南昌市三经路改造可行性研究报告

1、一、南昌市宏观经济1、南昌市经济总量gdp步入21世纪，南昌市经济快速发展，gdp总量稳居全省首位。近年来，南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年gdp年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平。2008年在全球金融危机的大背景下，南昌市经济依旧保持较快的发展势头，gdp增长达17.8%;2009年，在保八的前提下，南昌市经济增长取得10.7%，实现经济的稳步发展，高于全国平均水平。南昌市经济的快速发展为房地产业的发展注入活力。2、固定资产投资南昌市经济的快速发展离不开固定资产投资的增涨，2003年南昌市固定资产投资仅235亿元，2009年攀升至1546

2、.88亿元，6年实现5.6倍的增长，年均增长近100%，为南昌经济的发展提供强劲的支撑。固定资产的投入部分来源于房地产开发投资，2009年南昌市房地产投资198.25亿，目前投资额突破200亿元，随着经济社会的不断发展，固定资产投入还将不断增长，南昌市经济将持续快速增长。3、社会消费品零售总额经济的快速发展，促进社会消费品零售总额的逐年增加，南昌市消费品零售总额年均增长17%，目前正向800亿元冲刺，社会消费品零售总额的增长表明市民对商业的需求不断增加，目前南昌市商业还集中在传统商业中心中山路、胜利路商圈，南昌市商业亟待升级，居民消费潜力还有待进一步挖掘，随着房地产商业项目的不断开发，预计未来

3、南昌市社会消费品零售总额还将有进一步更快增长。4、南昌市居民消费支出07年以前，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；而08，09年人均消费性支出与人均可支配收入之比超过75%，达到全国平均水平。就消费结构而言，2008年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为11%，处于较低端的消费层次。南昌市民消费支出提高，消费主要集中在食品消费，总体消费水平与全国相比仍比较低，居住消费相对比较低，有较大的提升空间。南昌城市居民的人均可支配收入稳步增长;为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，也为房地

4、产市场的发展迎来了契机。二、南昌市房地产市场1.近几年房地产投资南昌市房地产投资快速增长，从2002年的28.36亿增加至2009年的198.25亿，实现8年番5翻 。2008年在全球金融危机的大背景下，南昌房地产投资逆市增长，房地产发展势头强劲。2、南昌市房地产发展状况2006年2007年2008年2009年2010年预售住宅成交面积(万)359.99360.34178.96419.4305.4增长率(%)0.5%27.9%-61%134.4%-27.2%预售住宅成交价格(元/)36404432470547886089增长率(%)12.2%21%6.1%1.8%27.2%商品住房需求基本稳定

5、，然而受宏观调控政策的影响，08年整体市场剧幅波动，市场发展基础良好，趋势稳定。09年受新增供货量减少、各项政策刺激、价格调整到位、银行信贷宽松、刚性需求和投资需求等各种因素，房地产市场成交量得到了报复性反弹。10年受供货量以及09年大面积去化成交萎缩，南昌楼市场受新政影响较小。3、2010年南昌市房地产市场市场表现2010年，在货币流动性泛滥的大背景下，cpi不断走高的年月里，南昌楼市紧跟时代潮流高歌猛进，成交均价屡创新高，月最高均价收于7899.99元/，年均价突破6000元大关（6089元/）！楼市虽无往日昼夜排队的“胜景”，但不乏“日光盘”的身影；另有万科青山湖、滨江一号等高端豪宅助推

6、南昌楼市迈向新的纪元，2010年是南昌不折不扣的豪宅年！市场特征史上最严厉的调控年！阳春三月的市场恐慌性购房不断上演，抢购是市场的主旋律；4.17新政的出台迫使市场降温，然而5月万科青山湖的入市挑起了市场躁动不安的情绪，均价走高；8月，南昌楼市借力旧城改造启动量价骤升，金九银十接踵而至！全国楼市的疯狂表现迎来了更严厉的调控“9.29新政出台”，但调控俨然成为楼市的“温空调”，2010年最后的二个月均价飙升，突破7000元/关口；其主要源于滨江一号等高端楼盘的入市、以及红谷滩中心区房源的稀缺板块均价不断高升，叫板楼市调控！ 土地市场2010年南昌市土地市场不断升温，地王一次又一次的被改写，楼市的

