北京XX经济适用房小区物业管理投标书（101页）

1、目 录投标函（4）第一部分 投标人资信与情况介绍第一章 投标人资格证明文件一、公司营业执照复印件二、公司资质证复印件三、公司法人代表委托授权书四、拟派项目经理情况说明第二章 兆佳物业管理公司简介第二部分 提高项目物业管理水平的整体设想与策划第一章 南礼士路19号项目概况与分析 第二章 管理目标构建“文化社区、理想家园”第三章 项目前期物业管理模式 第四章 拟采取的管理服务措施 第五章 管理服务内容与标准及指标承诺 第三部分 前期介入与接管验收及入住装修管理方案第一章 项目的前期介入服务 第二章 项目的接管验收与移交 第三章 项目入伙管理方案 第四章 项目二次装修管理方案第四部分 拟采取的工作计

2、划与物资装备第一章 拟采取的工作计划 第二章 物资装备计划 第五部分 拟建立的管理组织机构及人员配备、培训、管理第一章 管理结构设置与人员的配备、岗位职责 第二章 管理服务人员的培训 第三章 管理人员的管理 第六部分 规章制度的建立与档案管理第一章 拟建立的规章制度 第二章 档案的建立与管理 第七部分 日常管理服务标准及措施方案第一章 业主投诉与报修处理 第二章 公共秩序维护管理 第三章 保洁服务与绿化管理 第四章 商铺的管理 笫八部分 物业维修养护计划和实施方案第一章 物业维修养护管理方案 第二章 公用设施设备的维修养护第三章 共用部位的维修养护 笫九部分 南礼士路19号前期物业管理综合服务

3、费测算 第一章 前期物业管理服务成本测算 第二章 前期物业管理服务投标报价 第三章 前期物业管理收支平衡情况测算南礼士路19号住宅小区前期物业管理投 标 函北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部：本公司认真研究了贵公司南礼士路19号项目前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。本公司声明如下：一、 同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。二、 在签署前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。三、 如我公司中标，将按照贵公司规定的时间签订前期物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。四、 我方同意，在从规定

4、的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。五、 我公司的投标报价为：住宅物业管理服务费每平米每月0.79元（不含电梯各项费用）、商业物业管理综合服务费每平米每月3.95元；前期物业管理开办费用21万元包干；其他收费标准按照北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准执行。投标单位名称：北京兆佳物业管理有限责任公司 （公章）日 期： 2007年6月18日 地址：北京市朝阳区农光里117号投标人代表： 电话：67318335 第一部分 投标人资信与情况介绍第一章 企业资信与资质影印件一、 工商营业执照复印件 二、 物业管理资质证书复印件 三、 法人委托授

5、权书委托授权书北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部：本公司北京兆佳物业管理有限责任公司，特此委托王三群在南礼士路19号危改住宅小区前期物业管理之投标项目中为本公司代理人。委托代理权限如下：委托代理人王三群在以上项目中以本公司之名义代表本公司签署投标书、进行谈判、签署合同和处理一切与此有关的必要事务。投标人（委托人）北京兆佳物业管理有限责任公司（盖章） 法定代表人： 投标人代表：本授权书于2007年6月18日签字生效，特此声明四、 拟派项目经理情况说明项目名称：南礼士路19号危改回迁小区投标人名称：北京市兆佳物业管理有限责任公司拟派项目经理姓名王三群主要业绩性别男从事大厦和小区物业管理工作7

6、年。在北京兆佳物业公司担任副经理、支部书记等，持有建设部物业管理经理上岗证。年龄56专业经济管理学历大本工龄39年职称高级经济师从事本岗位工作时间7年联系电话67318335投标人公章：投标人代表签字：日期：2007 年6月18日第二章 兆佳物业管理公司简介一、公司基本情况企业名称：北京兆佳物业管理有限责任公司成立时间：一九九四年十二月十二日注册资金：50万元（人民币）股东构成：北京建工集团有限责任公司、北京圣坤酒店有限责任公司企业地址：北京市朝阳区农光里117号楼7层 北京兆佳物业管理有限责任公司（简称兆佳物业）是北京建工集团有限责任公司控股、以经营管理办公、商、住为主的物业管理公司。公司于

