德清房地产市场调查报告（2002）

1、秀丽德清居住天堂德清县房地产业与住房建设中长期发展规划（2009-2020年）2009.10目录第一章 德清县房地产发展现状. 5一、2005年至今德清县房屋建设投资概况. 5二、2001年至今土地出让情况. 6三、住宅项目销售情况问卷调查统计. 12四、储备土地概况. 16五、八年回顾与总结. 17第二章 德清县房地产业发展背景. 22一、宏观层面房地产发展背景. 22二、相关规划研究结论. 27第三章 德清房地产业发展条件与市场分析. 29一、发展有利条件. 29二、发展制约条件. 35三、市场机会. 37四、市场竞争分析. 39五、市场需求分析. 42第四章 发展思路与目标. 46一、发

2、展住宅产业的必要性. 46二、总体定位与发展目标. 48三、发展分期步骤. 54四、空间布局. 54第五章 需求预测. 56一、县域范围内人口住宅需求量预测. 56二、县外人口住宅需求量预测. 60三、德清县全县与武康及周边住宅需求量估算. 63四、住宅用地量预测. 64五、商铺及写字楼需求量. 67第六章 发展策略与措施. 69一、总体策略. 69二、主要措施. 69前言德清县房地产业经过十年的快速发展，已经成为全县国民经济的重要产业，成为县财政收入的重要组成部分。2008年德清县房地产业缴纳地方税合计达1.72亿元，占全县营业税总额的18%。同时，经营性用地的出让为德清县城市建设筹集了可观

3、的资金，自2001年至2008年共出让各类房地产开发土地和商业经营用地约4254亩，获得27.8亿元土地出让金，城市建设速度大大加快，宽敞美观的城市道路广场、设计先进环境优美的住宅建筑，呈现出新时代德清现代化的城市面貌，为提升城市品位发挥了重要作用。房地产业的发展进一步提高了居民的生活质量，城镇居民人均住房面积已经由2001年的27.5平方米上升到2008年底的35.2平方米，居住小区的规划理念和建设标准日益先进，居住环境质量有相当大的提高，小康生活初显端睨。目前，德清县房地产业发展总体是健康的，供求基本平衡，价格逐年上升，在到达一个新的发展平台，如何保持德清房地产业持续健康发展，继续为德清县

4、社会经济、城市建设、人民生活做出贡献，成为下一阶段发展须明确的重要方向之一。本项规划的性质为专项产业规划，规划目的为（1）了解与分析德清县房地产业发展过程与现状特点。根据目前德清县已制订的社会经济、城市人口等方面的发展规划，在城市总体规划和近期建设规划基础上，科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展；（2）在杭州市实施大都市战略的大背景下，探讨德清县在承接杭州市居住人口扩散（住宅郊区化）的进程中将面临的机遇，明确德清县住宅产业发展的外来动力，提出积极利用外力的措施，积极主动地为迎接更大的发展作好准备。 第一章 德清县房地产发展现状一、2005年至

5、今德清县房屋建设投资概况根据德清县建设局房管处提供资料，德清县从2005年至今房产投资和销售的基本情况如下表。表11德清县房产投资和销售情况一览表单位：亿元、万m2年份完成投资额新开工面积施工面积竣工面积销售面积销售额空置面积缴纳地方税200515.4794.5666.6959.8115.7718.541.48200611.1730.61139.8150.2148.6317.7432.121.52200713.7550.1585.0660.5750.5521.1429.191.97200813.8165.84108.1130.8841.2218.9721.181.72合计60.2147544.

