抵扣范围扩大房企收减税大红包

1、抵扣范围扩大房企收减税 财政部、国家税务总局发布财税2016140号文件， 扩大了房地产开发企业一般纳税人可扣除土地价款的范围， 解决了旧改项目中发生的大量拆迁补偿费抵扣问题，为房企 减轻了税负。金地集团财务部助理总税务师胡晓玲难掩内心 的激动：“这个政策就像过年收到的大红包! 抵扣范围放宽改建工程最受益 金地集团是一家总部位于深圳的大型上市房企，主要业 务包括住宅开发与销售、商用地产开发与销售及持有运营、 物业服务等，2016年累计实现销售金额 1006.3亿元。 “财政部、国家税务总局关于明确金融、地产开发、 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号） 发布，我就感觉心中的石头

2、终于落下了。”胡晓玲说: “ 2016年5月，全面推开营改增试点后，我们一直在关注后 续的配套政策，特别是涉及房地产开发的政策，我们最关切 的就是税负能否实现下降。” 与财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知 （财税201636号）相比，财税2016 目共分三期开发，总占地11.7万平方米，总建筑面积60万 140号文件第七条明确了房地产开发企业向政府部门支付的 土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补 偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，这就意味着 房地产开发企业在缴纳增值税前可以扣除的范围扩大了。 胡晓玲介绍：“以金地集团在北京一个项目为例。该项 目

3、是在2016年5月1日以后取得的施工许可证， 应适用一般 计税方法计税。该项目土地成本22.1亿元，其中拆迁补偿费 6.38亿元。按以前的规定， 拆迁补偿费在计算增值税时不能 在销售额中扣除。财税 2016140号文件发布后，公司支 付的拆迁补偿费允许扣除， 这样就可以少缴纳增值税 6323 万元。” 深圳市心海腾楗投资发展有限公司为房地产开发企业 项目公司。该公司目前的心海城项目是近期深圳市坪山区热 门的房地产项目，建成之后将是集住宅、商业、金融于一身 的城市综合运营体，不仅将大大改善坪山区的城市面貌和市 民生活居住环境，也将为地区经济发展注入新的活力。该项 平方米。项目一期尚未完工，201

4、6年9月底开始预售，截至 2016年12月，预缴增值税 2006.11万元。 根据国家税务总局 2016年第18号公告和财税2016 36号文件规定，房地产开发企业中 般纳税人销售自行开发 的房地产项目时（选择简易计税方法的房地产项目除外）， 能从销售额中扣除的只有土地价款。而对于旧改项目来讲， 拆迁款占了很大比例的土地成本，如果这块不能扣除，对房 企的税负影响很大。 心海腾楗投资发展有限公司财务负责人喻赛男介绍: “房地产企业在旧改项目中会发生大量的拆迁补偿费，这些 费用既不能取得增值税专用发票，也无法取得财政票据，从 而无法增加进项税额或者抵减销售额，会导致企业税负不合 理增加。我公司心海

5、城二期三期新项目，都会涉及数亿元的 深圳市深业泰然（股份）有限公司财务人员晏华介绍， 深业泰然负责统筹开发的车公庙片区是深圳市企业聚集、旧 城改造项目众多的地区之一，公司在该片区旧改项目单拆迁 补偿费一项就高达10亿元，根据财税2016140号文件规定，公司增加扣除金额近 10亿元，将为企业减少增值税约 9910 万 元。 坪山区国税局税源管理一科副科长周金根表示：“房地 产业是营改增重要行业之一，特别是营改增全面试点之后， 所有企业新增不动产所含增值税进项税额都纳入抵扣范围， 对于一线城市的楼市有着积极的影响。坪山区主要的房地产 开发项目都是旧改工程，做好旧改工程的涉税服务对于巩固 营改增全

6、面扩围工作成果具有重大意义。” 周金根介绍，财税2016140号文件发布后，房地产 开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简 易计税方法的房地产项目除外），在取得土地时向其他单位 或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除，包 括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地 前期开发费用和土地出让收益等。不能取得财政票据的拆迁 补偿费，取得税务局认可的真实的证明材料也可以在销售额 中扣除。举个例子，假设土地成本是 22200万元（含拆迁补 偿是11100万元），拆迁补偿能抵扣，则企业少缴纳增值税 1100万元。 母公司拿地 项目公司开发可扣除土地价款 在房地产开发中，母