7、1994年12月成立，现已通过了北京市有关行政主管部门的资质审查，取得了北京市物业管理资质合格证书。经过多年的实践，积累了一整套比较成熟的物业经营管理的经验，造就了一批优秀的管理骨干，营运有流程，工作有标准，管理有规范，岗位有职责。兆佳物业拥有团结的领导核心，推行科学的管理机制，以崇尚务实、追求卓越的精神不断汲取先进的物业管理技术。“待人以诚信为本，做事要精益求精”是公司的经营理念。公司的经营目标是使被委托管理的物业保值增值，为客户提供一个满意的工作空间。只有赢得用户信赖，才能保证公司长久发展。公司经营管理的劲松小区，位于东三环劲松桥东南角（泛cbd圈）。成熟的管理，周到的服务是理想的办公场所

8、。经营管理的兆佳朝外古典家具市场以明清时期的古旧家具为特色，吸引了中外各界人士，成为国内最大的古旧家具市场。经营管理的建工大厦毗邻西客站和建委大厦，是高档办公场所。公司不仅承接整幢小区的全面物业管理，而且还根据各楼宇的具体情况，为各开发商及其他物业管理公司提供单项物业服务、物业管理的顾问咨询服务和帮助培训物业骨干等多项业务。目前，公司管理人员全部具备建设部或北京市颁发的物业管理从业人员岗位证书，专业技术人员全部达到持证上岗。同时大专以上学历人员占50%以上，具有助师职称以上等专业技术资格证书的人员占35%以上。二、服务宗旨公司以“业主利益第一、用户满意第一、公司品质第一”为服务宗旨,不断开拓进

9、取，参与竞争，为业主提供高标准的服务，努力发展成为具有一流管理水平的现代化企业。第二部分 提高项目物业管理水平的整体设想与策划第一章 南礼士路19号项目概况与分析一、南礼士路19号项目概况项目位于西城区南礼士路19号，其四至为：东至建工集团公司办公楼、市政总公司办公楼、南至核工业部招待所、第二炮兵招待所、西至南礼士路三条南里、市政委办公楼、北至南里士路三条。n 占地面积：19372平方米n 容积率：3.292 n 绿地率：25.03%n 总建筑面积：82329.24平方米 总建筑密度：北区32.5%；南区25.48%n 回迁住宅建筑面积：22801.50平方米。n 北区配套公建面积：1271.

10、96 n 北区回迁住宅规模：208户。n 北区地上机动车停车位：13辆，为双层机械停车位。n 北区绿地面积：1345.15平方米，绿地率6.94%。n 其他数据招标文件未详，因项目在设计建设阶段或有更改，本投标书以经验值编制。二、项目特点与管理难点、重点分析n 南礼士路19号项目由两栋建筑围绕中心景观带布置，整体采用围合布局，地理位置优越，交通方便快捷，周边配套设施齐全，理想人居环境在建筑和规划上充分体现，但由于是危房改造回迁住宅，物业管理服务要求相对比较低。物业管理企业如何切合项目规划设计理念，让物业管理服务更符合业主的实际需求？n 南礼士路19号项目建筑形式普通高层、中小户型为主，容积率较

11、高，居住密度相对较大，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而复杂。物业管理企业采用何种管理方式，方可应付自如？n 南礼士路19号项目的业主预计将基本属于中低层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。物业管理企业如何设计适用的服务产品既能够满足业主需求又能够实现收支平衡？.对于以上主要的难点重点问题，是我们在南礼士路19号项目物业管理中必须持续思考并需妥善解决的。第二章 管理目标构建“文化社区、和谐家园”根据我们对南礼士路19号项目的预测分析结果显示，未来南礼士路19号项目的业主对于居住的景观环境和物业管理服务以及其融合度

12、都应该有很高的要求，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化社区、和谐家园”的完美人居服务模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。根据我们的住宅服务经验，我们设计的“文化社区、和谐家园”管理模式涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中

