2021年买卖合同：商品房预售合同履行义务纠纷案范本word版

1、精编word版 下载可编辑【 - 商品房买卖合同(预售)】被告某房屋开发公司是1988年7月依法成立的房地产开发企业，其经批准的经营范围是主营商品房开发、销售，兼营建筑材料。1990年12月，被告先后经某市计划经济委员会、城乡建设委员会、土地管理局、建筑工程管理处等有关部门批准，在该市路桥镇解放路开发临街坐西朝东第4号、第5号两幢商品住宅楼，各楼的第一、二层为营业用房，第三层以上为住宅套房。1991年9月，原告郑某等11人分别向被告下属的路桥办事处申请购买该4、5号商品住宅楼的营业房各1套，并按照被告预售商品房的有关规定，填写了订购商品房申请登记表，经所在居委会和路桥土地管理事务所审核，同意原

2、告郑某等11人申请购买营业房各一套。1991年9月25日，被告某房屋开发公司的派出机构路桥办事处，分别在原告郑某等11人的订购商品房申请登记表中“公司审定房屋方位层次”一栏，签署了“同意购买解放路营业房一套”的意见。同年9月27日，被告分别向原告郑某等11人收取了订购营业房预付款各4万元，并出具了收据。1992年6月24日，原告郑某等11人又分别交付给被告建房的施工单位黄岩市路桥市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5号商品住宅楼兴建过程中，1992年4月7日，路桥区的陈某等部分厂长、经理也填写了订购商品房申请登记表，此表未交给被告，被告未向他们收取分文预付款。同年4月16日，该市计划经济

3、委员会根据路桥区企业办公室的书面报告，以黄计经字(1992)第113号文件，指定原路桥区企业办公室将解放路第4、5号商品住宅楼销售给路桥区的陈某等11户厂长、经理。1992年9月10日，该市城建委主任、路桥镇镇长、路桥区企业办副主任及被告经理等人召开了协调会议，决定(1)路桥镇解放路第4、5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理;(2)已经缴款的郑某等11户个人购房户在小商品市场另择地皮给予解决，如果11户个人不同意，由开发公司归还预付款;(3)由路桥镇通知施工队停止施工。会后由路桥镇城建办公室口头通知停建解放路4、5号商品房工程，被告及施工单位据此停止建造，当时该工程已建至二层楼。工程停建后，原

4、告郑某等11位商品房预购人在向黄岩市有关部门多次要求解决无果的情况下，于1994年3月1日向该市路桥区人民法院提起诉讼，要求依法确认与被告的商品房买卖关系有效，并要求被告及时交付房屋。被告某房屋开发公司答辩愿意按约履行。但因该工程被停建，无法及时交付预售给原告的商品房。【审判】该市某区人民法院经公开开庭审理，查明了案情事实和相关证据。认为被告某房屋开发公司依法成立，具有开发、销售商品房的主体资格。被告开发座落路桥镇解放路第4、5号商品住宅楼，经有关部门批准，手续完备，被告有权自主签订预售商品房合同。原告郑某等11人经有关单位审核同意，与被告签订了预售商品房合同，并交纳了预付款。双方签订的商品房

5、预售合同应认定有效，依法受法律保护。该合同中商品房交付期限不明确，原告要求及时交付，依法应予准许。但应给被告必要的建房时间。至于该商品房预售过程中受到有关行政部门干预，该工程又被有关部门通知停建，应由被告自行与有关部门解决，不属本案争议范围。该市路桥区人民法院依照中华人民共和国民法通则第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款和第二款第(二)项、第一百一十一条的规定，于1995年4月14日判决原告郑某等11人与被告某房屋开发公司签订的预购预售商品房合同有效，被告应于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋。本案诉讼费用由被告负担。宣判后，当事人均未上诉。被迫停工的解放路第4、5号商品房工程，经多方努

6、力，已于1995年7月4日恢复施工。【评析】本案是一起当事人多，涉及面广，牵连到该市和路桥区、镇6个行政部门，争讼房屋停建二年多，在当地影响较大的一起商品房预售合同方面的普通共同诉讼案件。法院受理后，坚持严肃执法，正确适用法律，取得了良好的社会效果。本案主要抓住了以下三个关键问题一、关于商品房预售合同的效力问题。人民法院审理商品房预售合同案件，必须审查合同的效力，这是正确处理这类案件的前提。审查的内容，一般应包括审查作为预售方的主体是否具有房地产开发经营权;作为合同标的物的房地产的所有人(土地使用权人)是否持有合法证件;合同是否是双方当事人的真实意思表示，其内容是否合法。根据本案事实，商品房预

