房开企业融资渠道分析

1、及理财、房地产贷款等业务违规，对兴业银行罚款 5870 房地产集团内大额“资金拆借”面临的税务挑战 在房地产开发过程中，尤其是前期拿地阶段，众多房地产 开发企业不可避免地会通过内部资金拆借的方式调配资金 解决新项目土地成本的支付问题。而在资金拆借的税务处 理上，税企双方一直存在争议 、房地产企业融资的高压态势 2018年初，北京、上海、广东等多地出台政策严控资金违 规流入房地产行业，北京银监会表示要逐步降低银行资金 通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速 度和规模。2018年5月4日，银保监会开出巨额罚单，这 是银保监会合并以来对银行业金融机构的首罚，其中三家 因涉 股份制商业银行

2、都收到了5000万元以上的大额罚单。 5845 万元、对招商银行罚款6570万元、对浦发银行罚款 万元，同时，多名银行从业人员也受到处罚，房地产行业 的融资渠道大幅收缩。 从房地产开发资金来源结构看，房企自筹资金（主要包括 自有资金、信托资金、债券融资等）占比平均为 38.8%， 国内贷款占比约为16.1%。随着调控的增强，房地产贷款 及私募资管融资渠道逐渐收紧。 2017年2月，基金业协会 发布公告，投资热点城市的房地产私募资管计划已经停止 备案。另据中国人民银行统计，2017年房地产贷款增速回 落，截至2017年末，人民币房地产贷款余额 32.2万亿元， 增速比上年末低 6.1个百分点；同

3、比少增 1087亿元。个人 住房贷款余额21.9万亿元，增速比上年末低 14.5个百分点。 房地产企业面临严峻的融资形势。 二、房地产企业内部资金拆借的涉税风险分析 对于房地产企业来说，由于房地产项目前期拿地环节资金 占用量大，工程复杂，资金循环周期长，随着工程项目的 推进，资金缺口将逐渐增大。众多房地产企业不可避免地 会通过内部拆借的方式调配资金。加之近几年外部融资渠 道管控愈加严格，房地产企业对内部资金拆借的需求更加 迫切，作为国家税务总局税务稽查的重点行业，厘清不同 资金拆借方式下的税务处理，明晰稽查重点，做好稽查应 对，是房地产企业必须明确的问题。从目前而言，房地产 企业内部资金拆借主

4、要包括四种方式：自有资金有偿拆借、 自有资金无偿拆借、通过银行贷款进行内部拆借、通过统 借统还进行内部拆借。不同的资金拆借方式对应不同的税 务处理，其涉税风险点也不同。 （一）自有资金有偿拆借 有偿拆借是指企业将自有资金拆借给集团内其他企业使用 并收取相应的利息。根据相关税法的规定，集团内企业有 偿拆借所支付的利息支出，不超过按照金融机构同期同类 贷款利率计算的部分，准予在计算企业所得税前扣除。 要注意的是， 房地产企业支付给关联企业的利息支出，其 满足债权性投资与权益性投资比例为 2:1的范围内的拆借 额度所对应的利息支出才准予扣除，超过部分不得扣除。 取得利息收入的企业，应将其计入企业收入

5、，计算缴纳企 业所得税。 在增值税的处理上，根据财税201636号文的规定，企业 内部有偿拆借资金，应视同提供贷款服务，借出企业所收 取的利息应按 6%缴纳增值税。 （二）自有资金无偿拆借 无偿拆借是关联企业间资金往来类型长短期资金拆借的 种方式，指的是关联企业间使用资金不支付利息的行为， 即一家企业将资金无偿借给另一家企业使用，双方不支付 也不收取利息。根据财税201636号文附件1第十四条的 规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供 服务，视同销售服务。因此，房地产企业内部无偿拆借资 金，借出企业仍需按照税法规定缴纳增值税。 在企业所得税的处理上，借出企业是否需要计算应税收入、

6、缴纳企业所得税，在理论及实务中 直存在争议。税收 征管法实施细则第五十四条规定，纳税人与其关联企业 之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其 应纳税额: （一）购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价; （二）融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有 关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者 低于同类业务的正常利率; （二）提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者 支付劳务费用; （四）转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独 立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用; （五）未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。 进而，部分税务机关以企业所得税法及其实施条

7、例和 税收征管法及其实施细则关于特别纳税调整的相关规 定，对房地产企业内部无偿拆借资金的行为进行纳税调整。 我们认为，税务机关的此种处理有失偏颇。特别纳税调 整实施办法（试行）第三十条规定，实际税负相同的境 内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国 家总体税收的减少，原则上不作转让定价调整。这是对特 别纳税调整的例外规定。分析我国反避税法律体系的发展 及实务案例可知，我国反避税法律体系以打击跨国避税、 保护国家税收收入为目的。作为参与国际收入分配的重要 税种，随着我国融入经济全球化程度的不断加深，资本跨 国界流动日益频繁，企业所得税在维护国家税收权益方面 也越来越重要。与此同时，对跨

8、国纳税人的管理难度也不 断加大。当前，各国高度关注跨国公司避税问题，反避税 已成为各国税收征管的重要内容。特别纳税调整实施办 法（试行）对企业所得税法及其实施条例的原则性规定 进行了细化，形成了指导税务机关执法和企业遵从的程序 性规定和操作规范。并且与企业所得税法及其实施条例、 税收征管法及其实施细则、关于企业关联方利息支出税 前扣除标准有关税收政策问题的通知 （财税2008121号）、 中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表（国税 发2008 114号）、关于简化判定中国居民股东控制外国 企业所在国实际税负的通知（国税函200937号）等制 度，共同形成了涵盖各个法律级次的跨国反避税法律框架， 为税务机关执法和纳税人遵从提供了法律依据。 因此，房地产企业之间无偿拆借自有资金，如果是实际税 负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或 间接导致国家总体税收收入的减少，即使关联企业没有按 照市场公允价收取利息，但关联企业都是境内居民企业， 且实际税负一致，税务机关应当尊重企业的商业运作和资 金管理行为，不进行纳税调整，这也是保持税收中性的体 现。 、总结 房地产行业一直是税务