某宾馆装饰装修项目谋划建议书

1、XX市XX宾馆装饰装修项目 投资可行性分析报告 编制日期： 2011年 5月 15日 XX宾馆装饰装修投资可行性分析报告 .言 2. 、八 刖 第一章项目概括2. 第二章项目提出背景3. 一、地理优势： 3 二、政治因素：3 三、市场定位：4 第三章项目建设的必要性 6. 一、中断经营分析 6 二、修善投资分析7 三、改变经营模式、增加服务项目分析 7 （二）经济效益分析：9 第四章 可行性研究结论 11 共15页第14页 XX公寓位于XX市中心，交通方便，服务设施完善。自1998年建成 以来，接待了数以千计的宾客。经营十几年来，历届管理人员和员工的 艰苦拼搏，创下了一页页壮丽的辉煌史，打造了

2、 XX市酒店业市场中有 较高知名度的宾馆品牌，在 XX市民心目中树立了良好的口碑。随着城 市的建设与开发，如今的XX公寓与其他新建的宾馆酒店相比， 已显得有 些陈旧。但目前城市的发展又为XX公寓带来了新的机遇与挑战，如何审 时度势，把握机会，利用这一有利时机，重塑对外形象，提高自身品牌， 进一步稳固和扩大消费群体，扭转目前的经营现状，独树一帜地创造一 种与宾馆有关的文化空间和美好生活的观念，已成为当务之急。为提高 企业的盈利能力和可持续发展能力，XX市XX宾馆拟实施宾馆改扩建项 目。 第一章项目概括 XX市XX宾馆始办于1998年，位于黑龙江省XX市北林区黄河北路。 是较早期XX市具有相当规模

3、的宾馆之一，装饰装修迎合时代风格，在当 地声誉较好。建筑规模7000平方米，7层框架结构，一层为大堂，七层 为宾馆办公区，二至六层为客房，客房总数量 80间，客房平均使用面积 32平方米，客房容量为160人左右。员工总数25人，其中管理人员2 人，维修工人2人，接待2人，其余为楼层经理及卫生、服务人员。电 脑间总数为12间，空调间数量为8间，公寓间5间，豪华套间1间，标 准客房54间。 第二章项目提出背景 一、地理优势： XX市地处黑龙江省中部，南倚北国冰城哈尔滨，北望黑河口岸，东 邻伊春林海，西接大庆油田。清同治元年开发设镇，1956年设立XX地 区行政公署，1999年12月经国务院批准撤销

4、XX行署设立地级XX市， 撤销县级XX市设立县级北林区。是全省的重要交通枢纽，哈尔滨以北的 区域性中心城市。市区辐射面积 2743平方公里，总人口 85万，距离省 城哈尔滨91公里。境内有哈绥高速公路、哈伊和哈黑两条国道及6条高 等级公路形成四通八达的交通网络，哈佳、滨北两条铁路贯穿交汇，XX 站是客货运综合的一级编组站。具有国内先进水平的客运中心和货运枢 纽工程，是全省六大客货运中转中心之一。 XX是哈尔滨以北重要的商品 集散地，上连全国各大城市，辐射周边 50余个市县。年轻的XX市正处 于百业待兴、百事待举的发展时期。 二、政治因素： 新世纪，新发展，新形象。XX立足以绿色生态城市为标志，

5、致力 建设哈北地区重要的交通枢纽、商贸集散中心、绿色物产业基地。始终 坚持优势互补、利益共享的原则，积极推进与各方的经贸交流与合作。 XX市委、市政府和北林区委、区政府将努力创造良好的发展环境，在 用地、金融、收费、保护投资者合法权益等方面，提供优质、快捷、高 效的服务。加大第三产业和社会事业的发展。重点建设一批规模大、辐 射功能强的大型商业网点、综合性专业批发市场、物资集散中心、三星 级以上宾馆及大型饮食娱乐场所。 企业目前经营状况： XX宾馆曾经有过一时段的辉煌业绩， 但到今天越来越多强有力的竟 争者掘地而起，XX宾馆面对市场竞争，其优势地位岌岌可危。产生这种 状况的原因如下： 1、经营项

