西安航天时代项目整体规划设计任务书

1、西安航天时代项目整体规划设计任务书合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司二零一零年五月说 明由发展商交付于设计方的设计任务书会因设计工作的阶段性及双方对于工作内容及深度的约定而有所差异，本次提供参考的设计任务书所针对的内容主要针对整体的概念性规划。为了充分发挥设计公司的创造性，本设计任务书基本上仅确立原则性的设计要求，并最大限度保留设计方发挥的空间，但对部分重要内容我们会根据策划报告的分析给出提示，但并不排除设计方会有更好的解决方案。内容索引1、项目概况31.1地理位置31.2用地规模31.3本项目周边环境41.5本项目用地价值分析52、设计依据63、项目定位说明73.1整体发展策略73.2项目整

2、体市场定位：73.3项目整体功能定位：83.4案名建议：83.5客户定位：83.6项目产品定位建议114、设计指标134.1规划技术经济指标及要求：134.2规划建筑设计要求：134.3各部分设计指标控制：134.4整体住宅物业类型选取建议：154.5各地块开发强度建议：154.6各地块物业布局建议：154.7整体配套设置建议：165、主题打造建议185.1航天主题景观带打造：185.2遗址公园打造：186、建筑风格建议：207、设计深度228、设计成果要求221、项目概况1.1地理位置该地块位于西安市国家民用航天产业基地内，紧贴曲江二期用地。宗地位于飞天路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神

3、舟大道以东，净用地面积为63.68公顷 （折合约955亩,其中有秦世子墓占地224亩，拟开发为绿地公园。）。用地性质为居住用地，综合容积率不高于3.0，绿化率不小于30，使用年期为70年，总规划建筑面积约140万平米。主要定位于中高档商品住宅开发并兼顾部分商业配套。项目总投资约70亿元。该项目用地位于西安市国家民用航天产业基地内， 1.2用地规模整体占地约630441平方米（折合约945亩），由7个地块共同组成；其中首期为1号地块占地约96932平方米（折合约145亩），详见用地红线图。1.3本项目周边环境方位现状对项目正面影响对项目负面影响东面文化娱乐用地+工业用地邻近大规模文化娱乐设施，生

4、活配套便利对居住物业产生一定噪声及车流干扰西面区域市政公园用地+安置房用地具备一线公园景观神州大道道路等级高，车流量大，废气及噪声影响较大南面文化娱乐用地+工业用地-整体形象一般，北面大华公园世家（开发中）+教育用地昭示性强紧贴高压走廊及航天大道，对住宅物业产生心理及噪声废气影响1.5本项目用地价值分析根据不同物业要求，对地块进行居住用地价值分析及商业价值用地分析居住价值分级示意:商业价值分级示意：2、设计依据本项目设计任务书的有关文件内容。本项目地块宗地图。西安市相关的规划及建筑设计规范及规程。国家强制性设计规范。3、项目定位说明3.1整体发展策略价格策略：平开高走、不断提升项目开发价值产品

5、驱动：打造精品，市场创新，突出性价比展示形象：社区主题园林景观及配套展示，一举奠定项目市场形象ll 整体发展策略说明：航天产业与企业资源足以打造本项目的核心竟争力u 航天产业作为项目所属独特的资源环境优势可作为项目差异化竟争的核心要素，但目前区域陌生，基地发展尚不成熟，需要通过项目内外部资源联动将航天产业主题贯穿至项目中，打造航天主题的精品社区。u 内部产品打造，建立差异化竟争优势，将产品塑造与航天主题结合起来，丰富产品线，营造多样化的复合产品功能和科技人居的生活方式。u 外部资源联动，增强区域影响力，航天产业属于高科技智能化的前沿领域，可与项目外部教育资源联动，打造西安独具特色的科普教育体系

6、。3.2项目整体市场定位：西安首席航天主题生态智能社区p 首席：第一个以航天为主题的社区，突出核心竞争力和差异化p 航天主题：房地产项目所借势的航天产业与企业的资源，建立市场独一无二的竟争优势p 生态：航天产业基地内部及周边规划良好的生态环境（遗址公园和市政公园），项目内部自身打造的生态、集约、低碳的产品应用环境p 智能：贴合航天产业基地的高科技前沿领域特征以及区域内较多的科研院所；周边大学城等带来的高科技智能化的生活理念和生活方式3.3项目整体功能定位：依据项目定位，打造本项目的三大主题功能中心： 以航天为主题的商业区（主题型商业“邻里中心”街区型集中商业（航天馆）、风情休闲商业街等） 以航