7、售方是依法成立的房地产开发企业，其开发的商品房用地业经土地管理部门和规划部门批准，并已列入商品房开发计划，持有合法证件;商品房预购方是当地城镇居民，经有关部门审核符合购房条件;双方以订购商品房申请登记表的书面形式签订了预购预售合同，预售方还实际收取了预购方交纳的预付款，应当确认该商品房预售合同业已依法成立，对当事人具有法律约束力。需要指出的是，在1991年9月原告郑某等11人与被告房屋开发公司签订了商品房预售合同之后，1992年4月7日，路桥区陈某等部分厂长、经理也填写了订购商品房申请登记表，但此表没有交给房屋开发公司，房屋开发公司既未承诺预售此商品房，也未收取分文预售款，这只能认为是部分厂长

8、、经理的单方意思表示，不具有预购预售商品房合同的效力。二、关于排除不当行政干预的问题。本案原、被告之间的法律关系是清楚的，案情也并不复杂。但是由于受到该市(区、镇)某些主管部门不当行政干预，特别是1992年9月10日召开的“协调会议”，指定将“路桥镇解放路第4、5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理”，置本案原告郑某等11人的合法权益于不顾，采取行政手段，违法解除郑某等11人与房屋开发公司签订的商品房预售合同，直至“通知施工队停止施工”，导致依法兴建的商品房被迫停工达二年多，严重侵犯了房地产权利人的合法权益，影响了房地产业的健康发展。在诉讼过程中如何排除不当行政干预，这成了正确处理本案的关键问题

9、之一。有人认为，可以追加该市(区、镇)有关部门为本案被告，因为郑某等人与房屋开发公司之间没有实质性的纷争，造成纠纷及停止施工主要是由于某些部门的错误行为所致，如不追加他们为被告，纠纷不能彻底解决。也有人主张追加陈某等部分厂长、经理为本案第三人，因为案件的处理结果与他们有利害关系。受诉法院经过慎重研究，认为(1)商品房预售合同纠纷是房地产开发经营方面的一种新类型案件，其诉讼主体，一方应是房地产开发经营企业，即预售方;另一方则是符合购房条件的单位或个人，即预购方。该市(区、镇)有关部门不具备房地产开发经营的主体条件，所谓的“113号文件”和“协调会议”，擅自将本案已预售的商品房指定售给陈某等部分厂

10、长、经理，以及通知停止施工等，纯属凭借行政权力作出的行政行为，其违法性是显而易见的。按理，被侵权的房地产开发经营企业可以“行政机关侵犯企业经营自主权”为由提起行政诉讼;原告郑某等11人的合法权益因此也受到了直接损害，作为行政行为的利害关系人，也是有权提起行政诉讼的。但他们均未提起行政诉讼，这是他们对行使诉权的选择。原告郑某等11人最终向法院提起了民事诉讼，是因为他们与被告之间存在有民事法律关系，并可以通过民事诉讼排除行政干扰，这种民事诉讼依法是成立的。本案作为民事诉讼，当然不应将有关行政机关追加为被告。(2)基于同样的理由，陈某等部分厂长、经理与房地产开发经营企业没有商品房预 购预售合同关系，

11、他们与本案当事人之间不存在法律意义上的利害关系，因而不具备民事诉讼第三人的主体资格，不应追加其为第三人。受诉法院在查明案情事实的基础上，向市委写了关于要求协调郑某等11人与市房屋开发公司预售商品房纠纷案的请示，得到了市委的支持，排除 了不当行政干预，使被迫停工的商品房得以恢复施工，从而妥善解决本案纠纷。三、关于本案的法律适用问题。1995年1月1日起施行的中华人民共和国房地产管理法是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前，因房地产开发经营方面引起的纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际

12、情况出发，合情合理地处理。本案争议的商品房预售合同是在1991年9月签订的，合同的基本内容即预购、预售、收取预付款等是依法成立和有效的。但是，合同中却没有约定购房价格、交房时间及违约责任等，合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定，潜在的隐患也容易引发纠纷。如何正确地适用法律，妥善处理这种新类型案件，受诉法院主要是掌握了二条一是遵循人民法院提出的审理房地产案件的三个原则，即(1)有利于房地产业健康发展的原则;(2)依法保护合同的原则;(3)公平保护当事人合法权益的原则。二是 恰当地适用中华人民共和国民法通则的有关条款。例如，关于该商品房预售合同的效力，适用了民法通则第五十七条和第八十五条的规定认

13、定;关于商品房交付时间，合同中没有约定，适用了民法通则第八十八条第二款第(二)项的规定，认为债权人(预购方)有权要求债务人(预售方)及时交付房屋，“但应当给对方必要的准备时间”。法院根据实际情况，判决“被告于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋”，这一判决是正确的，合理合法的。编辑推荐越洋买卖纠纷案房屋买卖的双方当事人，一方在中国，一方在美国，他们通过电子邮件说定了一桩房屋买卖交易，可事后卖方却反悔了。于是，买房人一纸诉状告上法庭。近日，杨浦区法院对一起房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，认定电子邮件也是订立合同的一种方式，双方的买卖合同有效。本市国年路某弄43号601室是一套建筑面积698平方米