6、目单一，仅局限在住宿项目上。 2、硬件配备不充足，比如电脑间和空调间已经是行业中必备设施。 3、住宿环境中档。由于酒店的部分功能、装修、布局、设施、设 备因多年的运营，或老化失修，或已不能适应日益提高的客人需求，也 不能适应同行业激烈竞争之需要。由于市区及外围酒店和餐饮点供给量 的不断增加，导致市场竞争激烈，使经营环境越来越恶劣。 4、经营状况利润较少。公寓的经营结构已不适应市场形势的变化。 突出表现在客房的种类、数量、风格和服务上，很多时候不能满足客人 的需求。 5、大部分客房需要维修，维修成本较高。 6、产业结构不符合行业发展需要，路线不明确。 7、需要提高员工综合素质。形成主动、热情、亲

7、切的服务意识， 及时洞察顾客的需求，避免提供服务的时候比较呆板和被动。 三、市场定位： 确定XX公寓的市场定位时，考虑问题的基本出发点应该从酒店本身 的硬件条件出发。XX公寓的硬件条件带来的制约因素非常明显：规模偏 小，只有八十间客房；没有专用宽敞的大堂前厅；缺乏配套的餐饮娱乐 和商务服务设施等等。巧妇难为无米之炊，这些无法消除的“硬伤”决 定了公寓的卖价很低，经营效益难以提高。因此，XX公寓的改造经营必 须有新的思路，必须确定新的市场定位 考察当今的宾馆市场我们可以发现，中国城市居民现已进入大规模 休闲度假旅游消费阶段。调查表明，中国老百姓对住宿环境和服务的主 要要求是安全、卫生、价廉和较为

8、完善的服务，能睡个好觉。中国老百 姓要的还是实惠，做酒店不能脱离这个基本的现实。 随着中国经济的持续高速发展，商务旅行近年来也呈现出稳步发展 的趋势，其中包括从事采购、推销、市调、调试、维修和售后服务等各 种业务的工作人员，他们人数很多，差旅费用预算较低、没有显示身份 地位的要求，一般选择住在城市中心区，要求交通和生活方便，他们工 作非常辛苦，工作之余最大的希望是能够休息好和找足面子。据调查， 我国目前绝大多数中小企业的差旅人均住宿标准都在120元以内，这是 一个非常庞大的市场。 基于市场分析，我们对XX公寓提出经济型酒店的定位。什么叫经济 型酒店？所谓经济型酒店，从理论上讲，就是按照普通度假

9、旅游者和商 务旅行者选择饭店的评价要素，重新建造或者改造的一种酒店类型。 经济型酒店要求交通方便，人流量大，一般设于城市的中心地区或 者商务区。通常经济型酒店以优惠房价和优质服务为最大卖点，特点是 “安全、清洁、舒适、实惠、方便”。目标消费群体主要是工薪阶层、 一般商务人士、普通自费旅游者、学生群体等。经济型酒店对于中国消 费者来说目前也许还有些陌生，但在欧美及日本等发达国家，经济型酒 店是一种发展得非常成熟的酒店经营模式，一般占有70%以上的市场份 额。 针对以上问题，我们必须果断而又有针对性地采取相应的措施，走出 一条既适应市场变化形势又适合 XX公寓自身客观实际和特色的路子， 增强公寓的

10、可持续发展能力，使公寓经营朝着良性、稳定经营的方向发 展，适当调整酒店的功能并进行改造装修已很有必要，调整意义十分重 大。 第三章项目建设的必要性 在理解项目建设必要性之前，我们先做三个假设模式。第一中断经 营；第二持续经营，对项目进行维修改造；第三改变经营模式和经营思 路。通过三种假设来理解项目建设的必要性，我们做如下分析： 一、中断经营分析 依据目前XX市的房地产市场以及XX宾馆所处地理位置，我们与当 地房屋出租相比较，计算年房屋出租收入，暂定收入价格应在100万左 右，使用平面积每天每平方米出租价格 = 1,000,000 元+ 7000 川+ 1.49 - 365 天 =0.2626

11、元 年收益100万元 根据现在经营状况，使用平面积每天每平方米价格 =（月平均收入-各项支出）+使用面积+ 30天 =（6000 元-3700 元）+ 4697 川 + 30 天 =0.0092 元 年收益二日收入1300元X 365天=47.45万元 由以上2组数据对比可以看出，维持现状的持续经营收入远远低于 房屋租赁收入。充分利用空间面积，争取较大效益是值得考虑的。 二、修善投资分析 根据XX宾馆现状，客房卫生间、客房墙面以及走廊部分环境，已经 影响正常使用和客户源，必需要进行维修改造。计算修善投资收益并对 其评价。 计算需要修善的客房暂定50间、共5层走廊： 单个房间修善项目数量及价格：

