产业地产成功开发模式专题分析研究99

1、一分钟摘要一、以地产为载体的新兴产业形式 产业地产 产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为 目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为主要开发对象，整合自然资源和社会资源 ，综合开发、集约化经营的新兴产业形式。产业地产具有广阔的升值潜力与投资价值、提供菜单式定制化服务，以及具有超强的 聚集与辐射功能等特点。二、产业地产发展迅猛 城市经济的蓬勃发展，使得城市土地集约利用的需求也越来越明显，产业地产已经进入了一个市场调配资源的时代，而不是以往的以政策为主要导向的时代。 由于产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及产业结构升级，都为企业带来了与以往工业地

2、产厂房需求不一样的需求，而且这种需求的增长幅度很大。三、产业地产的八大开发原则开发产业地产的过程中，需注意八大原则：产业主题原则、资源整合原则、客观原则 、定位原则、可行性原则、全局原则、人文原则、应变原则。四、产业地产的成功开发模式 “葡萄模式 ” 产业地产这个概念，往往是在规模的园区开发中出现的。所以，最早的产业地产是在 产业园区开发过程中逐渐形成的。目前，随着产业园区的发展，其衍生的产业地产也形成 了一种成功的开发模式 “葡萄模式 ”。“葡萄模式 ”是指一种基础专业加上市场应用专业的组合。在这个过程中，市场定位、 产品定位，以及开发操作等整个价值链能够充分的与产业知识、产业运作，地产知识

3、和地 产运作进行交叉组合。五、产业地产典型案例解读 目前，在我国产业地产已开发的工程中，具有代表的工程为总部基地、 BDA 国际企业 大道、第一企业社区、重庆模具产业园。本文将从工程简况、开发背景、市场定位、 “葡萄 模式 ”的具体实施步骤，以及运用这种模式获得的成功启示五个方面来详细介绍这几个工程 是如何成功运用产业地产的开发模式 “葡萄模式 ”。“葡萄模式 ”的新兴产业形式探讨产业地产的成功开发模式核心阅读提示： 随着经济全球化的盛行、产业价值链的分解以及空间专业化的加强，一种新兴的产业形式 “产业地产 ”，在我国大部分地区正逐渐兴起，传统的工业开发区面临着向产业地产的全面 战略转型。同时

4、，在住宅地产、商业地产因为受限于土地储备、开发周期、宏观调控的影 响，而使得其业务经营具有间断性和政策的不确定性的情况下，国内一些大型的投资商和 房地产开发企业也开始意识到必须寻求可持续发展经营的创新空间。这时，产业地产进入 了他们的视线。产业地产如何开发？选择一种什么样的开发模式最好？本篇专题通过解读数个典型代 表案例来向您揭开谜底。一、以地产为载体的新兴产业形式一一产业地产 1概念何谓产业地产，它是指在新经济和城市经营背 景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目 标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为主要 开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发、 集约化经营的新兴产业形式。产业地

5、产主要包括工商地产和居住物业中的非 住宅部分，比如住宅产品中可用于办公营商的部分 、公用事业可经营部分以及住宅小区裙楼部分等等 相关物业形态。2、特征V1）具有广阔的升值潜力与投资价值 产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源 与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是 持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。2）提供菜单式定制化服务产业地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人 事业的发展。3）具有超强的聚集与辐射功能产

6、业地产与传统商业地产的最大区别在于 ，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射， 而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之 上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区 经济能量、城市功能的提升，形成整体强大的 社会效益和经济效益。二、产业地产发展迅猛近期产业地产有迅速升温的情况。比如以前只有新加坡腾飞基金涉足中国产业园市场 ，而现在像复地、绿地、中粮集团等等，以前与产业园毫不相关的企业也进入了产业园市 场。1政策利好城市经济的蓬勃发展，使得城市土地集约 利用的需求也越来越明显，产业地产已经进入 了一个市场调配资源的时代，而不是以往的以 政策为主要导向的时代。2、产业升级为产业地产带来旺盛需求由于产业

7、价值链不断分解、产业集聚导致 空间不断专业化以及产业结构升级，都为企业 带来了与以往工业地产厂房需求不一样的需求，而且这种需求的增长幅度很大。三、产业地产的八大开发原则产业主題廉则A5S5MF1开題蛰源整合原则1产业主题原则产业地产的主题必须明确。依据市场需求，制定产业地产主题开发规划，确立开发规 模、档次、标准与空间布局，让开发依从规划走。2、资源整合原则在产业地产工程中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源（或称概念资源 、社会资源、政府资源、人文资源、物力资源、人力资源等。3、客观原则做好客观市场的调研、分析

