2.5.9《碧桂园集团房地产成本核算指导》

1、益3桂 编号：BGY-FR-1-2-1 碧桂园集团房地产成本核算指导 版本：V20版 页码：第1页共40页 碧桂园集团 房地产成本核算指导（V2.0版） 制度编码 FR-1-2-1 制度类型 核心业务流程部门支持流程 编写部门 集团财努资金部 审批人 ffig君总sa 版本 修改情况 生效日期 VLO版 初稿（试行） 2009-06*29 V2.0 版 1、对付款成本项目进行了修订 2、新增了部分业态档案 3、对核算对象划分口径进行了更新 4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规 宦 5、对成本核算准则进行了调整 6、增加成本财务接口业务规则 2013-01*01 主玄桂ffl 碧桂园集团房地产

2、成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 目录 第一章总则 第三章 成本核算的基础工作 第四章 确左成本核算对象. 第五章 成本项及费用的核算 第六章 科目设置 第七章 成木的归集与分配 第八章 成木的结转 第九章 成本报表 第十章 成本财务接口业务规则 第二章成本核算的基本程序 第I一章附则 II 16 18 34 37 37 40 III 七桂ffl 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 第一章总则 一、为规范房地产开发企业成本孩算和成本管理正确计算开发产品成本，为成本 管理和动态成

3、本分析提供合理的数据，根据企业会计准则及集团公司对成本笛理的 要求，制定本核算规范。 二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本孩算基础工作，严格遵守 成本开支范帀，合理确世成本讣算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、 完整地提供成本核算数据。 三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域 内部组织成本核算规范的学习和培训。 四、本指导仅供参考，各区感、项目可根据实际情况灵活运用。 第二章成本核算的基本程序 一. 成本核算的基本程序 设置会计科 目和账簿 确定成本核 算对象 归集开发 成本费用 结转完工 产品成本 结转完工产 品的主营业 r务成本

4、 编制成 本报 确定成本分 配方法 11 七桂 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 第三章成本核算的基础工作 一、建立健全原始记录制度 （一人项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料: 资料名 对应部门 作用 注意要点 可行性报告 投资管理部 了解项目调研情况 成交确认书 投资管理部 了解土地情况 摘牌面枳、上地款等 土地合同 投资管理部 了解上地情况 拿 地 阶 段 与政府约定的其他资料 投资管理部 上地款、相关税费及补 投资管理部 如会议纪要、红头文件等, 了解上地情况 注总上地出让过程中的特殊约定 上地款发票是否齐全、合法、

5、支付上地 12 成木归集的依据 费用对应上地使用证信息 偿款等票据 项目管理部 开发周期、开发计划 项目管理部 用于了解项目情况 掌握开发范ffl和开发不同环节时间 立项文件 项目管理部 区域I：程管理 了解立项范鬧、以及对应成木核算和销 开发数据简表、型号表 部、项目管理 土地増值税需要信息.资料 开发数据简表记录基底 面积、室外乍位rfn积、道路 用地、绿化用地、总用地面 积、可書建筑面枳.建筑面 积等数据。型号表记录 各苑区型号构成.不同型号 的相关而积数据等，随着项 目报建、预售、竣工.rfn积 数据会进行相应更新。均可 作为成木拆分的依据。 售苑区范ra 1、根据现有的施工许可证、国

6、土证上而 所载的面枳数据核对简表J的面枳 是否准确，并核对栋号是否齐全。 2s项目推进各阶段所发生的成木.按半 丿J开发数据简表中报新数据处理，以后 更新数据时对以前的成木分摊不进行追 溯调整（重大差界除外） 编号：BGY-FR-1-2-1 碧桂园集团房地产成本核算指导 版本：V20版 页码：第11页共40页 七桂田 12 项目总办 世邦六证表 工程任务表 实际开丄时间 明确自有物业与公共配 套设施范困 签订郴关工程合同 成木侦算造价 成木核算对象资料 工程进度款、零星工程 付款审批表 支付工程款相关附列资 代扌II款项 区域办公室 项目总办 项目部 项目管理部 项目管理部、 造价管理部 造价

