2019年房地产估价案例与分析考试真题与解析

1、2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共 3题，每题 10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册 房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工 程正在进行，建安工程整体形象进度达 65%，拟选用假设开发法作为其中 一种估价方法。请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2. 在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1. 假设开发法的估价前提有 3 种：（1）估价对象仍然由其业主开发完

2、 成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（ 2）估价对象要被其业主 自愿转让给他人开发完成， 这种估价前提称为 “自愿转让开发前提” ；（3） 估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发 前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见房地 产估价理论与方法教材 P341342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖 估价，一般应采用“被迫转让前提”。2. 在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开 发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前 提下，需要考虑转让的正常期限

3、，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的 必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的 “前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费 用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下 评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估 出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见房地产估价理论与 方法教材 P341 342。第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关 键。（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评 估机构评估该房

4、地产于 2019年 6 月5日的市场价值。房地产估价机构采用 比较法和成本法进行测算，并于 2019年6月 15日出具评估报告，其中载 明估价报告使用期限为 1年。后甲乙两公司合资事项因故延期， 于 2019年 9 月 20 日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变 化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告 出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1. 房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2. 针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估 价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两

5、种估价方法的测算内 容必须做出哪些具体调整？【参考答案】1. 房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限 已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、 并出具新的估价报告。2. 房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： （1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物 状况和权益状况的资料。（2）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发 利润率资料等；通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： （1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可 比房地产状况进

6、行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整， 因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地 产权益状况进行调整。（ 2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开 发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进 行调整，计算建筑物重新购建价格。（三）李某于 2019年 6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置 了一处商铺， 2019年 9月交房，装修后即投入使用。同年 12月该房屋出 现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商， 由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。 2019年 6 月该房屋修复工程全部 完成，已

7、排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害 赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体 赔偿金额提出建议并进行评估。请问：1. 若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬 资本化法测算的过程。2. 除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内 容？【参考答案】1. 损失资本化测算过程：（ 1）测算损失期；（ 2）确定月租金收益和 运营费用，计算因房屋质量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额； （ 3）确定报酬率；（ 4）计算房地产价值减损额。参见房地产估价理论 与方法教材 P380。2. 除房屋修复费用和停

8、业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容 有：（ 1）房屋使用人周转安置费用；（ 2）房屋耐久性降低、导致剩余收 益年限缩短的损失；（ 3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（ 4）施工影响的 补偿；（ 5）修复后对承租人的心理减价；（ 6）补偿协商长期未能得到解 决而耗费的相关费用。参见教材 P292。二、单项选择题（共 3大题， 10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答 案中只有 1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相 应的括号内）（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共 10 套住宅，每套建筑面积相 同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用 10 年的广

9、告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金 2 万元，剩余租赁期 3 年。合同约定租金按年支付，违约金 5 万元，现业主欲转让其位于顶层的 一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行 了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶 广告位市场需求旺盛，年租金 3 万元。1. 本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B. 该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权C. 该顶层住宅和 1/2 屋顶广告位的收益权D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权正确答案 B答案解析业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时

10、，估价对象 范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10 套住宅，归属于该顶层住宅的是 1/10 的广告位的收益权。2. 该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。A. 采用比较法、收益法评估住宅的市场价值B. 采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C. 采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位 的收益权价值D. 采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响正确答案 C答案解析该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、 收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广 告位的收益权价值。3. 若采用收益法评估该屋

11、顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）A. 按市场租金评估该广告位收益价值B. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价 值C. 按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D. 租约期内按租约租金， 租约期外市场租金， 评估该广告位收益价值， 再减去违约成本正确答案 B答案解析评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租 赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采 用市场租金。4. 若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（ ）。A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B. 该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权C. 该顶层住宅和

12、1/2 屋顶广告位的收益权D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权正确答案 A答案解析抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该 住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押 估价的范围。参见房地产基本制度与政策教材 P142。（二）某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于 市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为 200 ，带有院落，建有围墙， 院内有一口水井。 征收决定公告后， 业主在院内自行搭建了 20 的简易房。5. 本次估价的估价对象应包括（ ）。A. 土地使用权、平房、简易房、水井B. 土地使用权、平房、水井C. 土地使用权、平房、水井、围墙D. 土

