北京化工厂项目投资分析报告模版范本WORD文档可修

1、化工厂项目投资分析报告范本模版， 5 页 WORD 文档，可下载修改北京化工厂项目投资分析报告一、北京市房地产市场分析1、北京市经济情况稳步增长，房地产市场供需两旺。2005年 1-9 月，全市商品期房买卖平均价格7372 元/平方米，同比上涨了 1460元/平方米，涨幅为 24.7 。其中 9月份，全市商品住宅期房预售均价6898 元/平方米，比 8月份上涨了 78元/平方米，涨幅为 1.1 ，在今年 5月以来月预售均价 6805-7136 元/ 平方米 区间内波动，继续保持平稳波动态势。办公用期房买卖价格为15222 元/ 平方米，上涨 2138元/ 平方米，涨幅为 16.3%。商业用期房

2、买卖价格为 15604元/平方米，上涨 2683元/ 平方米， 涨幅为 20.8%。2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。 北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进 了北京城市郊区化的发展方向。 借奥运东风， 北京正在加快城市基础设施建设。 北京近几年 将努力开发南中轴线和东部副中心， 南部的开发成为新的热点。 而通州、 亦庄将得到持续的 关注。3、土地供应将以招拍挂为主，价格逐年上涨。1-9 月，全市土地供应总量为 1906 公顷。其中，出让土地面积为 1236 公顷；划拨用地 面积为 670 公顷。1-9 月，全市住宅供地为 5

3、33公顷，规划建筑面积 756 万平方米。其中，出让住宅用地 336公顷，规划建筑面积 434 万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积 322 万平方米。 8月份华润置地所拍的清河地块楼面价格已经达到3656 元/ 平方米。4、北京商品房住宅市场需求旺盛，经济适用房供不应求 北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。 2003 年商品房住宅销售 1771万平方米， 2004年销售 2286 万平方米。2003 年经济适用房竣工 322.8 万平方米， 2004 年竣工 298.8 万平方米， 2005 年预计 竣工 200 万平方米。远远不能满

4、足需求。5、写字楼、商业用房供应充足，租售价格小有上升。2004 年北京写字楼和商业用房供应较大，今年仍然不断有新盘上市，供需基本平稳。2003 年写字楼供应面积 190.7 万平方米， 2004 年 224.76 平方米。二、北京化工厂项目分析1、项目情况此项目 2003 年纳入北京市土地储备中心储备土地， 2003 年 4 月张贴招标公告， 2004 年 4 月 9 号由北京首都城市房地产开发公司以 182000 万元挂牌摘得。但是该地块重新被土 地储备中心收回，具体原因不明。北京化工厂位于北京市朝阳区广渠路 15 号，现为政府储备土地，四至范围是东至东四 环路，南至广渠路，西至北京玻璃集

5、团公司，北至北京建筑第一构件厂（后现代城） 。土地 面积 227667.6 平方米，其中建设用地 17.37 公顷。 规划用途为住宅、 公建及配套，规划建筑 面积约 50 万平方米。该地块具体的规划条件尚未确定。 原来规划用途为住宅、 配套商业和综合用途。 原先的化工厂项目投资分析报告范本模版，5页WORD文档，可下载修改规划条件是约15万平方米的住宅，其余为公建。其东侧靠近东四环，南临广渠路，周边有11路、23路、34路、348路、715路、等907路十几条公交路线，路网四通八达，交通便捷。北京化工厂周边市政各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、通上水、通下水、通 电、通讯、热力、通气）。

6、优势：1、项目位于北京CBD区域。2、两面临路，交通便利。3、北邻后现代城已经入住。4、西侧300米有家乐福和百安居店。5、 场地基本具备开工条件， 只有东四环路少许临时店面尚在营业，地块内建 筑还需拆除平整。6、广渠路正在拓宽改造。劣势：1、 周边竞争者众多，在北京吉普车厂（广渠路36号）推出后，它是最大的同 区位楼盘。2、西侧的北京玻璃集团尚未确定改造计划。3、由于是工业用地改造，教育、卫生医疗设施相对不够。2、周边楼盘分析周边楼盘主要有双井组团，百子湾组团，四惠组团。近期市场商品房供应量354万平方米。双井组团主要是东三环，国贸桥以南，以富力城为代表。平均均价为9153元/平方米。项目名