13、，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。第三章 南礼士路19号项目前期物业管理模式一、 针对项目的管理思路根据我们对南礼士路19号项目的实际情况的分析，我们拟订的项目的管理思路为：n 强调成本控制意识和成本管理程序n 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进n 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化n 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升n 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识n 致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居和谐环境二、 管理服务模式根据我们对南礼士路19号项目的定位分析，我们确立项目的管理模式是：n 紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供“质优价

14、廉”的服务产品；n 倡导“以客户为中心”客户服务前向化的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求满足价值链；n 致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“互动平等”的服务文化。在确定管理模式的基础上，针对南礼士路19号的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。我公司将秉承“业主利益第一、用户满意第一、公司品质第一”为服务宗旨的管理理念，依托我们在已有项目的成功经营模式和经验，完善的质量管理体系，根据开发商在招标文件中对南礼士路19号的客户定位、综合公共设施的智能化程度等因素，我们拟在南礼士路19号采用以“以客户为中心、以品质为导向”的 “客户服务前向化”经营管理模式。述职后台

15、前台反馈（回访）指令考核指令考核反馈需求信息指令授权考核提供服务接受信息信息反馈反馈延伸服务产品满足需求客户服务中心业主核心服务产品服务质量投诉服务需求信息管理处经理部门主管作业人员物业公司物业管理处运作原理模型图第四章 拟采取的管理服务措施结合南礼士路19号物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品按照预设标准的供给：一、 实施 “质量、成本双否决”的运作机制物业管理是市场活动，物业管理公司受业主委托提供业主所需要的管理服务，作为企业物业管理公司是必须有盈利能力的，没有收支平衡控制能力的管理和服务无论对企业还是业主来说都肯定不是好事情。从物业管

16、理行业的特点来看，节约和控制成本对企业来说是必然的，低廉的服务价格对业主来说也是有利的；但是，我们清楚的看到，控制成本与保证质量不应该是矛盾的，以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法，惟有在保证质量的前提下谈成本控制才有意义。我公司结合物业管理行业的服务特性，全面推行“质量、成本双否决”机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核工作业绩的两顶最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过 “质量、成本双否决”的运作，我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我们将进一步结合南礼士路19号的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该

17、项目的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的高性价比服务。二、 建立“加油站式”的员工培训制度由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并

18、把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。三、 建立“物业管理信息岛”伴随it产业的迅速发展，数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来，利用住宅小区的信息宽带网络资源更好的为业主提供信息对称与共享、网上配送购物与结算等方面的增值服务在沿海和其他发达的地区已经是非常成熟的。我们冀望在南礼士路19号的管理服务中占领先机，配合公司的局域网及南礼士路19号的宽带信息网络计划，我们拟逐步建立南礼士路19号物业服务网站，将各类管理服务信息定期输入并及时更新，并拟以宽带网络和网站为基础逐步为业主提供更多的便利信息服务，着力实现管理手段的现代化和信息的网络化，构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛”

19、，从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网登陆网站，高速浏览物业管理处的管理情况，并获取服务资料，同时对管理处的工作业绩进行监督和指导，实现管理服务信息的多层面传递。四、 倡导开放式的管理服务物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在南礼士路19号我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。即：物业

20、管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担政府社区行政管理和社区公益服务。我们通过按时公布财务帐目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督，对于业主大会、业主委员会，我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立。并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：

21、只要从服务业主、住户的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。五、 提供个性化的装修套餐服务随着生活品质的不断改进，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。但是，现阶段北京市家居装修市场的不规范因素却让大部分业主和住户深感困惑。一方面，普通的业主、住户因为专业的限制，对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余力而力不足；另一方面，因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单位鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中，我们认为：物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色。为此，在南礼

22、士路19号的装修管理上，我们竭诚为业主、住户提供完美的配套服务。我们拟通过公开招标的方式引入34家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主、住户推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主、住户。同时，根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的服务，最大限度的方便业主，以解业主的后顾之忧。六、 采用 “客户服务前向化”的服务模式强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提，“客户服务前向化”要求物业管理处的所有员工以客户为中心，

