《物业设备管理》

1、.,物业设备管理,给排水系统,.,目录,上篇 物业设备技术 一、室内给水 二、室内排水 三、小区给排水 下篇 物业设备管理 一、物业设备管理基础 二、给排水系统的维护与管理,.,上篇 物业设备技术,., 室内给水系统的分类与组成 室内给水系统所需压力及给水方式 给水系统中的常用管件及设备 室内给水管道的布置与敷设,一、室内给水,., 室内给水系统的分类与组成,.,1、室内给水系统的分类 、生活给水系统 、生产给水系统 、消防给水系统,.,1、室内给水系统的组成 、引入管 、水表节点 、配水管网 、给水附件 、升压与储水设备,., 室内给水系统所需压力及给水方式,.,1、室内给水系统所需压力 室

2、内给水系统所需压力必须保证能将需要的水量输送到建筑物最不利配水点（通常是整个给水系统的最高最远点）的配水龙头或用水设备处，并保证有足够的流出水头。 流出水头是指各种配水龙头或用水设备，为获得规定的出水量（额定流量）而必须的最小压力。它是为供水时克服水龙头内的摩擦、冲击、流速（大小、方向）变化等阻力所需的静水压头，一般取1520KPa.,.,2、室内给水系统的给水方式 、直接给水方式 、设置升压设备的给水方式 A、单设水箱给水方式 B、单设水泵给水方式 C、水箱-水泵联合给水方式 、分区供水的供水方式 、气压罐给水方式,.,3、高层建筑的室内给水方式 高层建筑的建筑层数多、必须竖向分区 竖向分区

3、目的： 避免建筑物下层给水系统管道及设备承受过大的压力而损坏；避免建筑物下层压力过高，管道内流速过大而引起的流水噪音、振动噪音、水锤及水锤噪音；避免下层给水系统中水龙头流出水头而引起的水流喷溅。 、分区减压给水方式 、分区并联给水方式,., 给水系统中的常用管件及设备,.,1、常用管材 、金属管材 A、钢管 B、铜管 、塑料管材 A、硬聚录乙烯塑料（UPVC）管材 B、聚乙烯（PE）管材 C、三型聚丙烯（PP-R）管材 、复合管材 A、钢塑复合（SP）管材 B、铝塑复合（PAP）管材 、管材的选择,.,2、给水管道附件,、配水附件 A、球形阀式配水龙头 B、旋塞式配水龙头 C、洗龙头 D、混合

4、龙头,、控制附件 A、闸阀 B、截止阀 C、旋塞阀 D、止回阀 E、浮球阀 F、安全阀,.,3、水表 水表是一种计量建筑物用水量的仪表。目前室内给水系统广泛采用流速式水表。流速式水表是根据管径一定时，通过水表的水流速度与流量成正比的原理来测量的。 水表的性能参数： A、特性流量 B、最大流量 C、额定流量 D、最小流量 E、灵敏度,.,4、水泵 、水泵装置 离心式水泵：靠叶轮旋转产生的离心作用使水获得能量，从而压力升高，将水输送到需要的地点。 、水泵的工作参数 A、流量（Q）：在单位时间内通过水泵的水的体积，L/S或M3/h; B、扬程（H）：当水流过水泵时，水所获得的比能增值，Pa； C、轴

5、功率（N）；水泵从电机处所得到的全部功率，KW D、效率（ ）：水泵实际输出的有效功率与其轴功率之比，。,.,5、水箱 、进水管 、出水管 、溢流管 、排水管 、水位信号管 、通气管,., 室内给水管道的布置与敷设,.,1、室内给水管道的管路布置 、引入管 的布置 、室内给水管道的布置 2、室内给水管道的管路敷设 、明装 、暗装,., 室内排水系统的分类与组成 卫生设备 室内排水管道的布置与敷设 屋面雨水排放,二、室内排水,., 室内排水系统的分类与组成,.,1、室内排水系统的分类 、生活污水排放系统 、生产污（废）水排放系统 、雨（雪）水排放系统,.,2、室内排水系统的组成 、卫生器具 、排

6、水管系 、通气管系 、清通设备 、污水抽升设备,., 卫生设备,.,1、便用卫生器具 、大便器 、小便器 2、沐浴用卫生器具 、洗脸盆 、洗淑槽 、浴盆 、淋浴器,.,3、洗涤用卫生器具 主要有：污水盆、洗涤盆、化验盆等 4、地漏及存水弯 、地漏 、存水弯,., 室内排水管道的布置与敷设,.,1、室内排水管道的布置 原则：、排出管宜以最短距离排至室外 、污水立管应靠近最脏、杂质最多的排水点设置 、排水管应尽量作直线连接 、排水管应减少相互交叉、穿越 、排水架空管道不得架设在遇水会爆炸、燃烧或损坏的原料、产品的上方 、底层的排水应考虑采用单独排放 、排水立管和横支管应预留一定的清通维护工作的空间

7、位置,.,2、室内排水管道的敷设 、明装 、暗装,.,3、高层建筑室内排水 、高层建筑室内排水系统的特点 、高层建筑排水方式,., 屋面雨水排放,.,1、外排水系统 、檐沟外排水 、天沟外排水 2、内排水系统 、内排水系统的组成 、雨水斗 、雨水管道的布置,.,三、小区给排水, 小区给水系统 小区排水系统 水景及游泳池供水,., 小区给水系统,.,1、小区给水系统的组成 、给水管网：A、支状管网；B、环状管网 、阀门井 、水表井 、室外消火栓 2、小区给水管道的敷设,., 小区排水系统,.,1、排水系统的制式 2、排水系统的组成 、检查井 、化粪池 、隔油池 、沉砂池,., 水景及游泳池供水,