7、管理部 项目管理部、 适价管理部 项目管理部、 造价管理部 附有该项目从上地到竣丄 的相关信息.划分成木对 彖、成木拆分等均可参考上 面相关信息 参考其工程进度的安排 部分苑区计划和实际开丄 时间差异校大.其成木分摊 需用时间判断 判断作为“固定资产”或分 摊成木进苑区的主要依据 成木归集的依据 成木归集、成木分析的依据 划分成本核算对欽的依据 成木归集的依据 由“丄地办证淸飛”.“立项文件“、 “建设工程规划许可证”.建设工程 施工许可证、“商品房侦售许可证、 “竣工验收证”组成.应核对其是否准 工程任务安排W现场实际情况.公司策 略等W素而改变財务获得更新信息 开工时间及对应的开工苑区范f

8、fl 各苑区动工时，应向业务部门了解自有 物业悟况，以便确定成木核算对盘 合同金额、合同范ra、工程项目内容等 组成总包合同总金额的预算信息 成木核算的载体与核心 1、核对金额是否正确、工程款支付比例 是否合理、造价是否按要求进行房地产 项目划分等。 2.进度款支付申请表应由造价部审定支 付款项。 8、木期完成工程造价确认表应由施工方 和监理爪位签发。 4.造价管理部申请计价表应显示到施工 栋号。 5s形象进度说明项目管理部应已复核0 6、除适价部审核外的成木必须附明細资 编号：BGY-FR-1-2-1 碧桂园集团房地产成本核算指导 版本：V20版 页码：第11页共40页 七桂田 料.可以体现

9、受盜范ffl、成木构成.标 准等。 侦售款监控银行资料 财务资金部 集团对干银行厳户资料存 档要求 监控协议 财务资金部 侦售范用、推售时间 营销中心 预售时间及对应的苑区范ffl 侦售占地和建筑面积 项目管理部 成木拆分的依据 核对栋号是否齐全，用地面积是否与国 止证一致，建筑面积较报建时差异是否 合理 销售物业交楼时间 营销中心 结转主营业务收入的依据 和成木核算in位是否出现 不同时期交付而进行第一 次拆分 交楼时间及对应苑区范隔 侦售物业与施工区域对 照表 营销中心 财务资金部 成木核算对算与销售苑区 的对应关系 以销售栋号对应成木核算的施工栋号做 一个对照表，以便账务处理 初步和最终

10、结算资料 造价管理部 成木归集的依据 核对栋号是否齐全，初步结算还应核对 是否包含现场签证等 工程发票 项目管理部、 造价管理部等 成本归集的依据 工程款发票是否齐全、票据是否合法 实测占地和建筑面积等 项目管理部 成木拆分的依据 核对栋号是否齐全，用地面枳是否与国 土证一致，建筑面积较预售时差异是否 合理 二、健立健全各项财产物资的收发、领退.清査和盘点制度 做好各项物资的收发、领退、淸査和盘点工作，是正确讣算成本的前提。库存物资 要世期盘点，做到账实相符，以保护苴安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要 素进行分类核算。 房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房

11、地产公 11 七桂ffl 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。 板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完 备的登记制度。 第四章确定成本核算对象 一.确定成本核算对象的基本原则 1产权归属 开发产品能够对外销售、有产权的.应作为独立的成本核算对象。不能对外销 售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本 对象进行归集，然后再将苴相关成本摊入能够对外销售的成本对象。 %公司根据核算和管理需要，对独

12、立的设讣概算或施工图预算的公共配套设施 （主要是指具有独立使用功能的主要配套设施如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、 售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论苴支出是否摊入商品房等 开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。 对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低 的配套设施，可不单独作为成本核算对象，苴开发费用直接讣入开发项目的成 本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。 2分类归集 对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施 工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进疔核算。对于开发规模较大-工期较长 的开发项目，可按开发项目

13、周期等划分为不同的成本孩算对象。 3功能区分 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等, 11 七桂ffl 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 可作为独立的成本核算对彖。若地上打地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品, 应以英整体为一成本核算对象归集成本。 4装修标准差异 开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如 毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分別作为成本核算对象。成本 归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确崔成本归集时往往不能