13、地使用权、平房、简易房、水井、围墙正确答案 C答案解析征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围 内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的 临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。6. 本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。A. 采用批量估价方法进行评估B. 采用标准价调整法进行评估C. 选用适宜估价方法进行个案评估D. 采用假设开发法进行个案评估正确答案 C答案解析该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案 评估。7. 采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。A. 周边带院落的类似平房B. 周边不带院落的类似平房C. 周边新建商品住宅

14、D. 周边成套二手住宅正确答案 A答案解析选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象 房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象 的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与 估价对象的规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选 择周边带院落的类似平房作为可比实例。（三）甲公司拥有总建筑面积为 5230 、土地面积为 10000 的厂区， 土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有 5 栋建筑物，其中，一栋办公 用房，建筑面积为 2000 ；两栋生产车间，建筑面积均为 1500 ；锅炉 房和门卫房各一栋，建筑面积分别为 200 、 30 。

15、2019年 11月甲公司 因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款 期限至 2019年 12月。2019年 10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期 10年，每年 租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。 2019年 7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。8. 若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价 方法为（ ）。A. 比较法和收益法B. 成本法和假设开发法C. 比较法和成本法D. 收益法和成本法正确答案 D答案解析工业房地产估价时采用较多的是成本法；甲公司将厂区全 部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作

16、为抵 押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。9. 若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物 的是（ ）。A. 5 栋共计 5230 的建筑物B. 10000 土地使用权C. 锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D. 生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权正确答案 D答案解析以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时 该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的， 该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。10. 甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（ ）。A. 土地使用权价值及全部建筑价值B. 全部房地产价值 - 房地产因抵押、出租

17、造成的价值减损额C. 合法产权的全部房地产价值 - 承租人权益损失 -贷款余额D. 合法产权的全部房地产价值 - 承租人租金损失 -贷款余额正确答案 C答案解析转让价值 =合法产权下的全部房地产价值 - 承租人权益损失 - 贷款余额。三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明 一处错误得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一 个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告 估价项目名称：市区路 19 号楼第 10 层房 地产抵押价值评估估价委托人：集团有限公司 房地产估价机构：房地产估价有限公司 注册房地产估价师：（注册号）

18、（注册号）估价作业期： 2019年12月1日一2019年 12月5日估价报告编号：（房估）（抵）字第号 致估价委托人函集团有限公司： 受贵公司委托，我公司对集团有限公司位于市区 路 19 号楼第十层，总建筑面积为 2026.77m2 的办公房地产（产权证号： 房权证第号）的抵押价值进行了评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵 押价值。价值时点： 2019年 12月1日。价值类型：房地产抵押价值。 注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选 用适宜的估价方法进行测算， 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下

19、的价值为人民币 110975791 元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故 估价对象的抵押价值为 110975791 元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万 伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积计抵押价值单价为 54755 元/m2。（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份） 房地产估价有限公司分公司（公章） 法定代表人： 2019年 12月 5日【参考答案】1. 封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。2. 在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。3. 致函方应为房地产估价有限公司而不是分公司。 分公司作为总公司的一个分支机构，是不具有独立法人资格的，也不 能独立承

20、担债务，所以一般是没有资质的；但若总公司有相应资质，是可 以授权分公司参与的。目录（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1. 估价对象范围估价对象为坐落于市区路 19 号楼第 10 层的整层办公用 房，总建筑面积为 2026.77m2，本次评估不包括动产、债权债务等其他财产 或权益。2. 估价对象基本概况（1）土地基本状况 估价对象所在大楼用地坐落于市区路，四至为：南至 路，西至路，北至小巷，东至小巷，宗地形状规整，土地使用期限 至 20

21、55 年 4 月 1 日，土地开发程度为宗地内，外达到“七通一平”。（2）建筑物基本状况估价对象所处的区路 19 号楼，现用名称为中心，地下 4 层，地上 37 层，总建筑面积为 105000，采用钢架结构及无柱式设计， 电梯分区设置，客梯 16 部，货梯 2部，集中式中央空调，整栋大厦拥有智 能控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和 扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于2019 年 8月竣工交付使用，目前维护保养状况良好。估价对象外立面采用石材与高档 LOWE玻璃幕墙，大堂挑高 6 米，采 用进口高档石材装修，花岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层