7、火热给力土地市场，开发商拿地热情高涨！地价的高企又反作用于楼市，南昌房市形势大好！同时2010年的南昌土地市场不乏外地开发商的身影，如华润、世茂、绿都（宇通客车）等等，南昌等二、三线城市的土地成了香饽饽。4、2010年南昌市住宅市场供求分析1）.2010年1-12月份供求比为0.94:1，供不应求。08年全球金融危机使得开发商心有余悸，停工缓建的项目增多，推售进度放缓，造成了09年同期住宅市场供不应求（供求比为1:2.5）的状况；2010年上半年，随着市场需求量稳步发展，开发商开发在09年资金大量回笼下，积极开发建设项目，从而扭转了09年同期供不应求的矛盾局面，供求比1:1.04；然而，进入2

8、010年下半年，cpi不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上2010年楼市整体供不应求的局面（全年供求比0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持续上行。其中市中心、红谷滩中心区房源更是遭抢购。可见，投资渠道狭窄问题依旧突出，房地产投资仍是广大市民的投资首选方向。2）. 2010年，南昌市商品住宅新增供应量为288.43万，同比增加35.11%。2010年全年住宅新增供应量波动明显，09年宽松的宏观调控政策，楼市的供不应求使得开发商对2010年初新房开发建设的信心增强，4.17新政的

9、调控，迫使市场供应量相对减少，但传统金九银十的旺销促使9月供应量大增。3）2010年，南昌市商品住宅成交量305.4万，同比减少27.19%。1-12月份，市区商品住宅销售量为305.4万m2，同比下降-27.2%；新政出台后，成交量下降幅度较大，客户对于政策的敏感度在全面增加，但同时成交量缓步回升逐步创新高，证明政策性调控力度还不足以抵消客户刚需及对通货膨胀预期。虽然经历严厉的调控，在cpi高企的背景下资金大量涌入南昌楼市，成交量向好，在2011年限购的大背景下，资金寻求新的出路，商业物业将无疑是最大的受益者。总结：南昌市房价突破7000元/大关，调控不断，但依旧走高，可以预见短期内南昌房价

10、将坚挺，但随着政策力度的不断变化，长线市场可能会出现动荡行情。投资者对住宅的投资热情可能会转移至商业。2011年调控不断，在cpi居高不下的背景下，价格持续上涨。在全面限购与通货膨胀的大背景下，商业地产将成为市场投资者热捧的焦点。三、项目可行性分析本项目为商业街升级改造项目；其中，属于改造的部分区域，地块数量众多，分布零散；且不涉及重新建设成本等，故本部分分析只限针对新建设部分；项目新建设地块有四块，分别是d区商业中心，b二经路六层酒殿，二层情景步行街以及爱国路地块。地块沿二纬路、三纬路、四纬路、五纬路，爱国路街道分布，基本贯穿二经路，三经路；占地约50亩。地块内的市政配套和生活配套成熟，属城

11、北核心商圈；地块所在区域是省委、省军区工作要地，居住人群高档。消费人群以周边住户为主，外来游客数量有限。 1通达性从地块现状图看，南边为阳明路，西北边为沿江北大道，东面为青山南路；地块的交通资源较为强势；阳明路车流量巨大，上下班的高峰期时，堵车现象较严重。2. 可进入性从地块的现状看，主入口为三经路，道路狭窄，车流量大；沿江北大道与青山南路的几个出口也都面临着道路狭窄的同样问题；地块的可进入性稍差.3. 地块现状地块内部基本被建筑覆盖，主要以临街商铺为主，夹杂着部分办公住宅；4. 地块性质及权属项目用地性质为军事用地，权属归于江西省军区；相关法律规定，军事用地不可转让、不可抵押，如遇军方需要，