14、 准确的划分装修和毛坯的范用，在不确定性较大情况下，归集时可以不将錘继装修 0毛坯范悯分别作为成本核算对象.但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章一 成本的结转）。 5成本差异 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为 成本核算对象。如样板区，幷装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。 6权益区分 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本孩算对 象。 二.确定成本对象的具体方法 外包单位的总包合同对应施工范用与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、 出具预结算资料都只包含其施工部分。集团内判项目，也可能一个销售苑区分几

15、批建设、 完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。各项目应在开工后23 月内确定成本核算对象。 以下为对确定成本核算对彖有重要影响因素，供参考（根据现场特殊情况灵活运用） 1总包范围 明确总包合同的对应楼栋的范围（对集团内判项目，不造成影响人同时根据需要结 合销售苑区划分。 如J A施工单位总包范帀为（均为联排人：1中为山湖衆柳苑、1M5# 为凤鸣芷岸苑。假设不考虑英他影响因素，成本孩算对彖可为1#-15#,也可根据需求（假 设财务分析针对销售苑区进行等人将成本核算对彖分为1#10#和 11 七桂ffl 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20

16、版 页码：第11页共40页 2工磁度 工程进度跟竣工结转的账务处理有宜接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍 要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就 分开核算。但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的.可以不分开核算。 3用地红线范围 规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线.暂不能报建和施工，若 与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区;他物 业同时完工，还是待日后将该部分用地取得上地使用证后才可建造，以此判断是否单列 核算。 4立项范围 基于对丄地增值税淸算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断。应了解税 局

17、对土增税淸算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范囤情形导致成本再次拆分。 5建设工程施工许可证 对应施工栋号与发包范用，是否存在未取施工许可证但已开工情况.与项目管理部 了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。 6其他相关信息 建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预讣竣工时间、销售合同约；收楼 时间，主要考虑汁划进度和预讣竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核 算对象，一般时间差异不超过3个月可以不单列核算0 7命名规则 苑区名+地块（若需要）+施工单位+标段名（若需要）+业态（若需要） 成本核算对彖采用后，应与造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影响项目建 设开发的条件下

18、，日后进行签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致, 避免业务部门对成本数据的拆分。 成本核算对象的确企必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程，会计一 会计主管一财务经理（或区域经理）一会计核算分部一ERP分部在系统上新增苑区），同时 与造价部、项目部等业务部门沟通尖合理性，并确认。 11 七桂 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 为保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定不得随意改变，若特殊情况需要 修改必须通过审批。 三、特殊产品类型 330. 91 3,017. 17 45, 65L 92 56, 0

19、00. 00 场地平整案例。XX碧桂园发生场地平整支出885350.00元，由于场地平整以工程量 讣算，与地形相关，应以1*1地jli枳为权数进行分摊，分摊结果如下: 房地产专用项目 XX凤鸣芷岸一标段 XX凤鸣芷岸二标段 XX凤鸣芷岸三标段 合计 业态档案 联体 双拼 高层洋房 建筑面积 5,68确认的“已完工程月报表S “工程价款 结算单汀所确定的工程价款，讣入成本核算对彖的“建筑安装付款成本项目。 甲供材的外包方式，房地产企业提供材料，施工单位仅提供人工、机械同时收取 人工费，按成本核算对彖分别从仓库领出材料和施工单位收取的人工费直接讣入“建筑 安装成本项目。 （注：根据营业税暂行条例实

20、施细则规;从事建筑、修缮、装饰工程作业.无论 怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及尖他物资和动力的价款。） （2）预付工程款、备料款，以后在工程进度款扣除的，不论是否开具发票均不直 接计入“房地产开发成本”，先在“预付账款一预付工程款客商档案r核算。 举例如下: 1、预付工程款: 经审批,XX碧桂园6月3日预付给A总包施工单位工程款1.000.000.00（收到发票或 未收到发票），此笔预付工程款需要在进度款扣除，此账务处理如下: 借：预付厳款一侦付工程款【客商档案】 LOOO.OOO.OO 贷：银行存款 L000.000.00 2、支付进度款: 经审批，XX碧桂园8月25日需支付A总包施工