6、91220.38226.1286.286.69平均每年13.6 49106.9 52.1 50.1 18.4 25.3 1.67 2009 1-6月6.0022.68117.3712.0325.9112.6620.601.82009 1-9月9.427.6114.617.749.125.318.32.26注：施工面积中不包括竣工面积。上表显示，德清县2005年-2008年完成投资额平均每年13.6亿元，竣工面积平均每年52万平方米，销售面积平均每年50万平方米，销售额平均每年18.4亿元。房产施工面积在2006年达到高峰，07、08年迅速下降，09年上半年大幅度回升，而竣工面积在08年和09年

7、下降到较低水平，主要因为大多数住宅项目进入第二、三期开发，大多为小高层与高层住宅。销售面积也从2005年高峰逐年下降，基本维持在每年40-50万平方米的水平。因房价上涨较快，销售额仍呈逐年上升趋势。2008年底空置面积21万平方米，其中约15万平方米为住宅底商，6万平方米为普通住宅，2009年9月底空置面积为18.3万平方米，其中2.44万平方米为普通住宅。销售价格上涨较快，平均销售价格从2005年的2636元/平方米上升到2008年的4600元/平方米，2009年6月更上升到4886元/平方米。年均上涨25%。二、2001年至今土地出让情况（一）按年份统计1、全县房地产开发土地出让总量根据德

8、清县国土局提供的资料，除不用于房地产开发的土地（如直接经营的工业、加油站、自用办公楼等）外，2001年至今德清县用于房地产开发的土地和建筑规模如下表所示。表1-2全县房地产开发用地出让情况年份土地面积（万平方米）土地面积（亩）建筑面积（万平方米）出让金额（亿元）2001年9 136 16 0.752002年33 496 44 4.442003年65 974 89 5.522004年59 882 54 2.962005年35 526 56 4.032006年34 512 53 4.662007年23 352 33 3.122008年25 376 36 2.32合计284 4254 381 27.

9、82001-2008平均每年35 532 48 3.5 2009年1-9月18 29132总计302454541329.5上表可知，全县房地产开发用地从2001年至2008年的八年中平均每年的土地供应量为532亩，可建建筑面积48万平方米，出让金额平均每年3.5亿元。2003年土地供应、建筑面积与出让金额都为最高值，之后逐年下降，2007年和2008年的土地面积、建筑面积只为最高值的1/3左右。2、全县住宅开发用地出让情况表132001年至今全县商品住宅开发用地总量全县住宅分年土地面积（亩）建筑面积（万m2）出让金额（万元）平均地价（万元）2001年136 16 7506 55 2002年23

10、3 31 18448 79 2003年622 66 45280 73 2004年882 54 29641 34 2005年523 55 39852 76 2006年477 48 43150 91 2007年310 28 27806 90 2008年376 36 23204 62 合计3560 335 234887 平均每年445 42 29361 70 2009年19月2913216958 62 总计3851 367 251845 上表可知，全县商品住宅开发用地从2001年至2008年的八年中平均每年的土地供应量为445亩，可建建筑面积42万平方米，出让金额平均每年2.9亿元。3、全县商业与办

11、公开发用地出让情况表1-4全县商业与办公开发用地出让用途土地面积（万m2）土地面积（亩）建筑面积（万m2）出让金额（亿元）商业41619363.7办公5779.90.7合计46696464.4平均5.75875.80.55由上表可知，德清的商业的用地量较大，如果包括商住用地中的配套商业的话，商业总建筑规模较大。（二）按区域分1、全县住宅用地区域分布按土地分布区域，2001-2009年全县各镇住宅用地出让量与建筑规模统计如下。表1-5 各镇住宅用地土地出让量与建筑规模用途土地面积（亩）比例建筑面积（万m2）比例出让金额（亿元）比例武康镇260069%239.767%2080%新市镇61416%6

12、819%3.514%乾元镇1624%13.84%0.62%钟管镇1324%15.34%0.31%莫干山镇873%4.81%0.21%雷甸镇421%4.21%0.10%禹越镇521%4.71%0.21%洛舍镇501%5.82%0.10%徐家庄镇110%1.50%0.10%其他60%1.10%00%合计3759100%359100%25.1100%从上表中可知，武康的土地出让量最大，其次是新市，其余为乾元与钟管镇。为了更清楚地分析武康和新市两镇的供应结构，分别对武康和新市的土地出让细节统计分析如下。2、武康（1）武康镇全部用地2001年至今武康镇全部用地土地出让量与建筑规模如下表：表1-6武康镇全

