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文档简介

1、二手房交易常见避税方法及风险歪招之一:先签合同后过户即“以租代售”规定原文: 国家税务总局相关通知中规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,免征个人所得税。此外,购买商品房满5年出售的,免征营业税。避税方法: 先签房屋买卖合同,约定房屋售价,买主付给房主租金抵扣房款。双方约定,等房子满了 5年再去办理过户手续,以此规避税费。案例分析: 王小姐在朝阳区看中一套二手房,价格34万元,面积合理,装修也不错,王小姐很满意,便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐, 这套房子是房主2003年才购买的,按相关规定,购房未满5年需征收5%的营业税。见王小姐打起了退堂鼓,中介便给王小姐出

2、了一个主意,让王小姐和卖方先签房屋买卖合同,约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有,王小姐把购房款交一部分给卖方,5年后再去办理过户手续,这样就可以“合理避税”。专家评论:这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产,不动产物权变动的公示方式 为登记,也就是说,不动产买卖,仅有当事人双方达成的协议,尚不能发生法律效力,只有 在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后,不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产,在合同期间,当房价波动较大时, 房主可随时毁约,宁可赔偿违约金也不卖,买方则只能重新选择房源,这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。歪招之二:“黑白合同”规定原文:个人转让住房,

3、以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。避税方法:买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款,到房管部门缴纳税款时,再按照评估的价格缴纳。这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉,但能把合同交易价格做低一些,缴税税基小,纳税额也会减少。案例分析: 霍小姐2004年在亚运村以65万元购买了一套商品房,并且花了6万的装修费;今年8月份以100万卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记,则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税(按售房收入X 1%十算);王先

4、生也需要交纳15000 元的契税。而交易双方为了避税,将合同价做到72万,则霍小姐只需要交纳 3.96万的营业 税,由于没有售房收入的差额所得,霍小姐就不需要交纳个税,同时,王先生的契税只需要交纳10800。这样,通过做低合同价,可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。专家评论: 在众多的偷逃税行为中,虚报房价,低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低; 二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。另一方面,买方如果动起歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,也会产生纠纷。同时

5、 今年10月起,北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”,市区每个区域的最低 计税价格都被列明, 甚至精确到了具体楼盘、 楼层、朝向,可以说虚报房价的路基本被堵死 了。另外,在征收营业税时必须提供契税的完税发票,这意味着房产总价透明度大大提高, 房价真实可靠,想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。歪招之三:抵押典当规定原文:国家税务总局下发了 关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知(国税发2006 74号)。2006年6月1日后,个人将购买不足 5年的住房对外销售全额征收营业 税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售, 应持有关材料向地方税务部门申请 办理免征营业税的手续。避税方法

6、: 买卖双方签订一份抵押或典当合同,将房屋抵押(典当)给买家,并约定房屋转让价格,同时约定如在抵押 (回赎)期内卖家不将房屋赎回,房屋所有权将归买家所有。 抵押(回赎)期过后,只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定,偿还买家的费用,买家自然取 得房屋所有权,这样,卖家就省下营业税,只要缴纳过户的契税和印花税即可。案例分析:张先生在丰台区购买一套 40万的房子,由房主提议:买卖双方签订一份抵押典当合同,将房屋抵押(典当)给张先生,并约定房屋转让价格40万,同时约定如在抵押(回赎)期内房主不将房屋赎回, 房屋所有权将归张先生所有。张先生已将原有的房屋卖掉,正在收拾新家的时候。 房主由于家庭原因,突然

7、反悔,要求返还房款,并立即收回房屋! 张先生这时无计可施,只得搬出该房屋。再重新选购房子!专家评论:这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间,卖方反悔,不想卖了,只 要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子,买方显然百口莫辩,只能忍气吞声。此外,抵押典当也不存在按揭一说,买方需要一次性交足房款。歪招之四:假赠与真买卖规定原文:赠与行为是一种民事行为,没有发生市场化交易, 一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定,将房屋赠与他人,受赠方须按4%的税率纳契税,赠与方和受赠方须各缴纳 0.05%的印花税,单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税,个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改,除上述税

8、费外,还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。避税方法:由于赠与的住宅可以免征上述税费,在利益的驱使下,二手房转让中的买卖双方开始达成默契,以赠与的方式进行交易过户,从而达到避税的目的。案例分析: 张女士三年前花30万元在昌平买了套 90平方米的房子。这几天,她正琢 磨着跟买方以亲属的身份办理公证,并私下签订协议,以50万元成交。她自己算了笔账,即使以50万元估值,“赠与”转让的主要税费有:占房屋总价3%的赠与公证费,以及由买方承担的3%赠与契税,合计3万元;而在办理正常过户的情况下,交易过程中的主要税费 包括:占房屋总价5.5%的营业税、买卖差价 20%的个税和1.5%的契税,共约7.5