21、单位5000.0000.00的工程进度款, 并扣除预付款1.000.000.00,账务处理如下: 借：生产成木一房地产开发成木【付款成木项目】【房地产专用项目】【业态档案】5000000（）0 贷：预付厳款一侦付工程款【客商档案】 LOOO.OOO.OO 银行存款 4,000.000.00 房产公司代施工单位支付的款项,如水电费、电话费、材料款、税款、农民工保证 金等，先在“加他应收款-外部单位代付款”相关明细中核算，待工程价款结算时, 再从实际应付工程款中扣回。注意结算工程款的发票不能是扣减代付款后的金额，即发 票金额还是全额只是支付工程款时才扣回代付款。 3）对几个工程一并招标外包且按标价

22、结算（包死价）的，应在工程完工结算工程 价款时，按每个工程（或成本核算对象）的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，讣 III 桂ffl 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，讣入有关商 品房等成本核算对彖的“建筑安装成本项目。计算公式为: 某项工程的实际 该项工程预算造价 II 工程标价* 建筑安装工程费 各项工程预算造价合计 （4）地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下车库 目前各项目地下室结构不一，如洋房垂直下的地下室（即该车库是与洋房是连体的,

23、 地下室范用仅在基底垂宜以下部分）：几幢洋房之间的空地上建造一个大的地下室：尤英 北方，地下室里而还有附房、办公室、电房、人防设施等，为了便各业务部门的信息交 接，工程造价和腾越预结算室提供预算成本、预算书、结算书时将地下室造价分为两部分, 分别提供桩基成本和地下室除桩基础以外的成本，分摊方法如下: 主体垂直投影在地下室下的建造面枳500 nV 桩基成本的分摊方法如下: 造价部或腾越预结算室提供桩基的总成本=95万元（包含塔楼下而的及地下室的全部桩 基造价人应以房地产皆理部提供地上物建筑建筑而积8000 nf和地下室建筑而积1500 nV进行分摊: 桩基单方造价=95万元/ (8,000+L5

24、00) nV=100元/nV 分摊：地上物分100*8.000=80万元 地下室分摊=100*1.500=15万元 造价部或腾越预结算室提供除桩外的地下室成本=100万元，应以房地产管理部提供主体 七桂ffl 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 垂直投影在地下室下的建筑而积500 nV和地下室总建筑而积1, 500 nV进行分摊: 除桩基单方造价=1,000.000/1.500 nV=66667元/nV 分摊：地上物分摊=666.67*500今333万元 地下室分摊=666.67* (1500-500) =66.67 万元 到此

25、时，先归集地上物和地下室的成本，地上物和地下室各自的成本归集以后，地 下室成本再按功能房和非功能房建筑而积进行分摊，功能房分摊得到的部分最终应归集 到地上物的成本里，余下部分就是地下车库成本了。 地上物分摊=80+33.33=113.33万元 地下室分摊=15+66.67=81.67万元 以房地产笛理部提供地下功能房建筑而积300 nf和非功能房建筑面枳1200 nV进行分 摊: 地下室分摊后单方造价=816700/ (300+1.200) nV=54447元/nV 分摊：地上物分摊=544. 47*300=16. 33 元 车库分摊=544. 47*1200=65. 34 万 根据上述分摊后

26、计算最终地上和车库成本: 地上物建筑成本=80+33. 33+16. 33=129. 66万元 地下车库成本=65. 34万元 4s基础设施 根据成本动因按占地而积或建筑面积（包括在建及未建而积）分配il 入各成本核算对 象的成本项目。如电力基础设施，主供水笛网等，应参考其设计的缘由，如供电主要技 术参数为单位而积负荷指标、变压器容量、配电房容量指标等，供水管网主要技术参数 为水压、管径、流量、人均综合日用水指标等，应结合当地的执行情况，考虑如何做成 本分配：配电房建设，由于其设计并不与成本苑区或销售苑区完全一致，则根据英实际 供电苑区按建筑而积进行分摊，而不能根据配电房所在苑区进行分摊。 关

