土地估价的剩余法

1、土地估价 剩余法 课程名称： 1. 教学目的和要求: 1）理解剩余法的概念、理论依据及其特点; 2）掌握剩余法的适用范围和条件； 3）掌握剩余法的计算公式及估价步骤； 4）熟练运用剩余法评估土地价格 2. 教学重点和难点: 1）剩余法的计算公式及估价步骤； 2）运用剩余法评估土地价格 3. 教学进度: 学时: 上课周次： 10-11 章节名称 剩余法的基本公式; 剩余法的适用条件 剩余法应用案例 4.教学内容: 1利用剩余法评估土地的基本公式为 =A-( B+0 其中；V购置开发场地的价格 总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 整个开发项目的开发成本 开发商合理利润 实际估价工作中，常用的一

2、个具体计算公式为: 土地价格=房屋的预期售价 -建筑总成本-利润-税收-利息 2、需要注意的假设和限制条件 2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但 剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水 平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价 格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发 学时 2 1 1 精品文库 欢迎下载8 成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中 涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法 进行项目可行性研究或投资决策分

3、析，也可通过周密的市场调查和分析，对预 期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金 流量法或贴现现金流量法进行评估。 2.2假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上 涨的影响。 2.3假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。 3、例题 3.1估价对象概况 待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总 建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。 3.2估价要求 某开发公司希望参加此地块招标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。 3.3估价过程 a、选择估价方法。该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估

4、价。 b、确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方 式为修建8000平方米的写字楼。 C市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进 行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为 2年，取得土地使 用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为 90%,每建筑平方米的 年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑非和专业非第一年投 入总额的40%，第二年投入其余的 60%。目前借贷资金的年利率为12%，当 地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价 的3%,该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的 1

5、5%。 D求取地价。地价测算公式如下: 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润 测算方式一，直接计算地价利息。 (a)测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限 50年，开发期2年, 可取得收益年限为 48年。 不动产出租年纯收益=300 X 8000X 90%X（ 1-25 %） =1620000 （元） 不动产总价=1620000/8 %X 1-1/ （1+8%） 48= 19746401 （元） （b）建筑费及专业费= 1000 X 8000 = 8000000 （元） Q-1 C （C）总利息=地价X （ 1 + 12%） -1+8000000X 40%X（ 1+12%

6、） . -1 +8000000X 60%X（ 1+12%） 05-1 =0.2544 X地价 +872792 （元） 利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开 发周期，计息期为 2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假 设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限 为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为 1.5年和半年。 （d）开发商利润=19746401 X 15%= 2972737 （元） (e)不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 (f)将上述各项数据代入公式，即 地价=19818245-800000-（ 0.2

7、544 X 地价 +872792） -2972737 地价=7900872/1.2544 = 6298527 （元） (g)由于开发商取得土地使用权时要支付地价3 %的法律、估价等专业费 用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从(f)中扣除上述费用。 开发商所能支付的最高价款=6298527/ (1+3%)= 6115075 (元) 测算方式二，利息中不计地价款的利息。 不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，因此有: (a)不动产总价=19746401 (元) （b）建筑费及专业费= 1000 X 8000 = 8000000 （元） (C)建筑费及专业费利息=8000000X 40%X( 1 + 12%)仁5/+8000000 X 60%X（ 1 + 12%） 0.5-1= 872792 （元） （d）开发商利润=19746401 X 15%= 2972737 （元） (e)代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。 开发完成时的地价=(a) - (b) - (c) - (d) =19746401-8000000-872792-2972737 =790087