商住楼项目实施建议书模板

1、商住楼项目建议书目 录目 录2一、项目提出的依据和必要性 31项目建设依据3.2. 项目建设必要性 32.1拟建项目与国民经济和社会发展总体规划的相符性 32.2拟建项目与区域规划、城市总体规划的相符性 32.3拟建项目与相关产业政策、法律法规具有相符性 5二、项目概况5.1. 建设地点5.2. 资金投入与来源 5.3. 建设内容与规模错误！未定义书签。3.1建设内容错误！未定义书签。3.2建设规模6.4. 项目实施进度计划 7.三、经济效益分析7.1 销售收入预测7.2 有关税费说明83 财务评价报表9.4. 盈禾利能力分析12四、环境影响评价分析 131. 环境影响评价1.32. 环境影响

2、评价建议133. 环境影响评价结论14五、结论与建议151. 结论1.52. 建议1.5一、项目提出的依据和必要性1. 项目建设依据进入21世纪，经济步入高速发展时期，随着高速公路的开通投入建设，县 地区成为重要的交通枢纽，方便快捷的交通条件大大优化地区的投资环境。与 此同时，人口的不断增长促进地区经济的进一步发展。为深入贯彻落实珠江 三角洲地区改革发展规划纲要（2008 2020年）和中共省委省人民政府关于 争当实践科学发展观排头兵的决定，推进“三旧”改造工作的进行，提高地区 的形象，引进对本项目地块（）进行开发建设，开发为商住楼，为居民提供一 个自然舒适的居住环境，同时吸引外来人口到地区居

3、住发展。通过出让的方式 取得该地块，并已交清全部地价。土地用途为商住用地。2. 项目建设必要性2.1拟建项目与国民经济和社会发展总体规划的相符性市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要提出要大力发展健康居住产业。把房地产开发与的客家文化、恐龙文化、生态文化结合起来，充分发挥“山水融合”生态环境的特色，做好、做特、做活“康居”文章，发展康体地 产、居住地产、旅游地产、商业地产。着力引导国内外大型房地产企业进入开 发建设，推进房地产产品与珠三角、粤北山区其它城市的协调开发，构建具有 特色的房地产业。本项目的建设符合省及市加快安居工程建设、调整住房供应结构、满足不 同收入阶层合理住房需求的规划和原则要

4、求；在空间区域布局上是为县改善型 二次置业客户和一定经济实力的外地人群提供相关居住配套的迫切要求，是按 照市总体规划，满足政府引导和调控要求开发的房地产项目。2.2拟建项目与区域规划、城市总体规划的相符性省政府正式公布的粤东西北三个区域的“十二五”经济社会发展规划纲要指出：“既要金山银山、更要绿水青山”，在珠三角工业化、城市化快速发展带来资源环境压力持续加大的形势下，后发的非珠三角地区的生态保护已关系我 省发展全局，粤东西北“十二五”规划纲要也在生态格局点明了方向 一一粤北 将打造成全省最重要的绿色生态屏障，粤东西发展也频现绿色思路。“粤北生态屏障的定位其实是源于省的主体功能区划，也就是指主体

5、功能区里面的生态发展区域的山区部分。”包括、梅州等传统意义上的粤东地区，在规划纲要与功 能区划里也被纳入到粤北山区里面，就是为了与沿海的重点发展区域区别开 来，生态优先，严格控制工业的开发强度，把全省的生态屏障保护好。粤北可 以依托资源和生态环境优势，发展现代绿色产业体系；在注重生态保护不等于 不发展，粤东西北要根据各自的“十二五”规划，努力补强公共设施建设、建 立绿色产业体系、探索生态补偿机制；通过承接产业转移和优势互补，增强与 珠三角互动发展。用发展来保护，在保护中发展，不断缩小与珠三角的差距， 生态保护也会更有信心和动力。县委、县政府抢抓国家加大基础设施建设力度的机遇，全力加快城镇化建

6、设，采取有力措施推动房地产市场稳健发展。一是正确调控引导，消除“信心 危机”。该县加强政府主导作用，积极构建以普通商品房为主、经济适用房和廉 租房为基本保障，高档商住房为补充的住房供应体系和保障体系，先后出台了县住房建设规划和县房地产开发指引等政策，同时引导房地产企业理 性投资，不断加大普通中小户型商品房的供应比例。通过双向的大力调控引 导，消除了房地产商和消费者由金融危机衍生的“信心危机”，减小了金融危机 对房地产市场的冲击。二是加大保障力度，大力改善民生。三是大力引进外 资，加快商住小区开发。近年来，县紧紧围绕“实现生态崛起，建设文明富裕绿色新”的奋斗目 标，准确把握“客家古邑、六省通衢、