8、、预测，提高运作的准确性开发运营的观念、理念既符 合实际，又有前瞻性。4、定位原则所谓 定位”就是给产业地产运营的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。产业地产开发工程的具体定位很重要，关系到工程的发展方向。5、可行性原则 可行性原则是产业地产整体工程的方案是否达到并符合切实可行的开发运营目标和效果。 可行性原则要求产业地产开发运营行为应时时刻刻地为工程的科学性、可行性着想，避免 出现不必要的差错。6、全局原则全局原则从整体、大局的角度来产业地产整体工程兴衰成败。从产业地产开发运营的 整个过程来讲，它分为 开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每 个过程都跟全局有密切的

9、联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。0,7、人文原则3 / 13人文原则是强调在产业地产运营中要认真把握 社会人文精神，并把它贯穿到开发的每一个环 节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想 ;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社 会思想。8应变原则所谓应变就是随机应变，它要求产业地产 开发运营要在动态变化的复杂环境中，及时准 确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可 能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调 整开发目标目标和修改开发方案。四、产业地产的成功开发模式一

10、一“葡萄模式产业地产这个概念，往往是在规模的园区 开发中出现的。所以，最早的产业地产是在产 业园区开发过程中逐渐形成的。目前，随着产业园区的发展，其衍生的产业地产也形成了 一种成功的开发模式一一葡萄模式”。葡萄模式”是指一种基础专业加上市场应用专业的组合。在这个过程中，市场定位、 产品定位，以及开发操作等整个价值链能够充分的与产业知识、产业运作，地产知识和地 产运作进行交叉组合。产业知识产业运作市场定位、 产品定位， 以及开发操作 等/所以，在这种模式里，从市场定位，到产业定位，到开发操作、销售招商、物业管理 和资产运营，应该说这是产业地产的一个完整的价值链。产业地产的完整价值链：市场定位、产

11、业定位、开发操作、销售招商、物业管理和资产运营。相关链接：产业地产的主要开发模式产业地产的开发主体是某种产业，房子住宅）是附属性的，其开发模式早已脱离了传统的住宅开发模式。目前，在我国房地产市场中，产业地产的主流开发模式有六种，分 别是：i产业园区地产开发模式。如风神汽车产业基地模式，苏州工业园模式。重庆模具产业园 2、旅游地产开发模式。如华侨城模式。3、体育地产开发模式。如深圳观澜高尔夫地产模式4、商业区改造开发模式。如深圳的华强北、东门老街。广州的北京路、上下九。5、农业观光区开发模式。6、CBD、CID、CFD等开发模式。五、产业地产典型案例解读目前，在我国产业地产已开发的工程中，具有代

12、表的工程为总部基地、BDA国际企业大道、第一企业社区、重庆模具产业园。下文将具体为您介绍这几个工程是如何成功运用 产业地产的开发模式一一葡萄模式”。1总部基地1）工程简况总部基地地处北京市丰台区西南四环交汇 处，科技园出口，由中关村丰台园与英国道丰 国际集团合作开发，占地 65公顷，总建筑面积1 40万平方M,容积率约1.59，平均绿化率50%左 右，总投资约45亿人民币，是中关村有史以来 最大的中外合资单体工程。总部基地以智能化、低密度、生态型的总 部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一 体的企业总部聚集基地。工程内部建有500余座每栋面积1200至6000平方M的总部楼；总面积约 600

13、00平方M总 部广场；面积约12.5万平方M商业配套设施；每套面积约 30 50平方M的总部小公寓；几十个面积 200至500平方M的风味餐厅；大型地上、地下停车场相关链接：工程配套总部广场 含超五星酒店）建筑面积6万平方M。99M高、总面积达6万多平M的六星级大酒店位于总部基地入口 ，是北京市城南第一个六星级酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，高档商业组成。另外，配属的还有2栋总面积为2万多平M的总部商务酒店。雅大酒店位于总部基地3区内，总建筑面积21000平M。总部公寓总部基地为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。总部小公寓每 套面积约30平方M，

14、均为景观较好的精品板楼 式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活 设施，全精装修，配家具，直接入住。龄区地下商业街建筑面积10万平方M,在总部基地东区， 定位为高档、多元的商业场所，满足高规格和 国际化的生活需求。总部大讲堂建筑面积1600平方M。大讲堂配备先进的 同声传译系统，影音播放系统以及贵宾室，高级化妆间等设施。具备接待高阶会议，演出，活动的能力。2）开发背景 戦源丰富北京是全国的政治中心，也是全国的科技教育中心，积累了雄厚的科技资源，同时， 北京拥有发达的现代服务业以及较为完善的城市基础设施。”量企业进驻北京i 三E;=ul中国入世后以及在奥运经济的带动下， 越来越多的国内外大企业将