13、部土地出让量与建筑规模年份土地面积（亩）建筑面积（万平方米）出让金额（亿元）2001年123 15 0.70 2002年482 42 4.37 2003年670 56 4.41 2004年793 45 2.74 2005年508 53 3.86 2006年411 43 4.21 2007年232 22 2.63 2008年104 8 1.12 合计3323 284 24.32 平均每年415 35 32009年1-9月487总计3371291上表可见，武康镇行政区全部用地供应量（包括商业与办公）在2003年达到最高值，2008年创历史新低，甚至低于2001年。（2）武康镇住宅用地2001年至今

14、出让情况如下：表1-7武康镇住宅用地出让情况年份土地面积（亩）建筑面积（万m2）出让金额（亿元）每亩均价（万元/亩）楼面地价（元/ m2）2001年123 15 0.757 472 2002年219 30 1.7781 596 2003年319 33 3.42107 1026 2004年793 45 2.7435 613 2005年434 47 3.6785 776 2006年376 38 3.86103 1020 2007年199 18 2.39120 1322 2008年104 8 1.11107 1384 合计2567 234 19.7平均每年321 29 2.4687 901 2009

15、年1-9487总计2597 241上表显示，2005年武康的住宅用地供应量为最大，建筑面积达47万平方米，其次为2006年，为38万平方米，2007和2008年迅速下降，特别是2008年受金融危机影响，住宅用地的土地供应量和建筑面积甚至低于2001年，可建的住宅建筑面积更是低至18万和8万平方米，这是导致2009年上半年武康楼价明显大幅回升的重要原因之一。（3）武康及周边住宅用地从发展趋势看，武康将与周边的乾元镇、莫干山镇和下渚湖共同形成德清县最大的中心城市，为更清楚分析武康中心城市今后的发展规模，我们推出“武康及周边”的概念，即将武康镇、乾元镇、莫干山镇和下渚湖合为一体。本规划其余部分同，不

16、另作说明。按此口径统计，2001的至今武康及周边的住宅用地出让情况如下。表1-82001年至今武康及周边住宅用地出让情况表武康及周边住宅用地土地面积合计（亩）建筑面积合计(万m2)武康镇乾元镇莫干山镇土地面积建筑面积土地面积建筑面积土地面积建筑面积2001年123 15 123 15 2002年219 30 219 30 2003年379 37 319 33 60 4.0 2004年793 45 793 45 2005年434 47 434 47 2006年444 44 376 38 42 4.0 26 1.9 2007年248 23 199 18 49 4.7 2008年161 11 104

17、 8 11 1.0 46 1.6 合计2801 251 2567 234 162 13.7 72 3.6 平均每年350 31 321 29 20 1.7 9 0.4 2009年1963848715 1.3 总计2864 258261524116213.7 87 4.8 上表显示，2001年-2008年至今武康及周边住宅用地共出让2800亩，平均每年350亩，可建住宅31万平方米。（4）武康镇商业与办公用地这类用地是指专门用于商业与办公开发的用地，不包括住宅配套商业，出让情况如下：表1-9武康镇商业与办公用地出让情况年份土地面积（亩）建筑面积（万m2）出让金额（亿元）每亩均价(万元/亩)楼面地

18、价（元/ m2）2002年263122.60 99 2118 2003年351230.99 28 430 2006年3550.35 100 682 2007年3340.24 72 645 合计682444.17 61 947 2002年项目主要为余英街，2003年为南方商城，2006和2007年分别为深国投的沃尔玛商场和宇恒房产的写字楼项目。商业与办公用地占全县的商业与办公用地98%。2、新市镇住宅用地新市镇为德清县第二大镇，2001年至今新市镇行政区范围各类用地土地出让量与建筑规模如下表：表1-10新市镇住宅开发土地出让量与建筑规模年份土地面积（亩）建筑面积（万平方米）出让金额（万元）200