22、电梯间 采用高档进口大理石， 地面采用高档地毯， 由物业管理有限公司管理。估价对象位于 19 号楼第 10 层，总建筑面积为 2026.77m2，层高 3.2m， 已作普通办公房室内装修：墙面乳胶漆，地面部分瓷砖、部分地板、部分 地毯，顶棚部分灯池吊顶，部分矿棉板吊顶。（3）权属基本状况 根据估价委托人提供的相关资料，估价对象土地用途为办公，目前为 集团有限公司所有，产权证号为房权证第号，估价对象未 设立抵押权等他项权利。4. 估价对象中未说明估价对象是否有共有权、租赁、用益物权、其他 特殊情况说明。5. 估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。五、价值时点 依据房地产抵押估价指导意见，

23、本次价值时点为完成估价对象实 地勘查之日，即 2019年 12月 1日。六、价值类型房地产抵押价值（定义略）七、估价依据1. 法律、法规、规范性文件（略）2. 技术标准（1）中华人民共和国国家标准 房地产估价规范（GB/T50291 1999）（2）中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 （GB/T50899 2019）（ 3）房地产抵押估价指导意见（建住房 20198 号）（ 4）商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发 201957 号）3. 估价委托人提供的相关资料（略）4. 估价机构市场调查及实地查勘获取的相关资料（略）5. 估价机构搜集整理的其他相关资料（略）八、估价原则（略）

24、九、估价方法 经估价方法适用性分析，决定采用比较法和收益法为本项目的估价方 法。（估价方法定义略）6. 应依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（ GB/T50291 2019）而不是中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （ GB/T50291 1999）。7. 估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。十、估价结果 注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选 用比较法、收益法进行测算， 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币 110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿 款为零，故估

25、价对象的抵押价值为 110975791 元（大写：人民币壹亿壹仟 零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整） ，单位建筑面积抵押价值为 54755 元/m2。一、注册房地产估价师姓名注册号盖章日期2019年 12月 5日2019年 12月 5日8. 估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签十二、实地查勘期2019年 12月 1日 十三、估价作业期2019年 12月 1日至 2019年 12月 5日十四、变现能力分析（略） 十五、风险提示（略） 估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、估价对象最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程

26、1. 比较法（定义及公式略）（1）可比实例选取 可比实例选取过程及来源（略），估价对象及可比实例状况见下表：项目估价对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C物业名称中心 10 层大厦 11 层大厦 15 层中心 18 层建筑面积（m2）2026.7719852050580成交日期2019.12.12019.11.252019.11.42019.11.15成交单价（元 /m2）5700061000590009. 可比实例 C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例（2）可比实例情况说明 将可比实例与估价对象进行比较分析，比较因素及说明见下表。 表 2 估价对象及可比实例情况说明表比较因素估价对象可

27、比实例 A可比实例 B可比实例坐落位罝区 楼路 19 号楼区楼路 25 号楼区 楼路 26 号楼区楼路 19 号楼物业名称中心十层大厦十一 层大厦十 五层中心十八 层价 格 内 涵成交 单元 /（元 /m2）待估570006100059000付款方式正常正常正常正常交 易 情 况交情-正常正常正常成交日期2019.12.12019.11.252019.11.42019.11.15区 位 状 况区域繁华程度附近有中心、大 厦、体育 馆，市政配套 完善附近有中 心、大厦、 体育馆，市 政配套完善附近有中心、大 厦、体育 馆，市政配套 完善附近荷中 心、大厦、 体育馆，市 政配套完善交通便捷程度附近

28、有多条 公交线路：距 地铁号线 站 100m附近有多条公 交线路：距地铁 号线站 120m附近有多条 公交线路：距 地铁号线 站 130m附近有多条公 交线路：距地铁 号线站 100m外部 配套 设施 完备 度公共配套完善公共配套完善公共配套完善公共配套完善区域环境附近有 公园附近有公园附近有 公园附近有公园权 益 状 况用途办公办公办公办公使用年限39.33 年38年38年39.33 年实 物 情 况设施设备电梯（客梯 16 个，货梯 2 个）、中央空 调。消防设 施，高速光纤 接入，地下停 车场（385 个）电梯（客梯 21 个，货梯 4 个）、 中央空调。消防 设施，高速光纤 接入，地下

29、停车 场（ 373个）电梯（客梯 17 个，货梯 6 个）、中央空 调。消防设 施，高速光纤 接入，地下停 车场（376 个）电梯（客梯 16 个，货梯 2 个）、 中央空调。消防 设施，高速光纤 接入，地下停车 场（385 个）业理 物管好好好好楼层10层11层15层18层层高3.23.23.23.2/m平面布局规整规整规整规整建筑 面积 /m22026.7719852050580部修 内装高档高档高档毛坯10. 办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛 围或聚集度”代替。11. 楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。12. 未说明可比实例总楼层。（ 3）建立比较基础 估价