7、天主题的居住区（融合航天科技材料应用的多个住宅组团） 以航天为主题的休闲功能群（主题公园、主题景观带、功能会所群等）3.4案名建议：西安航天城3.5客户定位：3.5.1客户演变1）客户构成演变： 近期：以航天系统员工以及定向的政府公务员为主力，辅以市场的中高端投资人群（城南曲江板块地产开发接近饱和，长安板块总体品质未能提升，项目作为城南少有的新开发高品质住宅，将吸引城南的改善型买家）； 中远期：随着区域板块及项目市场的逐渐成熟，城南中高端置业人群、西高新中高端置业人群、航天产业基地置业人群以及长安区域高端置业人群（包括大学城教职员工）都将成为项目置业人群的主力之一（随着项目航天产业基地区域发展

8、的不断成熟，生活配套的完善和居住氛围的成熟，园区内客户群体逐渐成为主要买家之一，随着项目知名度的提高，对改善型买家和投资客户的影响半径将扩大；曲江和高新板块作为西安的高端住宅区，目前可开发住宅用地不断减少，而航天板块居住环境和发展前景的改善，这两个板块的外溢客户将成为项目购买人群的重要组成部分），同时辅以市内其它区域以及市外的投资置业人群。2）客户演变（置业目的）3.5.2客户需求分析1）客户需求力分析2）客户置业因素分析客户来源置业目的置业因素置业层次航天基地科研院所一般科研人员首次、二次以上，改善型为主距工作地较近，地缘性，生活成本较低中端航天基地科研院所中高层管理人员二次、二次以上地段、

9、交通、配套、子女教育、养老高端（定向）政府公务员首次、二次兼有刚性需求、对价格较为敏感、地缘性、子女教育中端长安区及城南其他区域私营企业主多次、子女教育、资产配置交通、升值潜力、养老教育资源、生活配套中高端长安大学城中高级领导层改善型居住地缘性，地段、交通、配套、养老中高端西安本地及周边县市投资客户群体多次地段、航天产业基地升值价值高端城南其他区域的置业群体首次、二次兼有地段、交通、环境、配套、子女教育、养老中高端3）客户需求分析（产品）4）首期主力置业客户需求分析3.6项目产品定位建议3.6.1住宅物业建议3.6.2住宅物业户型配比建议（不含首期户型产品建议，首期户型产品建议参阅首期规划设计

10、任务书）1）高层、小高层户型配比建议房型面积区间（）套数比两房80-11040%5%三房120-14050 %5%四房150-16010% 5%2）多层（情景洋房及叠墅）户型配比建议物业房型面积区间（）套数比情景洋房三房15016040 5%四房18020020 5%叠墅四房及以上200-25040% 5%4、设计指标l 用地性质：二类居住用地l 总用地面积：630441.7m（折合约945亩）4.1规划技术经济指标及要求：l 建筑密度：30%l 综合容积率：3.0（各地块可进行内部平衡）l 总建筑面积：1250638.9 ml 绿化率：35%4.2规划建筑设计要求：l 建筑红线退让：多层退5

11、米 /高层退10米l 首期高压走廊用地退缩：n 高压线向南退63米是绿线 ，63米范围内可设置商用物业n 高压线向南退73米可设置住宅物业4.3各部分设计指标控制：l 集中商业部分：n 用地建议：首期用地北侧（在符合退线要求下，可沿高压走廊设置）n 建筑面积：45000mn 层数：3fn 建筑层高：首层:6m二/三层:4.5mn 业态设置:首层:超市二层:餐饮三层:电影院l 商业街区部分：n 用地建议：结合集中商业共同打造n 建筑面积：5000 mn 层数：1f（业主可自行搭建二层）n 层高：4.5mn 商铺面积控制:50-80 mn 商铺开间尺寸：3.5-4 m12-15 mn 业态设置:便

12、利店/理发店/餐厅/咖啡店n 商铺内部设计要求：设置独立卫生间/满足可作为餐饮的特殊设备要求l 住宅物业部分：小高层物业n 不同面积区间产品落位及特点： 80-110为过度型住宅 全南向设计 主要位于四级居住价值地块，总价低，具备一定投资功能 120-140为成长型住宅 主要设置在三级及四级居住价值用地 .户型南北对流或全南向设计，以高附加值吸引客户，产品成长性强 150-160改善型住宅 主要设置在二级及三级居住价值用地 户型南北对流，具备一定的舒适性，属于常住型物业l 住宅物业部分：多层物业 150-200尊享型住宅（情景洋房） 设置在一级及二级居住价值用地，属于高端居住物业 户型南北对流