19、2年19 2.2 942 2003年128 14.1 8128 2004年9 1.2 677 2005年9 1.1 8082006年29 3.5 1612 2007年111.15282008年18321.9 8569合计38845.221263平均每年555.9 30382009年1-922622.913536 总计6146834799从上表中可看到，新市镇在2008和2009两年土地供应量放出巨量，二年共出让土地409亩，可建建筑面积为45万平方米，将近过去八年总和的二倍，且全部为商住用地。这主要因为此两年的出让地块位于新市镇的新区，一次性出让面积大，开发周期长，将在今后五至八年陆续开发上市

20、。三、住宅项目销售情况问卷调查统计为了解各个开发项目实际的销售情况与市场实际可供的住宅面积，对在德清县建设局登记注册的开发商进行问卷调查，调查结果分析如下。（一）武康及周边1、正在供应的住宅余量是指2003年以来已开工和销售的住宅项目中剩余的住宅供应量。据开发商问卷调查统计，已经开工、正在销售的住宅项目销售情况及剩余量情况如下。表1112003年至今武康及周边住宅开发与销售情况单位：万m2年份建筑面积其中住宅底商住宅销售率住宅余量商铺余量合计普通低密度200326 21 11 10 4 100%0.00 0.80 200451 41 41 0 11 99%0.55 2.65 200537 34

21、 28 6 3 95%1.69 1.37 200623 22 16 6 2 92%1.73 1.49 200731 28 19 9 2 93%1.94 2.04 200814 9 1 8 1 80%1.86 1.00 20094 4 0 4 0 80%0.80 0.00 武康历年合计186 160 117 43 24 95%8.57 9.36 平均每年27 23 17 6 3 乾元历年合计16 14 12 2 2 96%0.60 0.19 莫干山历年合计1.2 1.2 1.2 97%0.04 下渚湖历年合计6 6 6 0%6.00 武康及周边合计209 181 129 52 26 92%15.

22、20 9.55平均每年30261874注：上述年份是指项目的开工年份，销售率按开工年份计算。从上述开发商问卷调查表统计情况看，2003年至今武康及周边住宅开发面积共209万平方米，平均每年30万平方米，其中住宅181万平方米，每年26万平方米，销售率达92%，若不计下渚湖华泰房产项目的6万平方米，武康、乾元、莫干山的销售率都在95%。武康镇剩余的住宅面积仅8.57万平方米，若包括乾元和莫干山，武康及周边则为9.2万平方米，分布在下表所示的项目中。表1-12武康及周边正在销售住宅余量分布表单位：平方米项目住宅面积其中普通公寓其中低密度西子百合1500015000 格兰维亚一期9700 9700

23、玫瑰庄园7322 7322 玉墅林枫一、二期9198 8166 1032 溪山美墅一期18640 18640 阳光田园一期8000 8000 其他项目合计1800018000乾元6000 6000 合计（万平方米）9.2 8.3 0.9 2、潜在供应量是指目前已获得土地尚未开工和销售的商品住宅项目提供的供应量。武康及周边潜在供应量调查统计如下。表1-13武康及周边潜在住宅供应量分布表单位：平方米项目名称住宅建筑面积年度分布合计普通公寓低密度2009年2010年2011年五龙嘉园二期31876 3187631876 玉墅临风三期74564 7456474564 御景公馆80700 4942231

24、278 31278 49422 友诚生态园59532 59532 29766 29766 梦溪湖山庄10415 10415 10415 翡翠城三期30000300001000020000格兰维亚二期53000 3500018000 1800035000 阳光田园二期51526515261000041526 阳光田园三期12780012780071526 56274溪山美墅二期81823 818235000031823水晶城二期42000 420002000022000 宇诚房产项目180401804018040腾飞房产项目560056005600鸿达房产项目50000 3000020000 2

