鹏润建国酒店项目经营计划

1、鹏润建国大酒店项目经营计划一、酒店投资计划 1、酒店初始总投资 2、酒店年度经营收益 3、酒店年度估值 4、酒店投资收益二、酒店开业总控计划工程、开业三、酒店改造工程项目管理 1、合同体系及总包管理 2、招标策略及计划四、政府报批手续计划五、酒店开业计划之风险六、附件17一、酒店投资计划 1、酒店初始总投资鹏润建国大酒店初始总投资工程名称:鹏润建国大酒店改造项目改造建筑面积：75379.7m2序号项目名称投资总额 （元） 改造面积 （m2)单位成本 （元/m2)权重 （%）备 注装修改造前成本1土地征用、税费、土地评估费 77,962,082.16 75379.7 1,034 8%2竞拍费、拍

2、卖佣金及税费 642,300,000.00 75379.7 8,521 68%小计1：（1+2） 720,262,082.16 75379.7 9,555 76%装修改 造成 本3前期工程费用 17,900,000.00 75379.7 237 2%4建安费用 174,560,445.15 75379.7 2,316 19%5管理费用 4,826,400.00 75379.7 64 1%小计2（3+4+5） 197,286,845.15 75379.72617 21%开业前筹备 费6固定资产、设备及运营库存备货费用 19,377,824.00 75379.7 257 2%7筹备期间其他费用支出

3、及不可预见费 6,331,029.00 75379.7 84 1%广告宣传、业务、庆典、工资、培训、开荒等小计3：（6+7） 25,708,853.00 75,379.7 341 3%总计:小计1+小计2+小计3 943,257,780.31 75379.7 12,513 100%2、酒店年度经营收益单位：万元项目2009年2010年2011年2012年2013年合计(5年)收入1. 客房(年利润)39564924570562916756276312. 餐饮16211821226626262870112043.其它电话、商务中心2235455359214娱乐124.7131137.4151.2

4、166.3710.6写字间372.2390.8410.3451.4496.52121.24.合计(1+2+3)6095.97301.88563.79572.610347.841881.8费用5. 管理费用（酒店）25742913316634093612156746. 基本管理费 +效益管理费（建国）1201531922212409267. 合计(5+6)2694306633583630385216600年经营毛利润(47)3401.94235.85205.75942.66495.825281.8 3、酒店年度估值单位：万元说明：1、土地出让金按占地价总额的40%计算 2、酒店总资产估值按5年平

5、均增加率10%计算增值 3、拍卖资产按65%折现率计算4、改造投入按25%利润率计算4酒店投资收益 单位：万元592701241215206117571175701833912011年77650677605222246696424316. 投资收益（1-5）1371531305901175701107331037595. 合计(2+3-4)6496594342363402 4. 经营收益（收回投资）1305912412110731037694333. 财务成本（按每年10%计算）130590124121110733103759943262. 酒店投资 成本累计总投资21480319835016

6、9792157429146190 1估值2013年2012年2010年2009年2008年项目二、酒店开业总控计划 三、酒店改造工程项目管理1、合同体系及总包管理1.1根据本工程特点，现已确定中关村建设作为项目工程总包单位，按照集团指示，拟采用总包挂名、实际由业主直接进行工程管理模式，在此前提下，考虑仍由中关村建设在本项目现场设立办公机构，并派驻现场3-4人，负责日常与业主方协调工作及现场工程资料的收集整理工作，由我司组成总包项目部执行日常工作。1.2合同体系中各施工合同由业主与中关村建设及各专业分包单位共同签署三方合同，明确总包管理责任，除业主指定分包单位，其余合同仍为甲供及甲方直接发包合同