27、于道路成本和室外园林绿化成本，分两种情况处理: 1）主干道和小区外公共园林绿化 主干道主要是指穿行于整个项目或者大部分苑区间道路，其长度和宽度都远远大于 12 七桂 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 苑区内道路，如环绕整个苑区的大道、市政大道等。小区外公共惆林緑化主要指不在个 苑区内，无法明确属于苑区的室外园林绿化工程，如A、B、C区之间的小型园艺景观。 由于主干道和小区外公共囲林緑化工程的使用者并不局限于某些苑区，因此参考以下分 摊方式：以占地而积为标准分摊到各个苑区，分摊到苑区的逍路成本，再以建筑而枳为 标准在各个业态之间

28、进行分摊。 （2）苑区内道路和小区内园林绿化 苑区内道路即位于苑区内或者相邻苑区间的道路，有别于主干道，如XX楼盘XX 苑区门岗内的道路。小区内园林绿化主要指某个小区内独享的园林緑化工程，如XX区 内的假山等，由于苑区内道路和小区内园林绿化的使用者主要以苴苑区内业主居多因 此苑区内道路的成本直接归集在所属苑区，再以建筑而积为标准在各个业态之间进行分 摊。 成本分摊举例: 高低压线路及变配电工程案例。XX碧桂园发生配电房建设工程共4527.243.00元, 根据貝供电范分摊到柑应苑区，若苑区内有若干业态，则根据建筑面积进行分摊。如 下表: 总成本 供电范围 业态 建筑面积 分摊成本 1#电房 1

29、,200, 53L00 1-32# 联排別墅 if町使用状态时结转至尚定资产”.同时 将占用的上地成本按（国有上地使用权证所载剩余使用年限汁入“无形资产 进行摊销。若竣工交付使用时还未进行工程结算，需根据工程初步结算或预算、 工程介同等资料进行成本预提，并转入“固怎资产J工程结算出具后调整“同 定资产账而原值以及“累汁折旧蔦 产权明确归全体业主共有，作为公共配套设施分配进入开发产品成本。 持圮用途公配（派出所、巾政广场.业主活动室、物管用房、居委会等） 产权归业主所有的特定用途公配，作为公共配套设施入成本进行分摊3 （2）产权归业主共有的公共配套设施的核算方法 物业交付使用时，公配已规划。分两

30、种情况: 情况一：物业交付使用时，公配已规划，井完工。则物业和公配竣工结转时公配 已发生成本和预提成本根受益原则按建麵赵分摊计入受益苑区。预提数和结算数的 差异，在最终结算价出具时进行调整。若预提多种公配，应在毎项配套设施最终结算价 出具时，逐项结转同时调整，不得等全部配套工程竣工后一次调整。 情况二：物业交付使用时，公配已规划，但未建或在建。则物业竣工结转时.能受 益到的公配即使没有完工，也应根据受益原则将已发生成本和预提成本按建筑而枳分摊 讣入受益苑区。（预提数和结算数的差异调整如“情况一所述 物业交付使用时，公配未规划。已竣工交付使用的苑区不参与分摊（重大影响除 11 七桂ffl 碧桂园

31、集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 外），以后公配建设发生的成本分摊il入未竣工的受益苑区（分摊方法如情况一所 述）。 作为成本核算对象单独归集成本的公配，在分摊进受益苑区时，应计入付款成本 下的“公配”柑应成本项目。 举例如下: 300. 00 1,303,794.96 B区 联排别墅 2,351.00 249, 205. 04 合计 14,651.00 1,553,000. 00 借: 生产成木一房地产开发成木【公共H会所H会所】 1, 553, 000, 00 贷: 生产成木一房地产开发成木【公共】【会所】【土方工程】 500,