25、0000 30000 德蓝广场住宅29350 2935029350 武康合计746226422075324151139876440888165462乾水湾三期9000 9000 9000 城东新村5#楼25312531 2531 乾元合计11531 11531 11531 华盛达山庄二期9130 9130 9130 莫干山合计91309130 9130 武康及周边合计（万平方米）76.743.433.314.945.216.5上表显示，武康及周边潜在供应总量为77万平方米，其中43万平方米为普通公寓，33万平方米为低密度住宅，将在2009-2011年三年内陆续上市供应，2009年的供应量为14

26、.9万平方米，2010年约45万平方米，2011年约16.5万平方米。正在供应余量与潜在供应量合计，2009-2011年已经确定的武康及周边的供应量如下表。表1-142009-2011年武康及周边已获得土地的住宅的供应量武康及周边住宅建筑面积年度分布合计普通公寓低密度2009年2010年2011年正在供应9.28.30.99.2潜在供应76.743.433.314.945.216.5合计85.951.734.124.145.216.5上表显示，2009年武康及周边上市供应余量仅24万平方米，2010年可达到45万平方米，可供规模较大。（二）新市镇1、正在供应的住宅余量表115新市住宅销售率与正

27、在供应余量统计表单位：万平方米年份建筑面积其中住宅底商住宅销售率住宅余量商铺余量合计普通低密度20042.6 2.0 2.0 0.0 0.6 99%0.0 0.32 20053.2 2.1 2.1 0.0 1.1 67%0.7 0.47 20064.1 3.1 3.1 0.0 1.0 54%1.4 0.16 20072.1 1.8 1.8 0.0 0.3 66%0.6 0.31 20080.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0%0.0 0.00 20099.2 8.5 5.0 3.5 0.7 0%8.5 0.70 合计21.3 17.5 14.0 3.5 3.8 36%11.2 1.96 注

28、：因08年无新开工项目，故建筑面积与销售率都为零。2008年获得土地、2009年开工的项目，因未能销售，故2009年住宅销售率0%。因2008年土地供应量较大，因此，新市镇的住宅余量约11.2万平方米，主要是08年获得土地、09年开工、目前尚未销售的瑞城房产项目8.5万平方米。实际在售面积约2.5万平方米。2、新市潜在供应量表1-16新市潜在住宅供应量分布表单位：平方米项目住宅面积2009年2010年2011年2011年后瑞城房产项目61000 61000五龙房产项目225992 4000050000135992胡晓明7169 7169 合计294161 0 47169 111000 1359

29、92上表可见，新市已获得土地尚未开工和销售的商品住宅项目提供的供应量为29.4万平方米，但因五龙房产项目较大，开发周期较长，近三年的供应量约16万平方米。因此，与已开工正在或即将销售的供应量11.2万平方米合计，2009-2011年新市已确定的住宅供应量约27万平方米。四、储备土地概况根据县建设局统计，目前基本确定的住宅储备土地统计如下。表1-17全县住宅储备用地分布表地块名称土地面积（亩）建筑面积（万m2）住宅类型容积率武康城东舞阳街以南地块100030低密度住宅0.45武康下渚湖景观房产35010.5低密度住宅0.45武康城西原莫干山生态园1504.5低密度住宅0.45莫干山镇景观房产40

30、012低密度住宅0.45开发区配套住宅1504.5低密度住宅0.45小计205061.5武康丰桥港改造地块30030普通公寓1.5武康城东舞阳街以北地块50050普通公寓1.5乾元镇住宅项目10010普通公寓1.5城铁广场配套住宅项目20020普通公寓1.5小计1100110武康及周边合计3150171新市镇住宅项目1006.7低及普通1其他乡镇合计25016.7低及普通1全县合计2400136表1-18全县住宅储备用地可建建筑面积上市年份表单位：亩、万平方米地块名称土地面积建筑面积2009年2010年2011年2012年及以后武康城东舞阳街以南100030012810武康下渚湖景观房产350