7、生态”的形象定位，按照擦亮“全国文 明县城”的品牌要求，优先抓好规划编制，发挥规划龙头作用，以规划引领城 镇发展；着力实施一批重点亮点工程，改善城镇基础设施，进一步优化城镇环 境；把城乡建设与生态建设结合起来，以县城为龙头，大力东扩南移，实施森林围城和公园围城，全力开展生态文明示范村建设，建设最美乡村，打造山水 名城，全力建设文明富裕绿色的新。本项目位于县镇，符合县城市发展规划。2.3拟建项目与相关产业政策、法律法规具有相符性根据国家相关房地产法律法规规定，将严格按房地产行业相关政策及规定 向县规划建设局上报项目的规划建筑方案，目前公司正在按市相关规定进行项 目的进场施工阶段前的准备工作。项目

8、现状详见下图所示。根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理 法、中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目的相关法律、法规及政 府有关部门的规定，该项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营 销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。本项目将严格按照相关产业政策要求，促进土地集约利用，遵守最低资本 金比例要求，同时适当提高建设标准，建成满足县未来发展的功能定位需要， 形成高水平、新兴的居住区域的要求。综上所述，本项目的实施，符合国家及地方的发展规划和企业的发展要 求，是县房地产发展，全面提高镇经济效益的必然要求。项目的实施，又可带 动当地国民经济

9、及相关产业的发展，具有良好的经济效益。二、项目概况1.建设地点商住楼项目位于，用地性质为商住用地。项目建设地点详见下图所示。2.资金投入与来源 项目总投资所需资金3650.00万元人民币，其中：建安工程费为 2828.79万元，土地使用费用426.51万元，工程其他费为155.18万元，基本预备费为89.52万元，铺底流动资金为150.00万元。总投资构成详见下表所示。附表1总投资构成表单位：万元序号单项工程名称单位数量单价（元）合价（万元）备注-一-建安工程费2828.7977.50%1土建工程36558.302193.501.1住宅m220960.0929001886.411.2超市/商铺

10、m3412.108900307.091.3地下室一层/停车库/ 配套设施用房m12186.1600731.172安装工程566.652.1给排水工程m36558.340146.232.2消防工程m36558.335127.952.3强弱电工程m36558.345164.512.4空调及通风工程m36558.335127.953室外工程68.643.1道路项130800030.803.2景观绿化m4265.1355021.33绿地率为35%3.3其他项116510016.51-二二土地使用费用m12186.1350426.5111.69%工程建设其它费155.184.25%1建设单位管理费按规定

11、计取22.632设计费按规定计取33.423勘察费设计费x 30%10.024施工图预算编制费设计费x 10%3.345施工图技术审查费设计勘察费x 10%4.346竣工图编制费设计费x 8%2.677工稈监理费按规定计取42.438建设单位临时设施费（一）x 0.1 %2.839工程安全监督费按规定计取8.4910工程保险费按规定计取8.4911前期工作费按实际发生额计取5.55项目申请、环 评等编制费12白蚁防治费每平方米建筑面积 3元10.97三基本预备费（一 +三）x 3%89.522.45%四铺底流动资金按扩大比例法计取150.004.11%总计一 + 二 + + 四3650.001

12、00.00%项目建设投资计划及资金筹措详见下表所示3.2建设规模，规划总用地面积为12186.10平方米，项目占地面积3412.11平方米，建 筑总面积36558.30平方米，项目总投资约 3650万元。4.项目实施进度计划为了使本项目尽早建成发挥其社会、经济效益，应尽快委托有资质的设计 单位进行工程设计，并落实资金。为确保工程进度和项目建成效益，应科学合 理地安排工期，做好市场开发销售工作。根据目前项目进展情况，确定建设期 为18个月，本项目建设期从2014年2月到2015年10月底。具体进度详见下 表所示。附表4项目实施进度表工作 阶段序 号工作内容2014 年2015234567121-