13、，具备良好的景观价值支撑，具备良好的居住价值及投资价值 200-250以上豪华型住宅（叠拼别墅） 设置在一级及二级居住价值用地 具备最理想的景观视线，作为顶端物业面向市场4.4整体住宅物业类型选取建议：4.5各地块开发强度建议： 各期主力客户层面及主力产品 地块居住价值4.6各地块物业布局建议： 物业价值与地块价值匹配原则 高居住价值地块应匹配高端住宅物业为主 低居住价值地块匹配中端住宅物业为主 景观价值最大化原则 围绕号地块中心公园进行布局，越高端物业获得越良好的景观支撑4.7整体配套设置建议：l 主题配套：会所配套设置建议l 教育配套: 小学配套（所） 建议二期优先设置，完善教育配套，打造

14、成熟配套人居社区 幼儿园（3-4所） 根据各地块设计按规范要求进行设置l 生活配套: 区域商业中心(邻里中心） 在首期设置，树立完善的生活配套形象 商业配套步行街 结合邻里中心共同打造，串联整个项目的商业体系 沿街商铺 各地块沿街可设置商铺，形成以满足住户日常生活需求为主的商业配套 情景街区 利用双面商铺良好的商业氛围特性，形成具有一定格调的情景商业街区，打造中高端商业街区5、主题打造建议5.1航天主题景观带打造：l 以航天馆为核心,小景观为点缀,打造航天主题景观带串联各个地块 航天馆位置建议: 建议结合首期1号地块区域商业共同打造 利用1号地块良好的昭示性强化项目主题 有利于消化首期5万商业

15、配套 前期打造航天馆,有利于后续地块围绕主题延续打造l 航天馆规模设置建议5.2遗址公园打造： 分期： 根据项目开发分期及号地块规模，建议公园分两个阶段进行开发 开发形式： 第一阶段：整体进行绿化园林开发展示（景观展示区） 第二阶段：公园景观升级打造（相应运营配套打造） 各期支撑： 公园第一阶段：园林绿化展示主要支撑首/二/三期用地开发 公园第二阶段主要支撑四/五期用地开发 公园开发时点示意：6、建筑风格建议： 利用现代建筑风格整合项目各期建筑造型 建议项目整体采用现代建筑风格体现航天板块新区形象及项目自身航天主题包装定位 整体形象统一：各期主要设计元素应该统一，形成大盘概念 各期建筑风格具备

16、成长性：各期建筑风格可根据市场变化适当调整，形成组团差异化 节点位置树立地标性建筑：通过打造地标性建筑强化项目现代化高端形象 多层住宅物业建筑设计建议: 注重细部处理及材质的选用,打造高品质感高端住宅 主要色彩建议不超过种，避免过于花俏，影响产品档次 认真处理首层及首层花园的私密性设计，保证客户居住舒适性 小高层与高层电梯洋房建筑设计建议1：现代简约建筑风格 尽可能采用短板式平面布局，有利于户型通风对流 建筑造型简练，通过阳台及窗台造型形成虚实对比 造型元素统一，形成高度和谐的住宅群落 小高层与高层电梯洋房建筑设计建议2：现代德式建筑风格 强调功能性及实用性 色调偏厚重，品质感强 建筑风格耐看

17、性强，具备一定历史感 建筑造型线条较简单，没有花俏的装饰构件7、设计深度l 设计单位须提交_个（以上不同的）规划设计方案。l 提交的方案必须符合“设计依据”内的有关规定。l 每个阶段设计内容必须符合建设部门要求关于规划设计的各阶段的深度。8、设计成果要求8.1所有的设计必须采用国际标准的计量单位。例如：长度单位：总体规划标注以米（m）为单位单体建筑设计标注以毫米（mm）为单位高程单位：标高以米（m）为单位面积单位：面积以平方米（m2）为单位8.2规划方案设计必须包括以下内容：l 总体规划说明书（应包括：设计构思、技术经济指标、设计技术参数等）l 总体规划平面图 比例：1:500 l 道路系统规划图 比例：1:500 l 绿地系统规划图 比例：1:500 l 用地规划竖向图 比例：1:500 l 综合管网分布图 比例：1:500 8.3建筑单体方案设计必须包括以下内容：l 各层平面图 比例：1:200 1:300 l 立面图（两个以上主立面图） 比例：1:200