23、在对待客户服务需求上每个人都是服务终端，打破层级管理上的壁垒，从而能够灵活高效的为业主提供优质服务。以我们在以往项目的成熟经验，我们将一如既往的在南礼士路19号推行以设立客户服务中心的操作方式为基础的 “客户服务前向化”服务模式，并以“首问负责”、“分片包干”、“全员联动”、“快速行动”等制度的实施作为保障。在南礼士路19号的服务形式上，我们将建立客户服务中心的运作体系。即将项目的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，所有的对外服务统一由客户服务中心指挥调度，所有的客户服务信息也统一汇总到客户服务中心后进行处理，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将

24、汇总到客户服务中心，由中心负责分类处理，而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户，从而保证管理处对外形象的统一化。通过服务中心的有效运作，36524小时的响应时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足，为南礼士路19号的业主提供“一站式无忧”式物业管理服务。七、 致力于公共设施设备的循环改进住宅管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。根据我们对住宅小区楼宇的管理经验，我们将南礼士路19号共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行

25、为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。在南礼士路19号共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。第五章 管理服务内容与标准及指标承诺一、 管理服务内容（一）前期介入服务内容与回迁业主沟通回迁相关事宜，配合项目部做好回迁业主的安置工作。针对回迁楼建立相适应的物业管理体系。3项目竣工阶段，重点对项目的

26、设备、设施、材料等进行确认，熟悉各种设备和线路，轨迹工程图纸资料，为验收接管服务。制定前期物业管理服务协议，二次装修管理协议，安全消防协议、用户手册，业主入住流程及公用设备设施维修养护计划。（二）公用服务的内容及范围制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。小区的公共场地、共用设施、设备共用部位的维修养护和管理。小区内公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。对物业规划红线内的市政公用设施设备的维修、养护、管理。对物业规划红线内的配套设施的维修、养护、管理。小区红线内公共环境的清洁，垃圾的收集和处理（不含垃圾消纳厂的管理）。

27、对物业项目的机动车、非机动车及外来访客车辆登记、停放的管理。小区的公共秩序安全管理、消防管理。消防管理服务，包括公共区域消防设施的管理与维护，消防设施标志、标识的定期检查与巡视，业主消防意识及消防知识的培训。维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查，看管公共财产。10小区的房屋竣工及接管验收档案，装修管理，业主及使用人档案资料的管理。11组织开展健康有益的社区文化娱乐活动。12负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及按有关规定需要物业代收代缴的费用。13处理业主投诉，并对处理过程进行记录，订立回访制度。14建立物业项目管理及设施设备的资料、养护及维修档案。15、定期与业主联系，及时发布与业

28、主有关的各类信息并在公示栏内予以公告；定期召开业主例会，汇报管理进度，公布物业服务资金的收支情况。16法律政策及合同规定的其它事项。二、 物业管理服务要求1、 按专业化的要求配置管理服务人员；2、 物业管理房屋与收费标准质价相符；3、 制订管理服务人员奖罚条理等管理制度。三、 物业管理服务标准1、 物业共用部位的维修养护和管理服务标准n 按物业相关法律法规和业主临时公约对物业相关共用部位进行维修养护和管理；n 在小区主入口设平面分布图、区内各栋标识齐全、规范美观；n 物业外观完好、整洁，公用楼梯间、墙面、地面无破损，外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整

29、齐有序；n 对违反规划乱搭乱建及擅自改变物业用途的及时劝告、依法处理。2、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理房屋标准n 制度健全、责任明确、定期巡检，并做好记录；n 设备用房整洁、主要设备标识齐全、危及人身安全隐患处有明显防范措施。3、 物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通服务标准n 共用部位和相关场所每天清扫2次，保持干净整洁，室内外标识、宣传栏每周擦拭2次；n 公共楼道每周清扫一次，保持干净整洁；n 垃圾清运日产日清，无垃圾桶漫溢现象；n 化粪池、污水井、雨水井每月检查一次，定期对雨污水管道进行疏通，保持通畅无堵塞现象。4、 公共绿化的养护和管理n