12、（此评估价格主材中低档） 6500元X 50间=32.5万元 走廊修善估算价格10万元， 合计金额42.5万元 此项投资较少，能够解决现有的地面和跑冒露现场，但从经营项目 和经济效益并没有得到改善，维修人员工资没有减少，却减少了工作量 此荐投资相当于无用投资，评价投资风险“较高”。 三、改变经营模式、增加服务项目分析 （一）经营模式调整 根据XX宾馆现有建筑情况，二至七层单层使用面积为 700平方米, 整体布局重新规划，如下： 室外楼体： 一层：大堂重新改造，打造出气派、尽显尊贵身份的氛围。人的第 一感觉非常重要，要营造出一种宾至如归的温馨氛围，尽显客户的高贵 身份和企业经营理念。迎宾总台需要

13、重新设计，提高迎宾员引导客户的 入住率。以上二个部分应重点投入资金进行装修布置，所谓将好钢用在 刀刃上，力求达到画龙点睛的效果。 二层：为500平方米餐区和200平方米厨房。在满足入住客户和大 型会议需要同时，也可对外营业，打造自有品牌和餐饮特色，达到效益 提升双盈目的。 三层：一半可用做酒店包房，另一半做休闲娱乐区。娱乐区部分可 设置仓买、商务中心、休闲网吧、台球、乒乓球、休闭茶吧以及健身区。 提升服务标准，加大服务力度，满足各类入住宾馆人员的各项商务活动。 这也是做为商务活动中心的必备条件。 四层：以现代宾馆“主流”为主的快捷式宾馆，以禧龙、苹果假日 酒店风格，打造大、中、小房间55间左右

14、，此次改造已经是现有规模的 一多半，满足宾馆以“卖房间”为主的经营方式。同时也迎合现今主流 的快捷酒店模式。在不设餐饮娱乐设施的前提下，我们将改造的重点放 在客房内部，做到冷暖空调、电视、电话、宽带上网、舒适床具、配套 家具、独立卫生间、24小时开水热水等基本设施应一一俱全。卫生间 均设淋浴，原有卫生间全部按新标准重新改造。客房室内装修布置简约 舒适，以家居、精致、简洁为目标，突出重点，删繁就简，不铺地毯， 用复合地板，不贴墙纸，刷环保型的乳胶漆。虽然不用豪华材料，但处 处要体现酒店对客人的尊重和关心，每个房间收拾得清清爽爽，干净整 洁。作为重点的卧具要按星级酒店配置， 让客人能睡个好觉，给人

15、以“自 然自在，轻松舒缓”的感受。 五层：将设置双人标准间19间，三人间2套，标准套房2间，豪华 套2间。满足各类客户的商务客房需求。 六层：开设大型会议室400平方米一间，中型会议室100平方米2 间，小型会议室1间。满足各项会议使用要求。可以直接给宾馆带来人 脉的效应，被关注的机会就越大。 七层：为集团综合办公区，也可根据实际情况与其他各层做整体调 整，使使用空间更加合理化。 （二）经济效益分析： 1、室外和大堂的形象包装带来的经济效益是无形的， 本身并无价值， 只有亏损。但他是客户选择与否的直接的效益来源。 2、现今特色酒店层出不穷，品味、特色和味道决定着酒店的生存与 发展，但餐饮业带来

16、的经济效益是有目共睹的， 他的利润价值一般在30% 左右。XX宾馆在服务好内部客户需求同时，也满足外部市场需要，也是 提升“XX品牌的另一途径。达到三丰收。 效益估算：餐厅大厅区域按50台计算，每台6人，可容纳300人同 时就餐。在不翻台情况下，按每桌平均利润 30元计算，一个饭口的收入 是1500元，一天的收入是3000元左右。按60%台使用率计算：年收入 是65.7万元。（此价值没有计算包房收入和婚庆收入） 3、休闲娱乐区形式的设入，部分收费，部分免费，仅供客房客户使 用，不对外开放，提升服务标准等级，满足和提升入住率和星级标准。 以无形价值体现。也是满足现代酒店服务的基本标准和条件。 4