7、称建筑面积均价富力城143689.5810500时代国际1300008000CBD总部公寓4000008600天之骄子27944.169000苹果社区63413.438600乐成国际公寓23053.2511440银杉国际中心（写字楼）3200012000恋日国际（写字楼）2561512000百子湾组团主要是东四环，四惠桥以南，以后现代城为代表。平均均价为6866元/平方米，不考虑经济适用房是8369元/平方米。项目名称建筑面积均价后现代城81165.317300珠江帝景159270.1511000金海国际500007500CBD东都4030007500金都杭城91423.37500沿海赛洛城1

8、36040.37000UN中心1974256800易构空间240006300PekingHouse9000016000百子湾1号(经济适用房)6100003830四惠组团主要是建国门外大街以北，四惠桥周边。平均均价10740元/平方米。项目名称建筑面积均价东区国际公寓2000009450远洋国际中心(写字楼)22633811000东恒时代37376.67500远洋商务(写字楼)336679272华业。玫瑰东方2500009650华贸中心(写字楼)102546.217000北京化工厂项目属于百子湾组团，因此参考周边楼盘，预期楼盘售价为8000元/平方米。4、项目成本、利润分析用假设开发法计算楼面

9、地价：1) 、开发完成后的房地产价值平均售价：8000元/平方米2) 、由熟地建成房屋的开发成本(1) 前期工程费：按建安费的10%十取；(2) 房屋建筑安装工程费(简称建安费)：1400元/平方米；(3) 红线内基础设施建设费：按建安费的15%十取；(4) 公共配套设施建设费：按建安费的15%十取；开发成本=(1)+(2)+(3)+(4)= 1.4 X 1400=1960 元 / 平方米3) 、管理费用按土地取得成本与开发成本之和的2%十取。管理费用=(V+3%X V+1960) X 2%4) 、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建设期一年，土地取得成本期初投入，开发

10、成本和管理费用期中投入，单利计息，利率6%投资利息=(V+3%X V) X 1X 6%+ 1960+(V+3%X V+1960) X 2% X 1 X 0.5 X 6%5) 、销售费用按售价的2%测算6) 、销售税费主要指“两税一费”，按售价的7.5%。北京市营业税5%所得税33%7) 、开发利润计算基数=土地取得成本 +开发成本+管理费用假设投资利润率为 20%即开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用)X 20%=V+3%X V+1960+(V+3%X V+1960) X 2%X 20%8) 、列式计算V=8000-1960-(V+3% X V+1960) X 2%-(V+3%X V)

11、 X 1 X 6%+1960+(V+3%X V+196 0) X 2%X 1 X 0.5 X 6%-8000 X 7.5%-V+3%X V+1960+(V+3%X V+1960) X 2%X 20%-3% V_2V= 3734 元 /m实际上由于有商业用房和写字楼，以及规划条件的不确立，现阶段的地价估计不能准确。成本测算:名称单价(元/M2 )总额(万兀)一、土地成本3734186700二、前期费用1407000三、建安工程费140070000四、红线内市政工程费1809000五、园林环境603000六、非公建配套费1206000七、不可预见费201000八、直接成本合计5654282700九

12、、间接费用29414700管理费用944700财务费用1005000营销费用1005000十、开发成本总计5948297400十一、税60030000十二、开发综合成本6548327400利润分析：销售均价计算采用 8000元/平方米计算，毛利润为每平方米1452元，总额为72600万元。5、项目风险本项目最大的风险是资金问题。因为本项目的由于商业用房所占分量较重，销售周期会比较长，资金压力相对较大。化工厂项目投资分析报告范本模版， 5 页 WORD 文档，可下载修改三、结论 本项目是北京备受瞩目项目之一。 由于最近的地价越来越高，成本分析法似乎失去作用。此地普通住宅的价格一年内 最高不会超过 9000元/ 平方米。