2015年北京市物业项目负责人考试大纲(试用

1、北京市物业项目负责人考试大纲(试用)物业管理法律法规部分一、物权法第六章业主的建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释20097号）1.建筑区划内物业服务用房的权属属于业主共有2.建筑区划内车位、车库的归属第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其

2、他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件4.业主将住宅改变为经营性用房的条件5.业主管理建筑物及附属设施的形式二、物业管理条例6.业主大会有哪些权利7.业主委员会有哪些职责8.物业承接验收时，应当移交的资料9.物业服务合同的基本内容10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费12.物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施15.对擅自占用、挖掘

3、物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施三、物业服务企业资质管理办法（建设部令第164号）17.物业服务企业资质等级条件18.不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围19.对物业企业无资质经营行为的处罚措施20.对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施21.对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措施22.对出租、出借、转让资质证书的处罚措施四、住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第165号）及北京市住宅专项维修资金管理办法（京建物2009836号）、北京市住宅专项维修资金使用审核标准（京建物2010272号）23.住宅

4、专项维修资金的用途24.住宅专项维修资金的申请主体25.住宅专项维修资金的受理部门26.申请住宅专项维修资金需提交的文件资料27.住宅专项维修资金的分摊原则28.常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序30.应急使用住宅专项维修资金的适用范围31.没有建立维修资金的小区，发生维修费用怎么办32.对挪用专项维修资金行为的处罚措施五、物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）、物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格20072285号）、北京市物业服务收费管理办法（试行）（京发改20052662号）33.什么是包干制物业服务收费34.什么是酬

5、金制物业服务收费35.预收物业服务费的有关规定36.物业服务收费实行政府指导价的情形37.物业服务定价成本监审的适用范围六、住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）38.住宅室内装饰装修的禁止行为39.装修前如何办理申报登记40.如何签订装饰装修协议41.物业企业对装饰装修的现场检查和监督42.物业企业对违规装修行为的处理措施七、物业管理师制度暂行规定（人部发200595号）43.取得物业管理师资格证书后，如何办理初始注册44.有关物业管理师执业的规定八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件45.前期物业管理期限46.前期物业管理阶段如何收费47.什么是业主一卡通48

6、.业主一卡通如何发放49.什么是业主决定共同事项公共决策平台50.物业企业如何开展第一季度公示工作51.物业企业如何办理合同备案52.担任物业项目负责人的资格53.对物业企业及项目负责人的信用记分54.物业服务第三方评估监理的业务范围55.如何聘用第三方评估监理机构56.物业企业合同届满后不再提供服务时如何办理交接手续57.业主选聘新物业企业时，物业企业如何配合交接58.住宅物业服务标准共分几级59.申请成立业主大会的要求60.业主大会成立的条件61.物业管理示范（四星）项目申报条件62.物业管理示范（五星）项目申报条件63.物业管理示范项目考评程序64.参评全国物业管理示范项目的条件65.对

7、物业企业不按时将合同报送备案行为的处罚措施66.对物业企业擅自停止物业服务行为的处罚措施67.对物业企业不按规定交接的处罚措施68.对物业企业拒不撤出物业管理区域行为的处罚措施69.对物业企业强行接管行为的处罚措施九、保安服务管理条例（国务院令第564号）70.如何保存保安服务中形成的监控影像资料、报警记录71.保安员在保安服务过程中的禁止行为十、北京市消防条例72.住宅区的物业企业有哪些消防安全义务73.高层建筑的管理使用人有哪些消防安全义务74.人防工程和普通地下室的管理使用人有哪些消防安全义务十一、北京市安全生产条例、北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）（京安监发200934号）

8、75.物业企业承担何种安全生产管理职责76.物业企业如何开展楼宇内的安全检查77.物业企业如何应对事故隐患十二、北京市有限空间安全作业生产规范（京安监发20098号）、关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见（京政办发201019号）78.物业管理区域内有限空间的种类79.物业管理区域内如何开展有限空间作业80.物业企业将有限空间作业发包时应注意的事项81.物业企业在有限空间作业中的责任十三、北京市禁止违法建设若干规定（市人民政府令第228号）、关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知（京建发2011186号）82.在违法建设处理中，物业企业有哪些义务83.物业企业如何履行

9、制止、报告违法建设的义务十四、北京市电梯安全监督管理办法84.在用电梯如何进行定期检验85.电梯使用单位的安全管理人员的职责86.物业企业应当承担的电梯安全使用管理责任87.物业企业如何应对电梯事故十五、北京市房屋建筑使用安全管理办法88.物业企业承担何种房屋建筑使用安全管理责任89.房屋建筑安全管理员如何配备十六、北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法（北京市人民政府令第152号）90.物业企业接受委托管理地下空间时应负的责任十七、北京市排水和再生水管理办法（市政府令第215号）91.住宅区内专用排水和再生水设施的运营和养护责任规定十八、北京市绿化条例92.居住区物业企业对绿地、树木