30、掌握花草树木的特性，做好特种植物的档案；n 花草树木生长正常、绿化效果好，有良好的观赏效果，无树木枯死和歪斜，发现死树应在半月内清除并适时补种；n 草坪及时清除杂草，有效控制杂草滋生，无垃圾，无烟头纸屑；n 根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好，适时修剪；n 适时组织防冻保暖、预防病虫害，病虫害无明显迹象；n 园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；n 绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。5、 车辆停放管理服务标准n 业主车辆凭证出入，按序停放，外来车辆严格检查，出入登记；n 道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范；n 地上除车库外小区其他位置不可停车。6、 消防管理标准n

31、 定期检查消防设施设备、保证完好，随时能够启用；n 加强对消防管理人员的培训，保证消防通道的畅通。7、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准n 门岗、监控室美观整洁，人员统一着装，专人24小时值勤，实行定岗与巡逻相结合；n 实施24小时安全监控并记录及时；n 对区内公共娱乐设施设施安全警示标志；n 巡逻中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患事故及时报告有关部门；n 定期对安防服务人员进行培训，提高管理服务质量。四、 管理目标及指标承诺1、 前期阶段n 成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；n 降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。2、 合同阶段n 在合同期内全身心为业主服务，成为业主

32、的好保姆、好管家、好朋友。n 正式接管在条件具备时三年内通过“北京市优”的考评；3、 总体指标n 客户满意度指数达到国优90%以上；n 管理服务范围内不发生重大安全责任事故；n 管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，n 管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；4、 分类指标n 管理处设专线24小时受理客户服务需求；n 客户接待时间：365天8:30-20:00；n 各类服务人员上岗培训率达到98%；n 档案归档率达到99%，n 档案完整率达到99%；n 维修及时率达到99%；n 维修质量合格率达到95%以上；n 实行维修服务回访制度，回访率达到98%；n 有效投诉处理率98，投诉人签字满意率

33、90以上；n 公共设备、设施完好率达到98以上；n 房屋建筑完好率达到98%以上；n 绿化存活率达到98%以上；n 清洁管理无盲点，n 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；n 道路、停车场完好率达到98%以上；n 管理服务范围内保安员固定岗实行24小时保安立岗服务。第三部分 前期介入与接管验收及入住装修管理方案第一章 项目的前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对南礼士路19号住宅小区项目制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下

34、坚实的基础。一、 规划设计阶段对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。n 监控和消控中心的设置；n 小区人车分流的设计；n 公共照明开关设置位置；n 公共照明开关开闭形式；n 物业管理用房的位置设计；n 小区垃圾房的设置；n 公共洗手间的设置；n 信报箱的设立；n 公共告示栏的配置；n 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；n 。二、 建设施工阶段建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后

35、的物业管理工作奠定良好的基础。n 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；n 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；n 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；n 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；n 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；n 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；n 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；n 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；n 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改

36、的部分提出建议；n 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；n 提出遗漏工程项目的建议；n 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和创优需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、 竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。n 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；n 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；n 参与重大设备的调试和验收；n 制订物业验收流程；n 指出工程缺陷，就改良方案的可

37、能性及费用提出建议。四、 物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。n 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；n 售楼处及样板房的安全保卫、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；n 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；n 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；n 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。第二章 项目的接管验收与移交一、 物业接管验收的意义物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。依据国家建设部颁布的房屋接管

38、验收标准对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。二、 项目接管验收重点我公司如中标，将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：n 公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；n 既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；n 接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直

39、到完全合格；n 落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；三、 接管验收工作目标n 明确交接双方的责、权、利关系n 确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益n 为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。第三章 项目入伙管理方案一、 入伙管理要点n 在入住前提示与回迁业主