12、军事用地可全部收归军方，投资者的利益缺少政策保障。5. 地块基础设施配套完善5.1 现状商业设施：周边有蓝天碧水购物广场、香江家居城等；5.2 周边现状教育配套设施：八一中学、南昌十中、二十八中，豫章中学、女子职业学校、省中医学院等；5.3 医疗配套省人民医院、省儿童医院等6. 地块swot分析6.1 strength优势区域交通方便,可达性强;周边区域形象成熟,配套完备,不需要拆迁成本;6.2 wedkness劣势地块被间隔成多部分，不利总体规划;项目可进入性差;地块区域内道路状况一般,不利于机动车通行;地块性质为军事用地,有一定投资风险.6.3 opportunities机会 区域内居住人

13、群具有一定的高消费能力;6.4 thredt威胁 距离城市中心商圈近,如未来做商业的话,产品差异化竞争力需要深度挖掘.7项目开发先决条件71 道路：必须先解决项目的可进入性问题，建议将三经路拓宽改造，牺牲三经路两旁的部分店面，将两旁各拓宽6-8米，形成双向六车道。72还是道路：将四纬道改为步行街，限制车辆的通行。四、项目经济测算1、开发计划安排根据项目的开发模式，本项目新建部分开发周期设定为3年，其中开发筹备期为2011年1月-2011年7月；2011年8月开工，2012年8月完工；2012年8月开始招商，预计2013年年底前完成全部招商。本项目商业街改造部分2013年动工，并于2013年年底

14、前完成招商。开发工作2011年2012年2013年123412341234一、筹备期二、施工期前期工程基础工程（0.00以下）地上结构部分（0.00以上）设备安装工程室内外装修（含隔墙）室外工程三、招商期计算期：3年2 项目投资分析 2.1 主要技术经济指标 按目前完成的规划设计方案，本项目的各项工程面积指标及建设方式如下：区域面积（平方米）建设方式d区商业中心33300新建d区商业中心裙楼6464直接接收d区地下两层建筑12000新建情景商业街31000新建情景商业街地下一层14788新建六层酒店4740新建爱国路2640改造现有门面房14093改造其中，新建区域d区商业中心占地约12.5亩

15、，按容积率4.0计，建筑面积约为33300m2，d区地下两层建筑约为12000m2；情景商业街占地约19亩，按容积率2.5计，建筑面积约为31000m2；情景商业街地下一层建筑面积约为14788m2；六层酒店4740m2等，建筑面积总共为95828m2；另外d区商业中心裙楼6464m2 直接从出租方接收，只需计算装饰成本。六层酒店占地面积为现婺源酒楼790 m2，建筑面积为7906=4740 m2；改造面积：爱国路根据现有规划条件，如要新建必须退爱国路7米，最窄之处只在23米，不利于设计，因此保留现有建筑进行改造，建筑面积约为2640m2。现有店面：（二经路10282 m2 +三经路紧靠天奥3

16、811 m2），建筑面积为14093 m2。注：新建及改造范围内涉及地下管线及人防、现有房屋拆迁应由省军区负责。2.2 投资估算分析根据项目的开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用的构成方式，估算项目的各项开发成本费用，并按项目的发展进度估算开发的成本费用投入。序号费用项目建筑面积(平方米)工程单价（元/米）费用小计(万元)1前期工程费1018 1.1地质勘察费95828548 1.2规划设计费9582840383 1.3三通一平费9582860575 1.4施工图设审费958281.211 2基础设施建设费4648 2.1道路及排水、污工程9582860575 2.2外接供水工程95828

17、60575 2.3室外供电工程958281151102 2.4智能化及物业配套工程9582850479 2.5景观绿化及路灯工程958282001917 3建筑安装工程费19596 3.1d区地上商业:3330024007992 3.1.1土建3330015004995 3.1.2装饰333006001998 3.1.3配套33300300999 3.2d区地下两层商业1200020002400 3.3六层酒店47401900901 3.3.1土建47401300616 3.3.2装饰4740300142 3.3.3配套4740300142 3.4情景商业街3100015004650 3.5情