13、910准备 阶段1项目调研、勘察、工 程设计2项目立项报批、初步 设计及总概算报批实施 阶段3施工图设计、施工招标4土建施工、设备安装 及调试5竣工验收、投入使用三、经济效益分析1 销售收入预测本项目按初步规划共出售高层普通住宅175套，可销售住宅建筑总面积为20960.09平方米，商业建筑面积为 3412.11平方米，车库222个（12186.10平方米）。根据项目在县的市场定位并结合县及市目前房地产行业现状，经市场研究及考虑项目出售的具体情况，初步预计本项目住宅部分第一年（2015年）销售价格为2600元/卅，第二年（2016年）销售价格为2800元/卅；商业部分第 一年（2015年）销售

14、价格为6500元/卅，第二年（2016年）销售价格为7000元 /川；车库5万元一个。项目总销售收入为1423.20万元。销售总收入约8954.43 万元。本项目计算期为3年，第1年开工建设，第2年开始预销售，采取边建设边销售的策略，至第3年底售罄。根据市场分析和预测，出售房产销售计划和销售收入有关参数如下表：附表4销售收入预测表单位：万元序号项目合计201420152016销售比例（按面积）100%70%30%1销售收入8954.435977.242977.191.1住宅5575.383814.741760.651.11销售面积（平方米）20960.0914672.066288.031.12

15、平均价格（元/平方米）2600.002800.001.2商铺及超市2269.051552.51716.541.21销售面积（平方米）3412.112388.481023.631.22平均价格（元/平方米）6500.007000.001.3车库610.00500.001.31销售面积（个）122.00100.001.32平均价格（万元/个）5.005.002 有关税费说明 根据国家有关政策规定，本项目出售房产按土地增值税预征-期末清算。（1）经营税金及附加土地增值税预征税率为0.5%，以当期预测收入为计算基数。清算预测时按 分级增值税率进行计算。营业税：营业税按照房产销售收入的 5%;城市维护建

16、设税：按照营业税的 5%;教育税附加：按照营业税的3%;堤围费：按照房产销售收入的0.12%;印花税：按照房产销售收入的0.05%。(2) 房产税房产税的计税办法分为按计税余值计税和按租金收入计税两种：对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除 10疥30%勺耗损价值后的 余额。省依据房产税条例的有关规定，对一次性减除的比例规定为 30%税率 为 1.2%。对于出租的房屋，以租金收入作为计税依据。房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括 货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当 地同类房屋租金水

17、平，确定租金标准依率计征房产税。税率为 12%(3) 房地产开发费用房地产开发费用指开发商在房地产开发过程中发生的管理费用、销售费 用、财务费用。3 财务评价报表(1) 项目投资现金流量表包括项目投资现金流量表和资本金财务现金流量表，反映项目在整个计算 期(包括建设期和经营期)内现金的流入和流出。附表5项目投资现金流量表单位：万元序号项目合计2014201520161现金流入0.005977.242977.191.1销售收入8954.430.005977.242977.191.2其他现金流入1.3回收流动资金150.00150.001.4回收固定资产2现金流出3411.182778.37115

18、3.522.1建设投资3500.001825.001675.002.2流动资金150.00150.000.002.3销售税金及附加488.02325.76162.262.4开发成本2481.621586.18597.72297.722.5调整土地增值税44.7729.8914.892.6所得税678.660.00678.662.7其他现金流出3净现金流量（1-2）-3411.183198.871823.674累计净现金流量-3411.18-212.311611.365所得税前净现金流量（3+2.6）-3411.183198.872502.336所得税前累计净现金流量-3411.18-212.3

19、12290.02所得税后所得税前计算指标：财务内部收益率（IRR）:33.75%44.53%财务净现值（NPV折现率12%）:802.471285.53投资回收期：2.122.08（2）销售收入、销售税金及附加估算表反映各年的销售收入，销售税金及附加。附表6销售收入、销售税金及附加估算表单位：万元序号项目合计20152016销售比例（按面积）100%70%30%1销售收入8954.435977.242977.191.1住宅5575.383814.741760.651.11销售面积（平方米）20960.0914672.066288.031.12平均价格（元/平方米）2600.002800.001

20、.2商铺及超市2269.051552.51716.541.21销售面积（平方米）3412.112388.481023.631.22平均价格（元/平方米）6500.007000.001.3车库610.00500.001.31销售面积（个）122.00100.001.32平均价格（万元/个）5.005.002销售税金及附加325.76162.262.1营业税298.86148.862.2教育费附加（3%8.974.472.3城市维护建设费（5%14.947.442.4印花税（0.05%）2.991.49（3）利润和利润分配表利润和利润分配表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况附

