房地产基础知识修改版

1、房地产基础知识修改版 房地产基础知识 1.1 房地产 房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。 1.1.房地产中介服务 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中， 为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、评估、经纪等活动总称。 12 房地产市场分级 房地产市场分为三级: 一级市场： 发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项目。 2.1. 家支 别为 二级市场： 三级市场： 四级市场： 发展商完成开发项目，并推出市场进行销售。 进行过一次交易后再次交易的所有房屋。 租赁市场。 中介主要服务于房地产的二、三、四级市场 注：一般情况

2、下，大众理解的市场分级除土地以外的三级 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 付土地使用权出让金的行为。采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。土地使用权出让年限分 居住用地70年； 育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； ? ? 工业用地、教 商业、 旅游、 2.2. 土地成熟度 三通一平 道路、 五通一平 路通、 七通一平 道路、 3.1. 五证 娱乐用地40年 给水排水管网，供电线路引入开发区，将开发区的土地平整。 上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整。 上水、下水、电力、通讯、煤气、热力，场地平整。 五证即国有土

3、地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程开工证 商品房销售许可证 ?国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金， 定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土 获得了在一 地坐落、用途、土地使 3.2. 用面积、使用年限和四至范围。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用， 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 划拔土地前， 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。也就 是盖什么样的房子。 建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记 的主要依据之一。没有开工

4、证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业 销售商品房的批准证件。 两书 两书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的 住房质量保证文件 住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的 有关住房使用的说明。 1 / 12 3.3.房屋产权 34 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房 屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 共有房产 共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 3

5、.5. 私有（自有）房产 是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建 造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司） 所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部 分产权。 3.6. 房地产权登记 通常称为“产权登记”。（产权登记包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记。）城镇房屋所有权 登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记 范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权 登记

6、，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行 政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 3.7. 转移登记 在产权登记后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等情节，涉及到房屋所有权人 变更的，必须办理产权过户手续，即转移登记。 3.8. 变更登记 在总登记后，房屋发生翻建、改建、扩建、添建，以及部分拆除等增减情况，必须重新登记，属 于变动情况的登记，称为“变更登记”这类登记是经常性的，使房管机关能及时地掌握房屋状况的 变化。 3.9. 只能 4.1. 房屋抵押 产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由

7、产权所有者自行管理，债权人 按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 商品房 从开发商手里购买的房屋，增量房。私产，大产权。能直接上市销售。 5 / 12 4.2. 公房 国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。分为已购公房及使用权公房 4.3. 已购公房 个人以成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法向原产权单位购买的公有住房”。 私产，小产权。 4.4. 购产价格： 成本价：按照房屋建造成本制定的公有房出售价格，不含利润。北京现阶段 1560元/平米 标准价（优惠价）：政府根据城镇中中低收入阶层的平均工资水平，所制定的 公有房出售

8、价格（成本价的94%） 以成本价购买且与原产权单位无特殊约定的可以直接上市交易；以优惠价购买的，应补齐成本价， 才能上市交易；（与原产权单位有特殊约定的，应解除特殊约定） 4.5. 已购央产房 是指“职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央 在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的公有住房”私产，小产权 央产房上市销售需经过央产办公室上市审批。其中会有三大障碍，单位建档；个人超标；房产证 发放 4.6. 经济适用住房 房地产基础知识修改版 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政 划拨的方式，免收土地出让

9、金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保 本微利的原则确定。 4.7. 回迁房 又叫拆迁安置房，就是在拆迁原址上重新兴建的住房，允许拆迁家庭以低价格购买或者作为拆迁 补偿分发给拆迁户。 拆迁安置房一般是参照经济适用房进行管理，发放的是经济适用房房产证。 4.8. 二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房的 人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而 那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 5.1. 跃层式住宅 通常情况下，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下