17、、55个快捷式宾馆，每间房入住按 2人计算，可容纳110人。按 扣除成本平均房间价格80元计算，每天收益4400元。根据目前同种形 式宾馆的入住情况，基本都维持在83%以上，计算年收益价值：134万元。 5、5楼客房扣除成本价值按140元计算，共25间，可容纳52人， 按年平均80%入住情况计算，年收益价值：102万元。 6、大会议室1个，可容纳150人；中会议室2个,可容纳80人；小 会议室1个,可容纳18人；会议室总计接纳人数:248人；大会议室出租 价1500元/日,平均每月出租3天，1500元X 3天X 12个月=5.4万；中 会议室出租价1000元/日,平均每月出租8天，1000元X

18、 8天X 12个月 =9.6万；小会议室出租价400元/日,平均每月出租10天，600元X 10 天X 12个月=7.2万 以上所述，是根据宾馆类行业特点及规律保守数据价值，也是对宾 馆经营管理人员的硬性要求和最低标准。配合先进的管理和经营策划， 经营效益还会大幅度提升，否则行业内将无人开办宾馆酒店类行业。以 上年经济效益总额为323.9万元，行业投资回收期一般为1.5-2年之间。 以下为各项投资比较： 项目投入资金 （万元） 投资回收期 （年） 年收益额 （万元） 面积使用日 价值（元） 中断经营 模式 0 0 100 0.2626 修善经营 模式 42.5 1 47.45 0.0092 改

19、变经营 模式 700 1.5-2 323.9 1.8900 注：哈尔滨市的租赁房屋价格为 2.7元（最低） 随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可 支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和 更高要求。项目的实施在一定程度上缓解了 XX市客源的住宿紧张问题， 而且宾馆的重新装修越来越注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念， 突出宾馆经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求完善舒 适的心理需要。项目投资方向符合国家产业政策，与地方经济形成互动， 促进地方经济发展。解决社会就业问题。项目建设符合构建和谐社会的 目标，具有较强的社会意义 项目经营成本和经

20、营收入的对比，直接影响着项目的投资风险。在 经营工作中，控制经营成本和提高经营收入是保证较好经济收益的前提。 充分进行投资风险分析后，那么重点就应放在经营收入和经营成本方面 上。精心策划细节、提高管理人员素质，在细节上无纰漏，在人员上绝 不估惜和将就。把加强各项经营管理放在首位，增加经营收入，降低经 营成本，打造“不开门都盈利”的高水平管理理念和团队，这也本项目 实施过程中的重点。目前，XX市地区以致全世界各国，宾馆市场业的发 展潜力都存在较大的上升空间，宾馆业竞争也日益激烈，谁是本行业的 领军人，谁在该区域理念先进，谁就是 100%勺胜利者。因此该项目风险 分析的结果是“该项目市场前景较好，

21、经营理念、高素质管理团队和商 业策划是经营成败的重点”。近几年的宾馆业投资热，是此行业最直接 的验证。 第四章可行性研究结论 XX宾馆重新改造项目具有较强的社会效益和较好的投资收益。通过 我们的精心策划，加强企业内部管理，会为集团企业带来新的利润增长 点。成为地方行业和连锁产业的带头人，引领地方行业的发展。重新树 立“ XX集团”的品牌形象，正面的影响集团其他产业的良好发展。也为 地方人民和地方经济发展做出较大贡献。综上所述，本项目具有较强可 行性。 .言 2. 、八 刖 第一章项目概括 2. 第二章项目提出背景3. 一、地理优势： 3 二、政治因素：3 三、市场定位：4 第三章 项目建设的必要性 6. 一、中断经营分析 6 二、修善投资分析7 三、改变经营模式、增加服务项目分析 7 （二）经济效益分析：9 第四章 可行性研究结论 11 第一章 总 论 错误！未定义书签 1.1项目概况 错误！未定义书签 1.2研究依据及范围 错误！未定义书签 1.3主要技术经济指标 错误！未定义书签 1.4研究结论及建议 错误！未定义书签 第二章 项目建设的背景和必要性 错误！未定义书签 2.1项目建设的背景 错误！未定义书签 2.2项目建设的必要性 错误！未定义书签