7、，业主与合作单位签署两方合同，详见合同网络图。1.3工程管理拟设置21人，其中工程部经理1人，现有工程管理人员9人，为业主工程部仍保留，另需招聘11人作为总包项目部，行使总包管理职责，但仍由工程部经理统筹管理（架框见附图）。1.4业主工程部与总包项目部的关系业主工程部和总包项目部的关系是虚拟的甲方和乙方关系，即资料上的甲方与乙方关系，发生一般矛盾二者协商解决，重点问题由工程部经理协调解决。1.5业主工程部、总包项目部的管理职责和内容1.5.1业主工程部的职责和内容a、对外1）协调外部关系，包括消防报批、规划证、燃气公司规划科报装、配电增容报批、给水系统改装报装、电话报装、有线电视报装、办理质量

8、监督手续、热计量改造、酒店出入口加宽报批等。以甲方的名义处理好环卫、消防、街道办事处、城管、派出所等政府部门的关系。b、对内1）业主工程部负责对甲方指定分包、甲供材料的招投标配合工作。对甲指材料的配合工作。2）配合设计协调工作，负责设计方案、初步设计、施工图设计的配合工作。3）组织工程项目各阶段专业验收及工程综合验收。4）负责办理各分包、甲供材料的工程款的支付。5）组织材料设备、工程工艺及协作单位的考察，做好相关的技术支持。6）抽查工程的进度及质量。7）选择性价比高的材料，节约工程成本。1.5.2总包项目部职责 a、对外1）协助中关村建设办理安全施工许可证、临建规划许可证、开工证等政府部门相关

9、手续，处理好与当地环卫、消防、街道办事处、派出所等政府部门的关系。b、对内1）负责组织协调现场的全面施工，包括安全、质量、进度、文明施工等。2）负责施工方案等的编制。3）审核施工图。4）协助中关村建设进行资料的归档及整理。5）负责装修、机电施工的全面管理工作。6）做好装修、机电分包的请款单和办理工程款结算。7）做好现场文明管理，合理安排施工进度，杜绝甲供材料的铺张浪费等，节约好工程成本。8）负责分项分序工程的验收。9）以总包的名义处理好监理、设计院的关系。1.6中关村建设的职责1、负责办理与政府部门相关的所有手续。2、负责办理与总包有关的相关合同盖章、报批等手续。3、负责处理各种涉及总包的纠纷

10、。 4、负责收集整理所有工程档案资料。1.7总包项目部现场临时流动资金管理：设置专门现场管理帐户及帐户管理员，由现场装修单位总协调提供，主要是收取及清退押金等。2、招标策略及计划为了规范和保证鹏润大酒店改造项目招标工作的顺利开展，达到有效控制工期、确保开发质量、科学控制开发成本、提高投资效益的目的。根据集团整体改造要求，结合该工程工期紧、较短时间内招标量大的的特点编制相应有针对性的招标策略及计划。2.1招标方式主要分为如下三种方式：1、正式招标：专业分包、独立发包估算100万以上者；甲供材估算50万以上者。2、询价议标：专业分包、独立发包估算100万者；甲供材估算50万者；其它临时工程。3、直

11、接委托：行业垄断工程。2.2招标造价控制原则对于整体工程采取总价控制的原则。分为以下四个阶段：1、在方案设计确定后，及时编制相应的投资估算；2、在初步设计出图后，及时编制相应的概算；3、在正式施工图设计出图后，及时编制相应的预算；4、在工程竣工后，汇总过程中的设计变更及洽商，在规定时间内完成相应的结算。上述四个阶段，原则上结算不超预算，预算不超概算，概算不超估算，层层递进进行造价控制，其中招标造价控制的重点在于预算价，即以工程预算价作为招标定标的基准价，在通过集团审核批准的情况下，确定准确合理的合同价，并确保各项招标的合同总价不超过预算价。2.3招标工作流程详见附件5。2.4询价议标工作流程详

12、见附件6。2.5其它鉴于本工程工期紧、招标时间短、招标量大且集中的特点，建议：1、同类分项工程合并招标：如将精装修中标准层、大堂、中西餐厅等分项分标段一次招标；2、同类型甲供材合并采购；3、把部分造价较低、市场价格透明的甲供材放入分包工程中作为甲定乙购、甲指品牌材料。4、对于不同分项招标工程，在编制招标用清单时，根据所出图纸的完善程度，采用综合单价包干、暂定量按实调整或固定总价清单招标形式，灵活机动处理，从而在既定有限的时间内按计划完成招标工作，保证工程顺利进行。5、完整的招标过程需上报集团经过多次审批，如何做到不因审批时间耽误招标进程，需要得到集团相关审批部门理解、支持，加强沟通，从而确保鹏