18、景商业街地下一层1478820002958 3.6现有门面改造16733300502 3.7经济适用房裙楼6464300194 4开发费用（1+2+3）1151 4.1管理费用613.53%758 4.2招商费用511.22.50%215 4.3不可预见费用613.53%101 4.4其他费用613.53%77 合计26413 2.3开发成本分项说明 本项目的土地获取方式是划拨用地，土地费用以租金的形式交纳，故土地费用不出现在开发成本中。 本项目未考虑建设规费、可研、环评、交评、工程监理费等，如需缴纳，应从支付给省军区土地租金抵扣。2.4 成本的动态投入 动态的成本投入根据成本估算的结果，按项

19、目分期开发计划的安排，以每期为一计算期，项目开发各期的实际投入进行估算。动态投入之现金流计算表：序号项目名称合计金额(万元)合计比例2011年2012年2013年开发建设投资26413100%30.3%63.9%5.8%1前期工程费1018 100%100.0%1.1地质勘察费48 100%100.0%1.2规划设计费383 100%100.0%1.3三通一平费575 100%100.0%1.4施工图设审费11 100%100.0%2基础设施建设费4648 100%26.5%73.5%2.1道路及排水、污工程575 100%40.0%60.0%2.2外接供水工程575 100%30.0%70.

20、0%2.3室外供电工程1102 100%40.0%60.0%2.4智能化及物业配套工程479 100%40.0%60.0%2.5景观绿化及路灯工程1917 100%20.0%80.0%3建筑安装工程费19596100%30.0%70.0%4 开发费用1151 100%18.8%39.5%41.7%4.1管理费用758 100%12.0%38.0%50.0%4.2招商费用215 100%40.0%60.0%4.3不可预见费用101 100%30.0%40.0%30.0%4.4其他费用77 100%30.0%40.0%30.0%2.5项目收入预测按照现有的经营面积，前三年的租金确定如下：d区商业中

21、心33300平方米，租赁价格40元/平方米/月；d区商业中心裙楼6464平方米，租赁价格25元/平方米/月；d区地下两层建筑12000平方米，租赁价格10元/平方米/月；情景商业街31000平方米，租赁价格65元/平方米/月；地下一层建筑14788m2, 租赁价格10元/平方米/月；六层酒店4740平方米，租赁价格40元/平方米/月；爱国路商业街2640平方米，租赁价格40元/平方米/月；现有门面房14093平方米，租赁价格40元/平方米/月；则年租金收入为5562万元。按出租率80%计，实际有效租金收入为4450万元。区域经营面积（平方米）租赁价格（元/平方米/月）年收益小计（万）d区商业中

22、心33300401598 d区商业中心裙楼646425194 d区地下两层建筑1200010144 情景商业街31000652418 情景商业街地下一层1478810177六层酒店474040228 爱国路264040127 现有门面房1409340676 合计5562备注：2013正式进行商业街的改造，期间，新建商业面积正在招商，故2013年不计可出租面积；假定管理费用为有效毛租金收入的4%。 2.6计算结果2.6.1 按照30年的租赁期计算结果（见附表）按照30年的租赁期计算结果，总收入为182474万元按照最新的人民银行2011-02-09公布的5年以上基准贷款利率6.6%基础上，依据目前市场行情上浮30%，按7.86%计息（计算投入资金利息，则30年投资期内需要支付利息11814万元； 按照12%计算房产税，5.5%计算营业税、城建税、教育附加税，则在30年的投资期内将产生31933万元的税费； 管理费用按收入4%计算，30年的投资期内将产生7299万元； 根据竞标文件可知，第一年需要支付给省军区不少于720万元的店面租金，每三年店面租金递增6%，不含土地租金。可计算出我公司在30年的租赁期内需要支付给省军区的租金为28471万元。 营业利润=净租金总收