31、10.50335武康城西友诚房产1504.50022.5莫干山镇景观房产400120057开发区配套住宅1504.50031.5小 计205061.50152125.5武康丰桥港改造地块30030012180武康城东舞阳街以北500500102020乾元镇住宅项目100100550城铁广场配套住宅20020001010小 计11001100275330武康及周边合计31501710427455.5新市1006.703.33.30其他乡镇25016.708.38.30全县合计3500195045.687.662五、八年回顾与总结德清县的房地产开发经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，莫干新

32、村的开工建设标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步；1999年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的实施，全县的房地产业被进一步激活；2001年以后，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期，2003年与2004年土地供应量与建筑面积、销售面积都达到历史最高值，2005年以后进入高品质发展阶段，从数量型向质量型发展，一些象绿城这样的高水平开发商进入武康，开发出与杭州上海等大城市品质相当的住宅楼盘，有力地带动当地原来的开发商走高品质产品路线，使得2005年以来武康的住宅开发水平大大提高。（一）2005年至今全县房地产投资规模20052008年全县年平均

33、完成房地产投资额13.55亿元，年平均完成竣工面积52万平方米，完成销售面积50万平方米，年平均销售额18亿元，年平均缴纳地方税1.67亿元。2008年底空置面积21万平方米，其中约15万平方米为住宅底商，6万平方米为普通住宅。（二）2001年至今土地出让与开发规模1、全县房地产土地出让与开发规模20012008年全县通过招挂拍出让的房地产开发土地总规模为4254亩，平均每年532亩，可建房地产建筑面积381万平方米，平均每年48万平方米，土地出让金额27.8亿元，平均每年3.5亿元。2009年19月共出让291亩，可建32万平方米。2、全县住宅土地出让与开发规模20012008年全县住宅开发

34、土地总规模为3560亩，平均每年445亩，可建房地产建筑面积335万平方米，平均每年42万平方米，土地出让金额23.5亿元，平均每年2.9亿元。2009年1-9月共出让291亩，可建32万平方米。3、武康镇土地出让与开发规模20012008年武康镇共出让房地产开发土地3323亩，平均每年415亩，可建房地产建筑面积284万平方米，平均每年35.5万平方米，出让金额24亿元，平均每年3亿元。2009年上半年共出让土地48亩，可建筑面积7万平方米。其中，住宅开发土地2567亩，平均每年321亩，可建住宅建筑面积234万平方米，平均每年29万平方米，出让金额19.7亿元，平均每年2.46亿元。平均每

35、亩出让价格为87万元/亩，平均容积率1.37，楼面地价900元/平方米。2009年上半年共出让住宅用地48亩，可建筑面积7万平方米。4、武康及周边住宅土地出让与开发规模20012008年武康及周边（包括乾元、莫干山、下渚湖）共出让住宅开发土地2800亩，平均每年350亩，可建住宅建筑面积251万平方米，平均每年31万平方米。2009年上半年共出让住宅用地63亩，可建筑面积8万平方米。5、新市镇土地出让与开发规模20012008年新市镇共出让住宅开发土地388亩，平均每年55亩，可建住宅建筑面积45万平方米，平均每年6.4万平方米。2009年上半年共出让住宅用地226亩，可建筑面积23万平方米。

36、2008与2009年共出让409亩，可建面积45万平方米。（三）正在供应与潜在供应量1、武康及周边已经开工销售的住宅项目平均销售率95%，正在供应的余量为9.2万平方米，其中武康8.6万平方米，乾元0.6万平方米。已获得土地尚未开工和销售的住宅项目潜在供应量为77万平方米，其中43.4万平方米为普通公寓，33.3万平方米为低密度住宅，将在2009-2011年三年内陆续上市供应，2009年供应量约15万平方米，2010年约45万平方米，2011年约16.5万平方米。其中，武康镇的潜在供应量为74.6万平方米，2009年约14万平方米，2010年约45万平方米，2011年约16.5万平方米。上述正