15、企业总部或区域 总部设在了北京，它们希望通过这样的布局 既能彰显企业实力，又能获得北京独特的资 源优势。因此，丰台科技园利用北京这些得天独 厚的资源条件，借签国外经验，以高科技产 业为龙头，规划建设出总部基地。3）市场定位总部基地在建设过程中，及时吸纳总部经济理念，通过低密度率、低容积率、高绿化 率的建设，营造出更为人性化的发展空间，将园区定位于为大型企业总部提供完善的服务 4）葡萄模式”的具体实施步骤步骤一：创新开发机制总部基地的成功首先在于对开发机制进行创新。其创新开发机制，即是政府引入外资 ，共同开发园区土地二级市场。土地单块开发建设转变成了集中有序的统一开发建设，土 地一、二级开发分离

16、转变成了一、二级开发联动，管理园区转变成了经营园区。通过三者 之间的协作机制，既规范了政府行为，又充分发挥了外资机制和市场管理机制各自的优势目前园区的开发一般都是由政府搭台，招商引资来建设。而总部基地是由政府搭台， 政府和企业合资开发。与中国现有的高新技术园区的开发机制相比，总部基地的开发机制 是一个很大的创新。步骤二：确立特色品牌，既要设施完善先进、环境整洁优美,总部基地的品牌概念，以商务花园为主体 ，吸引大型企业总部入驻。其具体内涵为：以 A智能、绿色空间、全程信息为企业提供良好 的中枢式经营管理氛围，以高效、多功能、一 站式服务优势为企业创建发展的高速通道，以 总部经济共同体延伸纵向和横

17、向的产业链、以 辐射全国乃至全球的区域间的现代企业文化为 企业铺设前瞻式空间路径。 步骤三：提供个性化需求 又要具有发达的知识服务业链条与其配套，还要能够满足企业总部高级管理人员和专业人提供个性化服务、建设总部家园才居住、生活的需要。因此，工程优化软、硬环境，按照的目标建设总部基地。相关链接：总部服务社总部基地成立总部服务社，建设了如下四大体系的配套服务：一是现代金融服务体系，包括银行、证券、信托、基金、租赁等；包括信息服务体系，通信、网络、咨询、策划等；二是中介服务体系，包括会计、审计、资产评估、法律服务等；三是服务支撑体系，包括教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等，与建设 发展同步

18、，总部基地内资产管理、技术转化和人才交流、国际会展等专门为企业总部进行 信息、金融、人力资源服务的 软件”配套措施已在总部基地加快建设和运营；四是专门针对总部基地入驻企业的实际需求推出了总部特色服务”，包括客户服务大使、特别安保服务、特约经营服务、配套招商服务、物业管理培训服务等。V5）成功启示成功启示一：以企业为主体的开发建设总部基地所占土地的一级开发由中关村科技园区丰台园管理委员会负责，具体开发则由丰 台园科技开发建设有限公司与中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司负责。成功启示二：规模产生效应总部基地将形成新的总部集群，其规模和中心外围效应”非一般写字楼能及。总部集中，形成极化效应，

19、以丰台总部基地为核心，辐射北京周边地区和环渤海地区；企业总部 聚集，人才、资本聚合，实现优势互补、资源共享、信息互动。成功启示三：完善总部知识型服务业链条 总部基地在规划过程中，不但增加了培训 中心、会议中心、展览中心、国际商务中心等 建设工程，而且同时在招商时，注重对于金融 、信息、咨询、法律等知识型的服务业的招商 ，完善总部知识型服务链条。成功启示四：提供优美的社区服务环境 丰台园在总部基地建设的一开始，就注重 总部基地社区环境的整治和改善。在总部基地 所在的社区内，建设酒店、咖啡馆、会所、银行、邮政、娱乐等功能设施，构建人性化生 活社区，满足企业领袖和总部员工的工作、生活需求。2、BDA

20、国际企业大道1）工程简况BDA国际企业大道位于北京经济技术开发区南大门的入口处，总占地12万平方M，总建筑面积约11万平方M,其中地上部分9万平方M,计划分为三期开发，于 2005年中全部竣 工。其中一期面积 3万平M左右，主力户型在10003000平方M之间。相关链接：工程配套只能机构工商分局、地税分局、国税分局、外汇管理局、市涉外审查办开发区办事处、人事劳动局 、建设发展局、城市管理局、财政局、经济发展局、投资促进局等11家单位进驻开发区企业服务大厅。为企业提供名称预先核准登记、税务登记、涉税审批、工程报建、申领施工 许可证、开工审批等31项服务。验融机构 中国银行开发区支行、中国工商银行

