存 在的施工缺陷及瑕 疵由其组织整改。 负责对未完善部分 继续完善， 对设备设 施运行过程中出现 的问题负责组织整 改和维修 承担实物量的 成 品保护责任 负责其日常运 行 管理，履行成品保 护的职责， 并履行 因管理不善造成 的设备设施损 坏 的责任 物业使用代管阶段 委托 管理 集中交房后 集中交房后已能满足承接查验前置条件的前提下，物业承接查验按正常程序执行 4.5 技术要求 承接查验标准 新建物业项目承接 查验技术