14、的复旦大学教工住房，也是何先生和彭女士夫妻共有的私房。本案的原告是这套房屋的租客小黎，他从xx年起就开始租住在内。xx年7月5日，小黎收到已赴美国的房东彭女士发来的一封电子邮件，内容为小黎，您好!我和我先生经过慎重考虑，决定将43号601室以75万元的售价卖给你，如果你同意的话，请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变。你们可以开始装修。小黎第二天就回了一封电子邮件，邮件中言明彭老师您好!您的xx年7月5日凌晨5时的电子邮件收到，经和家人商议，同意以75万元的价格购买你们的房子。房款在你们xx年10月从美国回到上海期间付给你们。次日上午，彭女士亲友来到屋内，根据小黎的清单将彭家需保留物品搬出。

15、生变故卖家反悔于是，小黎开始装修房屋，等着何先生夫妇回国办理房屋过户手续。xx年10月12日，小黎又收到彭女士的电子邮件，这一次，买房事宜变卦了。信中称，由于何先生身体健康问题，他能否来上海尚存疑问，且自己在上海的时间也只有18天，就算办了房屋交易手续，也无法办理产权过户。信中，彭女士表示无法继续房屋买卖，愿意协商补偿小黎装修费及家具定制费。收到来信后，小黎感到事件严重性，于次日回邮表明了自己的态度双方的房屋买卖合同几个月前已经成立，基于房屋买卖成交，自己才装修房屋并添置家具;房款75万元已经准备好，希望能顺利办妥房屋过户手续。邮件中还提出，如果何先生因身体原因确不能回国，或担心在彭女士回国期

16、间无法完成全部交易手续，可以公证方式委托他人办理。两家一起上公堂可是，小黎没有等来何家人回国办理房产过户，却等到了法院的诉讼通知。xx年11月，彭女士将小黎告上法庭，要求终止双方签订的租赁协议，小黎搬出房屋并按每月3200元支付租金至实际搬出日止;还要小黎支付违约金1600元。收到法院送来的诉状副本，小黎于xx年12月将何先生和彭女士告上法庭，要求确认双方的房屋买卖合同成立，按75万元房价办理过户手续;并表示愿在办理过户手续前10日将房款75万元支付给何先生和彭女士。何先生和彭女士表示房屋是夫妻共同财产，仅彭女士一人决定卖房，侵犯了何先生的权利;现有的证据并不具备房屋买卖合同的主要条款。因此，

17、他们不同意卖房。证据锁定伊妹儿法院经审理后认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式不仅包括合同书，还包括信件和数据电文(如电报、电话、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现可载内容的形式。去年7月5日的电子邮件表达了何家希望与小黎就房屋买卖订立合同的意思表示，并明确了房屋的售价及房内物品的处理方式，且以如果你同意的话，请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变的词句，表明经承诺即受此意思表示的拘束，故此电子邮件是要约，到达小黎时即生效。小黎于次日回复的电子邮件对彭女士发出的要约表示了同意，构成承诺，彭女士收到时生效。承诺生效也就表明了合同成立。就双方的要约及承诺而言

18、，具备了买卖的标的及价格，构成房屋买卖合同的主要条款。何先生和彭女士关于买卖合同未成立的抗辩理由之一是何先生未与原告商议过出售系争房屋，但从双方互发电子邮件的地址来看，彭女士发出的电子邮件为何先生姓名的拼音缩写，从日常生活习惯而言，该邮箱应为何先生所有;且彭女士发给小黎的电子邮件中书写有我和我先生经过慎重考虑的字句，使小黎有理由相信卖房是两被告的共同意思表示;综上，被告关于仅彭女士一人表示出售房屋、侵犯了其他共有人的权利的抗辩，缺乏事实依据，法院不予采信。因此，小黎要求确认房屋买卖合同成立的诉请，符合法律规定，法院予以支持。杨浦区法院遂作出判决小黎与彭女士、何先生之间的房屋买卖合同成立;小黎向

19、彭女士、何先生支付房款75万元;彭女士、何先生应于小黎支付房款后10日内协助小黎办理关于房屋的过户手续，权利人登记为小黎。买卖合同:商品房买卖预售合同出售方（甲方）地 址_邮 码_电话_购买方（乙方）_姓名 性 别出生 年 月 日 国藉身份证号码地址邮 码 电话协 议 书第一条 甲方经批准，取得位于_市用地面积_的土地使用权。地块编号_ 使用年期_年，自_年_月_日起至_年_月_日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系_定名_，由甲方预售。第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第_幢_号（第_层）。建筑面积_，土地面积（其中基底分摊_、公用分摊_、其他_）。第三条 甲方定于_年_月_日交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过_天人力不可抗拒的自然灾害；施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；其他非甲方所能控制的因素。上述原因必须凭_市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为_单价元，总金额_币_千_百_十_万_千_百_十_元（小写_