21、开发区支行、中国建设银行开发区支行、中国农业银 行开发区支行、交通银行开发区支行、北京市银行开发区支行其它服务机构开发区电信局、开发区邮政局店麋鹿苑国际交流中心、锦江富园大酒店、圣坤酒店、伊梦华都大酒店疗机构北京同仁医院南院、亦庄医院、同仁堂药店、敬仁堂药店本育休闲机构社区体育中心、鸿禧长新国际高尔夫球场、圣福华国际俱乐部、北京俊杰健身休闲俱乐部 餐饮东晶国际西街、创新大厦首层、上海沙龙新天地购物大雄商业中心 华润超市）、上海沙龙新天地 美廉美 超市）、大中电器城2）开发背景 SARS后，写字楼客户对环境的要求大大提升。众多企业白领越来越难以忍受拥挤、嘈杂、污染严 重的城市中心区办公环境。嗚科

22、技研发、商务运营行业向产业集群化发展的趋势。3）市场定位开发商在经过市场研究和竞争分析后，从工程周边情况以及客户需求，将工程定位为:城市边缘地带、小到中体量、具备良好的生态化办公环境的独栋写字楼。4）葡萄模式”的具体实施步骤 步骤一：以打造微型的集中式的硅谷为开发模式BDA国际企业大道以美国硅谷模式为开发理念，以在开发区范围内打造微型的集中式 的硅谷为开发模式。在 A区工程中，引进硅谷的服务体系；在B区工程中，更多是在形式上模仿低密度、绿化率高的硅谷。步骤二：促使产业链的形成工程立足于开发区，面向全国，以打造产业链为整体开发战略。在这过程中建设了开 发区企业的厂房、科技孵化器、科技园、软件园。

23、步骤三：完善配套服务体系此外，在工程内部自身产业链的基础上，形成完善的配套服务体系，从而为入驻的企 业提供更大的企业发展空间，形成企业、开发区、开发商三赢的局面。V5）成功启示BDA国际企业大道作为亦庄商务带的一个特殊 类型，不仅仅是单纯的独栋企业总部楼，而是提供 一个完整功能能性的商务区。因此如何给办公带来 一种新的革命、一种新的变化的服务配套，不仅限 于完善的物业服务，更包括企业发展所需要的金融服务，律师、会计等现代中介服务等一系列企业扶植系统。3、第一企业社区 1）工程简况第一企业社区位于武汉市黄陂区盘龙城楚天大道后湖园特1号，占地700亩，建筑面积58万平方M，容积率低至1.25，园林

24、绿化高达42%以上，由200栋独栋总部楼组成，分三期开 发，建成后，是一座全新的独栋式、低密度、智能化、生态型的企业新城。目前在建的为 一期工程，主要是独栋办公楼产品；二期将会推出相关的服务业态以及生活配套等，比如 商业街，商务酒店等。 相关链接：工程配套第一企业社区除建有100多栋各具特色的研 发办公楼群外，还有品牌展示中心、商务会所 、物流仓储、金融商贸、员工公寓、娱乐休闲 等相应配套设施。这些配套设施主要分为四大 中心：第一是位于企业园区正大门的会展中心， 主要是服务于园区内的企业以及相关周边企业 各种类型的会展、研讨等会议；第二是孵化中心，服务于园区的中小科技型企业，为他们提供共享平台

25、； 第三是一个物流中心，为园区内的企业提供一个便捷的物流环境和成本； 第四是二期中有一个社区商业中心。2）开发背景畔位优势武汉作为中部最大的城市，自古以来九省通衢，交通趋势十分明显。同时，武汉是中 部最大的城市，在中部崛起的战略中地位举足轻重；济产业基础武汉的经济发展速度迅猛，光电、信息、汽车等产业发展迅速。例如汽车产业已经形 成了一定的聚集，大批的汽车零部件已经在武汉形成了 一定的聚集；环土企业总部资源丰富 武汉有一批大企业、大集团，都具有规模大、实力 强、扩张迅速等特点；”卜地企业迁入武汉成加速态势仅2003年即有入汉企业总部或分支机构12户。3 ）市场定位 第一企业社区不同于一般的居住社