8、.,1、水景 、水景工程的组成及主要构件 水景工程通常由水池和给排水系统组成。给排水系统由喷头、供水管路、加压设备、水源、排水设施和水处理装置组成 、水景工程给排水系统,.,2、游泳池供水系统 、室内游泳池的一般标准 、室内游泳池的给水方式 A、直接给水法 B、定期换水给水法 C、循环过滤给水法 、游泳池附件 A、给水口 B、回水口 C、排水口 D、溢流口 E、排污口,.,、水循环系统附件 A、平衡水箱 B、机械过滤器 C、加热器 D、加药器,.,下篇 物业设备管理,.,一、物业设备管理基础, 慨述 物业设备的基础资料管理 物业设备运行管理 物业设备维护管理 物业设备管理制度,., 慨述,.,

9、1、物业设备管理的目标 、设备的有效利用率 T 设备有效工作时间 设备有效利用率 A= 100 T+T 设备停机或无效工作时间 、设备的完好率 S 设备实际运行时间 设备完好率 B=100 S 设备计划运行时间,.,2、设备管理的内容 、物业设备基础资料的管理 、物业设备运行管理 、物业设备维修管理 、物业设备更新改造管理 、备品配件管理 、固定资产（设备）管理 A、固定资产（设备）的利用程度 B、设备折旧 C、设备的报废,., 物业设备的基础资料管理,.,1、物业设备原始档案的管理 、设备在接管后均应建立原始资料档案 、建立设备卡片 2、设备维修资料档案管理 、报修单 、运行记录 、技术革新

10、资料,., 物业设备运行管理,.,1、物业设备技术运行管理 、制定科学、严密的操作规程 、对操作工进行专业的培训教育 、加强维护保养工作 、对事故的处理严格执行“三不放过”原则 A、事故原因不查清不放过 B、对事故责任者不处理不放过 C、事故后没有采取改善措施不放过,.,2、物业设备经济运行管理 、制定能源耗用量计划和做好计量工作 、采取切实有效的节能技术措施 、加强节能管理工作,., 物业设备维护管理,.,1、物业设备的维护保养 、维护保养的方式 A、紧固 B、润滑 C、调整 D、外观表面检查,.,、维护保养工作的实施 定期维护保养需要对设备进行部分解体，应做好以下工作： A、彻底内外清扫、

11、擦洗、疏通。 B、检查运动部件是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙 C、检查安全装置 D、检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞 E、清洗油箱，检查油位指示器，换油 F、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常,.,、设备的点检,日常点检 A、运行状况及参数 B、安全保护装置 C、易磨损的零部件 D、易污染堵塞、需经常清洗更换的部件 E、在运行中经常要求调整的部位 F、在运行中经常出现不正常现象的部位,计划点检 A、记录设备的磨损情况，发现其他异常情况 B、更换零部件 C、确定修理的部位、部件及修理时间 D、安排检修计划,.,2、物业设备的计划检修 、小修 、中修 、大修 、系统大修 3、计划检

12、修和维护保养的关系 “维护保养为主、计划检修为辅”,., 物业设备管理制度,.,1、物业设备管理岗位职责 、部门负责人职责 、技术工程师职责 、领班职责 、技术员职责 、资料统计员职责,.,2、物业设备管理制度 、物业设备接管验收制度 、物业设备预防性计划维修保养制度 、运行管理制度 、值班制度 、交接班制度 、报告记录制度,.,二、给排水系统的维护与管理, 给水系统的维护与管理 排水系统的维护与管理,., 给水系统的维护与管理,.,1、室内给水系统的管理范围和管理内容 、室内给水系统的管理范围 对于一般居住小区，如果物业管理公司的对象是高层楼房，以楼内供水泵房总计量表为界；如果是多层楼房，则

13、以楼外自来水表井为界。界线以外（含计量水表）的供水管线及设备由物业公司负责维修、管理。,.,、室内给水系统的管理内容 A、防止二次供水的污染，对水池、水箱定期消毒，保持其清洁卫生。 B、对供水管道、阀门、水表、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。 C、发生漏水、停水故障，应及时抢修。 D、保持消防水系统的正常工作，并应将系统检查报告送交当地消防部门备案。 E、露于空间的管道及设备，须定期进行检查和防腐、防锈处理。 F、对于临时停用设备和备用设备，要按规定的时间进行一次使用试验，使设备经常处于备用状态。 G、检查水泵、电机有无异常声响，如发现情况要及时处理。对使用到期或过期的残旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。,.,2、室内给水系统的管理要求 、加强配水管网的管理。 、狠抓节约用水，防止跑冒滴漏。 、搞好供水设备和设施的维护，制定管理办法,.,3、室内给水系统的维护 、给水管道的养护和维修 A、给水管道的养护：检查；维修。 B、给水管道的维修：漏水；冻裂。 、给水水池、水箱的维护和管理 A、水池、水箱的清洗：定期清洗、消毒（半年）。 B、高位水箱的清洗消毒 C、高位水箱渗漏及浮球阀的维修 、水泵房的管理 A、水泵房管理的规定 B、离心水泵的检修,.,4、小区给水管道的维护与管