深圳百威广告商业之见解

1、百威商业之见解,商业地产营销,开 篇,一、商业地产的特性（从营销角度）,商业,地产,商业地产,经营者,消费者,开发者,投资者,二、商业地产是地产的高级形式,商业 地产,地 产,三、商业地产的价值及影响因素,土地的稀缺性、不可再生性 人民生活水平提高对物质消费的需求 政治因素 经济因素,区位 交通 商业成熟度 人口密度 消费力及消费习惯 未来升值潜力,四、商业地产的运作,前期调研 可行性分析 市场定位 产品定位 营销策略 推广实施 商业管理,商业管理,五、营销在商业地产中的地位,前期调研及 可行性分析,市场定位 及产品定位,营销推广,商业地产,前提,基础,保证,关键,商业地产及商业分类,商业地产

2、的分类,The classification of the business real estate,按建筑形态划分,独体商业,商业裙楼,按商业规模划分,商业的分类,Commercial classification,按经营场地划分,卖场,店铺,卖场,按经营类型划分,百货 超市 专业市场 餐饮 娱乐 生活配套,娱 乐,按经营档次划分,顶级 高档 中高档 中档 中低档 低档,按经营规模划分,超大型 大型 中型 小型 微型,商业组合,Business combination,商业区,商务区,住宅社区,商业地产的取舍,商业不是为开发商做，是为大众消费的 最好的不一定是最适合的，最适合的才是最好的 水

3、到渠成，顺水推舟,商业地产的营销,商业的最大价值实现，依托于长期持有,营销方式,Marketing method,形成一定的商业氛围,商户入住经营,进行发售,先租后售,承担的风险相对较大,.优点.,保持整体形象,确保整体风格和定位的前后统一,实现可持续性租金回报,.缺点.,不能即时回笼大量资金,先租后售,通过销售缓解资金压力,对优质物业进行经营继续获取长期收益,租售结合,一部分仅转让使用权给商户的经营模式,另一部分产权与使用权出售给投资者,租售结合,长期经营获得更多资金回报,快速回收大量资金缓解资金压力,销售部分与自营部分管理难以统一,易造成销售物业与租赁物业两极化,租售结合,.优点.,.缺点

4、.,租: 商家,出售 中小投资者,开发商 只有对业态经营的建议权,国家明令禁止,售后反租,.优点.,整体形象较好，便于后期管理,收回投资最为快捷,省去销售、招商和后期管理工作,.缺点.,寻找整体买家的现实可能性尚需验证,不利于获取最大利润,整体出售,只租不售,前期准备,Ex- period preparation,策略的准备,市场推广主题策略 营销推广策略 市场推广设计策略 广告设计策略 媒体投放策略 公关策略,资料的准备,项目相关文件的准备 项目招商推广资料的准备 各项招商工作细则的准备 广告推广工具的设计,人员的准备,招商人员的招聘 招商人员的培训 招商人员的工作安排 招商人员的管理,场地

5、的准备,招商处外部周边的布置 招商处内部的设计与布置 沙盘的准备 看楼通道的布置 现场的布置,招商推广,Marketing expansion,招商处内外形象设计推广 制作本项目效果图 VI设计与应用：LOGO的设计、纸袋、纸杯、胸牌、名片等 招商处现场的宣传布置方案及平面设计 招商处外部景观及灯光设计 展板 外部围挡,推广中印刷品的准备 制定项目简介 进行优势分析：主要从地段、业态定位、户型、价格、环境、主力店的进驻、商业管理、宣传等多方面进行深入剖析 卖点的提炼 答客问（统一说辞）的制定 宣传单页等的文案/设计/印刷/发放 楼书的文案/设计/印刷/发放,广告的跟进与推广 广告推广的方案的制定 广告平面设计 媒体的选择 时段的确定 版面的选择 报价 广告时机与内容策略的推进与掌控,广告的跟进与推广 报纸广告的类型 形象广告 商业广告 灯箱广告、户外大型广告、路牌、道旗等的设计/制作 各种软文的写作推广配合,商业炒作 召开各种大型招商销售推广活动： 招商推介会 商户座谈会 项目专家论证会 举行各类社会活动 制造各种社会话题 全面扩大项目影响力,营销工作重点,Marketing work point,关于铺位分割,适应商场