26、区，它是专为企业打造的，它也不同于一般办公楼的企业聚居地，它是一个生态环境，不管是大型企业还是中型或小型企业，在社区中都能维持共赢共生的 状态。因此，根据企业的发展特点，将工程的市场定位为：华中首席商务花园。4）葡萄模式”的具体实施步骤借鉴美国 硅谷产业办公”模式和国内 总部基地”模式，开发商经过对武汉总部经济发 展的市场需求、选址考察等方面充分的市场调研、论证和规划的基础上，选择有武汉后花园”之称的武汉盘龙城经济开发区内，开发建设第一企业社区。 步骤一：多功能汇聚第一企业社区以集办公、科研、产业、会展、休闲、公寓、物流为一体的功能汇聚，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心

27、级辐射全国乃至全球的中心外围效应为企业铺设前瞻式空间路径。步骤二：特色型总部基地第一企业社区立足总部基地建设的创新，以特色型总部基地吸引更多企业总部加入。 工程在实现自身特色上，主要体现在由于总部基地集聚的企业总部来自国内外不同行业， 不同的企业文化和企业规模使其对企业形象有不同的需求，因此在办公楼的建设上充分体 现了栋栋各异的创意原则，保证企业形象的唯一性。步骤三：设立总部服务社5）成功启示成功启示一：运作模式创新总部服务社是为总部基地入驻企业提供传统物业服务以外的各种创新服务的工作机构 。由于总部基地入驻企业一般较多，而入驻企业又多隶属于不同行业，拥有不同的资源。 因此，由总部服务社这些企

28、业的资源和服务需求情况进行有机整合，发挥其潜在价值，实 现资源共享、企业联盟。第一社区在引导总部基地建立有特色的总部服务社的同时，并以 此为卖点进行招商引资，从而吸引了更多的企业总部入驻。即形成一种 企业主导、政府支持、市场 运作”模式。这种按照市场原则，政府、企业 在进行合理分工基础上的总部经济发展模式， 可以更好地获取经济、社会、生态等方面的效 益。在这种模式下，企业承担了更大更多的责 任：1）选择合适区域建设总部基地，并开发 适宜的产品。这有别于传统的在开发区内，由 入园企业自行开发或政府先建好创业中心的做 法；2 ）引进企业总部入驻的招商工作。这项工作往往由政府独自承担，现在是以商招商

29、，专业招商，政府促商，更好地保障了入驻园 区企业的整体素质；3）对企业社区的管理和服务实行公司化管理，提高运作效应；4） 自担各类经济风险。成功启示二：工程疋位创新即定位于优势企业的总部集聚地。经过市场分析，进驻企业主要包括以下几类：1）湖北乃至华中地区发展势头良好、潜力巨大的优秀民营企业的公司总部；2） 些具有技术创新优势和资本优势的新兴公司；3）国内一些著名品牌企业在湖北乃至华中地区的区域性总部；4）部分国际跨国公司在湖北乃至华中地区的区域总部或总代理等。由于专为 成功企业设计，必将形成较大规模的需求和供给环境，对于入驻企业形成产业链生态，促进 市场开拓、实现整体提升方面将有很大的集约 优

30、势。成功启示三：打造企业生态链第一企业社区在产业链的上下游之间，存 在着一个相互配合相互发展的关系。工程通过 采取重点引进龙头型企业，带动相关配套企业服务性企业）的链式招商特点来打造企业生态链。4、重庆模具产业园1）工程简况 重庆模具产业园位于正在建设中的重庆渝北重庆十里汽车城核心位置，紧邻江北国际机场、火车新站、集装箱码头、长安汽车城、经济技术开发区。工程总占地面积3000亩，总投资40亿，整个园区由市场交易区 重庆国际五金机电城）、生产加工区、综合配套区三部 分组成。园区将广泛招引机床、工模具等与产业链相关企业进驻，特别是千方百计引进国 内外一些著名的大型机床和模具制造企业，形成产业聚集，

31、提高重庆模具产业整体水平。相关链接：工程配套工程内部的综合配套区占地 600亩，位于市场交易区与生产加工区之间的缓冲地带，是集产 品技术研发培训、信息交流、商业服务、休闲娱乐、酒店宾馆、居住配套为一体的高等级 综合性社区，拥有独具风格的建筑、星级服务的配置和完善的配套设施。2）开发背景区势在必行。重庆作为老工业基地，更拥有汽摩等产业优势， 具备了模具业发展的先天土壤。模具是 工业之母”，是投入产出1 : 15的高技术、 高利润行业。重庆的模具产业还处于相对散乱的局面，模具业 长期以来也缺乏一个集中的集散市场。重庆必须将模具产业作为支撑新型工业化的重要 支柱来抓，建设一个具备完整产业链的模具产业园3）市场定位重庆模具产业园是重庆市的一个重点工程，也是浙江省在重庆投资的三大重点工程之 一。工程的市场定位为：西部最大的模具产业中心。立足于打造成为重