房地产评估作业答案

1、1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1.5 亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000+ 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 + 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000 +

2、1, 000, 000= 150 元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150= 270元/平方米 （2）计算利息： 第一期利息：270 X 3/ 4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 23.29 元。 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （ 4）计算土地成本： 27

3、0+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： 320.29 X（1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 352 元。 2、被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积 5 000 平方米,该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为 5, 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势, 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦,其中 1-2 层为商场, 每层建筑面积为3 00O平方米，3层

4、及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000 元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ; （3）专业费用为建筑费用的 10%; （4）预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3层）平

5、均每天每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5元，写字楼平均空置率约为 10%; （5）管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费 用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息； (6) 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的 25%; (7) 房地产综合资本化率为8%; (8) 每年按365天计算： (9) 本项目不考虑所得税因素。 解：(1)12 楼面积：3 000X 2=6 000=0.6(万平方米) (2) 3 5 层面积：1 900X 3=5 700(平方

6、米)=0.57(万平方米) (3) 6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (4) 年总收入(万元) =0.6X 2 000+0.57X 2X 365X 0.9+1.33X 2.5X 365X 0.9 =2 666.75(万 元) (5 )年总费用 =2 666.75X (5%+17.5%)+2.5X 3 000X 1.1 X 0.1%+2.5X 3 000X 1% =683.27(万 元) (6) 年利润=2666.75-683.27=1983.48万元) (7) 大厦价值=1983.48/%X【1-1心+8%)37】=23355.83(元) (8) 建筑费用=3 00

7、0X 2.5=7 500(万元) (9) 专业费用=7 500X 10%=750(万 元) (10) 开发商利润=(7 500+750+500+地 价)X 25% =2 187.5+0.25X 地价 (11) 利息 =0.1576X 地价 +64.86+375.85+81.49=0.1576X 地价 +522.20 (12) 地价 =23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25X地价-0.1576 X地价-522.2 =11 896.13-O.4076X 地价 地价=8451.36(万 元) 3、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟 出租，

8、出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，租金按每年15万元固定不 变。假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10年租期内的收益现值是多少？ 一、解：（2）计算过程： 前五年的租金收益分别为：R仁8 （万元） R2=8X （1+2%）=8.16 （万元） R3=8X （1+2%）2=8.32 （万元）0 R4=8X （1+2%）3=8.49 （万元） R5=8X （1+2%）4=8.66 （万元） 后五年的租金收益均为：R=15 （万元） 折现率为：r=10% （3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得 P=66.75 （万元） 参考答案：1)、公式：P=

9、R伙1 - (1+s) / (1+t) t/(r-s ) +A2X 1 -1/(1+r) n-t X 1/ (1+r)t/r 2)、收益现值=8X 1 - (1+2%/ (1+10% 5/ (10%-2% +15X 1 -1/(1+10% 10- 5 X 1/ ( 1+10% 5t/10% =66.76 (万元 4、待估地块为一商业用途的空地，面积为 600平方米，要求评估其2011年5月 的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出 3个交易实例作 为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C待 打古对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非

10、繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 单价 2 1500元/m 3 1400 元/m 1450 元/m4 交易日期 2010.10 2010.12 2011.1 2011.5 面积 168m2 350m2 300m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 3 0年 已知以下条件：(1)交易情况正常； (2) 2010年以来，土地

11、价格每月上涨1% (3) 交易实例A与待估对象处于同一地区, 参照下表进行判断： 项目 B 分值 C 分值 自然条件 相同 10 相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 B、C的区域因素修正系数情况可 注:比较标准以待估地块的各区域因素标准， 即待估地块的区域因素分值为100 (4) 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

12、 (5) 折现率为8%。 解： (1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有 什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正 交易实例A交易时间修正系数二 107/100= 1.07 (2) 进行交易时间修正 交易实例B交易时间修正系数=105/100= 1.05 交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04 (注：由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评 估基准日1997年5月地价共上涨了 7%;交易实例B从成交期1996年12月 至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1 月至评估基准日1997年5月地价共上

13、涨了 4%。) (3) 进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整 交易实例B区域因素修正系数二100/86= 1.163 交易实例C区域因素修正系数二100/93= 1.075 （注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用 地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易 实例高3%。 土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外， 交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率 为 8%）:

14、 交易实例A及C使用年限修正系数=1 1/ （1+8%） 30 - 1 1/ （1+8%） 35 = 0.9659 交易实例A的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03 交易实例C的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995 （5）计算待估土地初步价格。 A= 1500X 1X 1.07 X 1X 0.995 = 1597 （元/平方米） B= 1400X 1X 1.05 X 1.163 X 1.03 = 1761 （元/平方米） C= 1400X 1X 1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613 （元/平方米） （

15、6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613 /3= 1657（元/平方米） 待估地块总价评估值=1657X 600= 994200 （元） 因此，这一地块的评估值为 994200元。 5、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000平方米，建筑容积 率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为 2年，建筑费为3000元/平方米，专业 费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。 该写字楼建成后即出 售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的 6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利

16、润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用、可用假设开发法评估、计 算公式为： 地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 计算楼价： 楼价=2000X 2.5 X 9000=45,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费=3000X 2000X 2.5=15,000,000（元） 专业费=建筑费X 10%=15,000,000X 10%=1,500,000（元） （4）计算销售费用和税费 销售费用=45,000,000 X 2.5%=1,125,000（元） 销售税费=45,000,000 X 6.5%=2,925,000（元） 计算利润 利润=（地价+建筑费+专业费）X 10%=（地价+ 16 , 500, 000） X 10% （注:16 , 500, 000 由 15, 000, 000 + 1 , 500, 000取得.） 计算利息 利息= 地价 X （1 + 6%） 2-1 + （15,000 , 000 + 1, 500, 000） X （1+ 6%） 1 1 =0.1236 X 地价