7、公司拿地，项目公司开发是普遍做 法。财税2016140号文件发布前，土地价款如何扣除是 这种运作模式面临的很大挑战。 “记得2009年的时候，财务经理让我算一下母公司前段 时间刚拍下的一块地，放到新成立的项目公司开发，如果平 价转让怎么缴税。我粗略算了一下，平价转让要缴3%契税， 两个公司各缴印花税 0.05%，仅这两项就要缴土地价款3.1% 的税费，可不是一个小数字。”深圳市泰富华澜湾置业有限 公司奥园翡翠东湾花园项目财务负责人邹敏说，财税 2016140号文件发布后，明确母公司拍下的土地直接签 个补充协议给全资子公司开发，就可以扣除土地价款等费 用，避免了以前转让所产生的中间税费。 胡晓玲

8、介绍，财税2016140号文件第八条规定了房 地产项目公司扣除土地价款等费用的三个条件：（一）房地 产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充 合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让 土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补 充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权 由受让土地的房地产开发企业持有。房地产开发公司在项目 所在地成立项目公司进行开发是目前市场上比较普遍的, 况，但是这样一来就会出现参与拍地主体和开发主体不 致，缴纳资金的主体不一致等问题，让企业在扣除这部分费 用时存在着税务风险。现在放宽了之前必须“谁付款、谁扣 除”的限制，尊重经济

9、实质，不拘泥于外在形式，解决了项 目公司扣除土地价款时扣除凭证上的单位名称不一致问题。 坪山区国税局税源管理一科曾流民告诉记者：“营改增 之后，土地出让金可以从销售额出扣除，对于房地产业也是 大利好。营改增之前，土地成本一直是一、二线城市房地 产项目中最大的单项成本， 这一政策出台后，基本确保了一、 二线城市房地产行业整体不加税。比如，房价每平方米 元，土地成本1.5万元，计算增值税销项税额就是0.15万元 （3-1.5） + 1.11 X 11%，在不加上其他抵扣的情况下，税 负已经降到了 5%，与营业税环境下持平。加上其他抵扣后， 企业税负将大大降低。” 邹敏感慨道：“ 2016年主要一线

10、城市新建住宅价格同比 涨幅约28%，面对疯涨的房地产市场，各地政府出台了严厉 的调控措施。作为一个在地产行业将近 10年的从业人员，见 证过房价的疯狂，房价的寒冬，更希望看到行业健康发展， 不愿见到疯狂的市场。” 坪山区国税局副局长黄琦表示：“最近几年，国家一直 在践行为企业减负的口号，税收不再一味做加法，而是主动 做减法，这种实实在在的让利于民，必将使企业更有竞争 力。” 房地产涉税风险多早做功课防患于未然 房地产项目开发周期较长、经营环节繁杂、涉及的金额 也特别巨大，这就形成了房地产业税收问题面临“三多”： 税收专项检查多、涉及税种多、涉税风险多。其中，如何有 效防范涉税风险，是做好房地产

11、业管理的重中之重，也是保 障地产开发有序推进的基本要求。 对于现阶段既有简易计税老项目又有新项目的房地产 公司，对财税政策还存在着一些疑问。 营改增全面扩围之前，根据营业税暂行条例的规定，房 地产开发企业对动迁居民建造的回迁楼属于营业税征税范 围，应按销售不动产税目征收营业税，计税依据为销售同类 不动产的市场价格。在营改增全面扩围之后，对回迁楼的处 理未作规定，就造成了两个疑问：一是回迁房是否属于增值 税征税范围，是否视同销售？二是如果视同销售，回迁房销售价格确定依据是什么？特别是第二点，对旧改房产项目来 说至关重要，如果也类同于营业税相关规定，计税依据为销 售同类不动产的市场价格，无疑营改增

12、后11%的税率将增大 旧改房地产企的税负率，违背了确保所有行业税负只减不增 的初衷。 财税2016140号文件中规定的扣除拆迁补偿费用时， 应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证 等，凭证包含的内容还需进一步明确，是否包括被拆迁人出 具的收据、银行回单等。从现阶段来说提供被拆迁人出具的 收据有些困难，被拆迁人有些已经移居香港，有些年纪相当 之大，每支付一笔安置费补偿需要对方开具收据，对于房地 产企业来说收集有困难。 对此，周金根解释道：回迁房属于增值税征税范围，应 当视同销售，销售价格的确定依据财税201636号文件附 件一第四十四条规定执行，如果国家税务总局有进 步明 确，就按照明确后的文件执行。 对于回迁房中的“老项目 纳税人可以选择简易征收方式