10、层 5.2. 复式住宅 复式住宅在概念上是一层，但层高较普通住宅（2.7M ）高，可在局部掏出夹层，安排卧室、书房 等内容，用楼梯上下联系，目的是有效利用有限的空间，增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 5.3. 错层住宅 错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯相联系。优 点是动静分区，功能区分清晰，具 有丰富的空间感觉，视觉感受强烈丰富。缺点是不利于结构抗震，空间零碎，居住不便，不适用小户 型。 5.4. 低层住宅 指一层至三层的住宅 5.5. 多层住宅 指四层至六层的住宅 5.6. 中高层住宅 指七层至九层的住宅 5.7. 高层住宅 指十层及十层以上的 6.1. 层高 住宅。 层高是

11、指住宅高度以-层-为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 6.2. 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的-领地-，讲究一 一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的 定的私密性，大门 同， 于功能不 地方。平 6.3. 6.4. 6.5. 玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 建筑密度 反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度？建筑物底层占地面积*用地面积。 容积率 地面积。

12、反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标？容积率=建筑总面积*用 绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化 率高为好。 6.6. 配套设施 配套设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总 6.7. 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积， 则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、 其他公摊面积等。 6.8. 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面

13、积，可 以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面 积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。 计算住宅租金，都是按使用面积计算。 6.9. 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用 房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投 影面积的50 %。 6.10. 房屋面积计算 套内建筑面积=套内

14、使用面积 +套内墙体面积 +阳台。 使用面积：分户门内的全部的使用净面积总和（卧室、卫生间、厨房等）封闭 阳台算全部，不封闭阳台算一半。 公用面积：电梯、楼梯、设备室、门厅走道、值班室、大平台不算（因为没有 墙壁和屋顶）。 1.1.房屋租赁 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金 的行为。 1.2. 租赁业务交易流 为什么公寓收业主佣金，民宅收客户佣金？ 同硕地产的收费标准是由市场来决定的，公寓市场供大于求，客户较少而房源较多，故公寓房收 取业主佣金；民宅市场供小于求，客户多而房源较少，故民宅房收取客户佣金；介于公寓和民宅之间 的甲宅的佣金收取，同

15、样根据市场来决定，如供大于求则收取业主佣金，如供小于求则收取客户佣金。 注意：在同客户和业主解释佣金收取问题时，不必强调该房屋是公寓还是民宅是强 房地产基础知识修改版 租赁业务 交易流程 9 / 12 推HI心带时谢订刑和毋|榔.希 11川公”小i力”屮嚣於级召业 执J理制木t4L|Jft5f加話 欢力參ij物业交骑中 经紀人咆刈洵迪 锭订 陪同汗冈I * 1F 1.1. 买卖流程图 1 许iA.篡订 益鬣SEA谏S 芾、件实十ia屛 方证证愣碾.阀卸 业wfe* 約迹人孙 纤钦人24, rr对*陪网看ffi箸ftw单】 洞总 ilS向芳1 不議愚 丄 豔汀（供盘令问,.1帕问合冋* C电换悔

16、応歌 件同） 氏序習的适 tJ4rW 雄订自打划無庐 T 抿况不同，整订 共4类划和协Si廨谡 .HH1订蛊甘根好出 貝的鲁顶文件. 协R买室収方隻订 （特岀収 4 协腳取舟必理物业交 4 业七祭希房款 *户荻?掰金Ktt）t户利息 1.2. 过户资料 买方： 本人身份证（外地人还需暂住证） 本人身份证 配偶同意出售证明 1.3. 房产证、原始购房协议（如果是已购公房） 央产房上市审批表和物业供暖结清证明（如果是央产房） 北京市城八区房产 过户及抵押登记时间 城区 拿产权证时间; 其他项权利办理时间 丰台区 当天完税，0 20个工作日内出产权证 个工作日内 崇文区 宣武区 东城区 西城区 朝阳

17、区 当天完税，30日内出产权证 0 个工作日内 石景山区 当天完税，10个工作日出证0 个工作日内 海淀区 当天完税，当天出产权个 工作日 契税 契税定义：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财 产税。现行契税是1997年7月7日重新颁布的中华人民共和国契税暂行条例于1997 年10月1日起实施。 房屋成交价格*1.5% （普通住宅） 1.4. 房屋成交价格*3 % （非普通住宅） 印花税 印花税定义：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一 种税。1988年8月，国务院公布了中华人民共和国印花税暂行条例于同年10月1日 起恢复征收。 买方：

