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文档简介

1、房地产开发企业土地增值税可以核定征收吗 土地增值税相对于房地产企业而言是一个最大的税种, 因其核算与缴纳的 周期长、计算复杂、税负高等原因,一直是考验财税工作者专业水平的税种, 因此,很多企业不想这么复杂,想核定征收。 那么,房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗? 案例 土地增值税能否通过“核定征收”进行节税筹划 某房地产公司开发了一商住两用楼盘,房产销售火爆,增值额 3倍以上, 土地增值税适用60%的税率。公司为了达到少缴土地增值税的目的, 同税务 部门沟通希望采用核定征收土地增值税。 那么,房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗 情形 (一)什么情况下土地增值税会被核定征收 1.政策依据

2、 根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 (国税发 200991号)第三十四条规定,在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可 实行核定征收。 (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的 (3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不 全,难以确定转让收入或扣除项目金额的 (4)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经 税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的 (5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。 2.政策解析 通过对以上政策的分析,当房地产企业在开发房地产项目时,出现账簿混 乱、凭证

3、残缺不全等原因,将会被核定征收土地增值税。 但是,单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的,大部分情 况不得核定征收。 如:根据河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的 公告(河南省地方税务局公告2011年第10号)第一条第(四)项规定,所有纳 税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇 到的土地转让项目,无法计算扣除项目的,报省辖市局批准后可按核定征收方 式,按7%的核定征收率征收土地增值税。 (建筑物 (国税 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主 占总售价的30%以内)的行为。 情形 (二)土地增值税核定征收时,会如何核定

4、 1.政策依据 (1)根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 发200991号)第三十五条规定,符合上述核定征收条件的,由主管税务机关 发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核 定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办 理退税。 (2) 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知(国税发2006187 号)第七条规定,房地产开发企业出现符合核定 征收土地增值税条件之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近 的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增 值税。 (国税发

5、 (3) 根据国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 201053 号)第四条规定,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进 行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定 为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地 增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收 法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收 率原则上不得低于 5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类 型制定核定征收率。 2.政策解析 通过对以上政策的分析,企业要想采用核定征收土地增值税,必须由“主 管税务机关发

6、出核定征收的税务事项告知书”,也就是说,必须要得到税务部 5%,在实际操作中, 门的认可,同时,核定率不低于预征率且原则上不得低于 各地核定率,不同类型的楼盘,均有差别。 如:根据天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告 津市地方税务局公告2016年第25号)第八条规定,关于确定房地产开发项目 核定征收率的问题: 8%。 (一)普通标准住宅的核定征收率为6%; (二)非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为 (三)无法准确区分不同房地产类型的,核定征收率为 8%。 也就是说,当企业真的要想采用核定征收土地增值税时,一定得好好算一 下核定征收税负与查账征收税负之间的差异。 另外,还得考虑一个问题,由于只有出现“账簿混乱、凭证残缺不全” 原因土地增值

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