13、润大酒店项目招标工作按计划高效优质完成。2.6、招标计划详见附件7。 四、政府报批手续计划 五、酒店开业计划之风险围绕酒店开业制定的一系列计划中，风险计划尤为重要，其关系到开业计划等能否顺利实施，按期完成，是关系到各项经营指标是否实现的关键所在。1.风险计划分为两类，一类是技术性风险，一般来讲是可预的，亦可以事先采取措施予以防范。 1.1设计：酒店设计，尤其是改造设计，存在大量既成问题需解决，极易产生设计缺陷、错误等，继而影响施工质量、交付使用效果，造成工程返工、功能缺陷、造价浪费，防范方法：选择优秀负责的设计团队，加强业务管理力度，沟通协调各方设计单位，并确定牵头单位总负责； 1.2施工：多

14、数施工风险在于现场管理不当、责任心不强，队伍技术力量薄弱、经验不足，从而给业主造成施工质量差、工期拖延、安全事故多等风险，防范方法：加强工地现场管理，严格各项制度，督促各方从进场起严格把好质量关； 1.3造价：造价失控的风险在于施工中洽商频发，结算价经常突破合同价，防范方法：采取总价包干合同方式，招标及谈判货比三家，研究好各种技术及经济环节，明晰各类影响价格因素，减少工程洽商从而最大限度的控制结算价；1.4现场协调：酒店改造包罗万象，从设计、施工到采购、运行都是各单位协调工作，施工阶段将会有上百家不同单位交叉工作，必然带来相应的协调问题，这也是影响工期的最主要因素，防范方法：选择好总包单位和各

15、专业的总协调单位，按照客观规律安排好各工序各工种的工作，计划在前，并严抓关键线路工作；2.风险计划的另一类为非技术性风险，这类风险是最难预测的，也是难以预先采取措施予以防范的，经常是影响整个计划的最直接要素。2.1政府审批手续：此项工作主要包括规划建委和消防，规划审批按规定需30个工作日，建委开工证办理需30个工作日，消防审批需20个工作日，计划中都考虑到尽量缩短此项时间，分别考虑了30天左右完成，为完成此计划预先做好政府部门的疏通工作，但亦存在不确定性。2.2证照办理：酒店开业前共有19项有关证照需要办理，大部分证照办理时间应在工程竣工后，工程竣工至开业安排了30天时间，比较紧张，为此需事先

16、做好相关政府部门工作，但亦存在不确定性。3.春节放假：开业时间目前定在2月1日，由于2009年春节长假时间为1月25日开始，故此1月份存在政府工作效率较低、人员短缺等诸多风险因素。4.奥运因素：北京市已正式宣布从08年7月20日至9月20日进入奥运时间，此间市内施工作业将受到严格限制，按目前计划排定的施工进度计划，机电工程需在08年8月3日开始施工，室内装修工程需在8月1日开始施工，施工时间都是在奥运期间，是否能保障奥运期间正常施工不受影响是不确定因素。5.冬季施工：最受冬季施工影响的工程莫过于外墙装修，本计划外墙装修为9月20日起至12月31日完成，期间经历北京冬季，众所周知的原因，在室外气

17、温下降至8 以下，外墙密封胶将无法作业，故此冬季将对外墙工期方面将产生极大风险。 6.资金：酒店改造所需资金量巨大，能否及时按合同支付将对工期产生重大影响，尤其是关键线路上的工作。综上所述，本项目开业计划中的关键所在是围绕关键线路进行的，如何保障关键线路上的工期不受影响是完成上述计划的前提。 六、附件1-7 附件1：总成本估算附件2附件3附件4附件5：招标工作流程责 任 人流 程说 明预算部经理招标立项并上报招标计划预算部按照工程总控计划及现场实际情况上报单项招标立项、单项招标计划、招标文件。工程部经理入围考察、资格预审1）在集团内发布通知，由集团及集团下属各公司推荐、公司内各部门推荐符合投标