18、房屋成交价格*0.0 5% 契税和 卖方：房屋成交价格*0.0 5% 印花税是所有产权房屋过户都必须交纳的费用。 1.5. 买原值 个人所得税 如果能提供房屋购买原值完整票据的，按应缴差额的20%缴纳个人所得税；不 能提供房屋购 的，将按住房转让收入的1%缴纳个人所得税。 注：什么情况下可免个人所得税？ 转让自住5年以上，并且是家庭唯一住房，免征个人所得税。 1.6. 营业税 国家规定凡所购房屋的房产证发证日期或契税票完税日期均不满5年的，都要交 纳房屋成交总价的5.5%作为营业税。 如果两个日期有任何一个满5年的普通住宅不需要交纳营业税。 但是满5年的非普通住宅需要交纳房屋差额部分的5.5%

19、作为营业税。 只要符合交纳营业税的条件，所有产权房屋都必须交纳营业税。 1.7. 土地出让金 已购公房：当年的成本价*建筑面积*1 %（ 1560元*建筑面积*1 %） 回迁房：房屋成交总价*3% 注：土地出让金都是由买方来交纳的 1.8. 补足成本价（以标准价和优惠价购买的已购公房出售） 当年的成本价*建筑面积*6% 补足成本价由卖方来交纳的 房地产基础知识修改版 1.9. 综合地价款（此费用只有经济适用房才用交纳） 住满 5年以上的经济适用房出售时:房屋成交总价*10% （由卖方交纳） 五年内的经济适用房交易细则近期出台 1.10. 土地增值税 11 / 12 普通住宅：不需要交纳 住满

20、5年以上 的非普通住 宅出售时：不 需要交纳 住满 3年但未满 5年的非普通住宅出售时：房屋成交总价*0.5% 未住满 3年的非普通住宅 出售时：房屋 成交价*1% 1.11. 公司收费标准： 买方居间服务费： 买方权证代办费： 成交价 1500 元 *1 % 1.12. 1.13. 资金监管服务费： 卖方居间服务费： 卖方权证代办费： 资金监管服务费： 1000 元 成交价 1500 元 1000 元 正常流程下不收取） *2 % 正常流程下不收取） 买卖双方自配对，由我公司办理过户： 买方服务费： 商业贷款： 2000 2300 公积金贷款： 卖方服务费： 商业贷款 3000 2000 按

21、揭的概念 按揭贷款 ：银行向自然人发放的用于购买二手交易住房的贷款 阶段性担保：放款给卖方（见契票或见房本）之日起到他项权利证送达银行收 执之 日止。在这期间，担保方为借款人提供担保，并承担连带担保责任。 a) 申请人应具备的条件： 年 满 18 周 岁 的 自 然 人 b) 有按期偿还本息的能力 c) 能提供符合法律规定的房屋转让合同 a) b) 评估费： 300-500元左右 商业贷款相关费用： 按揭保险费：评估价*贷款年限费率 c) d) a) 律师费：300 元（深发没有 ） 贷款金额=合同价与评估价的就低原则*贷款成数 最高贷款额度、利率和最长贷款期限： 各银行的贷款额度不一样，一般

22、是七成二十年（90平米以下可以贷到八 成 ）， 贷 款 金 额 以 万 元 计 b) 6 20 年 的 利 率 是 6.12% a) 还 款 方 式 ： 等额本息还款每月所还本金利息的和相等。 b) c) 等额本金还款每月所还本金相等，利息逐 月递减。 双周供还款法每双周还款一次，每次还款一样多， d) a) 可节省利息（深发可做） 商业贷款买卖双方所提供的资料： 买方（借款人）： 借款人夫妻双方身份证（外 地人还需暂住证）； 房地产基础知识修改版 b) 1.14. 可以 户 口 本 ； 结婚证； 私 章 ； 收 入 证 明 ； 企业营业执照（带年检章） 复印件加盖红章 ； 首 付 款 发票