30、对象与可比实例的付款方式均为一次性付款，币种为人民币，计 价方式按建筑面积计价，价格内涵一致。（4）交易情况修正 各可比实例均为正常交易，交易情况无需修正。（5）市场状况调整 市场状况调整是将实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。估 价对象价值时点与可比实例成交日期接近，且该区域办公室用房市场价格 平稳，市场状况无需调整。（6）房地产状况调整 根据估价对象与比较实例各比较因素的具体情况， 将各项因素分为好、 较好、一般、稍差、差五个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结 合具体情况调整 1 或 1，编制比较因素分析表（表 3）、比较因素调整 系数表（表 4）如下。表 3 比较因素分析表比

31、较因素估价对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C区位状况区域繁华程度好好好好交通便捷程度一般般好一般公共设施完备 度好好好好区域环境好好好好权益状用途办公办公办公办公况使用年限39.33 年38年38 年39.33 年实物状况设备设施一般好较好一般物业管理好好好好楼层10111518层高好好好好平而布局好好好好2建筑面积 /m22026.77 19852050580内部装修好好好一般表 4 比较因素调整系数比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100100100交易日期100100100100区位状况区域繁华程度100100100100交通便捷程度100100102100公共

32、设施完备度100100100100区域环境100100100100权益状况用途100100100100使用年限1009999100实物状况设施设备100102101100物业管理100100100100楼层10099102104层高100100100100平面布局100100100100建筑面积100100100100内部装修1001001009813. 建立比较基础中缺“统一财产范围”和“统一税费负担”的说明。14. 可比实例 A交通便捷程度比估价对象略差， 比较因素不应与估价对 象相同。15. 可比实例 B交通便捷程度比估价对象略差， 比较因素不应比估价对 象好。16. 可比实例 C为毛坯

33、房，与估价对象高档装修标准相差悬殊， “一般” 与“好”的差距明显不符。17. 可比实例 A楼层调整系数应大于 100，可为 101，不能为 99。（前 提是各可比实例与估价对象总楼层一样）（7）可比实例比较价值测算表 5 可比实例比较价值测算调整因素可比实例 A可比实例 B可比实例 C交易单价 / （元 /m2）570006100059000交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区位因素100/100100/102100/100权益因素100/99100/99100/100实物状况100/102100/101100/100100/

34、99100/102100/104100/100100/100100/98可比实例比较价值 / （元/m2）570175863757889估价对象评估单价 / （元 /m2）5784818. 未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权 重。（8）求取比较价值（单价） 经过比较分析，认为三个可比实例的价格经过修正、调整后的结果相 近，且符合市场客观情况， 故以三者的简单算术平均值确定最终比较价值。 即：最终比较价值（ 570175863757889）357848（元 /m2）2. 收益法（1）收益法定义及计算公式 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘 数将未来

35、收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。采用报酬资本化法、全剩余寿命模式进行测算，其计算公式为：式中 V收益价值（元或元 /m2） ;Ai 未来第 i 年的净收益（元或元 /m2）；Yi 未来第 i 年的报酬率（ %）; n收益期（年）。（2）租金收入经过测算确定估价对象的市场租金为 342.6 元/ （m月）。（测算过 程略）（3）有效出租面积的确定 注册房地产估价师经过对周边市场的调査，周边同类型的办公用房一 般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象的出租面积为 其房屋所有权证上登记的建筑面积 2026.77m2。（4）其他收入经测算估价对象其他收入为 15.42 元/ （

36、m2年）。 （测算过程略）（5）空置率 据了解区办公用房近期的市场平均空置率在 3%7%。估价对象位于区重要的商务办公区，周围人流密集，商 务办公气氛好，该区域内办公用房租赁情况良好，考虑到估价对象的实际 状况，取空置率为 5%。（6）年有效毛收入 单位面积年有效毛收人（潜在毛租金收入 12其他收入）（ 1 空置率）（ 342.6 12 15.42 ）（ 1 5%） 3920.29 （元/m2年）（7）运营费用 根据合同租金的内涵， 估价对象的运营费用包括管理费、 房屋维修费、 房产税、租赁税费、房屋保险等。根据市场调查确定估价对象年运营费用 为 864.83 元 / （m2年）。（测算过程略