18、条件的投标单位；2）公司工程部牵头，各责任部门派专人联合考察；3）择优选择，最终经集团批准确定投标候选人名单。预算部经理招标文件编制1）公司预算部编制商务部分，公司工程部编制技术部分，最终由公司预算部汇总形成招标文件；2）招标文件编制完成后报集团审核批准。预算部经理发出招标文件预算部向各投标单位发出招标文件，同时收取投标保证金及 招标文件工本费。预算部经理、工程部经理答疑、踏勘预算部负责各投标单位答疑；工程部组织各投标单位现场踏勘。预算部经理回 标预算部按时收集各投标单位招标文件及至开标前保管。预算部经理、工程部经理开标、评标 1）招标小组中人员召开开标、评标会议，各负其责，分别进行经济、技术

19、评标；2）由技术标评定小组确定候选单位，再由经济标评定小组确定价优者进入下一轮报价，如果技术标准还需澄清，会议应确定澄清事宜并确定二次报价的投标单位。 责 任 人流 程说 明预算部经理、工程部经理技术及报价澄清预算部根据评标小组意见对投标单位发出技术及报价澄清函并收集投标单位二次报价（其中技术澄清函由工程部负责）。 预算部经理完成评标报告评标小组对二次报价进行排序，确定候选单位23家并由预算部负责撰写评标报告。 工程部经理中标考察工程部组织评标小组相关部门对候选中标单位进行实地考察（北京），如外地厂家将在确定中标后进行考察。 工程部经理撰写考察报告工程部撰写考察报告，考察人员签认确认。 预算部

20、经理价格、合同谈判预算部根据评标报告及考察报告与候选中标单位进行最终价格、合同谈判，确定最终拟定中标单位。 预算部经理上报集团预算部将评标结果和所有资料上报集团。预算部经理 发出中标通知书预算部根据集团意见向中标单位发出中标通知书。预算部经理合同签订1）合同版本使用招标文件中所附集团已批准的文本，除合同价格、工期按实填写外，其它条款均不得再做修改；2）合同报集团批准后，再进行正式合同的签订。附件6：询价议标工作流程责任人流 程说 明工程部经理入围考察、资格预审1）公司内各部门推荐符合询价条件的报价单位；2）如有必要，公司工程部牵头，各责任部门派专人联合考察。预算部经理询价文件编制公司预算部编制

21、商务部分（含合同范本），公司工程部编制技术部分，最终由公司预算部汇总形成正式询价文件。预算部经理发出询价文件预算部向各报价单位发出询价文件。预算部经理、工程部经理答疑、踏勘预算部负责各报价单位答疑；工程部组织各报价单位现场踏勘。预算部经理回报价书预算部按时收集各报价单位的报价书。预算部经理、工程部经理价格、技术评审 1）预算部、工程部分别进行经济、技术评审；预算部汇总形成评标报告，并报公司领导确定中标单位。 预算部经理合同谈判预算部与中标单位进行合同谈判。 预算部经理上报集团预算部将评标报告及合同等所有资料上报集团。预算部经理合同签订合同报集团批准后，再进行正式合同的签订。附件7：招标计划鹏润

22、大酒店改造工程招标计划表鹏润大酒店改造工程招标计划表鹏润大酒店改造工程招标计划表 蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂

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25、膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂

26、腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿

27、肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇

28、蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄

29、莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁

30、艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿膈肂螇虿羇芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄蚀蚄肆膇薆螃腿莃蒂螃袈膆莈螂肁莁莄螁膃芄蚂螀袃葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈莀袇腿芀虿袇衿肃薅袆羁艿蒁袅膄肁蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆蚈罿肅莂薄羈芇膅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁薂袁芁薇薁羃蒇蒃蚀肅芀荿虿