32、 000. 00 贷: 生产成木一房地产开发成木【公共】【会所】【主体及粗装修】 生产成木一房地产开发成木【公共】【会所】【设讣费】 生产成木一房地产开发成木【A区】【拼接别墅】【会所】 生产成本一房地产开发成木【B区】【联排别墅】【会所】 生产成木一房地产开发成木【公共】【会所】【会所】 1,000, 000- 00 53, 000, 00 1, 303, 791. 96 219, 205. 04 1, 553, 000,00 12 桂ffl 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 6借款费用 （1）借款费用资本化的期限：自房地产

33、产品开发投入建造起至竣工验收备案时止。 在开发过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过三个月的应暂停借款费用资本化, 同时第四个月的借款费用计入费用化处理，前三个月不进行调整。 非正常中断指由于企业管理决策上的原因或者其它不可预见的原因所导致的中断, 一般以下情况属于非正常中断: 企业与施工方产生质量纠纷 资金周转困难，暂时停工 施工发生安全事故、发生与资产构建有关的劳务纠纷 注：此处的“中断是指整个已开工的成本核算对象内实际使用贷款的区域全而停 工，若部分停工，仍做资本化处理。 （2）可资本化的借款费用包括：与开发项目直接柑关的借款利息支出、利息收入等, 贷款户发生的利息收入冲减贷款利息支出

34、，若利息收入等减项微小也可直接讣入财务费 （3）分摊方法 贷款合同指泄贷款区域和贷款实际使用区域相同的，则相应借款费用分摊至贷款 区域，若该苑区有不同业态，应用当期总投入（指不包含土地费用、借款费用、开发间 接费用的总投入，以下同百分比进行分摊。 贷款合同指定贷款区域和贷款实际使用区域不相同的，则相应借款费用分摊至在 建苑区，若该苑区有不同业态，应用当期总投入百分比进行分摊。 借款合同没有指世区域，则相应借款费用分摊至在建苑区，若该苑区有不同业态, 应用当期总投入百分比进行分摊 贷款银行账戸发生存款利息收入，冲回贷款利息才分摊。 X 100% 某成本核算对象当期总投入 分配比例= 期内全部成本

35、核算对象当期总投入 7开发间接费用 II 七桂 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 应先通过“制造费用房地产开发间接费用”归集，为组织和管理开发产品的开发 建设而发生的各项费用，在项目开始建设后毎月末按当期成本投入百分比分摊汁入各成 本核算对象。 若制造费用能明确受益苑区的，如生产过程的水电费、竣工时产生的测量费等，应 讣入英对应苑区，不应将当期发生的制造费用采用统一方案分摊。 注：以上仅作为在“若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本拆分”的情 况下成本分摊的参考依据。 （三）其他特殊注意事项 1完工苑区后续成本的处理 后

36、续成本主要是指苑区完工结转后的仍发生的正常工程支出如结转时未补提的成 本支出、零星门窗工程等。后续成本应先通过“生产成本”归集.年末按照成本分配的 原则在已结转主营业务成本而积与库存未售而积之间分配，根据重要性原则判断调整以 前年度损益调整还是il入当期损益。 重要性原则，影响期末库存商品期单方成本的1%以下并影响该苑区单方成本的5% 以下则计入当期损益，否则计入“以前年度损益调整当期没有收入，则全部计入“以 前年度损益调整”。举例如下: 苑 区 总成本 总面积 平均单价 已结转面 积 主营业务 成本 未结 转面 积 剩余库存 商品 A区 60, 000, 000 30,000 2,000 2

37、5,000 50, 000, 000 5,000 10,000,000 B区 40, 000, 000 30,000 1,333 17, 000 22, 666, 667 13, 000 17, 333, 333 假设不同金额的后续成本支出，则根据对该苑区单方成本的影响，得到不同的结论: 苑区 假设后续成 本支出为： 库存商品新 平均成本 库存商品原 平均成本 影响百分比 结论 A区 540, 000 2,108 2,000 5. 40% 以前年度损益调整 B区 540, 000 1,375 1,333 3. 12% 当期损益调整 11 编号：BGY-FR-1-2-1 碧桂园集团房地产成本核算