21、表7利润及利润分配表单位：万元序号项目合计2014201520161销售收入8954.430.005977.242977.192营业税金及附加488.020.00325.76162.263经营成本3650.001825.001825.000.004开发成本1586.18597.72297.724.1拆迁补偿费1586.1814.2管理费用0.00298.86148.864.3销售费用0.00298.86148.864.4财务费用:0.000.000.005土地增值税44.7729.8914.896利润总额(1-2-3-4-5)2290.02-3411.183198.872502.337弥补以前

22、年度亏损-3411.18-212.318所得税678.660.00678.669净利润(6-8)1611.36-3411.183198.871823.6710可供分配利润:-3411.183198.871823.6710.1盈余公积金273.5510.2应付利润10.3未分配利润-3411.183198.871550.1211累计未分配利润-3411.18-212.311337.81销售利润率25.57%净利润率18.00%投资利润率62.74%投资利税率44.15%4.盈利能力分析 根据现金流量表与损益表计算各项财务指标如下:附表8项目投资财务指标表指标名称数值说明利润总额2290.02 力

23、兀税后净利润1611.36 力兀销售利润率25.57%净利润率18.00%投资利润率62.74%投资利税率44.15%财务内部收益率（所得税前）44.53%大于基准收益率财务内部收益率（所得税后）33.75%大于基准收益率财务净现值（所得税前）1285.53 万元折现率12%财务净现值（所得税后）802.47万元折现率12%投资回收期（所得税前）2.08 年含建设期投资回收期（所得税后）2.12 年含建设期从上表可以看出，本项目税前、税后全部投资的FNPV均大于0; FIRR均大于设定的基准收益率12%，项目盈利能力较强。四、环境影响评价分析1 环境影响评价根据工程分析，本项目在运营期将排放废

24、水、废气、噪声和固体废弃物。 项目废水主要为生活污水，经预处理后排入污水处理厂处理达标后排放；大气 污染物主要为停车场废气、住宅厨房油烟和餐饮业废气，经采取有效的处理措 施后，大气污染物对大气环境影响轻微，区域大气环境质量可符合二级空气质 量标准；项目噪声主要为居民生活噪声、车辆噪声，经采取有效的治理措施 后，运营期噪声对环境影响轻微；固废主要为生活垃圾，由环卫部门清运处 理，可基本实现零排放。在确保环保设施正常运行并加强管理的情况下，各类 污染物可得到有效的处理并达标排放，区域环境质量可达功能区要求。2 环境影响评价建议（1）装修工序采用无毒、无污染环保型的喷涂材料，保证人体健康，减少 对室

25、内外大气环境的影响；（2）搞好施工废水的排放工作，避免废水直排，该项目的雨水和污水应进 行分类收集处理，厨房废水、卫生间污水和雨水应分为二套系统收集处理，雨 水经收集后排入雨水管道，厨房废水经小区收集管网汇入自建污水处理设置后 排入市政污水管网，卫生间污水经过二级化粪池处理后接入市政污水管网，以 减少对周围水环境的影响；(3) 建筑施工机械噪声应满足建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011),避免夜间(22 : 00-6 : 00)和午间(12 : 30-14 : 30)进行 施工；(4) 有条件的居民在厨房安装油烟净化器；3 环境影响评价结论(1) 项目对生态结构影响很小项目不

26、可避免的对土地资源等诸方面产生不利影响，在施工和运行中充分 考虑减轻生态环境影响和采取一系列生态保护和恢复措施，使这些不利影响降 低到最低程度，一般不会产生明显的环境问题。同时，增加一些自然景观和人 工景观，该项目对生态环境的影响是可以接受的。(2) 项目对河流水质影响不明显施工期对河流水质的影响是临时性的，只要加强管理和环境监察，并严格 按照治理措施要求，对地面水环境的影响可以减小到最低限度。在采取本报告 提出的各项环境保护对策和措施的前提下，无论是施工期还是运行期，对河流 水质的影响均不明显，所排污染物可被地表水环境所接受。从地表水环境的角 度而言，本工程建设是可行的。(3) 项目对空气影响不显著本拟建项目在施工期对空气环境有影响，