23、； 未婚另需单身证明。 卖方： 夫妻双方身 份证 ； 户 口 本 ； 结 婚 证 ； 配偶同意出售证明； 产 权 证 ； 未出租证明； 成本价和回迁房等房产还需相关原始购房合同、安置合同等。 我公司合作的银行都可以提前还款吗？ ，但要提前申请，不同的银行提前申请的时间不同，四家银行均是以万元 的整数倍还款。 17 / 12 1.15. 可以 港澳及外籍人士是否能做二手房贷款？ 客户的收入证明怎么开？ 的收入证明不能低于月供的 2倍（月供 1000 元，收入证明不能低于 2000 元 ），如 果 收 入 证 明 开 得 过 高 银 行 会 让 客 户 出 具 相 关 资 料（ 完 税 说 明 ，

24、银 行 对 帐 单 等 等 ）。如 果 客 户 不 能出 具，建 议客户 与他人共同申请或提供 兼职收入证明（ 兼职收入证明只有建 行和深发 认可 ）收 入证明是 要经律师或银行电话确 认的，如 确认 有问题银行会认为客户 资质有问 1.16. 客户 台匕 题。 1.17. 1.18. 是的。 贷款人在北京没有工作（客户只能出具外地收入证明）还可以贷款吗？ 可 以 。（ 收 入 证 明 要 在 当 地 公 证 处 公 证 ） 买方夫妻双方只以一个人的名义贷款其配偶还需要到场吗？ 仍需要您爱人的配合。因为根据法律规定凡在婚姻期间所购买的房产均 属于夫 妻双方的共 同财产，所 以 其配偶要在银行出

25、具的 同意抵押声明上亲笔签字。（律师或银行面 签） 如其配偶不方便到场可做公证。 1.19. 商 铺 写 字 楼 可 以 贷 款 吗 ？ 可以。深发、建行 深发 ：商铺最 高五成 10 年 写 字 楼 最 高 五 成 10 年 建行：商铺最高六成 10 年（银行要先看房） 写字楼最高六成 10 年（ 银行要先看房） 公积金贷款 申请公积金贷款的条件： 连续足额缴存 12 个月，贷款只能到万元为止，万位以下不能贷。 公积金贷款分为市属和国管两种，贷款最长可贷 30年，最多可贷 40万（资质 非常好客贷到 52 万），利率 15年为 4.41% ，6-30 年为 4.86% ，首付市属（ 90 平

26、米以下）是 20%，（ 90 平米以上）是 30%；国管是（90平米以下）20%，（90 平米以上）30%。市属管理部的客 户年龄不超过 70岁，国管部不超过 65 岁。 1.20. 公积金贷款买卖双方提供的资料： a） 买方： 借款人夫妻双方身份证（外地人还需暂住证） 户口本 结婚证 学历证明 买方公积金缴存单位是国管的需要提供个人收入证明 未婚另需单身证明。 b） 卖方： 夫妻双方身份证（外地人还需暂住证） 户口本 结婚证。 店面接待 店面接待流程 起立、问好、自我介绍：看见客户应以最快的速度起立，并面带微笑向客户 问好，并向客户做自我介绍如：“您好！我是我爱我家的置业顾问，我叫* *，请

27、 问有什么能够让我为您提供帮助的，很高兴为您服务。”或“您要咨询关于房地 产哪方面的问题我很高兴为您解答”。 请客入坐: 用手势礼貌的请客户先坐下经纪人再坐下。（五指并拢斜向下） 1.21. 奉上茶水： 切忌倒上热水， 为客户倒上水，杯中的水高度为7-8分滿，水一般温度为偏低， 双手为客户端上。 在经纪人服务礼仪中已讲过，双手握着名片将名片名字的方向朝 递上名片： 向客户，并说出“请您多多关照”。 聆听需求：为什么人长一张嘴巴，两只耳朵，就是要多听。一流的经纪人都 是会聆听的别人的讲话的人，要学会聆听的艺术。对对方投以情人般的眼神，面 带微笑并频频点头。 登记信息：注意不要审问式的登记。 满足需求：尽快在帮客户登记信息完给客户找到合适的房子。或对业主表示 说我们会尽快为您找到适合您房子的客户。要求经纪人我背房源。 店面接待提问要点 接待租赁客户提问要点 客户需要的时间，紧迫程度 对室内设施的要求 对租金的要求 可否接受佣金