38、指导 版本：V20版 页码：第11页共40页 七桂田 A区 900,000 2,180 2,000 9. 00% 以前年度损益调整 B区 900, 000 1,403 1,333 5. 19% 以前年度损益调整 注：库存商品新平均成本=（后续成本+库存商品余额/未结转而积 影响百分比=库存商品新平均成本/库存商品原平均成本 2完工苑区维修工程的处理 完工苑区维修工程支出核算完工物业出现在保质期间由于质量问题等因素需要发生 维修工程支出，至于保质期的维修工程支出则一般不由房产公司承担。 在交付业主使用卮的物业出现质量问题经双方协商应由房地产公司承担相关费用, 如业主收楼后发现墙壁刮花，由公司负责

39、重新粉饰等，这种维修工程金额较小，直接列 入“销售费用后续维修工程”。 在交付业主使團i己存在较大质量问题，之前在核算完工产品成本时没有包括由于 质量问题而可能承担额外的维修工程费，这种情况的维修工程金额较大，实属该物业建 造成本的一部分，应通过“生产成本归集，年末按照成本分配的原则在已结转主营业务 成本而积与库存未售而积之间分配，根据匝要性原则（同上）判断调整以前年度损益调 整还是计入当期损益。 3样板房成本的核算、样板房领用物品的核算 （1）销售型样板房 样板房在柑应苑区或样板区内.以后销售的，英建筑、装修、装饰、恫林工程和物 料领用进入“生产成本J在该样板房所在的苑区或样板区内核算。 物

40、料领用的电器、家私在“生产成本-房地产开发成本【付款成本项目】、【房地产 专用项目】、【业态档案】笃领用物料在【付款成本项目】中的【装修工程】核算。 （2）临时样板房 样板房设在会所、售楼部、样板区或苑区内，该样板房只做临时展示之用，不可作 为日后销售，貝建安、装修、园林等成本，孩算至“长期待摊费用-简易样板房付款成 本项目:r,完工后并作展示之用时开始摊销至“销售费用一一简易样板房及摊销S摊销 期限不高于三年。未够三年拆除的，在拆除当月一次性结转完。 该样板房领用的物料，符合固;资产泄义的如电器、家私在“固;资产”核算, 不符合固定资产在“销售费用-简易样板房及摊销”孩算；若金额较大可以先i

41、l入“待摊 12 七桂 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 费用-低值易耗品s摊销期限不高于一年，摊销至“销售费用-简易样板房及摊销”。 4关于涉及调整成本的处理 在账务处理过程中，由于账务处理疏忽、预结算数据等原因，经常会涉及到对前期 的账务处理进行调整，应本着重要性原则，判断是在当期进行调整，还是阶段性的将所 有应调整数一起处理。一般而言，涉及金额不大的话，应在年末一次性调整。 5关于“待开发用地”成本分摊的处理 各项目如有未开发用地，均需要设置“待开发用地”二级核算对象，上地、市政工 程、绿化工程、公配等成本需要分摊到“待

42、开发用地”。 第八章成本的结转 一.成本结转的时点 每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品X数量采用 “可售建筑面枳”。 二、成本结转的准备 (-)账面成本的整理 在竣工结转之前，成本核算对象应淸晰，井将账而的成本按成本核算对象一一分解。 前期i|入公共的成本，应将竣工物业收益部分拆分出来。不得将公共的成本直接结转到 某苑区的库存商品。 (二)竣工结转相关资料的准备 1明确竣工结转的范围 结合六证表或数据开发简表等资料，核对收到的结算相应范用的栋数、座数和型号 11 七桂 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页

43、是否齐全，核对各专业的总表与明细是否一致。 2核对结算资料是否完整 1）工程未最终办理结算也尚未取得全额发票的，应联系业务部门协商解决。在证 明资料充分的前提下，英发票不足金额可以补提，但最高不超过合同总金额的10%. 2）工程款已超付的合同或初步结算超过合同价的，应跟踪是否有补充协议或书面 说明，在企业所得税汇算淸缴时应联系业务部门补齐。 （3）补提成本的底稿是否整理好。即合同资料是否完整淸晰，公共配套设施是否有 预估成本、是否有应向政府上交但尚未上交的报批报建费用等。 （4）初步结算资料是否出具.应有意识的提前与业务部门协商，提醒业务部门出具 初步结算，并对初步结算书的栋数、座数进行核对。