9、万元。相比 之下,采用赠与方式可免去交易税费近4.5万元。专家评论: 交易双方若以赠与的方式进行交易,将会存在较大的风险。其中,最大的风险是业主在 “交易”之后,有可能收不到房款。因为“买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款,这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时,银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱,因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的,但可办理房屋过户后的抵押贷款业务,通常该类房屋的贷款额都会低。此外,政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑,赠与时办理的公证可能会不成功,从而影响了下一步的“交易”运作。 据了解,国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得

10、税。按照合同法的 规定,赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。也就是说,“买方”取得房产后如果发生了 质量问题,在法律上不受保护。歪招之五:生者变“死者”二手房过户借遗产继承避税规定原文:对于遗产继承不动产,免征营业税。避税方法:房屋中介机构竟给卖房者开出“死亡证明”和“遗嘱”,把根本没有亲属关系的买卖双方“变成”表姐妹,将房屋买卖关系转化为遗产继承的形式,以逃避营业税及个人所得税。案例分析: 冯女士和房子的买主签订了房屋买卖合同,约定房屋售价为70万元,买方于4月30日将房款全部付清。5月10日,中介公司的工作人员把买卖双方都约到朝阳 区房管局,当场签订了正式的北京市商品房买卖合同,并声称过户

11、手续由他们去办理。6月8日,房屋过户手续全部办理完毕,新的房屋产权证变更为买主王女士。按照合同约定,过户手续办理完毕三日内, 该中介应将全部房款付给她。从6月9日起,她就多次找该中介公司,要求领取房款,但对方却以各种借口推托,之所以会这样做,是因为“房屋过户手续出现了问题”。经调查得知,此套房屋过户手续被做了手脚,房屋买卖关系变成了遗产继承关系。在朝阳区房管局档案室的 房屋产权变更材料的底档里,卖主冯女士已经“因病去世”,死亡原因是“呼吸衰竭”。让人更加不可思议的是,底档里还有冯女士的“遗嘱”, 声称冯女士与买主王女士是表姐妹关系,冯女士在生病住院期间, 一直受到王女士的悉心照料。冯女士在弥留

12、之际,自愿立下遗嘱,将自己的房屋“赠与”“表妹王女士”。专家评论: 房屋买卖变成遗产继承的奥秘,主要目的在于逃避税收。 以这套售价为70万元的房屋的具体情况来讲,正常交易情况下,需要交纳5.5%的营业税、20%勺个人所得税、 3%勺契税以及印花税、登记费等,计算下来,总体税费将超过 8万元。而作为遗产继承的方式,只需要交纳 80元的登记费就可以办理相关手续。为躲避营业税及个税,一些“未满5年”的二手房正以“赠与”或遗产继承的方式悄然变相交易歪招之六:夫妻假离婚规定原文: 对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个 人所得税。一般来说,家庭是指配偶关系, 也就是说夫妻俩的第

13、 2套住房在转让时就要缴纳 个人所得税。避税方法: 有中介公司工作人员表示,通过假离婚,卖房者可规避个人所得税。离婚后,夫妻俩房产按照一定方式分割,分得住房的一方将物业卖出,作为单身后的唯一一套住房,根据政策规定,可以符合家庭唯一一套住房的界定,免征个人所得税。案例分析:2001年,谭先生在朝阳区某楼盘买了一套130多平方米的三室两厅,总价65万元。前年他又在上地购置了一套商品房,今年装修入住后,他准备将旧房出售。按照 现在的市场价,谭先生旧房产可以卖到78万元左右,扣除装修和其它合理费用,大致可以盈利10万元,按照规定得缴两万元左右的个税。谭说:“如果我们假离婚,房产一人分一 套,这样两人都

14、只有一套住房了,按照规定在出售时就可以免个税了。等房产过户完成后,我们再复婚。两个手续费只用交几百元,比个税少了不少。”专家评论: 因为是假离婚,双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此,离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话, 另一方是很难维护自己的合法权益的, 因此 通过这种方式来避税风险不小。歪招之七:利用装修、做低房价规定原文:对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后, 允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及房屋装修等有关合理费用。避税方法: 买卖双方会达成协议,将做低的那部分空间尽量算在装修费用

15、里,然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。这样一来,卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳的所需减免不少。案例分析: 王小姐为了少缴纳个税,在卖房的时候,找到一个小的装修公司,要求人家开具一张5年前的装修发票,并且把装修款费做高!这家装修公司为了好处费居然开局 了假发票!结果,到房地局被查出来了,张小姐不但还必须按照规定缴纳全额税款,还得为她的欺骗行为负上一定责任!专家评论:这样做也是要付出一定代价的,比如文中的张小姐为了少缴纳税款居然开具假发票!这属于违法行为!歪招之八先公证后过户规定原文: 国家税务总局相关通知中规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,免征个人所得税。此外,购买商品房满5年出售的,免征营业税。避税方法: 通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满5年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳部分营业税。案例分析: 今年,准备结婚的刘先生也买到了房子,房主刚刚买来不到两年就准备转手。为了规避高额税费,房主告诉他一个省钱的办法,先交一部分钱,满5年后再办理过户手续。并可以就此签个协议办

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