40、沟通回迁相关事宜，配合项目部做好回迁业主的安置工作。n 业主在入住前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。n 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。n 即时完成入伙注记。n 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。二、 业主入伙流程我们将根据项目的实际情况与开发商一起指定合适的业主入伙流程，保证业主入伙的便捷和高效率。以下流程仅供参考。1、业主携带购房合同身份证原件（如属委托携带购房合同委托授权书委托人与代理人的身份证件）到开发商销售部办理入住资格验证2、物业管理员陪同业主验收房屋（遗留工程记录）抄录三表底码业主在收楼单签字（如有遗漏工

41、程当场记录）3、业主到开发商财务部办理房款结算产权代办手续领钥匙单4、客户服务中心接待员登记业主资料签定装修管理协议其他手续办理5、物业财务收费员预收半年物业费装修管理费其他费用三、 入伙作业标准n 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。n 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立客户档案。n 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。n 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。n 内部手册登记及时，即时完成注记。n 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。四、 入伙作业检查规范为了保证南礼士路19号住宅小区入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质

42、量。n 集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。n 正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。第四章 项目二次装修管理方案入住后，随之而来的将是房屋二次装修的高峰期，为了保证物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理（二次装修管理制度及流

43、程详见兆佳物业操作手册文件）。一、 加强宣传、正确引导针对南礼士路19号的特点，制订详细的装修管理指南，在入伙办理手续时发放给业主，同时管理处为业主提供必要的房屋结构图纸，指导业主合理进行二次装修。二、 严格审批、加强巡查根据对二次装修管理的经验，我们在南礼士路19号装修管理中注重于以下步骤：n 在二次装修的审批过程中，建立管理处相关主管初审，管理处经理审批的二级审批责任制，强化审批责任。n 加强对施工队伍的管理，实施“二证一书”制度，要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签订“二次装修责任书”，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修服务费。n 加强装修过程的监督，各专业的管理

44、服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点，并在入伙前着重给予培训。n 在装修期间，成立以行政、工程及安全保卫为成员的二次装修联合管理组。目的就是在装修高峰期间，对装修过行更有效的管理和监控，并强调下列监管重点： 为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要求项目主管的例行巡查外，管理处保安员、清洁等各岗位也对二次装修进行全方位监督，消除管理盲点，形成立体交叉式的装修监督网绍，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。 为防止房屋装修后经常出现渗漏水问题，我们将在施工装修审核前与业主做好相关位置的防水交接，并要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理，装修竣工验收时重

45、点对这些部进行二次验收。 为维持居住区装修秩序及安全，我们将加强对施工队的管理，狠抓消防安全，控制未经允许的动火作业；实施外来入员准入制度，严格管制各出入，对搬出物品一律取得业主同意后登记后放行；严格控制施工的时间及装修垃圾的清运，消除装修带来的噪音和垃圾污染。三、 依法管理、以理服人对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并上报主管部门。对极个别情节严重且不服从管理的业主，我们将积极采取法律途径予以解决，确保居住区房屋本体及公共设施的完好，维护业主的共同利益。四、 谨慎验收、不留隐患我们将着重验收房屋结构、外观及上下水、供暖管道

46、、电气线路等隐蔽工程的质量，对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报，经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据标准严格验收，同时建立装修回访制度，在装修完毕后的二个月内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患予以坚决消除。 第四部分 拟采取的工作计划与物资装备第一章 拟采取的工作计划为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。各种物业管理工作是

47、否能顺利落实，主要看有多长的筹备阶段来完成物业的所有筹备工作。从专业角度来看，愈早能让物业管理队伍熟识项目现场，就愈早能有序的对物业实体进行有效管理。一、 前期介入工作计划如我公司如能成为南礼士路19号物业管理商，将根据项目施工进度，制订科学、成熟的物业管理工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：n 对物业的建筑遗留事项提出意见和建议n 对物业的机电设施运行提出意见和建议n 对物业的智能系统提出意见和建议n 参与各项工程招标工作n 跟进物业装修施工和设备安装过程n 编制年度物业管理收支预算n 编制物业管理启动预算n 向政府物价管理部门申