44、 （5）报终结算书出具后应对最终结算书的栋数、座数等进行核对。对于账面列支数 和最终结算数的差异，应进行调務。 3附集团内承建单位和外包单位的“土建”、“机电”装修”的标准以参考（因当地 的实际情况不同，会有所变化）: 集团内/ 外包单位 土建/机 电/装修 毛坯 装修 集团内单 位承建 土建 主休丄程.室外附属工程（车位、排水、 道路、人工湖、电缆沟、把i土增等） 毛坯标准+块料铺贴园建绿化工 程 机电 主休的给排水、电气工程，室外弱电（电 视.电话、监控系统等）管线侦埋，室外 给排水 绿化喷淋.消防管等）管道安装 毛坯标准+灯饰洁具工程 装修 入户门工程（多包含在土建:程里） 毛坯标准（入

45、户门安装可能包含在 上建工程，也可能在装修工程列示） +室内装修工程（天花 ICI漆.木 门木柜地板等） 外包立 承建 土建 主休丄程.室外附属工程（年位、排水. 道路、人工湖、电缆沟、把i土增等） 毛坯标准+块料铺贴.园建 11 七桂ffl 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 主休的给排水、电气工程，室外弱电（电 视.电话、监控系统等）管线侦埋室外 机电 装修 给排水（绿化喷淋.消防管等）管道安装 入户门工程（多包含在上建工程里） 三、成本结转的账务处理 （一）总原则 毛坯标准+灯饰洁具工程 毛坯标准（入户门安装可能包含在 丄

46、建工程.也可能在装修工程列示） +室内装修工程（天花 ICI漆，木 门木柜地板等） 每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本至“库存商品鶴 （二特姝情况 同一基底（即同一施工栋号）的物业既有装修又有毛坯,由于开发简表的面枳是以 施工栋号统il，施工方的付款、结算等，也是以施工栋号为单位出具资料，所以前期归 集成本时该种物业作为一个成本核算对象，但结转至库存商品时应分开装修和毛坯，装 修成本直接il入装修物业中，上地成本按占地而积拆分，英余成本按建筑面积拆分。注: 此方法仅适用于“同一基地既有装修又有毛坯的物业”的成本结转，其余物业应严格按 照成本核算的思路进行。 结转过程中的而积数拯房皆部

47、未并单独提供，应参考以下方式获取: 1 建筑面积：从售楼系统上导出楼栋明细，将毛坯和装修的建筑而积分别汇总。 2占地面积: (1) 毛坯基底面积+毛坯花园面积A （洋房没有基地而积，则以底层的建筑面积代桥） 装修基底面积+装修花园（洋房没有基地rfn积，则以底层的建筑面积代桥） (2) 公共占地面积总用地AB (3) 其中毛坯分摊=公共占地面积糕/（AF） 其中装修分摊二公共占地面积紅（AB） 毛坯总占地lfill=A+-6坯分摊部分 装修总占地装修分摊部分 11 运桂 碧桂园集团房地产成本核算指导 编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V20版 页码：第11页共40页 若项目出现上述提及的特殊产品时要注意，尽量减少特殊产品类型在成本归集时多 次拆分，在成本归集时暂时不要拆分不同产品类型，只需要结转库存商品时才拆分为不 同产品类型的成本。 第九章成本报表 一、成本结转底稿可参照财务资金部下发的样表格式。 二、动态分成本分析表按预算管理分析要求执行。 第十章成本财务接口业务规则 一、款项类型选择操作指引 2 款项类型 款项名称 收支项目 选择指引 工程进度款（外） 028屈经营活动的支付非 上市/外包工程款 外包工程款 工程预付款（外） 028属经营活动的支付非 上市/外包工程款 总包合同的款项选择此类 工程结算款（外） 028属经营活动的