37、）19. 缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。20. 如有租赁合同且合同合理， 则在租约期内应采用合同租金， 租约期 外应采用市场租金计算。（8）年净收益 估价对象年净收益年有效毛收入年运营费用 3920.29 864.83 3055.46 （元/m2年）（9）报酬率 采用累加法确定报酬率为 7.25%。21. 报酬率的确定未说明理由或者说缺少报酬率确定过程。22. 未说明报酬率是预测值。（10）收益期估价对象建成于 2019年，至价值时点已使用 7 年，估价对象为钢混结 构，房屋耐用年限为 60 年，则房屋剩余使用年限为 53 年，估价对象土地 的使用年限为 50 年，截至价值时点剩余

38、使用年限为 39.33 年，根据孰短原 则，确定估价对象的收益期为 39.33 年。23. 估价对象建成于 2019年 8月，剩余经济寿命应为 52年多。24. 结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构， 说法不一致。（11）净收益变化趋势 估价对象建位于中心大厦内，设定其可持续经营，预测其发展前 景良好。据调查区同地段同类型写字楼物业年租金及费用变化情况， 确定估价对象净收益增长率为 2%。25. 抵押目的估价遵循谨慎原则， 在确定净收益和净收益流模式时应保 守估计。26. 未说明在土地使用权出让合同中约定不可约期。27. 未说明在土地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。 六

39、、估价结果确定1. 未设立法定优先受偿权下的估价对象房地产价值 经测算，两种估价方法的结果见下表。序号估价方法测算单元 / （元 /m2）1比较法578482收益法50115对测算结果进行校核和比较分析后，结合估价师经验，决定采用加权 算术平均法定估价对象的价値，比较法权重取 60%，收益法取 40%（权重确 定理由略），估价结果为：估价对象房地产单价 5784860%5011540%54755（元 /m2）估价对象房地产总价 547552026.77 110975791（元）2. 房地产估价师知悉的法定优先受偿款 法定优先受偿权是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优 先于本次抵押贷款

40、受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠 承包人建设工程价款、其他法定优先受偿款。根据房地产估价师调查，至价值时点，估价对象未设定抵押，也不存 在其他法定优先受偿款。3. 确定房地产抵押价值 房地产抵押总价值假定未设立法定优先受偿权利下的价值房地产 估价的法定优先受偿款 110975791 0 110975791（元）。经测算，确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为人民币 110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整）， 按建筑面积抵押价值为 54755 元/m2。附件1. 估价委托书复印件2. 估价对象位置示意图3. 估计对象实地查勘情况和相关照片4. 房

41、地产权属证明复印件5. 房地产估价机构营业执照复印件6. 房地产估价机构资质证书复印件7. 注册房地产估价师注册证书复印件28. 附件中缺估价对象法定优先受偿款调查情况说明。29. 附件中缺可比实例位置图和外观照片。30. 专业帮助情况和相关专业意见【参考答案】1. 封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。2. 在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。3. 致函方应为房地产估价有限公司而不是分公司。4. 估价对象中未说明估价对象是否有共有权。5. 估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。6. 应依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范( GB/T50291 2019)而不是中华人

42、民共和国国家标准房地产估价规范 ( GB/T50291 1999)。7. 估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。8. 估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签 名。9. 可比实例 C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。10. 办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛 围或聚集度”代替。11. 楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。12. 未说明可比实例总楼层。13. 建立比较基础中缺“统一财产范围”和“统一税费负担”的说明。14. 可比实例 A交通便捷程度比估价对象略差， 比较因素不应与估价对 象相同。15. 可比实例 B交通便捷程度比估价对象略差，

43、 比较因素不应比估价对 象好。16. 可比实例 C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊， “一般” 与“好”的差距明显不符。17. 可比实例 A楼层调整系数应大于 100，可为 101，不能为 99。(前 提是各可比实例与估价对象总楼层一样)18. 未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权19. 缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。20. 如有租赁合同且合同合理， 则在租约期内应采用合同租金， 租约期 外应采用市场租金计算。21. 报酬率的确定未说明理由或者说缺少报酬率确定过程。22. 未说明报酬率是预测值。23. 估价对象建成于 2019年 8月，剩余经济寿命应为 52年多。24. 结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构， 说法不一致。25. 抵押目的估价遵循谨慎原则， 在确定净收益和净收益流模式时应保 守估计。26. 未说明在土地使用权出让合同中约定不可约期。27. 未说明在土地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。28. 附件中缺估价对象法定优先受偿款调查