48、报管理费和其他收费标准n 建立人员架构，调配招聘管理员工n 制定及完善各项物业管理制度n 按照培训计划定期对各部员工进行培训n 挑选和定制员工制服n 调配保安保洁等展示物业管理形象相关岗位人员开始形象岗运作n 协助物业推广，促进物业销售n 运用物业管理服务的提早介入，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于贵公司树立品牌形象，同时我们还将协助销售宣传推广活动，如： 建议在售楼现场派驻礼宾门童、专业保安、保洁员等物业工作人员，并身着兆佳物业公司制服，从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作，务求前期建立物业品牌形象。 派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。 为销售人员提供物业管理基础培训及客

49、户服务培训，商讨在销售中有关的物业管理问题。 提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。 对管理服务承诺实施计划安排，增加买家信心。 对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。 对买家提供超前服务，定期征询意见，提供物业管理信息等。n 检讨物业成本，节约物业投资。我凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会，对南礼士路19号环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如： 制订物业管理收费标准，为物业预售创造条件。 针对智能化采用的程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管

50、理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。 根据南礼士路19号情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。n 从物业管理者角度，改善设计缺陷。在以往许多项目中，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷，以致物业公司难以运作，业主怨声载道。为改变这一状况，我们将从物业管理者的角度，对物业及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如： 建筑结构及功能设计。 小区人、车分流。 围墙

51、和大门设置。 公共区域装饰易于维修和清洁。 公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。 建立合适的管理用房。 公共机房和管道井门锁钥匙的统一。 垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。 设置必要的公共洗手间。 信报箱设立方便使用和管理。 配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。 预留家用空调穿墙孔和室外机位置。 爱心援助系统和便民设施的设置。n 智能系统物业管理服务。我们从增加销售卖点、节约投资并结合管理需要和社会发展趋势，建议南礼士路19号提供适量实用的智能小区的基本功能配置。n 跟进施工过程，保证顺利交接为了保证日后管理工作顺利开展，必须对南礼士路19号进行全面的了解，如果物业管理人员在南礼士

52、路19号交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在南礼士路19号交付前期，我们将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议，如： 检讨施工进度。 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。 在交付前先作验收，并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。 对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录。 协助检查施工质量。 参与重大设备的调试和验收。 提供成品保护措施。 紧随竣工验收同步开展物业验收工作。n 订立规章制度在对物业实施管理之前，我们将根据物业设计度身定制管理模

53、式，制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作，以便有序地对物业进行管理。订立规章制度包括但不限于： 公众管理制度：业主公约、业主委员会章程、客户服务指南或住户手册、精神文明公约、住宅公共设施设备维修基金管理办法、治安管理须知、车辆进出停放管理须知、消防管理须知、环境卫生管理须知、招牌广告及公共场地、墙壁、屋面管理须知、营业场所管理须知、文娱场所管理须知、装饰装修管理须知等。 内部管理制度：人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、投诉管理制度、文件管理制度、员工基本规范、通讯设备管理制度、管理体系及重大事项决策

54、管理制度、培训管理制度。 质量手册及程序文件：质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、物业接管程序文件、服务设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程序文件、内部审核程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。 工作手册：各级岗位职责工作手册、社区文化工作手册、公共场地工作手册、营业文娱场所工作手册、房屋整改工作手册、空房管理工作手册、住户入住工作手册、装修管理工作手册、投诉的接待和处理工作手册、住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册、住户档案管理工作手册、便民服务实施工作手册、费用的统计、收取和追收欠款

55、工作手册、环卫工作手册、绿化工作手册、报修工作手册、供配电设施设备工作手册、给排水设施设备工作手册、电梯设施设备工作手册、库房工作手册、突发事件或异常情况处理工作手册、勤务工作手册、安全工作手册、门卫工作手册、巡逻工作手册、争创物业优秀规划等。 质量记录：因数量达几百份，此处省略n 前期员工培训 在南礼士路19号物业入伙前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业之管理制度。 为各级员工安排短期入职培训课程，令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容： 项目开发情况、发展商、物业管理服务商、管理商基本情况 企业文化、主要领导、对员工的期望 管理制度、职业道德及质量意识 相关法律法规 物业管理工作基本知识和物业理念 各相关岗位应知应会技能培训 礼仪培训 必要的军