37、在供应余量与潜在供应量合计，2009-2011年已经确定的武康及周边的供应量为86万平方米，其中普通公寓52万平方米，低密度34万平方米，2009年为24万平方米，2010年为45万平方米，2011年为16.5万平方米。2、新市新市镇的住宅余量约11.2万平方米，潜在供应量为29.4万平方米，其中在近三年上市供应量约16万平方米。因此， 2009-2011年新市已确定的住宅供应量约27万平方米。（四）住宅开发现状特点1、当前供不应求，后续供应量较大由于2007和2008年土地供应量较小和受金融危机影响开发商推迟开工期，2008年下半年和2009年上半年，武康住宅供应量较小，而销售回暖较快，因此

38、，2008年以前开工的楼盘销售率大多在90%以上，目前武康及周边正在供应的住宅余量仅为9.2万平方米，市场出现较严重的供不应求状况，销售价格比去年下半年增长20-30%。如不及时将目前已获得土地尚未销售的潜在供应量快速上市，2009年下半年和2010年上半年将出现无房可售的现象。2、消费者主要来自本县范围，外来购房者约20%据调查，过去八年中德清商品住宅的消费者有以下三类：本地改善条件者。武康原来的住宅小区在户型上、小区环境上、建筑形象上已不能满足富裕起来的市民对住房的要求，购买更大更好的住房成为住房消费的主流，一些较高品质、较大户型的住宅，以及低密度住宅受到这类消费者的青睐。县域内进城置业者

39、。县城规划区从1998年的6.99平方公里6.6万人口，发展到2005年的19平方公里12万人口，其中较大比例的人口来自县域内的乡镇，人口从乡镇村向中心城镇迁移是过去几年城市化的主要形式，这种人口的集聚势必带动住房消费。随着武康环境更加优美、文化及医疗设施更加完善，进城人口还将更多。外来购房者。随着杭宁高速公路的开通，吸引了杭州等外地购房者，问卷调查发现，武康有10%-20%的购房者为杭州购房者，品质较高的楼盘外来购房户占25%。总体上看，相比临安、富阳等周边县市，德清的外来购房者比例较低，住宅市场有很强的地方性。调查中绝大多数开发商反映，住宅产业不如邻县发达，较少吸引购房者的主要原因是德清住

40、宅产业的知名度不高，在杭州等地的宣传力度较小，杭州向外扩散的购房者很少知道德清的居住品质（包括生态环境与住宅质量），而选择居住条件远远不如德清的余杭区北部和西部乡镇如塘栖、良渚、闲林等，甚至选择更远的临安、安吉、桐庐等地。事实上，德清武康的居住品质与周边县市相比属于中高水平，缺乏宣传是德清高品质住宅较少获得外来人口青睐的主要原因。3、房价上升较快，略高于周边县市近五年房价上涨较快，全县均价从2003年的2080元/平方米上涨到2008年的4600元/平方米，增长一倍以上，年均40%。目前武康普通公寓均价约5000元/平方米，高档公寓已达6500-7000元/平方米，排屋为800010000元/

41、平方米，别墅为1.21.8万元/平方米。与周边县市相比，德清房价总体处于偏高水平，据各县市房产网信息，周边县市住宅的价格范围大致如下表所示。表114周边县市住宅价格范围表单位：元/平方米区域普通公寓价格高档公寓价格排屋价格别墅价格临安县城3500-42005000-58006000-800010000-15000安吉县城3000-40004800-56005000-60008000-15000富阳县城3500-45005500-80006000-800012000-16000桐乡县城3000-38004800-55005000-70007000-12000德清武康4500-52006500-7