10、的管理和保护责任十九、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）、北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）（京高法发2003389号）、民事诉讼法、人民调解法、关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见93.业主身份如何认定94.建筑区划内专有部分、共有部分如何认定95.建筑区划内车库、车位产权登记的相关规定96.物业服务合同无效的情形97.物业企业不履行或不完全履行物业合同时应承担的违约责任98.物业管理纠纷案件的管辖法院99.物业管理纠纷案件的

11、诉讼主体100.追索物业服务费案件的诉讼时效101.本市物业管理纠纷指导和调解组织体系102.物业管理纠纷人民调解的调解范围103.物业管理纠纷人民调解的调解程序物业管理实务部分一、物业服务合同1.什么是前期物业服务合同2.前期物业服务合同的签订主体3.前期物业服务合同的主要内容4.前期物业服务合同的终止期限5.物业服务合同与前期物业服合同的区别6.物业企业如何办理合同备案7.签订前期物业服务合同应注意的事项8.签订物业服务合同应注意的事项二、物业管理风险防范与紧急事件9.物业管理过程中的主要风险类别10.如何有针对性地防范物业管理风险11.物业管理应急预案的类别及主要内容12.物业管理区域内

12、紧急事件如何处理13.物业管理区域内违法建设、违法经营等行为如何制止和报告三、物业管理前期介入14.物业企业前期介入的主要目的15.前期介入涉及的主要工作及注意事项16.前期介入需配备哪些人员四、物业的承接查验17.物业承接查验的主要内容18.物业承接查验应移交哪些资料19.强电各系统、电梯、消防系统、安全防范系统、楼宇自控系统、空调各系统、给排水系统的查验范围，房屋主体设施的查验范围、查验要求和方法20.物业承接查验的依据21.物业承接查验应具备的条件22.物业承接查验的工作流程23.物业承接查验应准备哪些记录表格24.项目规划图纸中的六图二书是指什么25.承接查验发现工程质量问题如何处理2

13、6.承接查验纠纷如何处理27.新老物业企业交接的注意事项五、业主入住与装修管理28.业主入住前，物业企业应做好哪些准备工作29.业主入住的流程及需要办理的手续30.业主入住过程中的注意事项31.物业装饰装修管理流程32.如何开展物业装饰装修现场管理33.物业装修装饰中各方主体的责任34.如何制止和报告违法装修行为六、房屋及设备设施管理35.房屋及设备设施的基本种类36.房屋及设备设施管理的基本要求 37.如何制定房屋及设备设施运行管理方案38.如何制定房屋及设备设施维修养护计划39.物业项目员工如何配备40.房屋及设备设施管理规章制度的基本要求41.如何评估、选择房屋及设备设施服务的外包单位4

14、2.签订外包管理合同时应注意的事项43.物业企业如何有效监督外包管理合同的实施44.供配电系统的种类和管理工作主要内容45.给排水系统的种类和管理工作主要内容46.消防系统的构成、管理工作主要内容和注意事项47.电梯系统的种类和管理工作主要内容48.空调系统的种类、管理工作主要内容和注意事项49.如何开展设备设施的节能管理50.如何对房屋及设备设施开展安全检查51.发现事故隐患后如何报告和处理52.如何开展有限空间作业53.房屋建筑安全管理员的主要职责七、物业环境管理54.如何开展清洁卫生服务55.如何开展环境绿化及虫害防治56.对绿地和树木的管理和保护责任有哪些57.如何做好垃圾分类指导工作

15、58.路面、路灯损坏如何维修八、公共秩序管理服务59.物业企业如何履行安全防范义务60.如何做好消防安全管理61.如何管理地下车库62.如何做好地面车辆管理63.如何应对物业管理区域内安全事故64.如何做好业主饲养宠物的管理工作65.如何做好小区信件、报刊、邮包、快递的收发管理工作九、客户管理66.与业主沟通时的注意事项67.如何处理业主投诉68.如何了解业主需求69.如何开展业主满意度调查十、物业财务管理70.酬金制物业服务收费财务管理71.包干制物业服务收费财务管理72.物业服务费成本（支出）构成有哪些73.物业项目公共收益归谁所有74.如何核算物业服务费用标准75.住宅专项维修资金的用途是什么76.如何申请使用住宅专项维修资金十一、物业管理档案管理77.物业管理档案包括哪些类型78.物业管理档案的分类方法是什么79.如何收集物业承接验收期档