42、2008000-1000012000-18000从上表可知，德清武康的房价属于较高水平。近年来，德清县经济发展水平和城镇居民生活水平不断提高，gdp总额从2003年的85.97亿元（人均gdp达到20294元）增加到2008年的190.1亿元（人均gdp达到44623元），全县城镇居民人均可支配收入达到23000元；2004年5月底全县储蓄余额50.92亿元，2008年全县存款余额为164.1万元，因此，目前房价相对全县经济总量、gdp增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言，仍处在良性发展期。但是，我们应该看到，如果德清住宅欲在吸引杭州分流人口的竞争中取得胜利，价格过高将不利于竞争。4、开发水平有

43、很大的提高，住宅产品品质名列前茅2005年以后，当地实力开发商如升华置业等开始走高品质的产品路线，一些高品质楼盘如隐龙山庄等大大提升了武康的住宅品质，开始吸引外来购房者。同时绿城等品牌房产进入德清，打破以往以当地开发商为开发主体、以当地居民为消费对象的局面，绿城房产高水平的开发不仅为消费者带来高品质的房产，还促动当地开发商追求产品质量，提高开发水平，而且还在一定程度上引入外地消费者，将德清的居住环境介绍给德清以外的消费者。由于德清当地实力开发商与外来品牌开发商的不懈努力，与周边县市相比，德清的居住环境与住宅产品品质都名列前茅，为今后德清发展住宅产业奠定良好基础。第二章 德清县房地产业发展背景一

44、、宏观层面房地产发展背景（一）中国房地产大趋势1、中国经济中长期发展前景展望中国社科院对今后中国经济发展前景进行数量预测，认为中国未来50年经济发展大致可分为3个阶段。第一阶段是20002010年。在此期间，经济增长保持平均8.0%左右的高速度，这既是我国经济增长的黄金时期，又是我国经济结构大调整和经济体制大转型阶段。到2010年，以1995年价格计算（下同），gdp总量将会接近20万亿元，人均约1.4万元；大中型城市和部分沿海地区中小城镇将普遍完成工业化，开始向后工业化或信息化社会转变。第二阶段：20112030年，gdp将以年均6%左右的中速增长。到2030年，gdp总量将会达到60万亿元

45、左右，人均约4万元。将全面完成工业化，科学技术全面接近当时国际较先进水平，总体实力居世界前列，部分地区和大中城市达到当时发达国家水平。第三阶段：20312050年，gdp年均增长仍可望保持在4%左右的水平上。到2050年，gdp总量可能达到150万亿元左右，人均约10万元，经济总规模居世界第二位（仅次于美国）。到那时，我国科学技术水平达到或接近国际先进水平，若干领域保持领先地位；国民经济将全面信息化；生态环境大大改善，人民生活水平达到当时发达国家的中等水平。2、房地产发展背景纵观中国经济过去二十年和今后二十年的总体发展轨迹，目前正处于明显的转折时期，经济体制已从原来的计划经济全面转入市场经济时

46、代；经济实力已有相当规模，为进一步的发展奠定基础；经济结构已从第二产业为主开始转向第三产业为主；人口向城市迁移加快，城乡基础建设进入高速发展期；人民的生活从温饱型转向舒适型，“住和行”成为主要消费品。在这样一个大背景下，中国的房地产业进入一个全新的发展时期。尽管目前存在各种各样的问题，发展过程中难以避免地出现各种变化，但总体上看，中国的房地产业将是今后1020年中的重点发展产业，人们追求良好居住和休闲环境将是一个重要的社会经济特征，类型多样、质量优异的房产品将是经济生活中的一个重点消费领域。了解中国经济和房地产业未来20年的发展背景，从更广角度、更长时间明了德清县房地产业发展背景，有助于开阔视野、拓展思路、高屋建瓴，更好地把握发展的脉搏。（二）长三角房地产发展前景1、经济发展前景长三角是中国最具活力的区域，该地区仅占有全国1%的土地、5.8%的人口，却创造了全国22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入和28.5%的进出口总额，被誉为中国经济的“金三角”。 2008年长江三角洲实现地区生产总值53956亿元。强盛的长三角地区更直接吸引了众多世界级经济巨人的目光。目前